Pfv.22162/2007/8 – Kúria

Pfv.VI.22.162/2007/

1. A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Buczkó Péter ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Andriska Szilvia pártfogó ügyvéd (által képviselt I.r. és II.r. alperesek ellen foglaló visszafizetése iránt a Budakörnyéki Városi Bíróságnál 10.P.20.574/
2. szám alatt megindított és másodfokon a Pest Megyei Bíróság 4.Pf.20.845/2007/
3. számú ítéletével befejezett perében az említett számú jogerős ítélet ellen az alperesek által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül meghozta a következő í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi az alpereseket, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 20 000 (húszezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az alperesek pártfogó ügyvédjének munkadíját 6000 forint + ÁFA összegben állapítja meg. A pártfogó ügyvéd munkadíját és a felülvizsgálati illetéket az állam viseli. I n d o k o l á s : A felperes az alperesek közös tulajdonában álló b-i. ingatlanon társasházzá alakítását követően a tetőtér beépítésével önálló ingatlant kívánt létrehozni. Ennek megvalósítása érdekében a felek
4. március 4-én megállapodást és előszerződést kötöttek. Ebben rögzítették, hogy az alperesek el kívánják adni, a felperes pedig meg kívánja vásárolni a perbeli tetőtéri ingatlant 13 000 000 forint vételárért. A szerződés aláírásával egyidejűleg a felperes az alpereseknek 2 600 000 forint foglalót adott át. Megállapodtak abban, hogy az adásvételi szerződést haladéktalanul megkötik, amint a társasház megalapításra kerül. A szerződés 2.
5. pontjában a felek rögzítették, hogy a vevő elveszíti a foglalót, amennyiben a szerződés teljesítése az ő hibájából hiúsul meg. Amennyiben pedig a teljesítés eladók bármelyikének érdekkörébe tartozó oknál fogva marad el, úgy a kapott foglaló kétszeresét tartoznak a vevőnek visszafizetni. A szerződés 6.
6. pontjában a felek rögzítették, hogy a felperes az építési engedély iránti kérelmet a szerződés aláírását követő harminc napon belül köteles előterjeszteni. A 6.
7. pontban megállapodtak abban is, hogy a jelen megállapodás hatályát veszti, ha az építési engedély iránti kérelmet az építési hatóság bármely okból jogerősen elutasítja és a vevő a jogerőre emelkedett határozat kézhezvételétől számított harminc napon belül sem tud a hatóságnál módosított engedély kérelmet előterjeszteni. A megállapodás ezen okból történő hatályvesztése esetében a szerződő felek kötelesek az eredeti állapotot helyreállítani és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak, a foglalót a vevő egyösszegben visszakapja. A felperes
8. április 8-án építési engedély iránti kérelmet nyújtott be az illetékes hatósághoz, mely a felperest
9. április 15-én hiánypótlásra hívta fel. Később a felperest tájékoztatták, hogy a már meglevő épület bővítésére csak abban az esetben kerülhet sor, ha a többletpakoló férőhelyet biztosít. A felperes ezen kötelezettségének parkolóhely vásárlásával kívánt eleget tenni, ennek érdekében
10. július 23-án szerződést kötött. Ezt követően a felperes benyújtotta építési engedély iránti kérelmét, amelyhez csatolta a parkolóhelyek megváltásával kapcsolatos szerződéseket. A felperes kérelmét a hatóság
11. október 27-én jogerősen elutasította, mert a megjelölt határidőben a hiánypótlási felhívásnak nem tett eleget; a parkolás biztosításának módjáról rendelkező 33/
12. (XI.26.) Ök. rendeletben foglaltak szerinti parkolóhelyek igazolását nem nyújtotta be. Ezt követően a felperes az elsőfokú építési hatósághoz ismételten építési engedély iránti kérelmet nem nyújtott be. A felperes pontosított keresetében az I.r. alperest 13/24-ed tulajdoni hányadára tekintettel 1 408 333 forint, a II.r. alperest pedig 11/24-ed tulajdoni hányadára tekintettel 1 191 667 forint, valamint ezen összegek
13. április 2-ától járó törvényes mértékű késedelmi kamatának a megfizetésére kérte kötelezni. Állítása szerint parkolóhely kialakítására még többletköltséggel sem volt lehetősége. Álláspontja szerint ezért a szerződés annak 6.
14. pontjában foglaltakra figyelemmel hatályát vesztette, a szerződés meghiúsulása az abban megfogalmazott feltétel bekövetkezte szerint történt, amely egyik félnek sem foglaló tehát részére visszajár. róható a terhére. Az átadott Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy a szerződés 6.
15. pontjában foglalt kikötés a jogszabályba ütközik, az ugyanis a foglaló szabályainak megkerülésére irányult és egyébként is a jóerkölcsbe ütközik. Vitatták, hogy a szerződés lehetetlenült, mert a felperesnek módjában állt volna az általuk többször felajánlott parkolóhelyeket megvenni és nem fogadták el azt a hivatkozást sem, hogy az önkormányzati rendelet végrehajtására vonatkozó szabályozás hiányában nem volt mód a parkolóhely megváltására. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Álláspontja szerint a szerződés 6.
