Pécsi Ítélőtábla Pf.III.20.193/2009/
- szám A Magyar Köztársaság nevében! A Pécsi Ítélőtábla a dr. Nagy Marianna ügyvéd (8630 Balatonboglár, Erzsébet utca 1/A.) által képviselt felperes neve (címe) felperesnek - a dr. Sipos Béla ügyvéd (8600 Siófok, Budai Nagy Antal utca 1.I/5.) által képviselt alperes neve (címe) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Somogy Megyei Bíróság
- február
- napján kelt 21.P.22.146/2007/
- számú ítélete ellen az alperes által
- sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő ítéletet: A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja és az alperes marasztalását 10.540.000 (tízmillió-ötszáznegyvenezer) forintra, az általa az államnak fizetendő elsőfokú eljárási illeték összegét 450.000 (négyszázötvenezer) forintra leszállítja. Mellőzi az alperesnek elsőfokú perköltségben való marasztalását és akként rendelkezik, hogy az első- és másodfokú eljárásban felmerült költségeiket a felek maguk viselik. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az államnak - az állami adóhatóság felhívására - 450.000 (négyszázötvenezer) forint elsőfokú-, és 450.000 (négyszázötvenezer) forint fellebbezési eljárási illetéket. Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg az államnak - az állami adóhatóság felhívására - 450.000 (négyszázötvenezer) forint fellebbezési eljárási illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás A b-i
- helyrajzi számú, kivett lakóház, udvar, vendéglőként nyilvántartott, tulajdonát képező ingatlant az alperes 2002-ben értékesíteni kívánta. A felperes jelezte az alperes felé vételi szándékát és megállapodtak abban, hogy a felperes 30.000.000 forintért az ingatlant megvásárolja. A felperes magyarul, az alperes pedig németül nem tudott, közöttük a mindkét felet ismerő B. L-né tolmácskodott, aki nyelvvizsgával nem rendelkezik, a jogi szakkifejezéseket nem ismeri, magát németül meg tudja érttetni, de a szavakat nem ragozza.
- január 27-én „Ingatlan foglaló" megnevezésű okiratot írtak alá a felek előzetes tárgyalást követően, amelynél V.E. általános iskolai matematika-német szakos tanár tolmácsolt. A tárgyalások eredményeként létrejött megállapodást az alperes diktálása alapján magyar nyelven B.L-né foglalta írásba. Az okirat szerint az ingatlan vételára 30.000.000 forint, amelyből a szerződés aláírásával egyidejűleg a felperes 3.540.000 forintot foglaló címén megfizetett, a fennmaradó 26.460.000 forint megfizetését pedig
- december 31-ig vállalta. A vételár kifizetéséig az alperes a tulajdonjogát fenntartotta. Rögzítették a felek, hogy amennyiben a felperes a teljes vételárat
- december 31-ig megfizetni nem tudja, úgy a határidőt közös megegyezéssel módosítani fogják. Ezt követően a felperes több részletben, további 9.000.000 forintot, így összesen 12.540.000 forintot fizetett meg az alperesnek.
- december
- napján a felek között „Megállapodás" elnevezésű okirat jött létre a szerződés módosítására vonatkozóan. A megállapodás aláírásakor a német nyelvet megfelelő szinten ismerő tolmács igénybevételére nem került sor, az okiratot B.L-né írta le, az alapján, amit neki az alperes diktált. Az okiratban rögzítették, hogy a felperes az előzetes adásvételi szerződésben vállalt határidőre a vételárat nem fizette meg, ezért a határidőt
- december
- napjára módosítják azzal, hogy a vevő kijelenti, hogy amennyiben a vételárat erre az időpontra sem teljesíti, úgy „az eddig kifizetett összeg elvesztésre kerül".
