Kfv.37198/2008/3 – Kúria

Kfv.IV.37.198/2008/3.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr.Sütő László ügyvéd által képviselt felperesnek a dr.Mészáros Levente jogtanácsos által képviselt Zala Megyei Földhivatal (Zalaegerszeg, Mártírok útja 3539.) alperes ellen közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt indított perében a Zala Megyei Bíróság

1. február
2. napján meghozott 9.K.21.971/2007/
3. számú jogerős ítélete ellen az alperes részéről
4. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán az alulírott helyen és napon - tárgyaláson kívül meghozta a következő í t é l e t e t A Legfelsőbb Bíróság a Zala Megyei Bíróság 9.K.21.971/2007/
5. számú ítéletét hatályon kívül helyezi és a felperes keresetét elutasítja. Kötelezi a Legfelsőbb Bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 50.000 forint /ötvenezer/ elsőfokú és felülvizsgálati eljárási perköltséget. Kötelezi továbbá a felperest, hogy fizessen meg a Magyar Államnak külön felhívásra - 16.500 forint /tizenhatezer-ötszáz/ kereseti és 36.000 forint /harminchatezer/ felülvizsgálati eljárási illetéket. Az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s : A felperes a körzeti földhivatalnál előterjesztett beadványában kérte, hogy a helyrajzi számú ingatlanra az Bank Zrt. javára bejegyzett 80.000.000 forint keretbiztosítéki jelzálogjogot a
6. július 3-án keltezett „Nyilatkozat tulajdonjog átszállásáról" okirat alapján, mint engedményes jogosult javára a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be. Kérte továbbá, hogy az előbb megjelölt helyrajzi számú ingatlanra a tulajdonjogát vétel jogcímén a
7. július 3-án kelt „Vételi jog gyakorlására kijelölő okirat", a
8. június 13-án keltezett opciós szerződés 9.
9. pontjában foglaltak, a vételi jog lehívását tanúsító tértivevények, valamint a Bt. cégkivonata alapján, a Bt. tulajdonjogának törlésével egyidejűleg jegyezze be a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba. A Körzeti Földhivatal hiánypótlási felhívás keretében tájékoztatta a felperest, hogy a vételi jog gyakorlása részéről nem lehetséges, mivel az okiratba foglalt és az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonos nem azonos; az Bank Zrt. a keretbiztosítéki jelzálogjogot és a vételi jogot alapító szerződést az Bt-vel kötötte. A felperes csatolta az engedményezési szerződést, valamint a Bt. cégmásolatát. Ezt követően az elsőfokú közigazgatási szerv a 43538/
10. számú határozatával elrendelte a Bt. tulajdonjogának bejegyzését, továbbá a keretbiztosítéki jelzálogjog 80.000.000 forint erejéig történő engedményezését a tartós jogviszonyból eredő követelés biztosítására a felperes javára, valamint bejegyezte a felperes vételi jogát. A Körzeti Földhivatal a felperes tulajdonjogbejegyzési - vételi jog gyakorlása - kérelmét elutasította. Határozata indokolásában rögzítette, hogy a felperes a földhivatali eljárásban nem igazolta a vételi jog gyakorlása körében azt, hogy az általa tett nyilatkozat a másik félhez megérkezett. A felperes fellebbezése folytán az alperes a
11. szeptember
12. napján meghozott 31000/
13. számú határozatával megváltoztatta az elsőfokú közigazgatási határozatot és elrendelte a zalakarosi
14. helyrajzi számú ingatlanon III/
15. sorszám alatt a felperesi társaság javára
16. június 13-i lejárattal bejegyzett vételi jog törlését. Határozata indokolásában rögzítette, hogy az elsőfokú közigazgatási szerv tévesen állapította meg, hogy az ingatlan tulajdonosa nem a Bt., a Bt. tulajdonjogát 38108/
17. számon
18. május 26-án bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Megállapította az alperes, hogy nem járt el helyesen a körzeti földhivatal amikor, hogy az Bank Zrt. javára bejegyzett vételi jogot átjegyezte a felperes javára, mert a benyújtott okiratok és a bejegyzési kérelem nem erre irányult. A kérelem és az okiratok ellentmondásossága miatt azonnali elutasításnak is helye lett volna az ingatlan-nyilvántartásról szóló
19. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.)
20. §-ának /4/ bekezdése alapján. A Ptk.
