Pfv.VIII.22.171/2009/
- A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága mint felülvizsgálati bíróság a ... Ügyvédi Iroda - ügyintéző: dr. Csányi Gábor ügyvéd (ügyvéd címe) felperesnek (felperes címe) a Simonné dr. Lakatos Mária ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt alperes (alperes címe) alperes ellen helyiség kiürítése iránt a Budai Központi Kerületi Bíróságon 9.P.XI.23.416/
- számon megindított, és a Fővárosi Bíróság 48.Pf.632.876/2009/
- sorszámú jogerős ítéletével befejezett perében a felperes
- sorszámú felülvizsgálati kérelme folytán tárgyaláson kívül meghozta az alábbi í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és az első fokú ítéletet helybenhagyja. Kötelezi az alperest, hogy az állami adóhatóság külön felhívására az államnak fizessen meg 198.200 (Egyszázkilencvennyolcezerkétszáz) forint felülvizsgálati és fellebbezési eljárási illetéket, továbbá 15 napon belül a felperesnek 50.000 (Ötvenezer) forint másodfokú és felülvizsgálati eljárási költséget. A saját felülvizsgálati eljárási költségeit az alperes maga viseli. I n d o k o l á s : Az alperes
- és
- években a cím 189 m2 alapterületű ingatlanból a perbeli 112 m2 alapterületű műhelyt kizárólagosan használta. Ennek fejében az eredeti bérlőnek, a szövetkezetnek megállapodás alapján az
- és
- évben 50.000 forintot, majd 425.000 forintot, végül 17.000 forintot fizetett meg.
- március
- napján a felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő bérleti szerződést kötöttek a
- m2 alapterületű helyiség alperes általi határozatlan idejű bérletére. A szerződést a
- évben módosították. A felperes
- május 24-én a perbeli helyiségre vonatkozó bérleti jogviszonyt
- június 30-i határidővel felmondta, mely a perbeli ingatlan címéről „nem kereste" postai jelzéssel érkezett vissza a feladóhoz. A felperes keresete alapján az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest, hogy a cím alatti ingatlan 112 m2 alapterületű helyiségét 15 napon belül ingóságaitól kiürítve hagyja el és bocsássa azt a felperes kizárólagos rendelkezésére. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 1.894.393 forintot, ezen összeg után
- július 15-től a kifizetésig minden naptári félév teljes idejére az érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatot, valamint
- október 1-től az ingatlan kiürítéséig havi 99.533 forintot és 15 napon belül 69.123 forint perköltséget. A bíróság ezt meghaladóan a keresetet és a viszontkeresetet elutasította. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 69.000 forint feljegyzett illetéket. Az ítélet indokai szerint az Ltv. 43.§
(1)bekezdése értelmében a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása és a 24.§
(1)a-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül egyéves felmondási idővel felmondhatta. Az Ltv. idézett rendelkezése a felmondás felperes részéről való közlése idején hatályos volt, és annak ellenére alkalmas volt a jogviszony megszűntetésére, hogy a postai küldemény „nem kereste" jelzéssel visszaérkezett. Az alperes a perbeli ingatlan címén volt elérhető, más postacímet a felperessel nem is közölt, a felmondás „nem kereste" jelzéssel visszaérkezése a jogviszony megszűntetését eredményezte, mivel az alperes érdekkörében felmerülő oknak minősül, hogy a felmondólevél tartalmát ténylegesen nem ismerte meg. A helyiséget jogcím nélküli használó alperest a Ltv. 20.§
(1)és
(3)bekezdése alapján valamint a ... önkormányzat 41/
- (XII.29.) Ök. rendeletének 54.§-a alapján a felperes által kimunkált 2.191.393 forint használati díj megfizetésében marasztalta - mely összeget az alperes is elismert - és ebbe beszámította az alperes által a perbeli időszakban fizetett 57.000 forintot. Az alperes beszámítási kifogásának összegét - a szakértői véleményben meghatározott természetben ki nem adható beruházásokat alapul véve - 297.000 forintban állapította meg, mellyel az alperest terhelő marasztalás összegét csökkentette. Elutasította a 492.000 forint, a jogelődnek fizetett összeg szerződésen kívüli kár megtérítése címén érvényesített követelését, a kár megtérítéséhez szükséges tényállási elemek bizonyítatlansága miatt. Az alperest kötelezte továbbá 3.529 forint közüzemi díj megfizetésére is. Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatva a keresetet teljes egészében elutasította. Mellőzte az alperes elsőfokú perköltségben való marasztalását és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 72.000 forint elsőfokú perköltséget. Megállapította, hogy a le nem rótt 84.000 forint kereseti illetéket a Magyar Állam viseli. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 36.000 forint másodfokú perköltséget. A le nem rótt 93.100 forint fellebbezési illetékből az alperest 12.000 forint megtérítésére kötelezte azzal, hogy a további 81.100 forint felülvizsgálati illetéket az állam viseli. Azt az álláspontot foglalta el, hogy a felperes felmondása nem minősül a postai szolgáltatások ellátásáról és minőségi követelményeiről szóló 79/
- (IV.19) Korm. rendelet 29.§
(1)bekezdése szerinti hivatalos iratnak, így a „nem kereste" jelzéssel visszaérkezett felmondást nem lehet szabályszerűen kézbesítettnek tekinteni. Ezért a felperes felmondása a bérleti jogviszonyt nem szűntette meg, az alperest sem a helyiség kiürítésére, sem használati díj fizetésére nem lehet kötelezni. A fentiek következtében az alperes viszontkeresetét elutasító ítéleti rendelkezéseket helybenhagyta, míg a kereset elutasítása folytán az alperes beszámítási kifogását nem vizsgálta. A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az első fokú ítélet helybenhagyása, másodlagosan a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatala, az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Arra hivatkozott, hogy a felperes felmondása az alperestől „nem kereste" jelzéssel érkezett vissza, ezért a felmondást tartalmazó irat átvétele az alperes hibájából hiúsult meg, ami a Ptk. 214.§
