← Magyarország

Gf.40188/2007/4 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.188/2007/

  1. A Magyar Köztársaság nevében! A Fővárosi Ítélőtábla a Lékó és Társa Ügyvédi Iroda (ügyintéző dr. Lékó László ügyvéd, 1024 Budapest, Kaplár u. 10/A.) által képviselt ..... (.....) felperesnek a dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda (ügyintéző dr. Hidasi Gábor ügyvéd, 1055 Budapest, Balaton u. 16.) által képviselt ..... (.....) alperes ellen szerződés módosítása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság
  2. január 5-én kelt 11.G.41.056/2005/
  3. számú ítélete ellen a felperes által benyújtott fellebbezés folytán - tárgyaláson kívül meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 100.000 (százezer) forint másodfokú perköltséget. A le nem rótt 900.000 (kilencszázezer) forint fellebbezési eljárási illetéket az állam viseli. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás Felperes
  4. június 18-án szerződéssel a
  5. december 31-ig terjedő időre bérbe adta alperesnek a ..... szám alatti ingatlanban lévő, a szerződés
  6. számú mellékletét képező vázrajzon megjelölt iroda helyiségeket azzal, hogy a bérleményre a szerződés alperesnek
  7. január 1-jétől
  8. december 31-éig „opciós bérleti jogot biztosított". Az éves bérleti díjat a szerződés
  9. pontja az
  10. évre 3.575.000 forint + 25 % áfa, az
  11. évre 3.740.000 forint + 25 % áfa, a
  12. évre 4.386.000 forint + 25 % áfa összegben,
  13. január
  14. és
  15. december
  16. közötti időszakra nézve pedig a Creditanstalt Rt.
  17. év január
  18. napján érvényes deviza középárfolyamán 4.386.000 forintnak megfelelő német márka Creditanstalt Rt. tárgyév január
  19. napi deviza középárfolyamán forintra átszámított összegében + áfa összegben határozta meg. A szerződésben a felek azt is rögzítették, a bérleti díj a szerződés 12.a-j pontjaiban felsorolt szolgáltatások ellenértékét (közüzemi és üzemeltetés költség) is tartalmazza. A bérleti opciós jog gyakorlása esetére szóló bérleti díjat a
  20. pontra visszautalva határozták meg azzal, „4.386.000 forintnak
  21. január
  22. napján érvényes deviza középárfolyamon számítottnak megfelelő DM-ben tartozik megfizetni" alperes. Egyebekben a szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. és az
  23. évi LXXVIII. törvény rendelkezéseire utaltak. Az alperes élve opciós jogával a bérleti szerződés időtartamát
  24. december 31éig meghosszabbította. A felperes
  25. május 25-én az alpereshez címzett levelében a bérleti szerződés módosítását kezdeményezte akként, a bérleti díj havi 805.000 forint + áfa összegben kerüljön meghatározásra, továbbá ezen felül a bérleti szerződés 12.a-j pontjaiban meghatározott szolgáltatásokért alperes fizessen havi 408.191 forint + áfa összegű közüzemi és üzemeltetési költséget. Indokolásképpen az irodabérleti díjak szerződéskötést követő megduplázódására, továbbá arra hivatkozott, hogy a forint-euro árfolyamának a várttal ellenkező változása eredményeképp az euróban meghatározott bérleti díj forintra átszámított összege alacsonyabb az eredetileg forintban megállapított bérleti díjnál. Az alperes elzárkózott a szerződés módosításától. A felperes
  26. június 27-én előterjesztett, a Ptk.
