← Magyarország

Pf.21075/2010/4 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.21.075/2010/

  1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Gremsperger Gábor ügyvéd (1137 Budapest, Budai Nagy Antal utca
  2. I/3.) által képviselt felperes neve (II.rendű alperes címe) felperesnek - a dr. Pálinkó Ilona ügyvéd (1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út
  3. III/4.) által képviselt Budapest-Főváros Terézváros Önkormányzata (1067 Budapest, Eötvös u. 3.) I. rendű, az Óvári-Papp Ügyvédi Iroda (1023 Budapest, Rómer Flóris utca 43/b., ügyintéző dr. Óvári-Papp Nóra ügyvéd) által képviselt II.rendű alperes neve (II.rendű alperes címe) II. rendű és III. rendű alperes neve (III. rendű alperes címe) III. rendű alperes ellen adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság által
  4. március
  5. napján hozott 17.G.41.108/2009/
  6. számú ítélete ellen a II. rendű alperes által
  7. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel nem támadott rendelkező részét nem érinti, a fellebbezéssel támadott indokolását a jelen ítélet indokolása szerint részben megváltoztatja. A fellebbezési eljárás során felmerült költségeiket a felek maguk viselik. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. és a II. rendű alperesek között a .... helyrajzi számú ingatlan 407/506 tulajdoni hányadára
  8. február
  9. napján kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. A hatálytalanság megállapítása mellett kérte azt is, hogy a bíróság - a szerződésben rögzített tartalommal - az adásvételi szerződést közte mint vevő és az I. rendű alperes mint eladó között hozza létre, és ennek alapján tulajdonjogának ingatlannyilvántartási bejegyzését rendelje el. A III. rendű alperest ennek tűrésére kérte kötelezni. Keresetét a Ptk.
  10. §-ának

(2)bekezdésére és a PK.
  1. számú állásfoglalásban foglaltakra alapított. Keresete ténybeli alapjaként arra hivatkozott, hogy a
  2. július
  3. napján az ingatlan 99/506 tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződés folytán közte és az I. rendű alperes között a perbeli ingatlanra vonatkozóan közös tulajdon keletkezett, így őt, mint tulajdonostársat a Ptk.
  4. §ának
(2)bekezdése alapján elővásárlási jog illette meg. Az I. rendű alperes a II. rendű alperesnek való értékesítés során - azzal, hogy a vételi ajánlatot vele nem közölte - a törvényben biztosított elővásárlási jogát megsértette. Hangsúlyozta, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt a felperes és a KISOSZ, valamint jogutóda a II. rendű alperes önálló bérlője volt az általa kizárólagosan használt ingatlanrésznek, így a felek az Ltv. 5. §-ának
(1)bekezdése szerint társbérlőnek tekintendők. Az Ltv.
  1. §-ra hivatkozással vitatta azt az alperesi álláspontot, hogy a II. rendű alperest, mint önálló bérlőt az Ltv.
  2. és
  3. §-a alapján, a felperest mint tulajdonostársat megelőző elővásárlási jog illetné meg. Az I. alperes a kereset elutasítását kérte és perköltséget igényelt. Az volt az álláspontja, hogy a II. rendű alperest, az Ltv.
  4. és
  5. §-a alapján a felperest megelőzően elővásárlási jog illeti meg. A II. rendű alperes is a kereset elutasítását kérte és perköltséget igényelt. Indítványozta a per tárgyalásának felfüggesztését a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.216/2009/
  6. számú permegszüntető végzése ellen benyújtott felülvizsgálati kérelme elbírálásáig. Az volt ugyanis az álláspontja, hogy a felperes és az I. rendű alperes között
  7. július 25-én kötött adásvételi szerződés jogszabályba ütközés folytán semmis. A permegszüntető végzés miatt a perben az adásvételi szerződés érvénytelenségére érdemi ellenkérelemként is hivatkozott. A helyiség egy részének értékesítésre történő kijelölése ugyanis álláspontja szerint jogszabályba ütközött, mert a felek bérlőtársakként egyidejűleg voltak jogosultak a vétel tárgyában nyilatkozni és csak egybehangzó nyilatkozatuk alapján lett volna az adásvételi szerződés megköthető. Utalt arra is, hogy a felek szándéka arra irányult, hogy mind a felperes, mind a II. rendű alperes a bérlőkre vonatkozó kedvező szabályok szerint szerezhessék meg az ingatlan tulajdonjogát, de az ingatlanok megosztásához szükséges társasházi alapító okirat módosítására nem került sor. Álláspontja szerint a felperes - nem csak az adásvételi szerződés semmissége folytán, hanem - azért sem rendelkezik elővásárlási joggal, mert arról ráutaló magatartással lemondott. A II. rendű alperes tulajdonjogát bejegyző földhivatali határozat ellen fellebbezéssel nem élt, és kereseti kérelmét a tudomásra jutásától számított 4 hónap elteltével nyújtotta be. Az volt az álláspontja, hogy a perbeli tényállás mellett az Ltv.
