DEBRECENI ÍTÉLŐTÁBLA Pf. II. 20.147/2010/
- szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Debreceni Ítélőtábla a Dr. ... pártfogó ügyvéd (... által képviselt felperes neve címe lakos felperesnek, a személyesen eljáró I.rendű alperes neve címe.) lakos I. rendű, a személyesen eljáró II.rendű alperes neve címe II. rendű, a
- számú Ügyvédi iroda (Berettyóújfalu, Tardi u. 1., ügyintéző: Dr. Karácsony József ügyvéd) által képviselt III. rendű alperes neve „Va" (szzékhelye III. rendű, IV. rendű alperes neve, székhelye.) IV. rendű, a V.rendű alperes neve (címe.) V. rendű, a VI.rendű alperes neve(címe VI. rendű, a VII. rendű alperes neve, címe.) VII. rendű és ... jogi előadó által képviselt VIII. rendű alperes neve, székhelye VIII. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság
- P. 21.591/2009/
- számú ítélete ellen a felperes által
- sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán tárgyaláson kívül - meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a viszontkeresetet részben elutasító ítéletnek tekinti, annak nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett részét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a III. rendű alperesnek 50 000 (Ötvenezer) forint fellebbezési eljárási költséget. A felperes pártfogó ügyvédje díjának viselésére az állam köteles. Ez ellen az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek. Indokolás: A H., ... 2-
- alatti ingatlan kizárólagos tulajdonosa a felperes volt. A d-i 9296/A/
- helyrajzi számú, P.
- I/
- alatti lakás tulajdonosa a III. rendű alperes. E lakás bérlője volt Berta Zoltán, akivel a lakástulajdonos munkaszerződést kötött, melynek alapján a bérlőt házfelügyelőként foglalkoztatta.
- augusztus 10-én kelt „ingatlan csereszerződés" értelmében a felperes a H. ingatlanon fennálló tulajdonjogát elcserélte Berta Zoltánnal a Debrecen, P.
- I/
- alatti lakás bérleti jogáért. A szerződésben rögzítették, hogy a cserére értékkülönbözet fizetése nélkül kerül sor, azzal, hogy Berta Zoltán a H. ingatlanon tulajdonjogot szerez, míg Csepregi Józsefné csak bérlői jogcímen költözik Debrecenbe. Megállapították, hogy a szerződés megkötését megelőzően a d-i ingatlan tulajdonosával a hozzájárulás beszerzése érdekében eljártak. Ugyanezen a napon a felperes a lakás tulajdonosával, a III. rendű alperessel, mint bérbeadóval lakásbérleti szerződést kötött. E szerint a Debrecen, P.
- I/
- alatti lakást
- augusztus 15-étől bérbe vette. A szerződés
- pontjában rögzítették, hogy a bérleti szerződés a házfelügyelői munkakör ellátására kötött munkaszerződéssel azonos időtartamra szól, s a bérleti jogviszony a lakásfenntartó szövetkezettel - amely egyben a munkáltató is - létrejött munkaszerződés bármely okból való megszűnésével egyidejűleg 30 napos időköz beiktatásával felmondásra kerül. A lakásbérleti szerződés
- pontja szerint a bérlő tudomásul vette a bérleti szerződés
- pontjában foglalt kikötést és kötelezettséget vállalt arra, hogy munkaviszonyának bármely okból történő megszűnése esetén a lakásból 30 napon belül távozik, cserelakás biztosítására vonatkozó igény, illetve bármilyen más ellenszolgáltatás kikötése nélkül.
- augusztus 27-én a III. rendű alperes, mint munkáltató házfelügyelői munkaszerződést kötött a felperessel a Debrecen, P.
- alatti épület házfelügyelői teendőinek ellátására
- szeptember 1-jétől határozatlan időtartamra. E szerződés
- pontjában az szerepel, hogy a munkaviszony fennállása alatt a munkáltató a tulajdonában lévő Debrecen, P.