21. § /2/ bekezdése értelmében az opciós jogot nem lehet engedményezni, az engedményezés átruházásnak minősül, ezért az ilyen szerződés semmis. Megállapította továbbá az alperes, hogy az engedményezés átjegyzése a közigazgatási eljárásban a hiánypótlási felhívás teljesítésével csatolt iratokkal együtt lehetséges. Ellenkező esetben, ha a vételi jog gyakorlásával a felperes javára a tulajdonjog bejegyzésre kerülne, az engedményezés átjegyzésére már nincs lehetőség, ugyanis a jelzálogjoggal, illetve a vételi jog gyakorlásával kapcsolatos beadvány egyszerre tartalmazta a két kérelmet. Ha a fellebbezési eljárásban jogerősen elbírált határozat alapján bejegyzett jelzálogjogosult, azaz a felperes a vételi jog alapján megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, a jelzálogjognak meg kellene szűnnie, tehát már nem élne a bejegyzés, amely a kérelmező eredeti szándéka volt. A földhivatal az Inytv.
22. §-a alapján a kérelemhez kötve volt, törlés iránti kérelmet pedig a felperes nem terjesztett elő. A felperes keresetében elsődlegesen kérte a közigazgatási határozatok megváltoztatását, másodlagosan az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és új eljárásra kötelezését. A megyei bíróság ítéletével az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte. Ítéletének indokolásában rögzítette, hogy az elsőfokú közigazgatási szerv a felperes kereseti kérelmének eleget tett, tulajdonjoga a kérelmezett ingatlanra bejegyzést nyert. A felperes kérelmében elsőként a jelzálogjog bejegyzés módosítása alatt az Bank Zrt-t megillető jelzálogjogának engedményezés jogcímén a javára történő bejegyzését kérte. A körzeti földhivatal a kérelemnek eleget tett, a kérelem teljesíthetőségét az alperes sem vitatta. A megyei bíróság álláspontja szerint az Inytv. nem tartalmaz olyan tiltó rendelkezést, amely előírná, hogy egy kérelemben több jog vagy tény bejegyzése egy eljárás keretében nem kérhető, a bejegyzés alapjául a kérelem mellé csatolt okiratok szolgálnak. A földhivatalnak az Inytv.
23. §-ában előírt kérelemhez kötöttség elvének szem előtt tartásával azt kell elbírálnia, hogy a kérelem a csatolt okiratok alapján teljesíthető-e, azok az előírt alaki és tartalmi követelményeket kielégítik-e. A felperes helyesen hivatkozott az
24. évi LXXXV. törvényre (a továbbiakban: Díjtörvény) annak alátámasztásául, hogy a földhivatali eljárásban nincs akadálya egy kérelemben több bejegyzés iránti igényelőterjesztésének. A Díjtörvény 32/D. §-a szerint, ha egyazon ingatlanra vonatkozóan a kérelmező többféle jog vagy tény bejegyzését, feljegyzését, módosítását vagy törlését egy eljárásban kéri, a díjfizetés alapjául azt az értéket kell venni, amely után a legmagasabb díj jár. A megyei bíróság nem osztotta az alperesnek az Inytv.
25. § /2/ bekezdésére hivatkozással kifejtett álláspontját. Az Inytv.
26. § /4/ bekezdése ugyanis akként rendelkezik, hogy ha az ingatlanügyi hatóság valamely kérelem, megkeresés elintézése során észleli, hogy valamely jog vagy tény megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, határozatban köteles ennek törléséről is rendelkezni. Ugyancsak hivatalból jár el a földhivatal, ha egyébként észleli, hogy törlésre van szükség. A megyei bíróság álláspontja szerint nincs jogszabályi akadálya a felperest megillető jelzálogjog hivatalbóli törlésének, mivel annak megszűnése a tulajdonjog bejegyzésével kétségkívül megállapítható. A felperes úgy nyilatkozott, hogy a földhivatal hivatalból törölte a javára bejegyzett jelzálogjogot, valamint az Bank Zrt. vételi jogát. A vételi jog egyoldalú jognyilatkozat, amelynek gyakorlását írásban kell közölni a kötelezettel, de az elfogadó nyilatkozatnak nem kell az Inytv. által előírt alakszerűségeknek megfelelnie. Az egyoldalú nyilatkozat megtételét az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999.(XII.29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.)
