Pfv.VIII.21.717/2008/
- A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága mint felülvizsgálati bíróság a Dudráné dr. Czók Tímea ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt felperesnek (felperes címe) a dr. Fest András ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt alperes (alperes címe) ellen helyiség kiürítése és használati díj megfizetése iránt a Miskolci Városi Bíróságon 24.G.23.870/
- számon megindított, és a Borsod-AbaújZemplén Megyei Bíróság 2.Gf.40.119/2008/
- számú jogerős ítéletével befejezett perében az alperes
- sorszámú felülvizsgálati kérelme alapján tárgyaláson kívül meghozta az alábbi í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 550.000 (Ötszázötvenezer) forint együttes felülvizsgálati és másodfokú perköltséget. A saját felülvizsgálati perköltségét a felperes maga viseli. I n d o k o l á s : A felperes kezelésében és az önkormányzat tulajdonában álló város, ... utca, ... szám alatti helyiségre a peres felek
- augusztus 5-én határozatlan időre szóló bérleti szerződést kötöttek. A szerződést a felperes
- december 13-án
- december
- napjára felmondta. A peres felek egy új bérleti szerződés megkötése érdekében
- februárjától kezdődően tárgyalásokat folytattak egymással. A felperes a ... (...) keretében az új tartalmú, részben a régi bérlőivel is megkötendő bérleti szerződés tervezetét az interneten nyilvánosságra hozta, majd a szerződést
- július 30-án megküldte az alperesnek azzal, hogy a bérleti szerződés aláírására csak
- június
- napjáig van lehetőség. Az alperes alkalmazottai a június 30-án délelőtti órákban vették át a szerződést, majd
- július
- napján az alperes (törvényes képviselő) aláírásával ellátva adta át az ... irodavezetőjének. A szerződésben a bérleti díjat havi 388.268 forint + 97.067 forint ÁFA összegben határozták meg és megállapodtak abban, hogy a bérleti díj mértéke külön jognyilatkozat nélkül minden év január 1-én 10 %os mértékben emelkedik. A felek abban is megállapodtak, hogy a bérlő a szerződés megkötésével egyidejűleg fizetési kötelezettsége teljesítésének biztosítékaként hat havi bérleti díjjal egyező mértékű óvadékot nyújt. A szerződést
- január 1-től visszamenőlegesen léptették hatályba. A fizetési meghagyás elleni ellentmondás folytán perré alakult eljárásban a felperes
- október havi használati díjként 512.508 forint megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Mivel a szerződést
- december
- napjával felmondta, kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a bérlemény kiürítésére. Az alperes azzal védekezett, hogy az új bérleti szerződés aláírásával és a felperes részére történő átadással helyiségbérleti jogviszony jött létre. Másodlagosan azzal érvelt, hogy a felperes azért mondta fel a korábbi szerződést, hogy azt egy másik, számára egyoldalú előnyöket biztosító szerződéssel váltsa fel, ezért az alperes magatartása joggal való visszaélésnek minősül. Végül arra is hivatkozott, hogy a
- október havi díjjal nem tartozik, mert azt már átutalással megfizette. Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Azt állapította meg, hogy a felperes az
- augusztus 5-i keltezésű helyiségbérleti szerződést az
- évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 43.§
(1)bekezdése alapján egy éves felmondási idővel
- december
- napjára felmondta. A felmondási idő alatt a peres felek tárgyalásokat folytattak a kérdéses helyiség ismételt bérletére. Ennek keretében a felperes aláírás végett június 30-án küldte meg az ugyanilyen keltezésű bérleti szerződést az alperesnek. Ebben ugyan az elküldés napját tekintette a szerződés aláírására megszabott határidőnek, ettől azonban a felperes eltekintett, és a távollevők közti nyilatkozat Ptk. 213.§
(1)bekezdésében meghatározott szabályára hivatkozva azt állapította meg, hogy a bérleti szerződés
