← Magyarország

Pf.21922/2008/4 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.21.922/2008/

  1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Fővárosi Ítélőtábla a Bozsó és Tóth Ügyvédi Iroda (1126 Budapest, Böszörményi út 8., ügyintéző: dr. Bozsó Albert ügyvéd) által képviselt felperes neve(felperes címe) felperesnek - dr. Juhász Miklós ügyvéd (1037 Budapest, Montevideo utca 2/c.) által képviselt I. rendű alperes neve (I.rendű alperes címe) I. rendű és BudafokTétény Budapest XXII. Kerület Önkormányzata (1221 Budapest, Városház tér 11.) II. rendű alperes ellen szerződés érvénytelensége iránt indított perében a Fővárosi Bíróság
  2. május
  3. napján kelt 5.G.40.174/2007/
  4. számú ítélete ellen az alperesek által
  5. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Az I. rendű alperest 100.000 (százezer) forint, a II. rendű alperest 300.000 (háromszázezer) forint másodfokú perköltség 15 nap alatt, felperesnek való megfizetésére kötelezi. A le nem rótt 900.000 (kilencszázezer) forint fellebbezési illetéket az állam viseli. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A felperes keresetében az I. rendű alperest a részére foglalóként kifizetett 10.300.000 forint, a II. rendű alperest 34.747.000 forint megfizetésére kérte kötelezni. Késedelmi kamatot mindkét alperestől
  6. december
  7. napjától igényelt a törvényes mértékben. Perköltségként a pertárgy érték 5 %-a + áfa összegű ügyvédi munkadíj megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket. Keresete elsődleges jogalapjaként arra hivatkozott, hogy a felperes és az I. rendű alperes által kötött helyiségbérleti szerződések érvényes megbízási szerződés hiányában olyan nem létező szerződések, amelyre a semmisség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. Álláspontja szerint az Ltv.
  8. §-ának

(1)bekezdése folytán a megkötött szerződésekre is alkalmazni kell az Ltv. 2. §-ának
(5)bekezdését, amely szerint az önkormányzat tulajdonában álló helyiségekre kötött bérleti szerződések érvényességéhez írásbeli alak szükséges. Ha a helyiségbérleti szerződést nem a tulajdonos köti meg, akkor a Ptk. 474. §-ának
(3)bekezdése folytán a szerződés érvényességéhez a tulajdonostól származó írásbeli meghatalmazással vagy megbízási szerződéssel kell rendelkeznie. Az I. rendű alperes ilyen megbízási szerződés esetén sem kötheti meg azonban a helyiségbérleti szerződést a saját nevében, mert ehhez bizományosi szerződésre lenne szükség. A felperes által kötött szerződések bérbeadóként az I. rendű alperest jelölik meg, de a szerződésekhez írásbeli meghatalmazás, vagy megbízás nem kapcsolódik. Az I. rendű alperes a 39/2000. (XII. 28.) ÖK rendeletre sem alapozhatja szerződéskötési jogosultságát, mert a rendelet nem határozza meg a megbízás terjedelmét, így nem jogosította fel az I. rendű alperest arra, hogy bérbeadóként szerződjön. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 80. §-ának
(1)bekezdése nem is teszi lehetővé a bérbeadói jogok komplex átruházását, ezért az önkormányzat rendelete nem felel meg a Ptk.
  1. §-a által megkívánt követelményeknek. A
  2. május 24-én kötött megbízási szerződés igazolja, hogy az I. rendű alperes nem volt jogosult saját nevében szerződést kötni, a megbízás ugyanis csak előszerződés megkötésére vonatkozik, és bizományosi felhatalmazást nem is tartalmaz. Érvényes megbízás hiányában álláspontja szerint a bérleti szerződések nem jöttek létre, amelyre a Ptk.