- I/
- alatti lakás bérleti jogát biztosítja munkavállalónak a külön bérleti szerződésben meghatározottak szerint. Berta Zoltán elhunyt, örököse az I. és II. rendű alperes, akik a H., U. 2-
- alatti ingatlan egymás közt egyenlő arányú tulajdonosai. Erre az ingatlanra a IV-VIII. rendű alperesek javára végrehajtási jog, illetve jelzálogjog van bejegyezve. A Hajdú-Bihar Megyei Bíróság, mint Cégbíróság
- január 25-én kelt és február 18-án jogerőre emelkedett végzésével elrendelte a III. rendű alperes kényszer-végelszámolását, s a céget a további működéstől eltiltotta, egyben megszűntnek nyilvánította.
- szeptember 25-én a III. rendű alperes „Va" végelszámolója a felperes munkaviszonyát
- október 1-jétől számított 45 napos felmondási idővel felmondta, s tájékoztatta, hogy
- november 14-én a házfelügyelői munkaviszony megszűnik. Felhívta továbbá, hogy a felperes által használt lakást
- december 14-ig bocsássa a végelszámoló birtokába. A felperes a felhívásnak nem tett eleget, a D, P.
- I/
- alatti lakást továbbra is használja. A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a
- augusztus 15-én létrejött csereszerződés érvénytelen. Arra hivatkozott, hogy ő abban a tudatban cserélte el a h-i ingatlanát, hogy a d-i ingatlan a tulajdonába kerül, ám ellenszolgáltatásként ezt a lakást nem kapta meg. Így a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnő értékaránytalanság mutatkozik. A szerződés jogszabályba ütközik, mert a III. rendű alperes közgyűlése azt nem hagyta jóvá. A csereszerződés jó erkölcsbe is ütközik, semmis. Álláspontja szerint a csereszerződés valójában egy tulajdonjogot tulajdonjogra cserélő szerződés érvényességi kellékeinek megfelel, ezért kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a D., P.
- I/
- alatti lakás tulajdonjogát megszerezte, az alpereseket ennek tűrésére kérte kötelezni. Az I. és II. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. A III. rendű alperes a kereset elutasítását és a felperes költségben való marasztalását kérte. Arra hivatkozott, hogy a csereszerződés semmilyen szempontból nem érvénytelen, az a felek valós akaratát tükrözi. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest, hogy 30 nap alatt ürítse ki a D., P.
- I/
- alatti lakást és azt bocsássa a tulajdonos birtokába. Azzal érvelt, hogy a felperes házfelügyelői munkaviszonyát megszüntette, ezzel együtt bérleti jogviszonya is megszűnt. A lakásbérleti szerződés
- pontja alapján a lakás kiürítésére lett volna köteles, kötelezettségét azonban felhívás ellenére nem teljesítette. A IV-V-VI. rendű alperes nyilatkozatot nem tett. A VII. és VIII. rendű alperes a kereset teljesítését nem ellenezte. A felperes a viszontkereset elutasítását kérte. Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította, kötelezte a felperest, hogy 4 hónap alatt ingóságaitól kiürített állapotban bocsássa a III. rendű alperes birtokába a D., P.
- I/
- alatti ingatlant, s fizessen meg részére 150.000 Ft perköltséget. A határozata indokolásában kifejtette, hogy a felperes a csereszerződés kapcsán annak érvénytelenségére hivatkozva megállapítási kérelmet terjesztett elő, holott marasztalást az eredeti állapot helyreállítását - is kérhetett volna, így megállapítási kereset előterjesztésének nincsen helye. Megjegyezte, hogy amennyiben érvénytelennek tekinthetné valamely okból e szerződést, ahhoz joghatások a szerződéskötést megelőző állapot helyreállításán kívül nem fűződhetnének, így a felperes azt, hogy tulajdonjogát a d-i ingatlanra bejegyezzék, nem kérhetné. Rámutatott, hogy a perbeli három szerződést együttesen kell vizsgálni, mert azok nyilvánvalóan egymásra tekintettel jöttek létre. A felperes egyértelműen bérleti jogot szerzett a d-i ingatlanra, s nem tulajdonjogot, azzal, hogy a bérleti jog megszerzésével egyidejűleg munkaszerződést is köthetett a III. rendű alperessel. Kiemelte, hogy ingatlan tulajdonjogát csak írásbeli szerződés alapján lehet megszerezni, s e szerződésnek tartalmaznia kell a XXV. PED
- pontjában írt minimális kellékeket, márpedig olyan okirat, amely a felperes tulajdonszerzési akaratát tükrözné, nem készült, ilyen tartalmú szerződést a felek nem kötöttek. A lakásbérleti szerződés
- és
- pontját értelmezve hangsúlyozta, hogy a lakásbérleti jogviszony megszűnése feltételhez kötött, így amennyiben a bérlő munkaviszonya megszűnik, azzal egyidőben a lakásbérleti jogviszonya is megszűnik. Ebből következően a III. rendű alperes viszontkeresete alapos, a felperes köteles a lakást a tulajdonos birtokába bocsátani. Arra tekintettel, hogy a felperes beteg gyermeke is az ingatlanban lakik, s a felperesnek más lakóingatlana nincs, a teljesítés határidejét a Pp.