27. § /4/ bekezdésének megfelelően kell igazolni. Ha a jogosult a vételi jog gyakorlását közlő nyilatkozatát megküldi a szerződésben lévő vagy az általa ismert címre, akkor a megküldéssel a nyilatkozat hatályossá válik, az adásvételi szerződés létrejön, függetlenül attól, hogy erről a tulajdonos tudomást szerzett. A megyei bíróság álláspontja szerint a „Nyilatkozat tulajdonjog átruházásáról" elnevezésű okirat valóban ellentmondásos, és ebben a vonatkozásban semmis megállapodást is tartalmaz. Az ezen okiratban foglalt ellentmondásosság a felperes tulajdonjogának ingatlannyilvántartási bejegyzése szempontjából irreleváns. A felperes vételi jogának bejegyzése iránt kérelmet nem terjesztett elő, ezért az alperes helyesen állapította meg határozatában, hogy a körzeti földhivatal döntése e körben megalapozatlan volt. Ugyanakkor az alperes figyelmen kívül hagyta éppen a kérelemhez való kötöttség elvébe ütközően, hogy a tulajdonjog bejegyzését a felperes az Bank Zrt.-nek a vételi jog gyakorlóját kijelölő
28. július 3-án kelt intézkedése, valamint a vételi jog gyakorlását igazoló bizonyítékok alapján kérte. Ezért a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elutasítása megalapozatlan volt. Az új eljárásban az alperesnek az eredeti kérelem benyújtásának időpontjára visszaható hatállyal kell elbírálnia a felperes tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmet elutasító határozat elleni fellebbezést a becsatolt okiratok alapján. A felperes javára bejegyzett jelzálogjog törlésére az Inytv.
29. § /4/ bekezdésében foglaltakat kell irányadónak tekinteni. A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását. Álláspontja szerint is helytálló az, hogy egy kérelemben többféle jogot, vagy tényt kérhet az ügyfél bejegyezni, azonban ezek nem lehetnek egymást kizáróak, mint jelen esetben. A másodfokú határozat rendelkező része arra szolgált, hogy a felperes által párhuzamosan kért tulajdonjog bejegyzés és jelzálogjog bejegyzés közül éppen a teljesíthető kérelemnek helyt adva a jelzálogjogot jegyezze be a földhivatal. Ezen tényt és a Ptk. rendelkezéseit figyelmen kívül hagyva döntött a megyei bíróság a jelzálogjog hivatalbóli törléséről. Amennyiben tulajdonosként a felperes bejegyzésre kerül jelen eljárásban és ugyanebben az eljárásban a jelzálogjoga is bejegyzésre kerül engedményezés jogcímén, az alperes álláspontja szerint ezek a bejegyzések nemcsak a eljárásukban irányadó Inytv.
30. §-ának /1/ bekezdésébe, hanem a Ptk.
31. és
32. §-aiba ütköznének. Kérelem nélkül, hivatalból kerülne törlésre a jelzálogjog a bíróság szerint ugyanakkor, amikor a tulajdonjog és a jelzálogjog is bejegyzésre kerül. Ugyanazon ranghelyre mindhárom jog ingatlan-nyilvántartási átvezetése nem lehetséges. A kérelemhez kötöttség elvére, a rangsor és a ranghely fogalmának jelentésére utalással az alperes előadta, ha a felperes külön kérelemben nyújtotta volna be a jelzálogjog bejegyzési kérelmét engedményezés jogcímén, s egy későbbi, akár ugyanazon a napon benyújtott beadványában kérte volna a vételi jog gyakorlásra vonatkozó tulajdonjog bejegyzési kérelmét, a földhivatal ezen utóbbi ranghelyen és eljárásban a rangsorban előbb bejegyzett felperesi jelzálogjog törléséről is intézkedhetett volna hivatalból az Inytv.
33. § /4/ bekezdése alapján. A megyei bíróság által is hivatkozott Inytv.
34. § /4/ bekezdéséből az következik, hogy a földhivatalnak akkor van kötelezettsége intézkedésre, amikor észleli, hogy egy jog vagy tény, amely korábban már bejegyzésre került, törölhető. A felülvizsgált ügyben kérelemre indult az eljárás, így nem vehető figyelembe a hivatalbóli törlés, viszont a bejegyzések azonos idejűségére tekintettel előzőekben már bejegyzett jogról sem lehet szó, így az Inytv.