- július
- napján létrejött. Ezen nem változtat az sem, hogy a felperes később a szerződés aláírt példányait leselejtezte. A szerződés létrejöttét erősítette meg az a tény, hogy
- február 8-án a felperes tájékoztatta az alperest a
- évi bérleti díj mértékének 10 %-os növekedéséről és az óvadék módosulásáról, továbbá az a
- január 3-án kiállított számla, amely szerint a felperes a
- évi bérleti díjat 10 %-kal emelte. A számlában lévő tájékoztatás szerint a felperes „a szerződésben foglalt évenkénti díjemelés mértékét érvényesítette". A bíróság értékelte továbbá, hogy az alperes a felperes által kiállított számlák alapján olyan összegű bérleti díjat fizetett, amelyet az új bérleti szerződés tartalmazott. Mindezen indokokkal megállapította, hogy a felek között bérleti jogviszony áll fenn, az alperes nem köteles a perbeli bérlemény kiürítésére, és alaptalan a használati díj iránti felperesi követelés, mivel az alperes
- október hónapra a bérleti díjat megfizette. A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az első fokú ítéletet megváltoztatta, és kötelezte az alperest, hogy a város, ... utca, ... szám alatti ingatlant kiürítve 60 nap alatt adja a felperes birtokába. Kötelezte továbbá az alperest 512.508 forint, valamint ezen összeg
- október
- napjától számított késedelmi kamatai megfizetésére is. A másodfokú bíróság az alperes perbeli védekezésével összefüggésben megállapította, hogy a felperes törvényes felmondás jogával élt, amikor a helyiségbérleti szerződést az Ltv. 43.§
(1)bekezdése alapján felmondta. A felperes
- június 30-án aláírás nélküli szerződéspéldányt küldött az alperesnek, amellyel az alperest hívta fel ajánlat megtételére. Azzal, hogy az alperes elsőként írta alá ezt a szerződést, ő tett ajánlatot a szerződéskötésre a felperesnek. A felperes a szerződést nem írta alá, tehát az alperes ajánlatát nem fogadta el. Ezért a peres felek között nem jött létre helyiségbérleti szerződés. Az
- augusztus 5-én megkötött helyiségbérleti szerződés pedig a felperes jogszerű felmondásával
- december
- napján megszűnt. Ennek következtében az alperes köteles a helyiség kiürítésére, és tartozik a
- október hónapra járó megemelt összegű használati díj különbözettel. A jogerős ítélet megváltoztatása és az első fokú ítélet helybenhagyása érdekében az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a felperes volt az, aki a belvárosi bérlők felé egy minden részében kidolgozott írásbeli ajánlatot tett. Az ezzel összefüggésben készült és az alperesnek küldött kísérőlevél egyértelműen a szerződés aláírásáról és visszaküldéséről szól. Hangsúlyozta, hogy a felperes az új bérleti szerződésre hivatkozással emelte fel az aktuális bérleti díjat, írta elő az óvadékot és egészítette ki azt a bérleti díj emelésével egyidejűleg. XY felperesi irodavezető vallotta, hogy az alperes által csatolt szerződéssel azonos tartalmú úgynevezett blankettaszerződéseket küldtek a bérlőknek. A megyei bíróság által kiegészített tényállás, miszerint az alperes által aláírt szerződés az alperes ajánlatának minősül, ellentmond a bizonyítási anyagnak. Téves tehát a bíróság azon következtetése is, hogy a peres felek között nem jött létre a bérleti szerződés. A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275.§