  8. §-a nem alkalmazható. Hivatkozott arra is, hogy a Ptk.
  9. §-ának
(3)bekezdése alapján a bérlő elővásárlási joga megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Kötelezte a felperest, hogy az I. rendű alperesnek 437.500 forint, a II. rendű alperesnek 625.000 forint elsőfokú perköltséget 15 napon belül fizessen meg. Döntése indokolásaként kifejtette, hogy a felperes 99/506 tulajdoni hányad tekintetében a
  1. július 25-i ügylet, míg a II. rendű alperes 407/506 tulajdoni hányad tekintetében a
  2. február 20-i ügylet folytán szerzett tulajdonjogot. A felperes részére történt értékesítés következtében az ingatlanon a felperes és az I. rendű alperes között a Ptk.
  3. §-ának
(1)bekezdése szerinti közös tulajdon keletkezett. Az I. rendű alperes a II. rendű alperes részére történt értékesítéskor a felperessel vételi ajánlatot nem közölt, mert az volt az álláspontja, hogy a II. rendű alperest az általa kizárólagosan használt ingatlanhányad tekintetében a Ptk. 145. §-ának
(3)bekezdése alapján a felperest megelőző elővásárlási jog illeti meg. Ezért elsődlegesen azt vizsgálta, hogy van-e olyan külön jogszabály, amely a felperes mint tulajdonostárs elővásárlási jogát megelőzi. Az volt az álláspontja, hogy, az Ltv.
  1. §-ában foglaltak miatt, mivel az ingatlan a felperes és az I. rendű alperes közös tulajdonában állt, a II. rendű alperes részére történt értékesítésre a lakástörvény rendelkezéseit nem lehet alkalmazni. Erre csak akkor kerülhetett volna sor, ha előbb a közös tulajdont megszüntetik, vagy mindkét ingatlanrészt önálló ingatlanná alakítják a II. rendű alperesnek történő értékesítés előtt. Az elsőfokú bíróság osztotta ugyan a II. rendű alperes azon álláspontját, hogy a felperesnek nincs a II. rendű alperest megelőző elővásárlási joga, mert az adásvételi szerződések megkötése előtt a felperes és a II. rendű alperes jogelődje önálló bérlők voltak, ezért az Ltv.
  2. §-ának
(1)bekezdés c) pontja szerint őket mint társbérlőket az általuk kizárólagosan használt területre illette meg az elővásárlási jog. Kiemelte, hogy a társbérlőből tulajdonossá vált felperesnek az osztatlan közös tulajdon alapján nincs a Ptk. 145. §-ának
(2)bekezdése értelmében a társbérlőt megelőző elővásárlási joga, mert azzal, hogy hamarabb szerezte meg az általa bérelt ingatlan tulajdonjogát, nem kerülhet a vele korábban azonos helyzetben lévő társbérlőnél előnyösebb helyzetbe. A II. rendű alperesnek az I. rendű alperes és a felperes által
  1. július 25-én kötött adásvételi szerződés semmisségére vonatkozó védekezését nem osztotta, tekintettel arra, hogy a Legfelsőbb Bíróság korábbi ítélete szerint a hivatkozott szerződés jogszabályba ütközés miatti semmisség címén nem érvénytelen, amelyet a bíróság teljes körűen vizsgált. Az ítélet anyagi jogereje ezért kizárja a szerződés érvényességének későbbi vitatását. Kifejtette, hogy az Ltv.
  2. §-ára tekintettel hivatalból észlelte és vette figyelembe azt, hogy az I. és a II. rendű alperesek közötti szerződés jogszabályba ütközés folytán semmis, amelyhez elővásárlási jog nem kapcsolódhat. A felperest tehát a Ptk.
