Pfv.I.22.047/2008/4.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága dr. Zalán Gábor ügyvéd által képviselt I. rendű, II. rendű felpereseknek dr. Erdélyi György ügyvéd által képviselt alperes ellen közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt a Pesti Központi Kerületi Bíróságon 16.P.53.192/
- számon megindított, majd a Fővárosi Bíróság
- május
- napján meghozott 53.Pf.635.798/2006/
- számú jogerős ítéletével befejezett perében, az említett számú másodfokú határozat ellen a felperesek által
- sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - a
- június
- napján megtartott tárgyaláson - meghozta az alábbi í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a Fővárosi Bíróság 53.Pf.635.798/2006/
- számú jogerős ítéletét hatályában fenntartja. Kötelezi a felpereseket, hogy fizessenek meg együttesen - 15 napon belül - az alperesnek 6.000 (Hatezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s : A felperesek keresetükben az alperes ...
- június 14-én tartott közgyűlésén az
- számú napirendi pont kapcsán meghozott közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérték. Hivatkozásuk szerint a határozat a Ptk.
- §-ában foglalt jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás elvébe ütközik, továbbá kizárólagos használati joguk indokolatlan időbeli korlátozásával jogos érdekeiket lényegesen sérti. A tulajdonostársak által aláírt „Elismervény"-nyel - álláspontjuk szerint - dologi hatállyal használati joguk keletkezett a Ptk.
- §
(1)bekezdése alapján. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. A jogvita elbírálása szempontjából jelentős, a jogerős ítéletben megállapított tényállás az alábbi: A felperesek
- október
- napján vásárolták meg az alperesi társasházban lévő földszint
- szám alatti lakást, továbbá egy garázst. Az adásvételi szerződés
- pontjában rögzítettek szerint „a lakáshoz kizárólagos használati joggal tartozik egy 10 m2-es, a lakás alatt elhelyezkedő pince". Az eladó ... a szerződéskötéssel egyidejűleg átadott a felperesek mint vevők részére egy
- május 18-ai - az eladó lakásvásárlásának időpontjában készült - elismervény megnevezésű okiratot, amelyben az akkori társasház-tulajdonosok kijelentik, hogy a földszint
- számú lakáshoz tartozik egy, az alapító okiratban XI. számmal jelölt pincehelyiség, amely korábban a lakás kazánháza volt. A felperesek birtokbalépését követően a társasház közös képviselője felszólította a felpereseket a vitás pincehelyiség kiürítésére, amelynek nem tettek eleget, a helyiséget felújították. A közgyűlés a
- június 14-ei
- számú határozatával a perbeli helyiség használatát térítésmentesen átengedte a felpereseknek azzal a feltétellel, hogy a tulajdonjog a társasházé, a használati jogot évente meg kell újítani és a használati jog nem engedhető át. Az elsőfokú bíróság jogi okfejtése szerint a társasház alapító okirata II. fejezetének A/XI. pontja szerint a perbeli tárolóhelyiség közös tulajdonban áll. A társasházakról szóló
- évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Ttv.)
- §-a szerint a közgyűlés határoz a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról. Az alapító okirat IV. fejezetének
- pontjában foglaltak szerint a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára a tulajdonostársak mindegyike jogosult. E jogát azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogának vagy jogos érdekeinek sérelmére. A tulajdonostársak többségi közgyűlési határozattal ettől eltérően is megállapodhatnak. Valamely épületrész kizárólagos használata azonban nem változtat annak közös tulajdoni jellegén, következésképpen az adásvételi szerződés megkötésekor a helyiség kizárólagos használati jogáról az eladó nem rendelkezhetett volna. Kizárólagos használati jog hiányában a döntés nem ütközik a Ptk.
- §
(2)bekezdésében foglaltakba, a használat szabályozása pedig nem sérti a felperesek jogos érdekeit, tekintettel arra is, hogy a felperesek lakásához - mint minden lakáshoz - tartozik egy kisebb pincerekesz is, amelynek használatára a kialakult használati rend szerint lehetőségük van. A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét - lényegében annak helyes indokai alapján - helybenhagyta. A fellebbezés kapcsán kifejtettek szerint a felperesek a becsatolt „Elismervényre" alapítottan nem rendelkeznek a perbeli tárolóhelyiség felett a Ptk.
- §-a szerinti kizárólagos használati joggal, tekintettel arra, hogy az elismervény nem közgyűlési határozat, ezért a Ttv.
- § a) pontja értelmében a közös tulajdon használatára vonatkozóan kötelező ereje nincs. Nem találta alaposnak a felpereseknek az érdeksérelem körében tett érvelését sem, miután a lakásukhoz tartozik egy, az alapító okirat A/XII. pontjában feltüntetett pincerekesz, s arra a felperesek maguk sem hivatkoztak, hogy ennek birtokbavételét az alperes megakadályozta volna. Ezért nem sérti méltányos érdekeiket az, hogy a közös tulajdonú helyiséget csak bizonyos időbeli korlátozással - egy évre - vehetik kizárólagosan használatba, annál is inkább, mert e döntés lényegében a többi tulajdonostárs használati jogának korlátozását jelenti. A jogerős ítélet ellen a felperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel, amelyben elsődlegesen annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének keresetük szerinti megváltoztatását, a sérelmezett közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérték. Hivatkozásuk szerint a sérelmezett határozat a Ptk.
