Pfv.VIII.22.069/2009/
- A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága mint felülvizsgálati bíróság felperesnek (felperes címe) a dr. Dudás Márta ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt alperes (alperes címe) ellen lakás kiürítése iránt a Nyíregyházi Városi Bíróságon 23.P.22.549/
- számon megindított, és a Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei Bíróság 2.Pf.20.743/2009/
- sorszámú jogerős ítéletével befejezett perében az alperes felülvizsgálati kérelme alapján tárgyaláson kívül megtartott zárt ülésben meghozta az alábbi í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelemmel érintett részében hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 36.000 (Harminchatezer) forint felülvizsgálati eljárási illetékből és 5.000-5.000 (Ötezer)-(Ötezer) forint felülvizsgálati és másodfokú ügyvédi munkadíjból összetevődő perköltséget. Ezt meghaladóan felmerült perköltségét a felperes maga viseli. I n d o k o l á s : A ...-i székhelyű I. Rt. mint bérbeadó és az alperes mint bérlő
- február 4-én lakásbérleti szerződést kötött a bérbeadó tulajdonában álló ...-i ... szám alatt nyilvántartott, a valóságban cím alatti lakás bérbeadására. A szerződés
- pontjában az alperes vállalta, hogy amennyiben a bérbeadónál fennálló munkaviszonya megszűnik, ettől számított 30 napon belül a lakást és berendezéseit a beköltözési állapotnak megfelelően, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, elhelyezés és pénzbeli térítés igénye nélkül a bérbeadó rendelkezésére bocsátja. A szerződés
- pontjában a bérbeadó részvénytársaság kinyilvánította, hogy nem mondja fel a lakásbérleti szerződést, ha az alperesnek a társasággal fennálló munkaviszonya létszámleépítés miatt szűnik meg. A szerződés szerint a bérlő a lakást cserelakásként kapta. Az I. Rt.-nél az alperes munkaviszonya
- június
- napján a munkáltató rendes felmondásával csoportos létszámleépítés miatt megszűnt. Ezt követően az I. Rt. az ingatlant az alperes által lakottan a M. Kft. részére értékesítette. A M. Kft. és az alperes a lakásbérleti szerződést úgy módosították, hogy a bérleti díjat
- január
- napjától kezdődően havi 5.200 forintban határozták meg. A M. Kft.
- június
- napján kötött adásvételi szerződéssel a lakást az alperes által lakottan értékesítette a felperesnek. A földhivatal a felperes tulajdonjogát vétel jogcímén
- július 1-én bejegyezte. A felperes a
- május
- napján kelt nyilatkozatával az alperes bérleti jogviszonyát
- augusztus
- napjára felmondta és felhívta az alperest, hogy az ingatlant
- szeptember
- napjáig ingóságaitól kiürítve bocsássa rendelkezésére. A felperes keresete alapján az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a felperesnek 5.200 forint bérleti díjat és annak
- október
- napjától a kifizetés napjáig járó késedelmi kamatát, valamint 2.000 forint részperköltséget. A lakás kiürítése iránti keresetet elutasította. Döntésének a lakás kiürítése iránti kereset elutasítására vonatkozó indoka az volt, hogy a perbeli lakás vállalati bérlakásnak minősül, az alperes munkaviszonya
- július
- napján létszámleépítés miatt szűnt meg, ezért a perbeli lakásbérleti szerződésére is alkalmazandó az Lt. (A lakások és a helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló
- évi LXXVIII. tv.) 75.§
(2)bekezdés
- a)és
- b)pontjaiban meghatározott cserelakás biztosítására vonatkozó rendelkezés. Egyben megállapította, hogy a felperes felmondása az Lt. 26.§
(1)és
(2)bekezdéseiben írtakra is figyelemmel nem felel meg a jogszabályban írtaknak. A felperes fellebbezése alapján eljárva a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta, és kötelezte az alperest, hogy a cím alatti lakást a vele együttlakó személyekkel 15 napon belül hagyja el, és a lakást kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja a felperes birtokába. Megállapította, hogy saját és vele együtt lakó személyek elhelyezéséről az alperes maga köteles gondoskodni. Döntésének indokai szerint az I. Rt. valamint az alperes
- február 4-én új, írásbafoglalt bérleti szerződést kötöttek egymással, mely tartalmazta a szerződés feltételeit, és melynek az alperes részéről történő megtámadására nem került sor. Az Lt. 75.§ának rendelkezéseit a perbeli jogvita elbírálására nem lehetett alkalmazni, mert a perbeli esetben a felek az Lt. hatálybalépése után kötöttek bérleti szerződést. Az alperes munkaviszonya
- június
- napján csoportos létszámleépítés miatt történő munkáltatói felmondással szűnt meg, ezért a bérleti jogviszony a szerződő felek között változatlanul fennmaradt, és határozatlan idejű bérleti szerződéssé alakult át. Ezt támasztja alá a felek magatartása és a perben kifejtett jogi álláspontja is. Az Lt.