35. § /4/ bekezdése az alperes álláspontja szerint nem alkalmazható. A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság a Pp.
36. §-ának /1/ bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos. Az Inytv.
37. §-ának /1/ bekezdése alapján a jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha e törvény másként nem rendelkezik - az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. Az Inytv.
38. §-ának /1/ bekezdése értelmében az ingatlannyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. Az Inytv.
39. §-ának /1/ bekezdése alapján a beadványokat az iktatószámok sorrendjében, a körzeti földhivatalhoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni. Az Inytv. széljegyzésről rendelkező
40. §-ának /1/ bekezdése előírja, hogy a beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lapon fel kell jegyezni (széljegy), és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni. A széljegyzésben a széljegyzett beadvány tartalmára röviden utalni kell. Az Inytv.
41. §-ának /1/ bekezdése alapján az ingatlannyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek. Az Inytv.
42. §-ának /2/ bekezdése alapján hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból a) a kisajátítási, illetőleg a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzést az eljárás során hozott határozat alapján történt tulajdonosváltozás, b) a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló jelzálogjog, c) a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog, továbbá d) az elő- és visszavásárlási jogot, a vételi jogot, valamint a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg. Az Inytv.
43. §-ának /4/ bekezdése értelmében, ha az ingatlanügyi hatóság valamely kérelem, megkeresés elintézése során észleli, hogy valamely jog vagy tény megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, határozatban köteles ennek törléséről is rendelkezni. Ha hivatalos eljárás során egyébként észleli, hogy törlésre van szükség, erről a tényről hivatalos feljegyzést készít és a törlésről külön határozatot hoz. Ezt a határozatot csak az ingatlan tulajdonosának és annak az érdekeltnek kell kézbesíteni, akinek a joga megszűnt. A Legfelsőbb Bíróság a rendelkezésre álló periratok alapján megállapította, hogy az alperes az Inytv. fentebb idézett, illetőleg a határozata indokolásában hivatkozott további jogszabályi rendelkezések alkalmazásával törvényes határozatot hozott az elsőfokú közigazgatási határozat megváltozatásáról és a felperes javára
44. július
45. napi lejárattal bejegyzett vételi jog törléséről. Helyesen állapította meg a megyei bíróság ítélete indokolásában utalva a díjtörvényre is -, hogy ugyanazon kérelemben több jog vagy tény bejegyzése is kérhető a földhivataltól. Ezek a jogok azonban nem lehetnek egymást kizáróak. A felülvizsgált ügyben a felperes egymást kizáró jogok bejegyzését kérte az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a felülvizsgált eljárásban a felperes tulajdonjoga a jelzálogjog bejegyzésével egyidejűleg bejegyzésre kerül, a bejegyzések - amint azt az alperes is helyesen állapította meg felülvizsgálati kérelmében -, nemcsak az Inytv.
46. §-ának /1/ bekezdésébe, hanem a Polgári Törvénykönyv
47. és
48. §-aiba is ütköznének. Ha a felperes külön kérelemben nyújtotta volna be a jelzálogjog bejegyzési kérelmét engedményezés jogcímén, és egy később előterjesztett beadványában kérte volna a vételi jog gyakorlására alapított tulajdonjogának bejegyzését, a földhivatal ez utóbbi ranghelyen és eljárásban a rangsorban előbb bejegyzett jelzálogjog törléséről is intézkedhetett volna az Inytv.
49. §-ának /4/ bekezdése alapján hivatalból. A kifejtettekből következően a bejegyzések (törlés) egyidejűségére tekintettel tévedett a megyei bíróság az Inytv.
50. §-ának /4/ bekezdése alkalmazhatóságában. Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp.
51. §-ának /4/ bekezdése alkalmazásával hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította. A pervesztes felperest a Pp.
52. §-ának /1/ bekezdése alapján kötelezte a Legfelsőbb Bíróság az alperes együttes elsőfokú és felülvizsgálati eljárási perköltségének a megfizetésére. A felperes illetékfizetési kötelezettsége az illetékekről szóló
53. évi XCIII. törvény 43 §-ának /3/ bekezdésén és
54. §-ának /1/ bekezdésén alapszik. Budapest,
55. április
56. Dr.Buzinkay Zoltán sk. a tanács elnöke, előadó bíró, Dr.Fekete Ildikó sk. bíró A kiadmány hiteléül: bírósági írnok Dr.Kárpáti Zoltán sk.