  3. §-ának
(1)bekezdésében szabályozott jogkövetkezmény alkalmazását kérte. Másodlagosan - ha a bíróság a szerződéseket érvényesen létrejött szerződéseknek találná - kereseti kérelmét arra alapozta, hogy a Ptk. 319. §-ának
(2)bekezdése szerint a szerződés megszűnése esetén a már teljesített pénzbeli szolgáltatás visszajár, ha a megszűnéskor a pénzbeli szolgáltatásnak megfelelő ellenszolgáltatást a másik fél még nem teljesítette. Álláspontja szerint az F05., F
  1. és F
  2. számú helyiségcsoportra kötött szerződések a 6/a. pont alapján
  3. augusztus
  4. napján, az F
  5. helyiségcsoportra kötött szerződés
  6. szeptember
  7. napján minden további jogcselekmény nélkül megszűntek. A perbeli szerződések még hatályba sem léptek, amely önmagában igazolja, hogy a pénzbeli szolgáltatással szemben nincs ellenszolgáltatás. A pénzbeli szolgáltatás visszafizetésére vonatkozó kötelezettség érvényesen nem zárható ki, mert az jogszabályba, illetve a jóerkölcsbe ütközik. A 6./b pont a jogvesztés kikötéséhez (Ptk.
  8. §) hasonló szankciót tartalmaz, de az nem vonatkozhat a szolgáltatásra, csak valamely kedvezmény vagy egyes járulékos jog elvesztésére. A teljes vételár elvesztésének kikötése a jóerkölcsbe is ütközik, mert szolgáltatás nélkül kívánja megtartani a felperes pénzbeli szolgáltatását. A szolgáltatás hiányát igazolja, hogy az alperesek a perbeli helyiségcsoportokat másnak kiadták, így a felperes értékesíthető bérleti jogot nem szerzett. A foglalóként megfizetett összegek nem minősülnek foglalónak, mert azt nem a szerződéskötéskor fizette meg a felperes, és nem a jogosult II. rendű alperes számlájára. Ezért a foglalóként kifizetett összeget az I. rendű alperes köteles visszafizetni. Az alperesek a felperes keresetének elutasítását és perköltségben történő marasztalását kérték. Az volt az álláspontjuk, hogy a perbeli szerződések érvényesen létrejöttek, mert az I. rendű alperesnek a 39/
  9. (XII. 28.) ÖK rendelet alapján volt jogosultsága arra, hogy a II. rendű alperes tulajdonát képező lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadói jogkörének gyakorlójaként a szerződéseket aláírja. Ezt meghaladóan a
  10. május
  11. és
  12. napján kötött megbízási szerződések is feljogosították az I. rendű alperest arra, hogy a II. rendű alperes javára helyiségbérleti szerződéseket kössön. Ezt támasztja alá, hogy a felperes is az I. rendű alperesnek tett a szerződés megkötésére ajánlatot. A helyiségek diszponibilis állapotban történő határidőn túli átadása nem releváns, mert az átalakításra vonatkozó határidő meghosszabbodott. A szerződések ezért nem a felperes által megjelölt időpontban szűntek meg, a megszűnésre a felperesnek felróható okból került sor. A szerződések hatályba léptek, mert a felek ráutaló magatartással a teljesítési határidőt meghosszabbították. Erre azért volt lehetőségük, mert ezt nem tekintették a szerződés lényeges elemének. A szerződések ráutaló magatartással történt módosítását igazolja, hogy a felperes a bérleti jog ellenértékét túlnyomórészt megfizette, a helyiségeket birtokba vette, az átalakítást megkezdte. A szerződés 8/c. pontjában meghatározott feltétel a perbeli esetben nem következett be, ezért a felperes a bérleti jog értékének megfizetett részét nem követelheti vissza. A Ptk.