(2)bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az alperes rendkívüli perorvoslati kérelme megalapozott. A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárásban elsősorban azt vizsgálta, tartalmazott-e jogsértést a jogerős ítéletnek az a megállapítása, miszerint a szerződéskötésre az ajánlatot az alperes tette. Ebben a kérdésben való vizsgálódás eredményeként a Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet álláspontja téves. A bérleti jogviszony felmondását követően a felperes a ... keretében tett javaslatot az alperesnek az új bérleti szerződés megkötésére. A felperes volt, aki a kérdéses beruházás keretében a megkötendő bérleti szerződés tervezetét az interneten nyilvánosságra hozta, majd a 2005. június 23-i levelében nyugtázta, hogy az alperes mit fogad el és mit nem. Végül a június 30-i levelében értesítve az alperest arról, hogy az ügyletkötési szándékuk között nincs jelentős eltérés, a szerződés megkötése lehetővé válik, és megküldte az alperesnek a bérleti szerződéstervezetet aláírásra. Az ekkor hatályos Ltv. 2.§
(5)bekezdése - melyet az Ltv. 36.§
(1)bekezdése alapján a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre is alkalmazni kell - az önkormányzati tulajdonú helyiségekre a bérleti szerződést írásban kell megkötni. A Legfelsőbb Bíróság osztja a jogerős ítélet azon megállapítását, hogy a Ptk. 218.§
(1)bekezdése értelmében a szerződés akkor minősül írásbafoglaltnak, ha legalább annak lényeges tartalma írásban kerül rögzítésre. Ha pedig a szerződés érvényességének feltétele az írásbafoglalás, a szerződéskötésre is csak írásban lehet ajánlatot tenni és csak írásban lehet az ajánlatot elfogadni. A felperes által az alperes részére
- június 30-án megküldött szerződési ajánlat írásba volt foglalva, mert bár a szerződés nem került aláírásra, de a felperes azt a nyilatkozatát, amellyel az okiratot küldte, aláírta. Az átirat szövegéből kétségtelen volt, hogy a szerződés érvényes létrejöttéhez más nem szükséges, mint az alperes aláírása, azaz egyetértésének kifejezése. Téves a másodfokú bíróságnak a felperesi kezdeményezésnek az ajánlat alperes részéről való megtételére vonatkozó értelmezése, mely merőben ellentétes a per irataival és a rendelkezésre álló peradatokkal. Ezért azt a Legfelsőbb Bíróság elvetette. A Legfelsőbb Bíróság a továbbiakban azt vizsgálta, hogy a felperes által közölt
- június 30-i határidővel az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározta-e. A kísérőlevél szövegéből kitűnően a felperes a június 30-i dátumot az ajánlati kötöttsége idejét tartalmazó nyilatkozatnak tekintette. Az alperes képviselője június 30-ától július 4-ig külföldön tartózkodott, amit a felperes tudomására hozott, az aláírásban ekként akadályoztatva volt. A felperes
- július 5-ét követően mint az újabb, a 2005-ös bérleti szerződés bérbeadója viselkedett. Ezeket a tényeket értékelve a Legfelsőbb Bíróság azt az álláspontot foglalta el, hogy a felperes mint ajánlattevő a kötöttségének idejére vonatkozó nyilatkozatát módosította, és ezért ajánlata távollevőnek tett ajánlatnak minősül, amelyre tekintettel az ajánlati kötöttség akkor szűnt meg, amikor az ajánlattevő a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. [Ptk. 211.§
(2)bekezdés] Ez az időpont pedig a felek által nem vitatottan 2005. július 5-e volt. A fentiek következtében a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a jogerős ítélet a bizonyítékok okszerűtlen értékelése következtében sérti a Pp. 206.§
(1)bekezdésében foglaltakat. Ezért a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a Pp. 275.§-ának
(4)bekezdésének alkalmazásával az elsőfokú bíróság ítéletét hagyta helyben. A Pp. 270.§
(1)bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 78.§
(1)bekezdése és a 32/2003. (VIII.22.) IM. rendelet 3.§
(5)bekezdése alapján kötelezte a felperest az alperes másodfokú eljárási költségének, továbbá a felülvizsgálati eljárásban lerótt eljárási illeték és megállapított ügyvédi munkadíj összegéből álló felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére. Budapest,
- február
- Dr. Bősinger Zsuzsanna a tanács elnöke s.k., Csánitzné Dr. Csiky Ilona előadó bíró s.k., Dr. Kiss Mária bíró s.k. Sipos a kiadmány hiteléül: tisztviselő