  27. §-ára és az
  28. évi LXXVIII. törvény
  29. §

(2)bekezdésére alapított, többször, utoljára
  1. január 5-én módosított keresetében az alperessel
  2. június 18-án megkötött bérleti szerződés módosítását,
  3. június 27-étől a bérleti díj havi 3.978 forint/m2 + 20 % áfa összegre történő felemelését, valamint alperesnek 11.257.552 forint összegű, a
  4. július
  5. napjától
  6. október
  7. napjáig tartó időszakra eső bérleti díjkülönbözet és
  8. március
  9. napjától, mint középarányos időponttól a kifizetésig járó törvényes késedelmi kamatai megfizetésére kötelezését kérte, továbbá az alperes perköltségben marasztalását. Előadta, a perbeli bérleti szerződés alapján 248,34 m2 alapterületű bérlemény van az alperes használatában. A szerződés megkötésekor az alperes javára biztosított bérleti opció esetére az éves bérleti díjat az értékállóság biztosítása céljából 4.386.000 forint + áfa összegnek megfelelő, a
  10. január 15-én érvényes deviza középárfolyamon számított német márkában állapították meg. Figyelemmel arra, hogy a szerződéskötés időpontjában a gazdaságpolitika a forint árfolyamát a német márkából és az USD-ból álló valutakosárhoz kötötte, az árfolyam karbantartását pedig a valutakosárhoz képest történő változó mértékű havi, úgynevezett csúszóleértékeléssel biztosította, a bérleti díj szerződésben foglaltak szerinti meghatározása olyan automatizmust jelentett, amely a bérleti díjat a forint inflálódásának mértékében emelte. Ezt a megoldást a felek a bérbeadó védelmére dolgozták ki egy olyan inflációs gazdasági környezetben, amelyben tisztában voltak azzal, hogy a bérleti díjak konstans emelkedése várható. A szerződéskötést követő gazdaságpolitikai változások eredményeként azonban a bérleti díjat meghatározó rendelkezés értelmét vesztette, miután az
  11. január 1-jétől a valutakosárban a német márka helyét átvevő euróval szemben
  12. október 1-től megszűnt a forint csúszó-leértékelése, majd pedig a forint az euróhoz képest erősebbé vált, mint amilyen 1998-ban a német márka viszonylatában volt. Ugyanakkor az iroda bérleti díjak az
  13. évihez képest a duplájukra emelkedetek. A szerződésben a bérleti díj értékállóságának biztosítására alkalmazott megoldás mindezek következtében a felek hibáján kívül tévesnek bizonyult. Arra is hivatkozott, az ingatlanban bérleménnyel rendelkező más bérlők négyzetméterenként nettó 3.978 forint/hó bérleti díjat fizetnek, amely összegnél az alperes által fizetett havi bérleti díj négyzetméterenként 2.361 forinttal kevesebb. Úgy vélte, a szerződéskötést követően a nem várt gazdaságpolitikai változások eredményeként kialakult helyzet lényeges jogos érdekeit sérti, erre tekintettel fennállnak a szerződésmódosítás jogszabályi feltételei. Arra is utalt,
  14. június 1-jén ugyanebben az ingatlanban lévő másik irodahelyiséget is bérbe adott alperesnek havi nettó 3.800 forint négyzetméterenkénti bérleti díj ellenében, szerződésükben rögzítve azt is, a szokásos bérleti díj havi összege nettó 4.750 forint/négyzetméter. Keresete alátámasztására egyebek mellett csatolta az alperessel kötött bérleti szerződések, továbbá az ingatlanban lévő más irodahelyiségekre más bérlőkkel kötött bérleti szerződések másolatát. A perbeli bérlemény reális piaci bérleti díjának megállapítására igazságügyi szakértő kirendelését indítványozta. Alperes a kereset elutasítását, a felperes perköltségben marasztalását kérte. Előadta, a keresetből megállapíthatóan a perbeli szerződés megkötésekor a felek tisztában voltak azzal, hogy az adott inflációs gazdasági környezetben a bérleti díjak konstans emelkedése várható, erre tekintettel állapították meg a bérleti díjat a szerződésben foglaltak szerint. Azzal, hogy a külföldi fizetőeszközt tekintették „a valorizáció irányzékának" a szerződő felek klasszikus üzleti kockázatot vállaltak, amelynek keretében a forint árfolyamának romlása illetve a külföldi fizetőeszköz erősödése a bérlő, míg az ellenkező irányú árfolyamváltozás a bérbeadó számára kedvez. Ez a helyzet a szerződéskötést követően sem változott lényegesen. Ugyanakkor mindkét félnek már a szerződés megkötése időpontjában is tisztában kellett lennie azzal, hogy a csúszó-leértékelés, mint a nemzeti valuta mesterséges árfolyam-karbantartására szolgáló rendkívüli állami intervenció csak átmeneti. Közismert volt továbbá az Európai Unió azon elhatározása is, hogy 2002-ben az egységes fizetőeszközként bevezetésre kerülő euró váltja fel a német márkát. A felperes által megjelölt körülmények nem a perbeli szerződés megkötését követően következtek be, illetve nem sértik a felperes lényeges jogos érdekeit, ezért a szerződésmódosítás Ptk.
