Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.689/2009/
- A Magyar Köztársaság nevében! A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Solymosi Ádám ügyvéd (1073 Budapest, Erzsébet krt. 58.) által képviselt ......... (.............) felperesnek a dr. Balla Gábor ügyvéd (1055 Budapest, Honvéd u.
- I/6.) által képviselt ................. (...............) alperes elleni bérleti- és használati díj megfizetése, valamint ingatlan kiürítése iránti perében a Fővárosi Bíróság
- október 15-én kelt 18.G.41.570/2007/
- számú ítélete ellen az alperes fellebbezése folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett rendelkezését helybenhagyja. Kötelezi alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 325.000 (háromszázhuszonötezer) forint + áfa összegű másodfokú perköltséget, az államnak - külön felhívásra - 900.000 (kilencszázezer) forint le nem rótt másodfokú eljárási illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás Az irányadó tényállás szerint az alperes a felperestől bérelte a felperes tulajdonában álló, ........... szám alatti, földszinti 150 m2 alapterületű helyiséget. A felperesi és az alperesi társaság a törvényes képviselőik házastársi közös vagyonába tartozott. (A perbeni időszakban is felperes ügyvezetője ............, alperesé ............ volt.) ............ és ............
- december 16-án kelt szerződéssel a házastársi vagyonközösséget megosztotta, a felperesi társaság ............, az alperesi ............ tulajdonába került. (A Fővárosi Ítélőtábla
- március 31-én kelt 1.Pf.21.227/2008/
- számú ítéletével helybenhagyta a Fővárosi Bíróság
- június 25-én meghozott, 17.P.22.596/2006/
- számú, ............ ezen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti keresetét elutasító ítéletét.) A felek a törvényes képviselőik házastársi vagyonközössége megosztásával egyidejűleg a fenti ingatlanra
- december 16-áig tartó időtartama, újabb bérleti szerződést kötöttek. Az okiratban a rendes felmondás lehetőségét kizárták, ugyanakkor a felperesnek azonnali hatályú felmondási jogot biztosítottak arra az esetre, ha alperes a bérleti díjat a fizetésre megállapított határidőig nem fizeti meg. A felmondást a VI.
- pontban akként szabályozták, „amennyiben a bérlő a bérfizetésre megállapított határidőig a bérleti díjat nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt a jogkövetkezményekre történő figyelmeztetéssel a teljesítésre írásban, 8 napos határidő kitűzésével felszólítani. Amennyiben a bérlő ezen határidőn belül fizetési kötelezettségének (késedelmi kamatokkal együtt) nem tesz eleget, úgy a bérbeadó további 8 napon belül írásban a jelen bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondhatja. A felmondás az elmulasztott határnap hónapjának utolsó napjára szólhat, és nem lehet rövidebb 15 napnál." A bérleti díjat havi bruttó 1.250.000 forintban határozták meg azzal, az minden év legkésőbb január 30-áig a KSH által megadott fogyasztói árindexnek megfelelő infláció mértékével emelkedik, s az minden hónapban előre, az adott hónap
- napjáig válik esedékessé a felperes számlája alapján. Alperes fizetési késedelme esetére a Ptk. szerinti késedelmi kamatot kötötték ki. Megállapodtak abban is, alperes a bérlet megszűnésekor a bérleményt rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a felperes birtokába adni. Alperes
- január 1-jétől a bérleti díjat nem fizette meg. Felperes
- július 23-i keltezésű levelében alperest 39.958.500 forint elmaradt bérleti díj, és 387.076 forint közüzemi díj és késedelmi kamatok levél kézhezvételétől számított 8 napon belüli megfizetésére hívta fel, azzal, hogy ellenkező esetben az Ltv. 24.§