- §
(5)bekezdése alkalmazásával 4 hónapban állapította meg. Aláhúzta, hogy a csereszerződés a lakásszövetkezet közgyűlésének jóváhagyására nem szorul, így a szerződés jogszabályba ütköző voltára való hivatkozás is alaptalan. Az ítélettel szemben a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben kérte annak megváltoztatását, s tulajdonjogának megállapítását a D., P.
- I/
- alatti lakásra. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság tévesen értelmezte a lakásbérleti szerződést és a munkaszerződést. Az utóbbi
- pontja utal ugyan a bérleti szerződésre, amely a munkaszerződés megszűnésével egyidejűleg 30 napos határidővel felmondható. E szerződéseket nem lehet úgy értelmezni, hogy felmondás nélkül is megszűnik a felperes bérleti jogviszonya, s e tényt igazolja, hogy a
- szeptember 24-i keltezésű, a munkaviszony felmondásáról szóló irat a lakásbérleti jogviszony felmondására nem utal. Azzal érvelt, hogy a megyei bíróság alaptalanul hangsúlyozta, hogy keresetében nem kért marasztalást. Kifejtette, hogy a szerződés érvénytelenségének megállapítását, s tulajdonjoga megállapítását kérte, arra tekintettel, hogy a csereszerződés tulajdonjoguk cseréjének felel meg, márpedig ez, álláspontja szerint, megfelel a marasztalási kérelem fogalmának. Előadta, hogy a Ptk.
- §
(2)bekezdése szerint a bíróság a szerződést érvényessé is nyilváníthatja, ha az érvénytelenség oka a feltűnő aránytalanság megszüntetésével kiküszöbölhető. Ezt a bíróság megtehette volna, amennyiben megállapítja a d-i ingatlanra a felperes tulajdonjogát. Hangsúlyozta, hogy a lakáscsere-szerződés jóváhagyása a lakásszövetkezet közgyűlésének hatáskörébe tartozik. Kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a lakástörvény azon rendelkezését, mely szerint a lakásbérleti jog lakásbérleti jogra, vagy tulajdonjogra cserélhető. Érvelése szerint a bérleti jog anyagi értékű jog, így a lakásbérleti szerződés felmondásával a III. rendű alperes köteles lenne a bérleti jog ellenértékét - a csereszerződés szerint 2.000.000 Ft-ot - megfizetni, vagy hozzájárulását kellett volna adnia a lakás cseréjéhez. Ezzel a III. rendű alperes is nyilvánvalóan tisztában volt, ezért nem mondta fel lakásbérleti jogviszonyát. A III. rendű alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását és a felperes költségben való marasztalását kérte. Előadta, hogy az ingatlan csereszerződés nem tulajdonjogok cseréjéről szól, a III. rendű alperes - a d-i ingatlan tulajdonosa - e szerződésben nem is vett részt. A felperes tudatában volt annak, hogy tulajdonjogot cserélt bérleti jogra. Hivatkozott arra, hogy a felperes bérleti jogviszonya a
- szeptember 25-i okirat szerint szűnt meg, nem pedig a fellebbezés mellékleteként becsatolt, a munkaviszony felmondásáról szóló
- szeptember 24-i levél alapján. Megjegyezte, hogy a munkaviszony felmondása jogellenességének megállapítása iránt a felperes pert indított, keresetét azonban a bíróság elutasította. Hangsúlyozta, hogy a tulajdonában lévő lakás hasznosításának módját a felperessel kötött bérleti szerződés nem változtatta meg, ezért a szerződés jóváhagyása nem tartozott a szövetkezet közgyűlésének hatáskörébe. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a viszontkereset tekintetében azt részben elutasító ítéletnek tekintette, mert a határozat a III. rendű alperes által kért 30 napos teljesítési határidővel szemben 4 hónapos teljesítési határidővel kötelezte a felperest a lakás kiürítésére. A viszontkeresetet ekként részben elutasító rendelkezést a III. rendű alperes nem sérelmezte, ezért az ítélőtábla az ítélet e részét a Pp.