  13. §-ának
(2)bekezdése azért sem alkalmazható, mert ez a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésére vonatkozik. A Ptk. szabályai egyébként is diszpozitív szabályok, amelytől a felek közös megegyezéssel eltérhetnek. A szerződések felmondásával a felperes ezért elvesztette azt a jogát, hogy a bérleti joggal rendelkezzen, ezért a bérbeadó jogosult volt a helyiségeket bérbe adni. A II. rendű alperes viszontkeresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest 2.375.136 forint és 690.000 forint után
  1. június
  2. napjától, 764.883 forint után
  3. július
  4. napjától, 920.160 forint után
  5. június
  6. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamat megfizetésére. Álláspontja szerint a felperes szerződésszegése következtében arra kényszerült, hogy szerkezetkész állapotban adja bérbe a helyiségeket, így a bérlők alakították azt ki használatra alkalmas állapotúra. A bérlők költségeiket a bérleti díjba beszámíthatták, amely bevétel kiesés a felperes szerződésszegésének következménye. A felperes a viszontkereset elutasítását kérte 3.750.000 forintos igényének beszámítására figyelemmel, amely az általa elvégzett kémény és szellőztető rendszer kiépítésének költsége. Az elsőfokú bíróság az I. rendű alperest 10.300.000 forint, a II. rendű alperest 34.747.000 forint és ezen összegek után
  7. december
  8. napjától
  9. december
  10. napjáig évi 11%-os,
  11. január
  12. napjától a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napos érvényes jegybanki alapkamat 7%-kal növelt mértékű kamata 15 napon belüli megfizetésére kötelezte. A II. rendű alperes viszontkeresetét elutasította. Kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 2.702.820 forint perköltséget. Az I. rendű alperest 282.000 forint kereseti illeték megfizetésére kötelezte. Megállapította, hogy a további 618.000 forint kereseti és 142.500 forint viszontkereseti illetéket az állam viseli. Az elsőfokú bíróság indokolása szerint az Ltv.
  13. §-ának
(1)bekezdése szerint a felperes és az I. rendű alperes között nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére irányuló szerződés jött létre. Az Üzletházban lévő F05., F16., F17. és F18. számú, a II. rendű alperes tulajdonában álló helyiségekre kötött szerződéseket az Ltv. 2. §-ának
(5)bekezdése szerint írásba kellett foglalni. Az I. rendű alperes a szerződéseket saját nevében, bérbeadóként kötötte meg. A II. rendű alperes
  1. május 21-én kötött megbízási szerződéssel az I. rendű alperest bízta meg a Budafok Városközpont I. ütemének az ún.
  2. számú tömbbel kapcsolatos projekt teljes körű lebonyolításával. A szerződés 12.
  3. pontja szerint az I. rendű alperes csak külön szerződés alapján jogosult a beruházás keretében megépülő helyiségek későbbi bérlőivel - a II. rendű alperes jóváhagyása mellett - előzetes megállapodásokat kötni. Ez a külön megállapodás az alperesek által
  4. május
  5. napján kötött megbízási szerződés, amelyben a II. rendű alperes megbízta az I. rendű alperest azzal is, hogy a Budafok Városközpontban épülő üzletek hasznosítására a II. rendű alperes nevében és megbízásából előbérleti szerződést kössön. A szerződés
  6. pontja szerint a beruházás befejezésével, illetve a használatbavételi engedély kiadásával egyidejűleg köthette meg az I. rendű alperes a bérlőkkel a végleges bérleti szerződést. A felek a szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályait rendelték alkalmazni. A Ptk.