(1)bekezdés
- a)és
- b)pontja alapján a bérleti szerződést felmondja. A fizetési felszólítást alperes 2007. július 24-én átvette, fizetési kötelezettségének határidőben nem tett eleget. Felperes 2007. augusztus 7-i keltezésű levelével, utalva az eredménytelen fizetési felszólításra - annak kelteként 2007. július 16-ára visszautalva - a szerződést, annak VI.6. pontja, valamint az Ltv. 24.§
(1)bekezdés
- a)és
- b)pontja alapján felmondta a „jelen jognyilatkozat kézhezvétele szerinti naptári hónap utolsó napjára, illetve amennyiben ezen időtartam a 15 napot nem éri el, úgy a következő hónap utolsó napjára", s egyidejűleg a bérlemény kiürítésére is felhívta alperest. A felmondás alperes általi átvételére augusztus 7-én került sor. Alperes fizetési kötelezettségét továbbra sem teljesítette, a bérleményt nem adta felperes birtokába. Felperes 2008. június 2-án kelt, alperesnek június 3-án kézbesített levelével alperessel ismételten felmondás előtti utolsó, 8 nap határidejű fizetési felszólítást közölt, majd a fizetési határidő eredménytelen elteltét követően 2008. június 17-én kelt, alperesnek 2008. június 18-án kézbesített levelével a bérleti szerződést felmondta a fizetési határidő leteltét követő naptári hónap utolsó napjára ("előre láthatóan 2008. július 31. napjára"), illetve amennyiben ezen időtartam a 15 napot nem éri el, úgy a következő hónap utolsó napjára az 53.951.700 forintra emelkedett bérleti díj és késedelmi kamatai megfizetése elmulasztására tekintettel. Alperest ismételten felhívta a bérlemény elhagyására is. Felperes 2007. október 3-án előterjesztett keresetében a 2007. augusztus 7-i felmondás alapján alperest a bérlemény kiürítésére, birtokba adására és bérleti-, illetve használati díj megfizetésére kérte kötelezni. A per tartama alatt utóbb módosított keresetében másodlagosan, arra az esetre, ha a 2007. augusztus 7-i felmondás az Ltv. rendelkezéseinek kógens volta miatt nem lenne joghatás kiváltására alkalmas, a keresete alapjául a 2008. június 18-án közölt, a bérleti jogviszonyt 2008. július 31-ével megszüntető felmondásra hivatkozott azzal, az minden tekintetben megfelel az Ltv. rendelkezéseinek. Kérte továbbá alperest 77.999.209 forint bérleti, illetőleg használati díj, ezen összegből a keresetlevél benyújtásáig lejárttá vált 42.649.000 forint után 2007. október 4-től, a 2009. szeptember 10-ig lejárt további 35.350.209 forint után 2008. november 15-től a kifizetésig járó időre a Ptk. 301/A §-a szerinti késedelmi kamat, valamint 2009. október 10-től a jövőre nézve minden hónap 10. napjáig 1.541.781 forint használati díj kiürítés napjáig történő megfizetésére, valamint a használati díj után az esedékességet követő naptól a kifizetés napjáig számított a Ptk. 301/A.§ szerinti késedelmi kamat megfizetésére kötelezni. Keresete jogalapjául az Ltv. 36.§
(1)bekezdése alapján alkalmazandó 2.§
(2)bekezdését, 20.§
(1)bekezdését, 17.§
(1)bekezdését jelölte meg. Állította, alperes annak ellenére is köteles a bérleti díjat megfizetni, hogy
- évtől - költségtakarékosságból - számlát már nem állított ki. Alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben marasztalását kérte. A keresetet jogalapjában és összegszerűségében is vitatta. Állította a bérleti szerződés részbeni, a bérleti díjra vonatkozó rendelkezése érvénytelenségét, a tévedésre, megtévesztésre alapított megtámadási jogát kifogásként érvényesítve. E körben a használat ingyenességében történt megállapodásra, illetőleg arra hivatkozott, bérleti díjfizetés nélkül is megkötötték volna a szerződést a használatra vonatkozóan. A szerződés érvényessége esetére vitatta a felmondások jogszerűségét, azok Ltv. felmondás közlését szabályozó, kógens rendelkezéseibe ütköző voltát állítva. Azt hangsúlyozta, a felek nem szabályozhatják az Ltv. szabályaitól eltérően a felmondás rendjét. Utalt arra is, felperes