- §
(3)bekezdése alapján nem érintette. A felperes fellebbezésében az ítélet megváltoztatását és a d-i ingatlanra tulajdonjogának megállapítását kérte, amely tartalma szerint a viszontkereset elutasítására irányuló fellebbezési kérelemnek is tekintendő. A fellebbezés alaptalan. Az elsőfokú bíróság - az ítélőtábla által az előzőekben írtak szerint pontosított részekkel együtt - a tényállást helyesen állapította meg, abból helytálló következtetéseket levonva megalapozott döntést hozott, melynek indokolását is osztja a másodfokú bíróság, azt megismételni nem kívánja. Csupán a fellebbezésben hangsúlyozását: írtakra tekintettel tartja szükségesnek az alábbiak A Ptk. 228. §
(2)bekezdése szerint ha a felek a szerződés hatályának megszűntét tették bizonytalan jövőbeni eseménytől függővé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével a szerződés hatálya megszűnik. A felperes és a III. rendű alperes a lakásbérleti szerződés
- pontja értelmében úgy állapodtak meg, hogy a bérleti szerződés a házfelügyelői munkakör ellátására kötött munkaszerződéssel azonos időtartamra szól, azaz a bontó feltétel a felperes III. rendű alperessel létesített munkaviszonyának megszűnte. A munkaviszonyt a lakásszövetkezet felmondta, azaz a bontó feltétel bekövetkezett, ebből következően a lakásbérleti jogviszony is megszűnt. Annak felmondással történő megszüntetésére nincsen szükség, megszűnt szerződést felmondani nem lehet. Azzal kapcsolatban, hogy a felperes kéri tulajdonjogának megállapítását a D., P.
- I/
- alatti ingatlanra, az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a felperes olyan okirattal, amely tulajdonjoga megszerzéséről szól, nem rendelkezik, márpedig a Ptk.
- §-a, illetve
- §-a
(3)bekezdése értelmében az ingatlanok cseréjének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A felperes arra hivatkozott, hogy az I. és II. rendű alperes jogelődjével kötött csereszerződése megfelel e követelménynek, s e szerződés alapján tulajdonjogot szerzett. A szerződés egyértelmű megfogalmazású, félreértésre okot nem ad, abból világosan kitűnik, hogy a felperes a h-i ingatlana tulajdonjogáért a d-i ingatlan bérleti jogát kapta ellenszolgáltatásul, s a két szolgáltatást a szerződő felek egyenértékűnek tekintették. Az a felperesi hivatkozás, melyet keresetlevelében említett, hogy „abban a tudatban cserélte el a h-i ingatlant a d-ire, hogy az tulajdonába kerül", legfeljebb olyan titkos fenntartásnak, vagy rejtett indoknak számít, mely a Ptk. 207. §
(5)bekezdése szerint a szerződés érvényessége szempontjából közömbös. A felperes ezt meghaladóan tisztában volt azzal, hogy cserepartnere nem tulajdonosa a d-i ingatlannak, így tulajdonjogot a h-i ingatlanért cserébe nem adhatott. A III. rendű alperessel kötött lakásbérleti szerződés világosan tartalmazza, hogy a D., P.
- I/
- alatti ingatlan tulajdonosa a III. rendű alperes, amely egyébként az ingatlan csereszerződésben nem is volt szerződő fél. Amennyiben az ingatlan csereszerződés valamely oknál fogva érvénytelen lenne, a Ptk.
- §-ában írt jogkövetkezmények alkalmazására kerülhetne sor. A Legfelsőbb Bíróság egy eseti határozatában úgy foglalt állást, hogy „nem a szerződés érvénytelenségének megállapítása és az eredeti állapot visszaállítása az elsődleges, hanem a bíróságnak azt kell elsősorban vizsgálnia, hogy van-e lehetőség a szerződés érvényessé tételére, s amennyiben ennek a jogi feltételei fennállnak, a szerződés hibáját orvosolni kell". (BH.
- évi
- jogeset.) A Ptk.