  7. §-ának
(2)bekezdése alapján a bizományi szerződésekre is alkalmazandó a Ptk. 474. §-ának
(3)bekezdése szerint, ha a megbízás teljesítéséhez szerződés kötésére van szükség, a megbízáshoz olyan alakszerűség szükséges, amilyet a megkötendő szerződésre a jogszabály előír. Ahhoz, hogy az I. rendű alperes a II. rendű alperes tulajdonát képező ingatlanok hasznosítására szerződést tudjon kötni, a megbízási szerződést, illetve a bizományi szerződést írásba kellett foglalni. Az alperesek között létre is jött írásban megbízási szerződés, amely azonban csak arra jogosította fel az I. rendű alperest, hogy a II. rendű alperes képviselőjeként eljárva előbérleti szerződést kössön, arra az I. rendű alperes nem volt jogosult, hogy a saját nevében bérbeadóként a felperessel bérleti szerződést kössön. A 39/2000. (XII. 28.) ÖK rendelet 2. §-ának
(1)bekezdés b) pontja ugyan a II. rendű alperes tulajdonában és vagyonkezelésében álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadói jogainak gyakorlásával és bérbeadói kötelezettségek teljesítésével bízta meg az I. rendű alperest, de ez nem terjed ki a perbeli üzlethelyiségekre, hiszen azok a megbízáskor nem is léteztek, illetve a bérbeadás útján történő hasznosításról az alperesek külön megbízási szerződést kötöttek. Az I. rendű alperes a perbeli helyiségeknek nem volt tulajdonosa, és a II. rendű alperestől olyan felhatalmazással sem rendelkezett, amely alapján a perbeli helyiségeket bérbe adhatta volna, illetve a helyiségek bérleti jogát értékesíthette volna, ezért az I. rendű alperes lehetetlen szolgáltatás teljesítésére vállalt kötelezettséget. A bérleti szerződések bérleti jog ellenértéke elvesztésére vonatkozó rendelkezése a Ptk. 200. §-ának
(2)bekezdése alapján is érvénytelen. Nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik az, hogy a felperes több millió forintot köteles bérleti jog ellenértéke címén kifizetni, amelyért cserébe - a szerződések megszűnése miatt - semmilyen ellenszolgáltatást nem kap. Ezért a Ptk. 237. §-ának
(1)bekezdése alapján a szerződéskötés előtti helyzetet kell visszaállítani, az alperesek kötelesek visszafizetni azokat a pénzösszegeket, amelyhez az érvénytelen szerződés alapján jutottak. A késedelmi kamatról a Ptk. 301. §-ának
(1), illetve
  1. január
  2. napjától a Ptk. 301/A. §-ának
(1)bekezdése alapján határozott. A II. rendű alperes viszontkeresetét az elsőfokú bíróság alaptalannak találta, mert a felperes számlákkal igazolta, hogy a követelést meghaladó költsége merült fel az érvénytelen bérleti szerződések alapján végzett kémény és szellőző építési költségeként, így azt megalapozottan számíthatta be a II. rendű alperes követelésébe. A bérleti szerződések érvénytelensége miatt a II. rendű alperes ugyanis nem hivatkozhat arra, hogy a beépített berendezések és anyagok tulajdonjogát térítésmentesen megszerezte, így azok megtérítését a felperes jogalap nélküli gazdagodás címén sem követelheti. A felperes egyébként a szerződések érvénytelensége folytán szerződésszegést nem is valósíthatott meg azáltal, hogy a helyiségeket nem alakította ki a használatbavételi engedély kiadásához szükséges állapotúra. Mivel pedig a bérleti szerződések a felperes és az I. rendű alperes között jöttek létre, azért a II. rendű alperes szerződésszegés címén igény érvényesítésére nem is jogosult. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperesek fellebbeztek, amelyben az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását és perköltségük megtérítését kérték. A II. rendű alperes viszontkeresete szerint kérte marasztalni a felperest. Az alperesek kérték az elsőfokú bíróság ítéletének kiegészítését azzal, hogy a felperes a perbeli F05., F16., F
  1. és F
  2. számú helyiségeket birtokba vette a bérbeadó I. rendű alperestől, az utóbbi három helyiséget egybe nyitotta, azokban építési munkákat folytatott, vagyis a bérlőt megillető jogokat gyakorolta. Álláspontja szerint a perbeli szerződések érvénytelenségét az elsőfokú bíróság a Ptk.