- december 30-át követően a felperes további 9.000.000 forintot megfizetett az alperesnek, így az általa teljesített vételár 21.540.000 forint volt. Arról, hogy a fennmaradó 8.460.000 forintot nem tudja megfizetni, a felperes nem értesítette az alperest, az alperes pedig a felperest a hátralékos összeg teljesítésére nem hívta fel, s a szerződéstől nem is állt el. Az alperes
- február
- napján kelt adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlant 20.000.000 forint vételárért értékesítette T.M. és T.M-né részére, akiknek a tulajdonjogát a vételár kifizetését követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A felperes módosított keresetében kérte, hogy állapítsa meg a bíróság, hogy az adásvételi szerződés nem jött létre, mert a szerződés tulajdonjog átruházási szándékot nem tartalmaz. Erre tekintettel kérte az eredeti állapot helyreállítása címén az alperes kötelezését 21.540.000 forint megfizetésére. Másodlagosan kérte annak megállapítását, hogy a szerződés módosító megállapodás a Ptk.210.§-ának
(1)és
(4)bekezdése alapján tévedés, illetve megtévesztés miatt érvénytelen, mert a felperes nem tudta, hogy a magyar nyelvű nyilatkozat szerint, amennyiben a megadott határidő alatt nem fizeti ki a hátralékos összeget, úgy a teljes addig átadott összeget elveszíti. Erre tekintettel kérte a felperes által kifizetett vételár foglalóval csökkentett összege, azaz 18.000.000 forint megfizetésére kötelezni az alperest. Harmadlagosan arra hivatkozott, hogy a szerződés teljesítése az ingatlan újbóli értékesítése folytán az alperes hibájából lehetetlenült. Erre figyelemmel a Ptk.312.§-a és Ptk.318.§-ának
(1)bekezdése alapján kérte az alperes kötelezését 21.540.000 forint megfizetésére. Az alperes a felperes keresetének elutasítását kérte, állítva, hogy a szerződés módosítás érvényesen létrejött, így a 21.540.000 forint megtartására az alperes jogosult. Másodlagosan, amennyiben a bíróság a felperes keresetének helyt adna, beszámítási kifogásként kártérítés címén kérte, hogy kötelezze a bíróság az alperest 10.000.000 forint vételár különbözet, annak 2007. február 14-től a kifizetésig járó törvényes kamata, továbbá 1.700.000 forint ingatlanközvetítői díj megfizetésére. Az elsőfokú bíróság fellebbezéssel támadott ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 21.540.000 forintot, továbbá 1.025.640 forint perköltséget, valamint az állam javára 900.000 forint le nem rótt elsőfokú eljárási illetéket. A felek között létrejött „Ingatlan foglaló" elnevezésű okiratot adásvételi szerződésnek minősítette, ezért az elsődleges jogcímre alapított keresetet elutasította. Megállapította, hogy a szerződés-módosítás tévedés címén történt megtámadása alapos, mert a megállapodásnak az addig kifizetett vételár elvesztésére vonatkozó része tekintetében a felperes tévedésben volt, s ezt a tévedését az alperes felismerhette. Megállapította azt is, hogy a felperes a szerződést késedelmes teljesítésével megszegte és szerződésszegést követett el azzal is, hogy erről a tényről az alperest nem értesítette. Az alperes szintén szerződésszegést követett el, mert az ingatlant anélkül értékesítette más személy részére, hogy erről a felperest tájékoztatta, vagy a szerződéstől elállt volna. Erre tekintettel azt állapította meg, hogy a szerződés teljesítése mindkét félnek felróható okból lehetetlenült, ennek következtében a szerződés megszűnt. A megszűnésre figyelemmel a Ptk.319.§-ának
(2)bekezdése és 244.§-a alapján kötelezte az alperest a felperes részére a foglalóval együttes teljes kifizetett vételár visszafizetésére. Az ítélet ellen, annak megváltoztatása és a kereset elutasítása, valamint a felperes perköltségben való marasztalása iránt az alperes terjesztett elő fellebbezést. Kifejtette azt az álláspontját, hogy az „Ingatlan foglaló" elnevezésű okirat előszerződésnek minősül, és a felek között létrejött szerződés módosító megállapodás érvényesen jött létre. Másodlagosan, arra az esetre, amennyiben a bíróság a szerződést végleges szerződésnek minősítené, beszámítási kifogás címén hivatkozott az alperes arra, hogy a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős felperes a foglalót elvesztette, és ezen felüli 11.700.000 forintos kártérítési igényét is érvényesítette. Külön sérelmezte az elsőfokú ítélet perköltség viselésre vonatkozó rendelkezését, hivatkozva arra, hogy a felperes által vagylagosan előterjesztett több kereseti kérelem tekintetében a felperes pervesztes lett, ezért a perköltség viselés körében az elsőfokú bíróság tévesen alkalmazta a Pp.78.§-ának