  15. §-ában meghatározott feltételei hiányában a kereset elutasításának van helye. Perköltségként a csatolt megbízási szerződés szerinti 910.000 forint munkadíj és 45.500 forint költségátalány + áfa megfizetésére tartott igényt. Az elsőfokú bíróság szakértői bizonyítást rendelt el a perbeli bérleményhez hasonló adottságú bérlemények átlagos piaci bérleti díjának megállapítására, a bérleti díjak 1998-
  16. közötti alakulásának meghatározására. Szakértőként ..... ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőt rendelte ki. A szakértő
  17. június 5-én kelt szakvéleményében a perbelihez hasonló irodahelyiségek üzemeltetési költséget is magában foglaló bérleti díját „a perbeli időszakban folyamatosan azonosan nettó 3.800 forint/négyzetméter/hó összegben" állapította meg, egyúttal rögzítve azt is, ez az összeg
  18. június hónapban a perbeli szerződés megkötésekor és
  19. júniusában a keresetlevél benyújtásakor azonos volt. Felperes a szakvéleményre tett észrevételében kifogásolta, hogy a szakértő nem vizsgálta az ingatlanban lévő más irodák bérleti díjait, figyelmen kívül hagyta, hogy az összesen 1988,78 m2 bérelt területből a felperes az általa bérelt 248,34 m2-nyi terület után a többi bérlő által fizetett bérleti díjnak csupán a felét fizeti. Az alperes szükségesnek tartotta a szakvélemény kiegészítését arra nézve, hogy a bérlemény tetőtéri elhelyezkedése mennyiben befolyásolja a bérleti díj nagyságát. A bíróság felhívására a szakértő
  20. október 9-én véleményét kiegészítve úgy nyilatkozott, „a perbeli helyiségcsoport adottságai mintegy 30-35 % eltérést indokolnak a teljes értékű szinteken lévő irodákhoz képest". Felperes fenntartotta keresetét. Alperes a szakvéleményben foglaltakra utalva hangsúlyozta, a bérleti szerződés megkötését követően nem következett be olyan körülmény, amelyre tekintettel a piac a perbeli bérlemény értékét az
  21. évinél magasabban állapítaná meg, ezért a kereset megalapozatlan. Az elsőfokú bíróság
  22. január 5-én kelt 11.G.41.056/2005/
  23. számú ítéletével a keresetet elutasította, felperest az alperes részére 1.092.000 forint perköltség megfizetésére kötelezte, továbbá úgy rendelkezett, a le nem rótt 900.000 forint eljárási illetéket az állam viseli. Az ítélet indokolása szerint a perben kirendelt igazságügyi szakértő aggálytalan, az elsőfokú bíróság által ítélkezése alapjául elfogadott szakvéleményében megállapította, hogy a perbeli szerződés megkötése óta sem a bérleti díj, sem az üzemeltetési költség nem változott. Nem állapítható meg tehát, hogy a szerződéskötést követően olyan körülmény állt volna be, amelynek folytán a szerződés a felperes lényeges jogos érdekét sértené. A Ptk.