- augusztus 7-i felmondásában a
- július 16-án kelt fizetési felszólításra, nem pedig a
- július 23-i keltezésű felszólításra hivatkozással mondta fel a bérleti szerződést, valamint azt postai úton nem vehette át még aznap, „a törvény által megkövetelt időtartamok sem teljesülhettek". Hivatkozott a felmondó nyilatkozat alaki hibájára is, figyelemmel arra, az Ltv. fix, dátumszerű pontos felmondási határidő megjelölését követeli meg a bérbeadótól, annak hiányában az Ltv. 25.§-a alapján a felmondás nem lehet jogszerű, s arra is, a 2008-ban közölt felmondással felperes elismerte a korábbi felmondása jogszerűtlenségét. Magatartásával együttműködési kötelezettségét elmulasztotta. Tőke és kamatfizetési fizetési kötelezettségét azon okból is vitássá tette, felperes a
- évi számlákat visszavonta,
- évtől számlákat nem állított ki, a
- évi helyesbítő számlái sem alaki sem tartalmi okból nem fogadhatók el, azok lényegében korábbi számlákat sztornírozó számlák. A díjfizetést kifejezetten számla kibocsátásához kötötték, számlák hiányában késedelembe sem eshetett, a jogosulti késedelem ugyanis a kötelezetti késedelmet kizárja. Késedelme hiányában pedig a felmondások sem minősülnek jogszerűnek. Az elsőfokú bíróság
- október 15-én kelt 18.G.41.570/2007/
- számú ítéletével kötelezte alperest az ítélet jogerőre emelkedését követő 15 napon belül a ......... ........... szám alatti, földszinten található 150 m2 alapterületű ingatlan ingóságaitól kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban felperesnek átadására. Kötelezte továbbá alperest 77.999.209 forint, ezen összegből 42.649.000 forint után
- október 4-től, 35.350.209 forint után
- november 15-től a kifizetésig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt mértékű késedelmi kamata, valamint 5.000.000 forint perköltség, továbbá az ítélet jogerőre emelkedését követően
- októberétől minden hónap
- napjáig havi 1.541.781 forint ingatlan felperes részére történő birtokbaadásáig, valamint ezen összegek után az esedékességet követő naptól számított fenti mértékű késedelmi kamat megfizetésére. Az ítélet indokolásában a lefolytatott bizonyítás eredményeként megállapította, alperes bérleti szerződés részbeni érvénytelenségére vonatkozó védekezése megalapozatlan, a szerződés érvényessége következtében alperest terhelte a bérleti díjfizetési kötelezettség. Az Ltv. 36.§
(1)bekezdése alapján alkalmazandó 2.§ és 12.§ szerint a helyiség használatáért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban vált kötelessé a díjfizetésre. Azt is megállapította, felperes
- évben kibocsátott számlái nem tekinthetők sztornó számláknak. Felperes a
- évben a havi bérleti díjra vonatkozó számláit kibocsátotta, felperes (helyesen alperes) kötelessé vált azokat megfizetni, annak elmaradásával késedelembe esett. Az alperesi késedelemre tekintettel felperes jogosult volt a késedelem jogkövetkezményeként a jogviszonyt a szerződésben szabályozott módon felmondani. Tényként rögzítette, felperes
- augusztus 6-i felmondó levelét alperes
- augusztus 7-én vette át. A felek a Ptk. 200.§
(1)bekezdése értelmében a bérfizetés elmulasztása esetére a bérbeadó rendkívüli felmondási jogát az Ltv. 25.§-ától eltérően szabályozták. A szerződés VI.