(1)bekezdését. Az alperes fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztett elő. A fellebbezés részben, az alábbiak szerint alapos: A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást kiegészíti azzal, hogy a jelen pert a felperes a Somogy Megyei Bírósághoz
- október 17én benyújtott, P.21.782/
- ügyszámon iktatott keresetlevéllel indította meg az alperes ellen. Tényként állapítja meg továbbá az alperesnek a felperes által bírói felhívás ellenére kétségbe nem vont előadása folytán azt is, hogy az alperes 700.000 forintot fizetett ingatlanközvetítőnek a felperessel kötött szerződéssel kapcsolatos megbízási díj címén, és 1.000.000 forintot ugyanilyen címen a
- február 13-án létrejött adásvételi szerződés kapcsán (Pp.163.§
(2)bekezdés). A másodfokú bíróság osztotta az elsőfokú bíróság jogi álláspontját abban, hogy a
- január 27-én kelt „Ingatlan foglaló" címmel ellátott okirat aláírásával a felek között ténylegesen adásvételi szerződés jött létre, mert ez a megállapodás az adásvételi szerződés minimális tartalmi követelményeinek felel meg. Kitűnik belőle egyebek mellett - az ingatlan átruházását célzó akaratnyilvánítás is, mert abban az alperes nyilatkozik arról, hogy az ingatlant eladja, a felperes pedig „kötelezi magát, hogy a teljes vételárat
- december 31-ig kifizeti", amely értelemszerűen vételi nyilatkozatnak felel meg. Nincs ugyanakkor az okiratba foglalva olyan nyilatkozat, amellyel későbbi időpontban történő szerződéskötésre vállalnának kötelezettséget, ezért a megállapodást nem lehet előszerződésnek minősíteni (Ptk.208.§
(1)bekezdés). A rendelkezése álló bizonyítékok okszerű értékelésével vont le az elsőfokú bíróság következtetést arra is, hogy a
- december 30-án kelt „Megállapodás" az adásvételi szerződés közös megegyezéssel történt módosítása volt, és hogy annak megkötésekor a felperes tévedésben volt abban, hogy a magyar nyelvű nyilatkozata szerint elveszíti a teljes kifizetett vételár előleget akkor, ha
- december 31-ig a hátralékot nem teljesíti, illetőleg, hogy az alperes felismerhette volna a felperes tévedését, ha kellő körültekintéssel jár el, pl. megfelelő nyelvtudású tolmácsról gondoskodik. Egyetértett a másodfokú bíróság azzal az ítéleti állásponttal is, hogy a Ptk.210.§-ának
(1)bekezdésén alapuló sikeres megtámadás következtében a Ptk.235.§-ának
(1)bekezdése és
- §-a értelmében érvénytelenné vált ez a szerződési kikötés. Tévesen minősítette azonban az elsőfokú bíróság a feleknek a
- december 31ét, a teljesítési határidő lejártát követő magatartását. a felperes fizetésének elmaradását, illetőlege azt, hogy az alperes az ingatlant másnak adta el. Tévesen alkalmazta az elsőfokú bíróság a jogvita megoldására a teljesítés lehetetlenné válásának szabályait. A Ptk.312.§-ának
(1)bekezdése szerint a szerződés akkor szűnik meg, ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint mindkét fél felelős a teljesítés lehetetlenné válásáért, azonban ilyen tényálláshoz a Ptk. a szerződés megszűnésének jogkövetkezményét nem fűzi. Téves annak megállapítása is, hogy a felperes a teljesítést nem tagadta meg, mert nem értesítette az alperest arról, hogy nem tud fizetni. Az elsőfokú bírósághoz 2006. október 17-én érkezett keresetlevélből ugyanis egyértelműen kitűnik, hogy a felperesnek nem állt szándékában a hátralékos vételár megfizetése, hanem a már kifizetett vételár részletek visszafizetését követelte. Legkésőbb ezzel a felperes a teljesítést megtagadta, és erre jogos indoka nem volt, emiatt az alperes a késedelem és a lehetetlenülés következményei között választhatott a Ptk.313.§-a értelmében. Ennek keretében a Ptk.300.§-ának
(1)bekezdése szerint teljesítést követelhetett volna, vagy érdekmúlás esetén elállhatott volna a szerződéstől, illetve a Ptk.299.§-ának
(1)bekezdése szerint kártérítést követelhetett volna a késedelemből eredő kára tekintetében, avagy a Ptk.312.§-ának
