Pfv.VII.21.162/2010/
- szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Szilvási Csaba ügyvéd által képviselt szám székhelyű felperesnek a dr. Csiky Ottó ügyvéd és dr. Karlosák Edina ügyvéd által képviselt szám székhelyű I.r., és a dr. Karlosák Edina ügyvéd által képviselt szám székhelyű II.r. alperes ellen eredeti állapot helyreállítása iránt a KomáromEsztergom Megyei Bíróságon 10.G.40.008/
- szám alatt folyt, és a Győri Ítélőtábla Gf.IV.20.291/2009/
- számú ítéletével befejezett perében az I.r. és a II.r. alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi az I.r. és a II.r. alperest, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az állam javára, az adóhatóság felhívására 701.900 (Hétszázegyezer-kilencszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Megkeresi a ... Körzeti Földhivatalt a ... hrsz-ú ingatlan vonatkozásában a felülvizsgálati eljárás feljegyzésének törlése iránt. I n d o k o l á s : Az I.r. alperes a
- június 28-án kötött adásvételi szerződéssel megvásárolta a felperestől a ... hrsz. alatt felvett 5 ha 3.173 m2 alapterületű „beépítetlen terület" megnevezésű ingatlant. A szerződés szerint az ingatlan kimérése a felperes rendezési tervében foglaltaknak megfelelően történt, és a telekmegosztás, valamint az önálló belterületi ingatlanná alakítás ingatlannyilvántartási átvezetése a földhivatal előtt folyamatban volt. A szerződés
- pontja értelmében a megvásárolt és az azzal szomszédos ... hrsz-ú ingatlanon található tóval kapcsolatos projektet az I.r. alperes
- november
- napjáig köteles megvalósítani. Amennyiben a projekt megvalósítása e határidőn belül lehetetlenné válik, úgy a felperes jogosult az ingatlant a szerződésben szereplő eredeti vételáron visszavásárolni. A visszavásárlási jogot
- december
- napjától
- június
- napjáig gyakorolhatja. Az ingatlan kialakítása, a telekmegosztás elhúzódott, a földhivatal csak
- novemberében jegyezte be az I.r. alperes tulajdonjogát. Az I.r. alperes
- június 25-én levélben kérte a felperestől a projekt megvalósítására előírt határidő
- december 31-ig való meghosszabbítását. A felperesi képviselőtestület
- szeptember 1-én hozott határozatával
- december 31-re módosította a határidőt, az I.r. alperesnek írt levelében azonban - tévesen
- november 4-ig szóló határidő módosításáról adott tájékoztatást. A határozat és a levél azt is magában foglalja, hogy amennyiben az I.r. alperes
- június 30-ig nem kezdi meg a projekt megvalósításának érdemi kivitelezési munkáit, akkor a felperes élni fog a visszavásárlási jogával. A felperes levélben felhívta az I.r. alperest, hogy a megfelelő szerződéspontosítást mielőbb küldje meg. Erre azonban nem került sor, és
- június 30-ig a projekt kivitelezése sem kezdődött meg. A felperes az I.r. alperesnek
- július 19-én írt levelében bejelentette, hogy a szerződésben foglaltaknak megfelelően élni kíván a visszavásárlási jogával, kérte, hogy az ezzel kapcsolatos jogi és gazdasági kérdések egyeztetésére keresse fel. A felperes az I.r. alperessel
- augusztus 27-én egy megállapodást kötött, amelyben többek között rögzítették, hogy amennyiben az I.r. alperes
- november 30-ig nem tudja igazolni, hogy harmadik személy a projekt megvalósítását az önkormányzat igényeit kielégítő módon vállalja, úgy a felperes a szerződés alapján elszámolás szerint jogosult visszavásárolni az ingatlant. Fenntartották annak lehetőségét, hogy, ha az I.r. alperes maga képes a projekt megvalósítására, és ezt megfelelően igazolja, úgy a kérdést újratárgyalják. Ezt követően az I.r. alperes befektetőt vitt a felpereshez, azonban nem jutottak megállapodásra.