- pontja alapján a
- augusztus 7-én közölt jogszerű felmondás a felek jogviszonyát
- augusztus
- napját követően a jövőre megszüntette. A felmondási határidő biztosítása érdekében a felmondási határidő határozottan - bár nem dátumszerűen - megjelölésre került. A kézbesítéssel, annak időpontjára figyelemmel határozottá vált a felmondási határidő utolsó napja is. A bérleti jogviszony megszűnését követően pedig az Ltv. 17.§
(1)bekezdése alapján az alperes kötelessé vált a helyiség rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő felperesnek visszaadására. Az ítélettel szemben alperes fellebbezett jogi képviselő útján. Az ítélet megváltoztatását, a kereset elutasítását, felperes első- és másodfokú együttes perköltség megfizetésére kötelezését kérte. Állította, az elsőfokú bíróság ítéletét jogszabálysértő felmondásra alapította, a jogsértő felmondáshoz bérleti jogviszony megszűnését eredményező joghatás nem fűződhet, így az ingatlan kiürítésére sem kötelezhető. Hangsúlyozta, az Ltv. felmondásra irányuló rendelkezései kógensek, az 1.§
(1)bekezdése és a Ptk. 434.§
(3)bekezdése értelmében annak szabályai a perbeli ingatlanra is kiterjednek. Utalt a Legfelsőbb Bíróság konzultatív tanácskozásán kialakított állásfoglalására, mely szerint az Ltv. 25.§
(1)-
(3)bekezdésében szabályozott felszólításra, a felszólítás teljesítésére és a felmondásra megszabott határidőket a jogszabály kötelezően írja elő, az Ltv. felmondásra vonatkozó szabályaitól nem lehet eltérni, a Legfelsőbb Bíróság a BH. 2004.110. számon közzétett határozatában is a szerződést az Ltv. 25.§
(5)bekezdése értelmében az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólóan tekintette felmondhatónak. A 2007. augusztus 7-i felmondás sérti az Ltv. 25.§
(5)bekezdését, mivel a felperes a bérleti jogviszonyt a felmondás kézhezvétele szerinti hónap utolsó napjára mondta fel. Sérelmezte, az elsőfokú bíróság nem tett eleget a Pp. 221.§
(1)bekezdése szerinti indokolási kötelezettségének, védekezését figyelmen kívül hagyta, s nem adta indokát, mire alapozza az Ltv. felmondásra vonatkozó szabályai diszpozitív jellegét. Hivatkozott arra is, a bérleti szerződés felmondásra irányuló rendelkezései ellentmondásosak, azok alapján nem ítélhető meg, mi tekinthető szerződésszerű felmondásnak. Az ellentmondó feltétel a Ptk. 229.§
(3)bekezdése alapján semmis, ezért az ellentmondásos szerződés helyett az Ltv. rendelkezései irányadóak. Kiemelte, a
- augusztus 7-i felmondás jogszerűtlenségét maga felperes is elismerte azáltal, hogy
- június 18-án ismételten felmondást közölt. Felperes a bérleti szerződés jogellenes felmondásával megszegte együttműködési kötelezettségét, megalapozatlanul indított pert. A felmondás egyébiránt még az ellentmondásos szerződésnek sem felel meg, tekintve, abban felperes olyan
- július 16-i keltezésű fizetési felszólításra hivatkozott, amelyet részére soha nem kézbesített. Ennek ellenére az elsőfokú bíróság a
- július 23-án kelt felszólító levelet jelölte meg a felmondást megelőző fizetési felszólításként. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között bírálta felül, s a fellebbezést az alábbiakra tekintettel megalapozatlannak találta. A lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére nézve az
- évi LXXVIII. törvény (Ltv.) tartalmaz rendelkezést. A 2.§
(1)bekezdése értelmében a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A 23.§
(1)bekezdés c) pontja szerint a bérleti szerződés megszűnik az arra jogosult felmondásával is. A 24.§
(1)bekezdés a) pontja értelmében a bérbeadó a bérleti szerződést írásban felmondhatja akkor is, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg. A 25.§
(1)bekezdése úgy rendelkezik, ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a bért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A 25.§
(5)bekezdése értelmében a felmondás a bérleti díj megfizetésének elmulasztása esetén az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. A 36.§
(1)bekezdése értelmében a helyiségbérletre a lakásbérlet szabályai alkalmazandók. A törvény 1.§
(3)bekezdése értelmében továbbá az Ltv-ben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadók. A Ptk. 1.§
(1)bekezdése kimondja, az állampolgárok, valamint az állami, önkormányzati, gazdasági és társadalmi szervezetek, továbbá más személyek vagyoni és egyes személyi viszonyait szabályozó más jogszabályokat - ha azok eltérően nem rendelkeznek - a Ptk. rendelkezéseivel összhangban, a Ptk. rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni. A Ptk. 200.§