- §
(2)bekezdésében megfogalmazott érvényessé tételére - a felperes által hivatkozott, a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága esetén az aránytalan előny kiküszöbölésére - csak a szerződő felet lehet kötelezni, márpedig ahogyan az ítélőtábla az előbbiekben rámutatott, a d-i ingatlan tulajdonosa, a III. rendű alperes, az ingatlan csereszerződésben nem vett részt, szerződő fél nem volt; arra a bíróságnak nincsen lehetősége, hogy egy szerződésben részt nem vevő személyt kötelezzen valamilyen szolgáltatásra a mások által kötött érvénytelen szerződés érvényessé tétele körében. A felperes az I. és II. rendű alperes jogelődjével kötött szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte csupán, marasztalásra irányuló kereseti kérelmet - mely értelemszerűen e szerződő felek által a szerződés alapján nyújtott szolgáltatások visszaszolgáltatását jelenthette volna, - nem kért, sőt a bíróság kérdésére határozottan úgy nyilatkozott, hogy „eredeti állapot helyreállítását nem kérjük". (6. sorszámú jegyzőkönyv, 4. oldal alulról a második bekezdés.) A felperes alaptalanul hivatkozott arra is, hogy a lakáscsere szerződés jogszabályba ütköző volta miatt lenne semmis. A lakásszövetkezetekről szóló törvény 15. §
(1)bekezdés h) pontja szerint a lakásszövetkezet legfőbb szervének, a közgyűlésnek hatáskörébe tartozik a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrész használata, hasznosítása módjának megváltoztatása. A lakásszövetkezet tulajdonában álló lakás, lakás céljára történő bérbeadása a bérlő által a bérleti jog lakástulajdonra való elcseréléséről szóló szerződésének jóváhagyása a lakás használati, hasznosítási módját nem változtatja meg, ezért az ilyen tartalmú szerződés jóváhagyása nem tartozik a legfőbb szerv hatáskörébe, azaz a felperes és az I. és II. rendű alperes jogelődjének szerződése nem ütközik jogszabályba. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény) 29. §
(1)bekezdése szerint a bérlő a lakásbérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni. Ha a bérlő a lakást másik lakás, vagy egyéb ingatlan tulajdona ellenében cseréli el, a bérleti jog átruházásánál a lakástörvény szabályait, míg az ingatlan tulajdonjogának átruházására a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni. Az ingatlan tulajdonjogát bérleti jogra cserélő fél csak a bérbeadóval kötött bérleti szerződés alapján szerez bérleti jogot. E bérleti jog valóban - ahogyan arra a felperes hivatkozott vagyoni értékű jog, amely kívülálló, harmadik személlyel való szerződéskötés esetén figyelembe veendő, azonban a bérbeadó és a bérlő jogviszonyában nem szolgál alapul arra, hogy a bérleti jogviszony jogszabály szerint történő megszüntetése esetén a bérlő bérleti joga ellenértékének megtérítését követelhesse a bérbeadótól. Mindezekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján a fenti indokolásbeli kiegészítéssel helybenhagyta. A fellebbezési eljárás során is pervesztes felperest kötelezte a III. rendű alperes részére fellebbezési eljárási költség megfizetésére, e címen a III. rendű alperes jogi képviselőjének munkadíját számolta el, melynek összegét a 32/2003. (VIII. 22.) IM sz. rendelet 3. §
(2)és
(5)bekezdés alapján határozta meg. A további alpereseknek a fellebbezési eljárás során költsége nem merült fel, ezért arról nem kellett rendelkezni. A Pp. 87. §
(2)bekezdése alapján megállapította, hogy a felperes pártfogó ügyvédje díjának viselésére az állam köteles. A felperes személyes költségmentessége folytán le nem rótt fellebbezési illetéket a 6/1986. (VI. 26.) IM sz. rendelet 14. §-a alapján az állam viseli. Az ítélőtábla a fellebbezést a Pp. 256/A §
(1)bekezdés f) pontja alapján bírálta el tárgyaláson kívül. D e b r e c e n,
- június hó
- Dr. Csiki Péter s.k. a tanács elnöke, Dr. Veszprémy Zoltán s.k. előadó bíró, Süliné dr. Tőzsér Erzsébet s.k. bíró A kiadmány hiteléül: tisztviselő