- december 3án a felperes levélben jelentette be az I.r. alperesnek, hogy
- november 30-án életbe lépett a visszavásárlási joga, amellyel élni kíván. Az I.r. alperes azonban az eredeti vételárért nem volt hajlandó a területet visszaadni. Az ingatlanra
- január 14-én az I.r. alperes által felvett kölcsön biztosítékául 12.000.000 forint erejéig a II.r. alperes javára jelzálogjog és vételi jog alapítására és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére került sor. A felperes elsődleges kereseti kérelmében annak megállapítását kérte, hogy a jogszerűen gyakorolt visszavásárlási joga folytán az ingatlan tulajdonjogát megszerezte. Másodlagos kereseti kérelmében arra hivatkozva kérte az eredeti állapot helyreállítására kötelezni az I.r. alperest, hogy a
- augusztus 27-i megállapodásban - az elnevezéstől eltérően - tartalmilag nem visszavásárlási, hanem elállási jogot biztosítottak a részére, és ezzel a jogával élt december 3-án. A harmadlagos kereseti kérelmét az I.r. alperes szerződésszegésére alapította. Álláspontja szerint a teljesítéshez fűződő érdeke időközben megszűnt, így az érdekmúlásra figyelemmel jogszerűen gyakorolta elállási jogát. Az I.r. alperest az ingatlan tehermentesítésére, míg a II.r. alperest mindezek tűrésére kérte kötelezni. Az I.r. és a II.r. alperes a kereset elutasítását kérte. A bíróság a Győri részítéletével a elutasította. Ítélőtábla felperes ... számon elsődleges jogerőre emelkedett kereseti kérelmét Az ezt követő eljárásban az elsőfokú bíróság a felperes másodlagos és harmadlagos keresetét is elutasította. A másodfokú bíróság azonban jogerős ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és annak tűrésére kötelezte az I.r. alperest, hogy a ... hrsz-ú beépítetlen terület megjelölésű ingatlan egészére a felperes tulajdonjogát elállás címén a II.r. alperes jelzálog jogának érintetlenül hagyásával az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be, a Komárom-Esztergom Megyei Bíróság ... végzése folytán feljegyzett perindítás tényének egyidejű törlésével. A másodfokú bíróság rendelkezett az elsőfokú bíróság útján a ... Körzeti Földhivatal fenti rendelkezések átvezetése végett történő megkereséséről is. A másodfokú bíróság a szerződés értelmezése során a Ptk.
- §
(1)bekezdésére figyelemmel a szavak általánosan elfogadott jelentésén túl értékelte az eset összes körülményét, és a nyilatkozók feltehető akaratát is. A jogerős ítélet értelmében a
- augusztus 27-i megállapodásban foglaltak tekintetében egyértelműen megállapítható a felek okiratba foglalt szándéka, miszerint az I.r. alperes által - újból - vállalt kötelezettség nem teljesítése esetére a felperes jogosult a tulajdonjog egyoldalú nyilatkozattal való megszerzésére. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a szerződés értelmezése szempontjából a felek azon együttes szándékának volt jelentősége, hogy a vállalt kötelezettség határidőben történő teljesítésének elmulasztása az adásvétel tárgyának a felperes tulajdonába történő visszaadásával jár, mégpedig egyoldalú nyilatkozat alapján. A jogerős ítélet indokolása szerint a felek az I.r. alperes késedelmével kapcsolatos további a Ptk.