(1)bekezdése szerint a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Az idézett rendelkezésekből leszűrhető, az Ltv. nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely tiltaná a bérleti szerződésben a helyiségbérleti jogviszony megszűnésének joghatását kiváltó felmondás saját rendelkezéseitől eltérő szabályozását. A nem szabályozott kérdésekben a törvény továbbá visszautal a Ptk. szabályaira, így irányadó a Ptk. 1.§
(1)bekezdésében foglalt alapelvi szabály is, tehát az Ltv. helyiségbérleti jogviszonyra vonatkozó szabályai is a Ptk. rendelkezéseivel összhangban értelmezendők. Ebből következően pedig a szabad vállalkozás körébe tartozó helyiségbérleti jogviszonyban is meghatározóan érvényesül a Ptk. 200.§
(1)bekezdésében megfogalmazott szerződéses szabadság, az, hogy a felek a szerződés tartalmát, jogszabály tiltó rendelkezése hiányában, szabadon állapíthatják meg. Mindebből következően a bírói gyakorlat szerint eltérést tiltó rendelkezés hiányában és a szerződéses szabadság alapelvére figyelemmel a helyiségbérleti jogviszonyok tekintetében az Ltv. felmondást szabályozó rendelkezései diszpozitívnak tekintendők. (EBH 2007.1608.) A felek tehát szerződésükben a felmondás jogát, annak rendjét az Ltv-ben meghatározottól eltérően is szabályozhatják. Így az sem jogellenes, ha a felek akként rendelkeznek, a bérleti díj meg nem fizetése esetén a felmondás az elmulasztott határnap hónapjának utolsó napjára szólhat. Az adott ügyben a felek a helyiségbérleti jogviszony felmondását az Ltv-ben foglalt rendelkezéstől eltérően szabályozták, a felmondást nem az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára, hanem a határnap utolsó napjára szólóan tették lehetővé azzal, a felmondási idő 15 napnál rövidebb nem lehetett. A fent kifejtettek szerint a felek egyező akarattal az Ltv-ben foglaltaktól eltérhettek, ezért a szerződésükben a felmondásra írtakat jogviszonyukra irányadónak, alkalmazandónak kellett tekinteni. Alperes
- július 24-én átvette felperes bérleti díj megfizetésére felszólító levelét, a 8 napos határidő
- augusztus 1-jén járt le. Alperes határidőben nem teljesített, ezért a szerződés értelmében felperes megalapozottan mondta fel a bérleti jogviszonyt a felmondó nyilatkozat kézhezvétele szerinti hónap utolsó napjára. Alperes a felmondást
- augusztus 7-én kézhez vette, a hónap végéig több mint 15 nap eltelt, ezáltal a felmondás jogszerűnek minősül, mint ahogy azt az elsőfokú bíróság is helytállóan állapította meg. Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg azt is, a jogszerű felmondás a felek jogviszonyát megszüntette, s ugyancsak helytállóan vonta le annak jogkövetkezményét. A fellebbezésben foglaltakra figyelemmel a Fővárosi Ítélőtábla rámutat továbbá arra, hogy a bérleti szerződés, annak tartalma szerint, egyértelműen rendelkezik a felmondás rendjéről, ezért megalapozatlanul hivatkozott, az egyébiránt a szerződést maga is aláíró alperes, annak ellentmondásos tartalmára. A felmondást továbbá az az elírás sem tette önmagában jogszerűtlenné, hogy alperes a
- augusztus 7-i levelében
- július 23-i keltezésű felszólító levelére
- július 16-i keltezésűként hivatkozott. Alperes ugyancsak tévesen értelmezte a felperes per tartama alatti,
- évi felmondását a
- évi felmondás jogszerűtlenségének alperes általi elismeréseként. Felperes az utóbbi felmondást csakis az Ltv. felmondásra vonatkozó szabályai kógensnek bizonyulása esetére tekintette joghatályosnak, ezért a kiürítés iránti keresetét elsődlegesen a
- augusztus 7-én közölt felmondásra alapította. Nem sértett ezért eljárási szabályt az elsőfokú bíróság, amikor a
- évi felmondás jogszerűségének megállapítását követően a feltételesen közölt felmondás jogszerűségét már nem vizsgálta. Minderre tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését a Pp. 253.§
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 78.§
(1)bekezdése alapján kötelezte alperest a felperes 32/2003.(VIII.22.) IM rendelet 3.§
(2)bekezdés b) pontja,
(5)bekezdése és 4/A.§-a alkalmazásával megállapított ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltsége megfizetésére. Alperes az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 900.000 forint másodfokú eljárási illetéket a Pp. 78.§
(1)bekezdése és a 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13.§
(2)bekezdése alapján köteles az államnak megfizetni. Budapest,
- április
- . Rózsa Éva s.k. a tanács elnöke Dr. Rutkai Éva s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Sárközi Veronika bírósági ügyintéző . Felker László s.k. bíró