  3. §-a alapján állapította meg, bár erre a jogszabályhelyre érvénytelenségi okként nem hivatkozott. Mindez felveti a kereseti kérelmen történt túlterjeszkedés kérdését. A lehetetlen szolgáltatásra vállalt kötelezettség megállapításának ellentmond, hogy a felek a szerződést ténylegesen teljesítették, így annak teljesítése nem volt lehetetlen. Amennyiben az elsőfokú bíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy a megbízási szerződésen az I. rendű alperes túlterjeszkedett, úgy a Ptk. 221-
  4. §-ai szerinti álképviselet szabályait kellett volna alkalmazni. Az pedig nyilvánvaló, hogy a II. rendű alperes a maga részéről az I. rendű alperes eljárását jóváhagyta, ebből következően az érvénytelenség következményeit levonni nem lehet. Az elsőfokú bíróság egyébként az önkormányzati rendelet és a megbízási szerződés egymáshoz való viszonyát is tévesen értelmezte. Az önkormányzati rendelet általános jelleggel hatalmazta fel az I. rendű alperest a bérbeadói jogkör gyakorlásával, az egyedi szerződések ezt pontosítják, illetve kiegészítik. Mindezek alapján megállapítható, hogy az I. rendű alperes jogosult volt arra, hogy a perbeli bérleti szerződéseket megkösse. A jóerkölcsbe ütközés miatti érvénytelenség kapcsán az volt az álláspontja, hogy az elsőfokú bíróság tévedett akkor, amikor azt állapította meg, hogy a felperes a pénzbeli szolgáltatásáért ellenszolgáltatást nem kapott, a bérleti jogot ugyanis megvásárolta, csak így válhatott az üzletház bérlőjévé. A felperes maga adta elő, hogy a perbeli szerződés az ő fizetési késedelme miatt nem lépett hatályba, vagyis saját felróható magatartása miatt nem gyakorolhatta a bérleti jog értékesítésének jogát. A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását és az alperesek egyetemleges kötelezését kérte az elsőfokú eljárásban megítélt munkadíj 50 %-ának megfizetésére. Fenntartotta az elsőfokú eljárásban kifejtett jogi érvelését annak kiemelésével, hogy a szerződések két okból is érvénytelenek. Egyfelől a bérbeadói oldalon a bérleti szerződéseket nem az a jogalany kötötte meg, aki erre jogosult, másfelől aki megkötette, az nem olyan szerződést kötött, mint amire a meghatalmazása szólt. A megbízás alakszerűségének hiányára vonatkozó felperesi álláspontot az elsőfokú bíróság elfogadta, így nincs jelentősége a Ptk.
  5. §-ára történt alperesi hivatkozásnak. Álláspontja szerint az álképviseletre vonatkozó szabályok alkalmazása a perbeli esetben nem lehetséges, mert a felperes az alaki hiányosságokra alapította a keresetét és ezek az alaki hiányosságok később sem pótolhatók. A jóerkölcsbe ütközés megállapításának nincs jelentősége, mert az elsőfokú bíróság az egész szerződés érvénytelenségét állapította meg. A II. rendű alperes viszontkeresetét megalapozatlannak minősítette a felperes beszámítási kifogására figyelemmel. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét teljes terjedelemben vizsgálta felül, mert annak fellebbezés hiányában első fokon jogerőre emelkedett rendelékezése nem volt (Pp.
  6. §
(4)bekezdés). Az alperesek fellebbezése - a tényállás kiegészítését kivéve - alaptalan. Az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállást a Fővárosi Ítélőtábla azzal egészíti ki, hogy a felperes
  1. augusztus 12-én a perbeli helyiségeket birtokba vette, azokban építési átalakítási munkákat végzett. A kiegészített tényállás mellett is a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság érdemi döntésével egyetértett, annak jogi indokait azonban nem osztotta. A fellebbezés elbírálása során azonban csak azokra a kérdésekre kellett választ adni, amelyek a perben vitásak voltak. Elsődlegesen arra kellett választ adni, hogy kik között jött létre
  2. április 7-én és
  3. május 19-én a perbeli négy helyiségbérleti szerződés. Az I. rendű alperes ugyanis egyszer arra hivatkozott, hogy a perbeli bérleti szerződések a felperes és a II. rendű alperes között jöttek létre, az I. rendű alperes csak képviselőként járt el (
  4. jegyzőkönyv,
  5. beadvány), míg a per második szakaszában már arra hivatkozott, hogy a szerződéseket a II. rendű alperestől kapott felhatalmazás alapján saját nevében kötötte meg. A II. rendű alperes nyilatkozatát sem lehet egyértelműnek tekinteni, mert csak arra nyilatkozott, hogy az I. rendű alperes jogosult volt a szerződés megkötésére, de arra nem, hogy képviselőként, vagy bizományosként a saját nevében. A II. rendű alperes által saját nevében érvényesített szerződésszegésből eredő kárigény viszont arra utal, hogy saját magát tekinti szerződő félnek, akinek a képviseletében járt el az I. rendű alperes. A felperes és az elsőfokú bíróság is a szerződéseket úgy értelmezte, hogy azokat az I. rendű alperes saját nevében bizományosként kötötte meg. Az elsőfokú bíróság abban helyesen foglalt állást, hogy a perbeli szerződések érvényességéhez a bérleti szerződések írásba foglalására szükség volt. Ha a szerződés érvényességét a jogszabály írásbeli alakhoz köti, akkor a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni (Ptk.