- §
(1)és
(2)bekezdésében foglaltaknak megfelelő felperesi jogérvényesítés menetét foglalták okiratba. Tartalmilag a megállapodás a késedelemben lévő I.r. alperes részére póthatáridő tűzését, és annak eredménytelen elteltéhez fűződő jogkövetkezményt, az elállási jogot foglalja magába. A másodfokú bíróság rámutatott arra, hogy a felek által
- június 28-án kötött adásvételi szerződésben az I.r. alperes részéről két mozzanatú, egymással szoros kapcsolatban álló kötelezettségvállalásra került sor. A komplex megállapodásban az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez kapcsolódó kötelezettségvállalás, a vételár megfizetésén túl a projekt megvalósítására is irányult. Ennek hiányában a szerződés teljesítettnek nem tekinthető, ezért a másodfokú bíróság alaptalannak találta azt az I.r. alperesi álláspontot, miszerint a kötelezettségek, és ezáltal a szerződés megszűnte folytán elállási jog gyakorlására a vételár megfizetését követően már nincs jogi lehetőség. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a projekt teljesítésének elmulasztása nem egyszerűen a visszavásárlási jog felfüggesztő feltételének, hanem az I.r. alperes által a szerződésben (a vételár megfizetésén túl) vállalt további főkötelezettség elmulasztásának minősül. A jogerős ítélet értelmében a
- augusztus 27-i megállapodás megkötésére nem előzmény nélkül került sor, a felek között több éve húzódott a projekt megvalósításával kapcsolatos tárgyalás, korábban már többször került eredménytelenül a határidő meghosszabbításra. A másodfokú bíróság a bizonyítékok értékelésének eredményeként arra a következtetésre jutott, hogy a póthatáridőnek minősülő határidő szerződésben megállapított időtartama miatt a kötelezettségvállalás nem minősíthető eleve lehetetlen szolgáltatásra irányulónak. A másodfokú bíróság megállapította, hogy az ingatlan harmadik személyekkel szembeni esetleges értékesítésére irányuló tárgyalások során a felperes jogosult volt a projekt megvalósításához kapcsolódó igényeinek érvényesítésére, ugyanakkor azt sem lehetett ítéleti bizonyossággal megállapítani, hogy a befektetőjelöltek a felperes polgármestere által hangoztatott felperesi igények hatására hagytak fel a befektetési szándékukkal. A jogerős ítélet értelmében a felperes polgármesterének a
- június 28-án kelt adásvételi szerződés megkötésére (majd későbbi módosításaira) a felperestől felhatalmazása volt, amely egyúttal a nem teljesítésből fakadó igények érvényesítésére is kiterjedt, ezért a polgármester jogosult volt a
- augusztus 27-i megállapodás megkötésére, és a
- december 3-i nyilatkozat megtételére. A felperes a
- december 3-i nyilatkozatával annak tartalma szerint - jogszerűen élt az elállási jogával, és a nyilatkozat megfelelt az elállás gyakorlásához fűzött jogi elvárásoknak is, hiszen határozottan kifejezésre juttatja a felperesnek a tulajdon visszaállítására irányuló - a határidő eredménytelen elteltére alapított - igényét. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a jogszerű elállás folytán a Ptk.
- §
(1)bekezdése és a Ptk. 319. §
(3)bekezdése értelmében a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnt meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Erre figyelemmel az I.r. alperes köteles a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését tűrni, és igényt tarthatna az általa megfizetett vételárra. Az I.r. alperes tehermentes ingatlan visszaszolgáltatására lenne köteles. Miután az elállás nem érinti a II.r. alperes jelzálogjogát, a felperes erre figyelemmel jogosult az alperestől tehermentesítést követelni, és ennek keretében az alperessel szemben fennálló - 15.400.000 forint tőke és 7.100.000 forint lejárt kamatból álló - követelését a visszajáró vételár erejéig beszámítani az alperes követelésébe, így a Ptk. 296. §