- március
- napjától hatályos 26.§
(5)bekezdése értelmében a bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést - ha a felek másképpen nem állapodtak meg - írásban, cserelakás biztosítása és a 24.§
(1)bekezdésének a-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondhatja a hónap utolsó napjára, a felmondási idő azonban nem lehet rövidebb három hónapnál. A felperesnek a
- május 9-i keltezéssel ellátott és az alperes részéről
- május
- napján átvett felmondása - mivel abban a felperes a szerződést
- augusztus
- napjára mondta fel - az Lt.
- §
(5)bekezdésébe foglalt feltételeknek megfelelt. A megyei bíróság ezért megállapította, hogy a felperes felmondása szabályszerű volt, a jogszerű felmondás az Lt. 23.§
(1)bekezdés c) pontja értelmében a lakásbérleti jogviszonyt megszűntette, ezért a felperes keresetében alappal kérhette az alperesnek a lakás kiürítésére kötelezését. A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az első fokú ítélet helybenhagyása érdekében az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a bérleti jogviszony az 1971-ben létrejött és folyamatosan fennállónak minősülő munkaviszonyához kötődött, a másodfokú bíróság pedig jogszabálysértően nem alkalmazta az Ltv. 75.§-ában foglaltakat. A felmondás jogellenes volt, és ennek folytán a felperesnek a lakás kiürítése iránt előterjesztett keresete az elsőfokú bíróság ítéletének megfelelően, megalapozatlan. A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. Hivatkozott arra, hogy az Lt. 26.§
(5)bekezdésének megfelelő felmondása az alperes bérleti jogviszonyát megszűntette, és a felperes elhelyezésre nem köteles. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az alperes rendkívüli perorvoslati kérelme megalapozott. A Legfelsőbb Bíróság számára a felülvizsgálati eljárásban irányadó - a felek által nem vitatott - tényállás értelmében a felperesi jogelőd és az alperes
- február 3-án lakásbérleti szerződést kötöttek, amely az alperes munkaviszonyának a csoportos létszámleépítéssel történő megszűntetése után határozatlan idejű szerződéssé alakult. A felülvizsgálati eljárásban eldöntendő jogkérdés az volt, hogy a felperes
- május 9-i felmondása mely a lakásbérleti jogviszonyt három hónapos felmondási idővel való megszűntetésére irányult - alkalmas volt-e a kívánt joghatás elérésére vagy sem. Az Lt. 26.§-ának
(5)bekezdését a
- évi CXXXII. törvény 9.§-a
- március
- napjától hatályosan állapította meg. A kérdéses jogszabályhely a bérbeadó és a bérlő
- február 3-i szerződéskötésekor a következőképpen rendelkezett; „A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést - ha ezt a felek a szerződésben kikötötték - a 24.§
(1)bekezdés a-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondhatja a hónap utolsó napjára, eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál". A fentiekből kitűnően az alapul szolgáló bérleti szerződés megkötésének időpontjában az Ltv. 26.§
(5)bekezdése más tartalommal volt hatályban és eltérő megállapodás hiányában nem tette lehetővé a nem állami és nem önkormányzati lakások tekintetében a bérbeadó elhelyezési kötelezettség nélküli korlátlan felmondási jogát. A 2006. március 31-től hatálybalépett 2005. évi CXXXII. törvény a Ptk. 226.§
(1)bekezdésében írt szabályt nem tartalmazza, azaz nem határozhatta meg a szerződés tartalmát, és nem mondta ki azt, hogy ezek akkor is a szerződés részei, ha a felek eltérően rendelkeztek. A peres felek bérleti jogviszonyát és annak megszűnését ezért a szerződés megkötésekor hatályos jogszabályok alapján kellett megítélni. Az Ltv. szerződéskötés idején hatályos 26.§
(5)bekezdése nem tartalmazta a 2006. március 31-től hatályos rendelkezését, ezért arra alapítottan az 1998-ban kötött szerződéses jogviszony nem szűntethető meg. Az ezzel ellentétes álláspont a Ptk. 226.§
(1)és
(2)bekezdésében foglaltakkal ütközik, ezért a Legfelsőbb Bíróság a fentiekben részletezettek szerint téves jogi álláspontot tartalmazó jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét hagyta helyben. [Pp. 275.§
(4)bekezdés] Ennek a perköltségviselésben megnyilvánuló következményeit a Pp. 270. §
(1)bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 78.§
(1)bekezdése, valamint a 32/2003. (VIII.26.) IM rendelet 3.§
(5)bekezdése alapján akként vonta le, hogy a felperest kötelezte az alperes másodfokú és felülvizsgálati költségének megtérítésére azzal, hogy a lerótt másodfokú eljárási illetékből és az ügyvédi munkadíjból álló költségeit a felperes maga viseli. Budapest, 2010. március 31. Dr. Bősinger Zsuzsanna a tanács elnöke s.k., Csánitzné Dr. Csiky Ilona előadó bíró s.k., Dr. Kiss Mária bíró s.k. Sipos a kiadmány hiteléül: tisztviselő