  6. §
(1)bekezdés). Mindez azt jelenti, hogy az írásba foglalt szerződésből egyértelműen ki kell derülnie, hogy kik a szerződést kötő felek, jelen esetben annak, ki az eladó és a vevő, illetve a bérbeadó és a bérlő. A szerződést kötő felek személye nem lehet a szerződés értelmezésének kérdése. A perbeli közjegyzői okiratok bevezető része azt tartalmazza, hogy a II. rendű alperes, mint ügyfél megbízása alapján eljáró I. rendű alperes, mint a II. rendű alperes tulajdonában, és kezelésében lévő lakások és nem lakás célú helyiségek bérbeadói jogkörének gyakorlója képviseletében dr. K. B. Z. köti a szerződést. Ugyanilyen ellentmondásosan határozza meg a helyiségbérleti szerződést kötő bérbeadó személyét a közjegyzői okirat a 2. oldalon. E meghatározás első fele arra utal, hogy a szerződő fél a II. rendű alperes, akinek képviseletében az I. rendű alperes jár el, míg a meghatározás második fele szerint a bérbeadó a II. rendű alperes saját személyében. Az írásba foglalt szerződés alapján ezért egyértelműen nem állapítható meg kétséget kizáróan, hogy kik között jöttek létre a perbeli szerződések. A Ptk. 205. §-ának
(1)bekezdése szerint a szerződés létrejöttéhez a felek kölcsönös és egybehangzó nyilatkozata szükséges. Ha viszont a bérbeadó személye az írásba foglalt szerződés alapján bizonytalan - amit bizonyít az alperesek változó, illetve egymásnak ellentmondó nyilatkozata is - akkor a perbeli szerződések nem jöttek létre. A szerződések létrejöttének hiányában viszont a felperes keresete a Ptk. 361. §-ának
(1)bekezdése alapján alapos, mert létre sem jött szerződések alapján az alperesek nem tarthatják meg a felperestől kapott pénzbeli szolgáltatást. Egyben ez azt is jelenti, hogy a II. rendű alperes viszontkeresete alaptalan, mert fogalmilag kizárt, hogy létre sem jött szerződések esetén szerződésszegésből eredő igényt lehessen érvényesíteni. Mindezekre figyelemmel pedig az elsőfokú bíróság érdemi döntése megalapozott. A Fővárosi Ítélőtábla az ítéleti döntés releváns indoka mellett kitér arra is, hogy ha a szerződés létrejöttét meg lehetne állapítani, a felperes keresete akkor is megalapozott lenne. Létrejött szerződés esetén ugyanis a szerződés érvényességét kellene vizsgálni. E körben kiemeli, hogy a perbeli szerződések mindegyike egy okiratban két szerződést tartalmaz. Részben adásvételi szerződést a bérleti jog értékesítésére, amire a Ptk. 365. §-át kell alkalmazni, részben pedig az Ltv. 36. §-ának
(1)bekezdése szerinti helyiségbérleti szerződést. Ha azt lehetett volna megállapítani, amit az elsőfokú bíróság megállapított, hogy a perbeli szerződéseket az I. rendű alperes kötötte meg saját nevében, de a II. rendű alperes javára, akkor az I. rendű alperes bizományosként járt el a szerződés megkötésénél. A II. rendű alperes és az I. rendű alperes közötti bizományi szerződésnek a hiánya viszont nem okozhatja a perbeli szerződések semmisségét, ezen okból nem lehet az I. rendű alperes által kötött szerződést lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződésnek tekinteni. A Ptk. 369. §-a és a Ptk. 424. §-ának