  3. §-ának
(2)bekezdése folytán elővásárlási jog nem illette meg, ezért a keresetét elutasította. Az ítélet indokolása ellen a II. rendű alperes terjesztett elő fellebbezést. Kérte, hogy az ítélőtábla változtassa meg az elsőfokú ítélet indokolását, mert álláspontja szerint nem helytálló az a megállapítás, hogy a felperesnek azért nincs elővásárlási joga, mert az I. és a II. rendű alperesek adásvételi szerződése az Ltv. 88. §-ába ütközése folytán semmis. Álláspontja szerint a felperes keresete azért volt megalapozatlan, mert a II. rendű alperest mint bérlőt az Ltv. 49. §-a alapján megillető elővásárlási jog megelőzte a felperest a Ptk. 145. §-ának
(2)bekezdése alapján megillető elővásárlási jogot. Ha pedig az ítélőtábla álláspontja szerint a felperes és az I. rendű alperes adásvételi szerződése a perben vizsgálható, akkor annak semmissége okán nem illeti meg a felperest az elővásárlási jog, hiszen nem vált az ingatlan tulajdonosává. Ha a felperes és a II. rendű alperes jogelődje korábban bérlőtársak voltak, akkor a szerződés az Ltv. 51. §-ának
(1)bekezdésébe ütközik, ha pedig társbérlők voltak, akkor a 38/2000. (XII. 12.) ÖK Rendelet 14. §-ának
(1)bekezdésébe és 16. §-ának
(2)c) pontjába ütközik. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a semmisség kérdését a Legfelsőbb Bíróság Pfv.21.021/2006/
  1. számú ítéletére hivatkozással nem vizsgálta, mert ennek következménye lett az Ltv.
  2. §ának téves alkalmazása. Kifogásolta azt is, hogy az elsőfokú bíróság nem fogadta el a II. rendű alperes azon álláspontját, hogy a felperes ráutaló magatartással az elővásárlási jogáról lemondott. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság az eljárást kérelme ellenére - a Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárásának jogerős befejezésig nem függesztette fel, holott ebben az eljárásban a Legfelsőbb Bíróság Pfv.21.462/2009/
  3. számú végzésével a semmisség megállapítása iránti kereseti kérelem tárgyában a permegszüntető végzést hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította. A II. rendű alperes fellebbezésére a felperes fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztett elő. A II. rendű alperes indokolás elleni fellebbezése részben alapos. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást azzal egészíti ki, hogy az önkormányzati tulajdonú ingatlan társasházzá alakítása 1994-ben történt meg, a perbeli ingatlan nyilvántartásba vételére .... helyrajzi számon került sor. A felperes és az I. rendű alperes által
  4. október
  5. napján kötött bérleti szerződés, illetve az I. rendű alperes és a KISOSZ által
  6. október 8-án kötött bérleti szerződés következtében a felperes és a II. rendű alperes jogelődje a perbeli ingatlan társbérlőivé váltak. A Legfelsőbb Bíróság Pfv.VI.21.462/2009/
  7. végzése folytán a jelen per II. rendű alperese által a jelen per felperese és a II. rendű alperese ellen a
  8. július 25-én kötött adásvételi szerződés semmisségének megállapítása iránti per jogszabályba ütközésre hivatkozással jelenleg is folyamatban van. A kiegészített tényállás mellett a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság döntésének indokolásával csak részben értett egyet. Azt a II. rendű alperes fellebbezésében alaptalanul kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság az eljárást - kérelme ellenére - a jogerős végzés ellen benyújtott felülvizsgálati kérelem elbírálásáig nem függesztette fel, mert az elsőfokú bíróság arra helyesen hivatkozott, hogy a felülvizsgálati kérelem benyújtása ellenére az adásvételi szerződés semmisségének megállapítása iránti perben jogerős döntés volt. A Pp.