(2)bekezdése szerint a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhetett. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság azt, hogy az alperes a szerződéstől a felperesnek felróható lehetetlenülés miatt nem állt el, és az irányadó tényállás szerint teljesítést sem követelt. A perben az alperes a felperes szerződésszegésére - a felperesnek felróható lehetetlenülésre - hivatkozással kártérítést követelt. Abban az esetben, ha a szolgáltatás lehetetlenülése olyan okból következik be, amelyért a kötelezett felelős, a kötelem kártérítésre fordul át. Ha a kötelezett hibájából a szolgáltatás egészen lehetetlenné válik, a kötelezett kártérítéssel tartozik a szolgáltatás elmaradásáért, a jogosult pedig, minthogy a kártérítéssel az egész szolgáltatás értékét megkapja, az egész ellenszolgáltatás teljesítésére köteles. Ha tehát a jogosult viszonos kötelemben a lehetetlenült szolgáltatásért kártérítést követel, természetesen a maga ellenszolgáltatását teljesíteni köteles, mert hiszen a nem teljesítés miatt nyújtott kártérítés az eredeti szolgáltatás helyét állja. (Dr. Szladits Károly: Magyar Magánjog III. Kötelmi Jog Általános Része Bp. 1941. 486. és 490.oldal). A perbeli ingatlan másodszori eladásával és az új vevők tulajdonjogának ingatlannyilvántartásba történt bejegyzésével az adásvételi szerződés teljesítése az alperes részéről is lehetetlenült. Helyesen állapította meg tehát az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában azt, hogy a szerződés teljesítése mindkét fél felróható magatartása miatt vált lehetetlenné. Ilyen esetben azonban a szerződés nem szűnik meg, hanem a szerződő felek teljesítés iránti igénye kölcsönösen kártérítésbe fordul át, a Ptk 312.§-ának
(2)és
(3)bekezdései alapján. Az alperesnek felróható lehetetlenülés következményeként a Ptk.312.§-ának
(3)bekezdése alapján a felperes szabadult a vételár tartozás alól és követelhette a szerződéskötésből eredő kárának megtérítését. Az alperes ennek folytán a Ptk.318.§-ának
(1)bekezdés és Ptk.339.§-ának
(1)bekezdése alapján köteles a felperestől ez ideig vételárelőleg címén átvett összeg visszafizetésére. Ebbe az összegbe azonban, ugyancsak kártérítés címén a Ptk.312.§-ának
(3)bekezdése, Ptk.318.§-ának
(1)bekezdés és Ptk.339.§-ának
(1)bekezdése alapján jogosult beszámítani a felperes szerződésszegése folytán felmerült saját kárát. Az alperes szempontjából kárnak minősül a 10.000.000 forint, amennyivel kevesebbért tudta az ingatlanát értékesíteni, és az az 1.000.000 forint is, amelyet a másodszori értékesítés alkalmával az ingatlanközvetítőnek kifizetett. Alaptalanul követeli azonban a 700.000 forintot, amelyet a felperessel történt szerződéskötés kapcsán fizetett az ingatlanközvetítőnek, mert ez a kiadás akkor is felmerült volna, ha a felperes szerződésszerűen teljesített volna. Alaptalan a kártérítési utáni késedelmi kamat érvényesítése is, az alperes ugyanis az általa követelt összegnél többet tartott magánál és használt a felperesnek visszajáró pénzből, ezért részéről a késedelmi kamat követelése a káronszerzés tilalmába ütközik. Az alperesnek a foglaló összegénél (3.540.000 forintnál) nagyobb összegű kártérítés jár, az utóbbiba a foglaló értéke beszámít a Ptk.245.§-ának
(2)bekezdése szerint. A jogszerűen érvényesített beszámítás erejéig az alperes visszatérítési kötelezettsége a Ptk.296.§-ának
(2)bekezdése alapján megszűnt, a fennálló tartozása így 10.540.000 forint, amelyre a marasztalását a másodfokú bíróság leszállította, és ennek megfelelően az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta a Pp.253.§-ának
(2)bekezdése alapján. A perköltségek körében a másodfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a pernyertességpervesztesség aránya között nincs számottevő különbség, ezért a Pp.81.§-ának
(1)bekezdése alapján akként rendelkezett, hogy mindegyik fél viseli a saját költségét. A Pp.81.§-ának
(1)bekezdése alapján fele-fele arányban kötelezte a másodfokú bíróság a peres feleket a le nem rótt első- és másodfokú eljárási illeték viselésére. P é c s ,
- november
- dr. Veszeley József s.k. a tanács elnöke, dr. Hrubi Adrienn s.k. előadó bíró, dr. Kutasi Tünde s.k. bíró