(2)bekezdése alapján jogszavatossági kérdés az, hogy az I. rendű alperes képes-e az átruházott jogot biztosítani. Ha a teljesítésre nem képes, az a szerződésszegés jogkövetkezményével és nem a szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményével jár. Jogszavatossági probléma azonban nem merült fel, mert az I. rendű alperes a helyiségeket birtokba adta. Ha az I. rendű alperes nem a saját nevében, hanem a II. rendű alperes képviseletében kötötte meg a szerződést, ehhez írásbeli meghatalmazásra volt szüksége, amellyel a 2002. május 24-én kelt szerződés folytán rendelkezett, és a meghatalmazás terjedelmét nem is lépte túl. Amennyiben a meghatalmazás terjedelmét túllépte volna, akkor álképviselőként járt volna el és a szerződés létrejötte a II. rendű alperes jóváhagyásától függött volna a Ptk. 221. §-ának
(1)bekezdésére figyelemmel. Az megfelel a valóságnak, hogy a II. rendű alperes jóváhagyásának írásban kellett volna megtörténnie. Ezért azt kellett volna vizsgálni, hogy a per előtt, vagy a per alatt a II. rendű alperes írásban az I. rendű alperes eljárását jóváhagyta-e. Arra a II. rendű alperes helytállóan hivatkozott, hogy a perben tett II. rendű alperesi nyilatkozatok az I. rendű alperes eljárásának utólagos jóváhagyását jelentik. Erre figyelemmel a perbeli szerződéseket nem lehetett volna érvénytelennek minősíteni, és azt kellett volna vizsgálni, hogy a perbeli szerződések hatályba léptek-e a felperes határidőn túli fizetésére figyelemmel. A Fővárosi Ítélőtábla álláspontja szerint létrejött és érvényes szerződések esetén azt kellett volna megállapítani, hogy a szerződést kötő felek ráutaló magatartással a Ptk.
  1. §-a alapján a perbeli szerződéseket módosították. Az I. rendű alperes ugyanis a
  2. július 31-én kelt levelében az F
  3. és F
  4. helyiségcsoportok átadásának bejelentésével egyidejűleg felhívta a felperest az F
  5. és F
  6. helyiségcsoportokra vonatkozó bérleti jog ellenértékéből származó hátralék befizetésére. Ennek elmulasztása esetére kilátásba helyezte a helyiségcsoportra vonatkozóan a szerződés hatályba lépésének és a birtokba adásnak az elmaradását, de a felperes által sem vitatottan e helyiségek birtokba adása is megtörtént. A szerződés módosítása ráutaló magatartással azért történhetett meg érvényesen, mert ez a módosítás nem érintette a szerződés lényeges tartalmát (Ptk.
  7. §
(1)bekezdés). Erre figyelemmel az is megállapítható, hogy a szerződések hatálybalépése megtörtént. A felperes arra viszont megalapozottan hivatkozott, hogy a szerződések megszűntek, a megszűnés pedig a felek közös megegyezésével történt. A szerződés a felperes számára egyoldalú elállási jogot nem biztosított, a felmondás jogát pedig a felek 10 évre kizárták. Erre figyelemmel a felperes
  1. szeptember 8-án kelt bejelentését csak a szerződés felbontására vonatkozó ajánlatként lehet értelmezni, amit
  2. szeptember 12-én kelt válaszában az I. rendű alperes elfogadott, hiszen az eredeti állapot helyreállítására hívta fel a felperest, úgy értelmezve a felperes nyilatkozatát, hogy az az F
  3. helyiségre is vonatkozott, mivel a helyiségek egybenyitását a felperes már korábban elvégezte. A felperes az I. rendű alperes ezen értelmezését szeptember 25-én kelt nyilatkozatával megerősítette. Ezzel a szerződések a Ptk.