16. pontjában foglaltak nem ütköznek a jogszabályba és azt nem is a jogszabály megkerülésével kötötték. A szerződés ezen pontja nem ütközik a Ptk.-nak a foglalóval kapcsolatos kogens jogszabályi rendelkezéseibe sem és a jóerkölcsbe ütközés sem állapítható meg. Álláspontja szerint a perben a felperesnek azt kellett volna bizonyítania, hogy az előszerződés megkötését követően rajta kívül álló objektív okból nem kapott építési engedélyt, amelynek következtében a bontó feltétel bekövetkezett, a szerződés hatálya megszűnt és a foglaló visszajár. A felperes ezen kötelezettségének nem tudott eleget tenni. A felperes nem tanúsította az általa elvárható magatartást az építési engedély iránti kérelem beadásával kapcsolatban, nem úgy járt el, ahogy az tőle elvárható lett volna. A felperes a hiánypótlási felhívás ellenére sem csatolta az engedély megadásához szükséges összes mellékletet és okiratot. Az elsőfokú hatóság határozatából nem állapítható meg, hogy a parkolók adásvételére vonatkozó megállapodást nem találták megfelelőnek, ezt a felperes csak állította, a határozat indokolása azonban azt tartalmazza, hogy a felperes nem csatolta be az összes, a hiánypótlásban előírt mellékletet, okiratot. A felperesnek kötelessége lett volna harminc napon belül ismételten benyújtani az építési engedély iránti kérelmet, ezt a felperes meg sem kísérelte. A felperes közvetett információk alapján jutott arra a következtetésre, hogy az építési engedélyt azért nem kapná meg, mert az általa vásárolt parkolók nem megfelelőek és a pénzbeni megváltásra nincs lehetőség. Sem az első, sem a másodfokú elutasító határozat azonban ezt nem tartalmazza. A bontó feltétel tehát nem következett be, ezért a foglaló a felperesnek nem jár vissza. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és az I.r. alperest arra kötelezte, hogy a felperesnek tizenöt napon belül fizessen meg 1 408 330 forintot, a II.r. alperest 1 191 667 forint megfizetésére kötelezte ezen összegek
17. április 2-ától járó kamataival. Indokolásában utalt a szerződés 6.
18. pontjában foglaltakra, mely szerint a szerződés hatályát veszti és a foglaló a felperesnek visszajár, ha az építési engedély iránti kérelmet a hatóság bármely okból jogerősen elutasítja. Nincs jelentősége tehát annak, hogy a kérelem elutasítása milyen okból következett be. Álláspontja szerint a jogerős építési engedély iránti kérelmet elutasító határozat indokolása is igazolja, hogy a felperes a kérelem hiányait pótolta és a parkolóhely biztosítási kötelezettségét vásárolt parkolóhelyekkel kívánta teljesíteni. Ezt azonban az építési hatóság nem fogadta el mert nem felelt meg a 32/
19. (XI.26.) Ök. rendelet előírásainak. Azok ugyanis nem voltak új parkolóhelynek tekinthetők, mert azokat a fekvésük szerinti ingatlan parkolóhely biztosítási kötelezettsége teljesítése során már figyelembe vették. A felperesnek a parkolóhely megváltására sem volt lehetősége, melyet a felperes az építési eljárásban keletkezett iratokkal és M. T. É. levelével igazolt. Ezt alátámasztotta a másodfokú eljárásban csatolt építési hatóságtól származó levél is. A szerződés 6.
20. pontjában foglalt bontó feltétel bekövetkezett, a felperes az építési engedély iránti kérelmet nem tudta harminc napon belül ismét benyújtani. Ezért tehát a foglaló a felperesnek visszajár. A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének megfelelően a kereset elutasítása, másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra utasítása érdekében az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a szerződés 6.
21. pontja az eladó részéről jogról való lemondásnak minősült, hiszen lemondtak az őket megillető foglalóról arra az esetre, ha a szerződés a vevő érdekkörében felmerült okból hiúsul meg. Ez azonban nyilvánvalóan nem vonatkozhat arra az esetre, ha a vevő nem tesz meg minden tőle elvárhatót annak érdekében, hogy az építési engedélyt beszerezze. Másrészt a felperesnek másodszor is meg kellett volna próbálnia a kérelmet megfelelő tartalommal benyújtani. Ezt a felperes nem merítette ki annak ellenére, hogy ötszáz méteren belül lehetőség volt megfelelő parkolóhely megszerzésére. A 6.
22. pontban foglaltakat nem lehet kiterjesztően értelmezni, ez csak arra az esetre vonatkozik, ha a vevő mindent megtett annak érdekében, hogy az építési engedélyt be tudja szerezni és újabb kérelmet tudjon benyújtani. A felperes kereshetett volna másik parkolóhelyet, az alperesek által felajánlott lehetőségeket pedig nem fogadta el. Ebből következik, hogy a foglaló a Ptk. erre vonatkozó szabályai szerint a felperesnek nem jár vissza. A felperes ellenkérelme fenntartására irányult. a jogerős ítélet hatályában való A felülvizsgálati kérelem nem alapos. Az alperesek felülvizsgálati kérelmükben helytállóan hivatkoztak arra, hogy a felperes által az alpereseknek átadott 2 600 000 forint foglalónak minősült. Nem volt azonban akadálya annak, hogy a felek a foglaló sorsáról a Ptk.
23. § és
24. §