- §
(1)bekezdésébe, valamint a Ptk.nak a joggal való visszaélés tilalmáról szóló 5. §
(1)-
(2)bekezdésében foglaltakba ütközik, továbbá jogos érdekeiket sérti. Változatlanul azzal érveltek, hogy a hivatkozott „Elismervény" alapján a tárolóhelyiség kizárólagos használatára jogosultak. Állításuk szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján egyértelműen megállapító, hogy ez a tárolóhelyiség mindig is a
- számú lakáshoz tartozott, amelyet szokásjogi alapon használtak a lakás mindenkori tulajdonosai, a kialakult használati rend tíz éve zavartalanul fennállt. A sérelmezett közgyűlési határozat szerintük - egyértelműen a zaklatásukra irányult, a közgyűlésen semmilyen indokot és érvet nem hoztak fel a kialakult használat időbeli korlátozása mellett; úgy nyilatkoztak, hogy a vitás használatú tárolóhelyiségen kívül egyéb pincerekeszt nem birtokolnak. Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban való fenntartására irányult. A felülvizsgálati kérelem nem alapos. A Pp.
- §
(2)bekezdése értelmében a jogerős felülvizsgálata jogszabálysértésre hivatkozással kérhető. ítélet A jelen ügyben a Legfelsőbb Bíróságnak abban a jogkérdésben kellett állástfoglalnia, hogy a másodfokú bíróság az irányadó jogszabályok értelmezésével helyesen jutott-e arra a következtetésre: a
- június 14-én meghozott
- számú közgyűlési határozat érvénytelensége megállapíthatóságának feltételei nem állnak fenn. Tekintve, hogy a felperesek a felülvizsgálati kérelemben már nem hivatkoztak arra, hogy az „Elismervénnyel" dologi hatályú haszonélvezeti joguk állna fenn - a Ptk.
- §
(1)bekezdése szerint -, ennek vizsgálata nem képezte a felülvizsgálati eljárás tárgyát. A Legfelsőbb Bíróság mindenben osztja a másodfokú bíróság jogi álláspontját. A másodfokú bíróság helyesen hivatkozott a társasházakról szóló
- évi CXXXIII. törvény (Ttv.)
- §-ában foglaltakra (közgyűlés hatásköre), továbbá nem tévedett, amikor a jogvita elbírálása szempontjából döntő jelentőséget tulajdonított a társasházközösség alapító okiratában foglaltaknak (IV. fejezet
- pont). A társasházi alapító okirat a tulajdonostársak szerződése, annak tartalmát a tulajdonostársak állapítják meg és az valamennyi tulajdonosra kötelező. A Ttv.
- §
(1)bekezdése szerint a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés. Az adott esetben a vitatott, nem lakás céljára szolgáló helyiség használatáról döntött a közgyűlési határozat, amely határozat nem ütközik a Ttv.
- § a) pontjába. A határozat nem sérti a felperesek jogos érdekeit, különös tekintettel arra, hogy a helyiség kizárólagos használati jogával a felperesek a jövőben is rendelkezhetnek. Az a körülmény pedig, hogy évente a közgyűlés e határozatát felülbírálja, nem jár a felperesek érdeksérelmével. Nem sérti a kölcsönös bizalom alapelvét kimondó Ptk.
- §
(1)bekezdésében foglaltakat sem, különös figyelemmel a Ttv. 21. §
(1)bekezdésében foglaltakra, amely szerint az építtető tulajdonostárs az építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érint. Ebből következően a nem lakás céljára szolgáló helyiség felújítása kapcsán éppen a felperesek magatartása ütközött jogszabályba. Nem értékelhető a felperesek javára annak állítása sem, miszerint a tulajdonostársak részéről 1998-ban adott elismerés a kizárólagos használati jogukat megalapozza, ugyanis az elismervény nem tekinthető a közgyűlés határozatának. Az akkori tulajdonostársak nem a felpereseknek, hanem a felperesek jogelődje részére engedélyeztek szívességi használatot, amely bármikor indokolás nélkül megvonható, továbbá nem jelent olyan szolgalomszerű használatot sem, amely a 3. számú lakás mindenkori birtokosait megilletné. A tulajdonostársak éppen a felperesek javára tértek el az alapító okirat IV. fejezet 3. pontjában foglaltaktól és többségi határozattal engedélyezték a közös tulajdonú helyiség kizárólagos használatát a felperesek számára. Az első- és másodfokú polgári peres eljárásnak nem képezte tárgyát a felpereseknek a felülvizsgálati eljárásban hivatkozott állítása, mely szerint a közgyűlési határozat a Ptk. 5. §
(1)-
(2)bekezdésébe ütközik. Ilyen tartalmú jogerős ítéleti rendelkezés hiányában e tárgyban a Pp. 275. §
(1)bekezdésében foglaltak értelmében felülvizsgálatnak nincs helye, a felperesek eredménnyel nem kifogásolhatják az általuk először a felülvizsgálati kérelemben megjelölt anyagi jogi szabály megsértését. A Legfelsőbb Bíróság mindezekre figyelemmel a másodfokú bíróság ítéletét - jogszabálysértés hiányában - a Pp. 275. §
(3)bekezdése alapján hatályában fenntartotta. A Legfelsőbb Bíróság a felpereseket a felülvizsgálati eljárásában való pervesztességükre tekintettel kötelezte - a Pp. 270. §
(1)bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján - az alperes felülvizsgálati eljárásban felmerült költségei megfizetésére. A felperesek a felülvizsgálattal kapcsolatosan felmerült költségeiket maguk viselik. Budapest,
- június
- Dr. Orosz Árpád sk. a tanács elnöke, Dr. Csentericsné Dr. Ágh Bíró Ágnes sk. előadó bíró, Dr. Szabó Julia sk. bíró K.Gyné A kiadmány hiteléül: bírósági tisztviselõ