  9. §-ának
(1)bekezdése szerint viszont a per tárgyalását csak az előkérdésnek minősülő eljárások jogerős befejezéséig lehet felfüggeszteni, amely vonatkozik a
(2)bekezdésben szabályozott polgári perre is. A II. rendű alperes fellebbezése a jelen perben hozott döntést nem támadja, csupán az indokolás megváltoztatását kéri, ezért a felfüggesztés feltételei annak ellenére nem állnak fenn, hogy a Legfelsőbb Bíróság Pfv.21.462/2009/5 végzése folytán a felperes és az alperes között
  1. július 25-én kötött adásvételi szerződés semmisségének megállapítása iránti per jelenleg is folyamatban van. Ez egyben azt is jelenti, hogy jelen perben
  2. július 25-én kötött adásvételi szerződés semmissége nem vizsgálható a fennálló perfüggőségre figyelemmel. A II. rendű alperes megalapozatlanul hivatkozott arra is, hogy a felperes ráutaló magatartással az elővásárlási jogáról lemondott azzal, hogy az ő tulajdonjogát bejegyző földhivatali határozattal szemben nem élt fellebbezéssel, és a kereseti kérelmét is csak 4 hónap múlva terjesztette elő. A fellebbezési jog gyakorlása és a kereseti kérelem előterjesztése két különböző jogorvoslati lehetőség, amelyből a felperes a kereseti kérelem előterjesztését választotta. A bejegyző határozattal együtt a felperes részére az I. és a II. rendű alperes által kötött adásvételi szerződés nem került kézbesítésre, a felperes még a keresetlevél benyújtásakor sem ismerte annak tartalmát, holott az elővásárlási jog gyakorlásáról történő döntéséhez a szerződés teljes tartalmát ismernie kellett volna. Ezért az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az elővásárlási jogról ráutaló magatartással történt lemondást nem lehet megállapítani. Azt viszont a II. rendű alperes megalapozottan kifogásolta, hogy az I. és a II. rendű alperesek szerződésére az Ltv.
  3. §-a folytán az Ltv. ne lenne alkalmazható, és az általuk kötött szerződés semmissége folytán ne rendelkezne a felperes elővásárlási joggal. Az Ltv.
  4. §-a akként rendelkezik, hogy az önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő lakás és helyiség bérletére, illetőleg elidegenítésére az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni. E szabály alkalmazása szempontjából azonban jelentősége van annak is, hogy a közös tulajdon keletkezése előtt, a társasházzá alakított épületben lévő .... helyrajzi számú ingatlannak a felperes és a II. rendű alperes jogelődje az Ltv.
  5. §-ának
(1)bekezdése folytán társbérlői voltak. Ezt a körülményt a felperes nem is tette vitássá. A társbérlő viszont az általa kizárólagosan használt területnek önálló bérlője, ezért a felperest és a II. rendű alperes jogelődjét az Ltv. 49-ának
(1)bekezdés c) pontja és
  1. §-a alapján elővásárlási jog illette meg az általa kizárólagosan használt területre. Az a körülmény, hogy a felperes az elővásárlási jogát az ingatlan 99/506 tulajdoni hányadára a II. rendű alperest megelőzően gyakorolta, és az ingatlannak tulajdonostársa lett, a II. rendű alperes, illetve jogelődjének elővásárlási jogát nem szüntette meg. A Ptk.
  2. §-ának
(3)bekezdése szerint a tulajdonostárs elővásárlási jogát a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi. A felperes keresete tehát nem az I. és a II. rendű alperes közötti adásvételi szerződés semmissége folytán, hanem azért alaptalan, mert a bérlőtárs elővásárlási joga a felperes elővásárlási jogát megelőzi. Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a felperes keresete akkor sem lett volna alapos, ha a II. rendű alperesnek a társbérlet szabályaiból levezethetően nem lett volna elővásárlási joga. Az I. rendű alperes ugyanis nem bárkinek, hanem a társbérlőnek tett eladási ajánlatot a bérlőkre vonatkozó kedvező szabályok szerint, amely mellett a tulajdonostárs az elővásárlási jogát nem gyakorolhatja, közte és az I. rendű alperes között az elővásárlási jog gyakorlásával nem jöhetett volna létre adásvételi szerződés. Mindezekre tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását a fentiek szerint, a Pp. 253. §-ának
(2)bekezdése alapján részben megváltoztatta. A II. rendű alperes fellebbezése részben vezetett eredményre, így részleges pernyertességére figyelemmel az ítélőtábla a Pp. 81. §-ának
(1)bekezdése szerint akként határozott, hogy a felek a fellebbezési eljárás során felmerült költségeiket maguk viselik. Budapest,
  1. szeptember
  2. . Czukorné dr. Farsang Judit s.k. a tanács elnöke Világhyné dr. Böcskei Terézia s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Dr. Magosi Szilvia s.k. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.