(1)bekezdése szerint nem akadálya a felmondás, mint egyoldalú nyilatkozat hatályosulásának. A felmondást tartalmazó nyilatkozat megismerésének hiányából származó hátrányokat ugyanis nem lehet áthárítani a bérbeadóra. Ezen álláspontot támasztja alá a felülvizsgálati kérelmében megjelölt és közzétett ítélkezési gyakorlat is. Az alperes elkésett csatlakozó felülvizsgálati kérelmét a Legfelsőbb Bíróság elutasította, az abban foglaltakat mint felülvizsgálati ellenkérelmet vette figyelembe. Eszerint a felperes felmondása érvénytelen volt, mert a felperes és az alperes közötti szerződés megkötése óta 10 év nem telt el. Ha a felmondás érvénytelen, az alperes nem jogcím nélküli használója az ingatlannak, ezért a bérleti díjon felüli felperesi követelés is alaptalan. A felperes felülvizsgálati kérelmével érintett részében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275.§
(2)bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme megalapozott. A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a ... Ingatlankezelő Vállalat mint bérbeadó és az alperes mint bérlő
- október 13-án kötöttek megállapodást a perbeli helyiség használatára. A
- március 31-én hatályon kívül helyezett Ltv. 77.§-a az Ltv. hatálybalépésekor fennálló szerződésekre vonatkozott, a peres felek jogviszonya ezt megelőzően jött létre és az Ltv. hatálybalépésétől a felmondás idejéig az Ltv. hatálybalépésétől számított 10 év eltelt. Az Ltv.-nek a felmondás közlésekor hatályos 43.§
(1)bekezdése értelmében a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása és a 24.§
(1)bekezdés a-d) pontjaiban meghatározott esetek fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet. Az eljárás során a felek között vitás kérdés az volt, hogy a felperes egyoldalú jogviszonyt megszűntető jognyilatkozatának hatályos közlése megtörtént-e. Az Ltv. nem tartalmaz előírásokat a közlés hatályosulására vonatkozóan, de mert a nyilatkozat közlése írásbeli formát igényel, ezért elfogadott forma az írásbeli nyilatkozat postai úton történő továbbítása. A postai úton továbbított küldeményt illetően megállapítható, hogy az az érdekelt tudomására jutására alkalmas volt, de az azért nem történt meg, mert a kézbesítést az érdekelt megakadályozta. A felmondás ugyan nem minősül hivatalos iratnak, de a bérbeadót jogszabály nem korlátozza abban, hogy nyilatkozatát tértivevénnyel küldje meg az érintett részére. A visszaérkezett küldemény alkalmas annak bizonyítására, hogy mikor történt meg a tudomásszerzés, illetőleg kinek hibájából maradt el az. A felmondás akkor tekinthető közöltnek, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy azért nem jut a tudomására, mert az azt tartalmazó irat átvétele az érdekelt fél hibájából hiúsult meg. Az első fokú ítélet indokolásában a bíróság helyesen utalt arra, hogy a mulasztás az alperes érdekkörében következett be, a tudomásszerzés hiányára nem hivatkozhat. A felmondás a bérleti szerződést megszűntette, ennélfogva az első fokú ítélet helytálló indokai szerint az alperes köteles a perbeli lakás kiürítésére. A másodfokú bíróság a felperes használati díj iránti követelésének megalapozottságát, az alperes beszámítási kifogását nem vizsgálta miután azt az álláspontot foglalta el, hogy a felmondás a jogviszonyt nem szűntette meg. Az alperes fellebbezésében a kereset elutasítását kérte, a bérleti díj összegét jogellenesnek tartotta, míg a helyiséggel összefüggésben kifizetett közel 500.000 forintos összeg visszatérítésére igényt tartott. Ezen álláspontját illetően a Legfelsőbb Bíróság rámutat arra, hogy az Ltv. 20.§
(1)bekezdése szerint a lakást jogcím nélküli használó használati díjat köteles fizetni, a lakáshasználati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A
(3)bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén a használati díj emelésének mértékét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. E rendelkezést az Ltv. 36.§
(1)bekezdése alapján a nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazva, az elsőfokú bíróság a felperes önkormányzati rendeletében foglaltak alapulvételével kötelezte az alperest a
- januárjáról havi 48.002 forint és a közüzemi díj,
- májusától pedig 96.004 forint és a közüzemi díj megfizetésére. A felperessel szemben 492.000 forint megfizetése iránt támasztott követelést az elsőfokú bíróság megalapozott indokokkal vetette el. A Legfelsőbb Bíróság ezzel összefüggésben hangsúlyozza, hogy a helyiség pénzbeli térítése címén kifizetett összegeket nem a felperes, hanem a perben nem álló Szövetkezet vette fel, ezért a felperes a felvett összeg megtérítésére nem kötelezhető. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet az ismertetett indokoknak megfelelően a Pp. 275.§
(4)bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helyben hagyta. Kötelezte az alperest a felperes személyes illetékmentessége folytán le nem rótt másodfokú és felülvizsgálati eljárási illeték megfizetésére, valamint a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§
(5)bekezdése alapján megállapított másodfokú és felülvizsgálati eljárási költség megtérítésére. A saját másodfokú és felülvizsgálati eljárási költségét az alperes maga viseli. Budapest,
- április
- Dr. Bősinger Zsuzsanna a tanács elnöke s.k., Csánitzné Dr. Csiky Ilona előadó bíró s.k., Dr. Kiss Mária bíró s.k. Sipos a kiadmány hiteléül: tisztviselő