  24. §-ában meghatározott feltételek hiányában a szerződés bíróság általi módosításának nem volt helye, ezért a keresetet el kellett utasítani. Az elsőfokú bíróság egyebekben arra is utalt, felperes érdekét nem a szerződéskötést követően beállott körülmények sértik, hanem az, hogy a bérleti díj értékállóságát biztosító feltételeket nem megfelelően határozta meg annak ellenére, hogy az ingatlan bérbeadást, üzemeltetést főtevékenységként végző szervezetként e körben megfelelő szakértelemmel rendelkezik. Az ítélettel szemben a felperes fellebbezett jogi képviselő útján. Az ítélet keresete szerinti megváltoztatását, az alperes perköltségben marasztalását kérte. Korábbi perbeli nyilatkozatait részben megismételve hangsúlyozta, az alperes által fizetett havi bérleti díj a többi bérlő által fizetett összegnek csak a felét teszi ki, ugyanakkor az alperest üzemeltetési díj fizetési kötelezettség sem terheli. Ily módon alperes illetéktelen előnyre tesz szert a többi bérlővel szemben, ami megvalósítja a Ptk.
  25. §
(2)bekezdése szerinti joggal való visszaélést és sérti a felperes lényeges, jogos érdekeit. Alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte, lényegében helyes indokaira tekintettel, továbbá a felperes perköltségben marasztalását. A fellebbezés az alábbiak szerint megalapozatlan. A Ptk.
  1. §-a akként rendelkezik, a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. Önmagában valamely szerződéses rendelkezésnek a piaci - pénzügyi - viszonyok várakozástól eltérő alakulása folytán utóbb tévesnek bizonyult - „meghiúsult" - volta nem szolgálhat alapul a szerződés módosításához. Kétségtelen, az adott ügyben a peres felek között több évre szóló, tartós bérleti jogviszony jött létre. A felperes keresetét lényegében arra alapította, hogy a bérleti szerződésben DMben, illetve az azt felváltó euróban meghatározott bérleti díj összege a forint árfolyamában utóbb bekövetkezett változásokra valamint a bérleti díjaknak az eltelt időszak alatti megduplázódására tekintettel lényegesen elmarad a piacon kialakult bérleti díjaktól, ennek következtében lényeges jogos érdekét sérti. Az kétségtelen, hogy az infláció ellensúlyozását célzó szerződéses rendelkezés a pénzügypolitika változása folytán nem töltötte be szerepét, a felperes ebbéli várakozása meghiúsult. Ugyanakkor a perben kirendelt igazságügyi szakértő által készített, a Fővárosi Ítélőtábla által is aggálytalannak talált szakértői vélemény szerint a perbeli szerződés megkötését követően eltelt időszakban a perbelihez hasonló bérlemények üzemeltetési költségeket is magában foglaló bérleti díjában nem következett be növekedés, a bérleti díjak időközbeni megduplázódására történő felperesi hivatkozás tehát megalapozatlannak bizonyult. A forint csúszó-leértékelésének a perbeli szerződés megkötését követő megszűnése, illetve a forint árfolyamának a DM-et felváltó euróval szembeni stabilizálódása, megerősödése a felperes kereseti előadásával szemben azt eredményezte, hogy a szerződésben meghatározott bérleti díj hosszabb távon is megőrizte értékét. Így ez a körülmény sem minősül olyannak, amely sértené a felperes, mint bérbeadó lényeges jogos érdekét és így alapul szolgálhatna a szerződés bíróság általi módosításához. Mindezekre tekintettel tehát azt kellett megállapítani, a perbeli bérleti szerződés módosításának a Ptk.
  2. §-ában meghatározott feltételei nem állnak fenn, ezért helytálló az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítélete. A kifejtettekre figyelemmel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.
  3. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A felperes fellebbezése nem vezetett eredményre, ezért a Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján kötelezte az alperes 32/2003.(VIII.22.) IM. rendelet 3. §
(5)bekezdése alkalmazásával megállapított, az áfát is tartalmazó másodfokú perköltsége megfizetésére. A felperes személyes illetékmentessége folytán le nem rótt fellebbezési eljárási illetéket a 6/1986.(VI.26.) IM. rendelet 13. §
(1)bekezdése és
  1. §-a értelmében az állam viseli. Budapest,
  2. szeptember
  3. Dr. Rózsa Éva s. k. a tanács elnöke Dr. Felker László s. k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Kiss Sándorné tisztviselő Dr. Rutkai Éva s. k. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.