  4. §-ának
(1)és
(2)bekezdése alapján akkor is megszűntek volna, ha a létrejöttük megállapítható lett volna. A Ptk. 319. §ának
(3)bekezdése alapján pedig a felperes pénzbeli szolgáltatása visszajár. A felek közötti szerződések 6/c. pontja a szerződés megszűnésének esetére a bérleti jog ellenértékének visszafizetését kizárta. Ezt azonban csak arra az esetre tehette volna, ha a pénzbeli szolgáltatásért valóban ellenszolgáltatást nyújt. A szerződés értelmezése alapján viszont az állapítható meg, hogy a felperes ellenszolgáltatást az általa kifizetett pénzbeli szolgáltatásért nem kapott. A 39/2000. (XII. 28.) ÖK rendelet 40. §-ának
(1)bekezdés a) pontja szerint az új bérlőnek a beköltözhető forgalmi érték 50%-át ekkor is meg kellett volna fizetnie a II. rendű alperesnek, ha azt a felperestől szerzi meg. A felek által kötött szerződés 6/d. pontja szerint is az új bérlőnek meg kellett volna fizetnie az átadáskori forgalmi érték 50 %-át. Ebbe beszámíthatta volna: „az átadó bérlő által a szerződés megkötésekor bérleti jog ellenértéket, amelyet csökkenteni kell a szerződéskötéstől az átadás időpontjáig eltelt évek számának és a kifizetett bérleti jog ellenértéke 1/25 részének szorzatával”. Mindez azt jelenti, hogy a felperes és a következő új bérlő a forgalmi érték 100 %-át fizette volna meg. Az új bérlő a díjat csökkenthette volna a felperes által fizetett összeg meghatározott részével, de egy éven belüli eladás esetén a csökkentés
  1. Erre figyelemmel a felperes csak látszólag szerzett volna bérleti jogot, mert annak forgalmi értéke nincs. Az I. rendű alperes azt vállalta, hogy a felperesnek vagyoni értékű jogot ad, de nem nyújtott értékelhető ellenszolgáltatást, ezért a visszterhesség vélelme alapján az ellenszolgáltatást nem tarthatja meg. A szabályozás diszpozitív jellege azt ugyanis nem eredményezheti, hogy a visszterhes szerződés ingyenes szerződéssé váljon. A Fővárosi Ítélőtábla nem érintette az elsőfokú ítéletnek a marasztalási összeget az alperesek között megosztó rendelkezését, mert ezt a fellebbezésükben az alperesek nem kifogásolták. Az elsőfokú bíróság a II. rendű alperes viszontkeresetét megalapozottan utasította el, mert a szerződés létrejöttének hiányában szerződésszegésre alapított igény nem érvényesíthető. A szerződés megszűnése után a megszűnt szerződés nemteljesítése miatt felmerülő költségek érvényesítésére sincs lehetőség. A kifejtettekre figyelemmel az elsőfokú bíróság ítéletét a Fővárosi Ítélőtábla a Pp.
  2. §-ának
(2)bekezdése alapján - eltérő indokok alapján - helybenhagyta. Az alperesek pervesztesek lettek, így a Pp. 78. §-ának
(1)bekezdése alapján kötelesek a felperes másodfokú perköltségét megfizetni. A felperes ügyvédi munkadíját a Fővárosi Ítélőtábla a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §-ának
(5)bekezdésére figyelemmel, de
(6)bekezdés alapján mérsékelt összegben állapította meg, a másodfokú eljárás munkaidő igényére figyelemmel. A munkadíj összegét az alperesek között a Pp. 82. §-ának
(2)bekezdése alapján érdekeltségük arányában osztotta meg. A le nem rótt illetékre vonatkozó rendelkezés a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §ának
(2)bekezdésén és
  1. §-án alapul. Budapest,
  2. március
  3. . Czukorné dr. Farsang Judit s.k. a tanács elnöke Világhyné dr. Böcskei Terézia s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Dr. Szabó Klára s.k. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.