(2)bekezdése alapján a vételár visszafizetési kötelezettsége megszűnt. A jogerős ítélet ellen az I.r. és a II.r. alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a keresetet elutasító elsőfokú ítélet helybenhagyását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a jogerős ítélet sérti a Pp. 253. §
(3)bekezdését, a 221. §
(1)bekezdését, a Ptk. 207. §
(1)bekezdését, a 234. §
(2)bekezdését, a 239. §
(1)bekezdését, a 365. §
(1)bekezdését, a 374. §
(1)bekezdését, a 228. §
(3)bekezdését, a 229. §
(2)bekezdését, a 300. §
(1)bekezdését, a 320 §
(1)bekezdését, és a 221. §
(1)bekezdését. Érvelésük értelmében jogszabályt sértve alapította ítéletét a másodfokú bíróság a Ptk. 207. §
(1)bekezdésében foglaltakra, mivel erre a felperes sem az első-, sem a másodfokú eljárás során nem hivatkozott. Szerintük a másodfokú bíróságnak azt kellett volna vizsgálnia, hogy a felperes helytállóan hivatkozik-e a Ptk. 234. §
(2)bekezdésében foglaltakra. Kifejtették, hogy a felperes erre alapított kereseti kérelme alaptalan. Szerintük a másodfokú bíróság tévesen értelmezte a Ptk. 207. §
(1)bekezdését. Utaltak arra, hogy a felperes eredetileg visszavásárlási jogára hivatkozva kérte a tulajdonjogának megállapítását, és a Ptk. 207. §
(1)bekezdése nem ad lehetőséget a szerződési nyilatkozat vagylagos értelmezésére. Szerintük a felperes nem is bizonyította, hogy a felek szándéka nem visszavásárlási, hanem elállási jog kikötésére irányult. Kifejtették, hogy az adásvételi szerződés
- pontjában foglalt visszavásárlási jog nem szankció, hanem felfüggesztő feltételhez kötött megállapodás volt, és az adásvételi szerződésben szó sem volt arról, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez kapcsolódó kötelezettségvállalás lenne a projekt megvalósítása. Kifogásolták a másodfokú bíróság ettől eltérő álláspontját. Szerintük a projekt megvalósítása nem az adásvételi szerződés teljesítésének feltétele volt - az ingatlan tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítésével a II.r. alperes megszerezte - az kizárólag a visszavásárlási joghoz kapcsolódott. Előadták, hogy a szerződés két jogügyletre vonatkozóan jött létre. Az egyik adásvételi szerződés volt az ingatlanra, míg a másik a
- június 15-ig gyakorolható felfüggesztő feltételhez kötött visszavásárlási jog a beruházás meg nem valósítása esetére. Az adásvételi szerződést az I.r. alperes a vételár teljes kifizetésével teljesítette, míg a visszavásárlási jogra vonatkozó megállapodás - a jogerős részítélet értelmében -
- június 15-én megszűnt. Szerintük tévesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy
- augusztus 27-én az adásvételi szerződést még nem teljesítette. Arra is hivatkoztak, hogy a
- augusztus 27-i megállapodás a Ptk.
- §
(3)bekezdése alapján érvénytelen, mivel a megállapodás érthetetlen kikötést tartalmaz. A felek a megállapodás aláírásakor nem rögzítették sem írásban, sem szóban, hogy mit foglal magában az önkormányzat igénye, mik az önkormányzat szándékai és érdekei, és iratellenesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy ezek az igények nem a felperes által újonnan támasztott követelések voltak. Szerintük tanúvallomásokból megállapítható, hogy a felperes polgármestere bele kívánt szólni az ingatlan vételárába, elfogadhatatlanul magas összegben meghatározva azt, és az önkormányzat igényeit homályosan és érthetetlenül fogalmazta meg. Sérelmezték, hogy a másodfokú bíróság a három hónapos határidőt nem ítélte lehetetlen szolgáltatásra irányulónak. Arra is hivatkoztak, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 320. §
(1)bekezdése alapján kialakult bírói gyakorlattal szemben megalapozatlanul állapította meg, hogy a felperes
- december 3i nyilatkozata érvényes és hatályos elállási nyilatkozatnak tekinthető, illetve, hogy a felperesi polgármester jogosult volt a
- augusztus 27-i megállapodás aláírására. A felülvizsgálati kérelem alaptalan. A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő. Miután a felek jogvitája a felperes és az I.r. alperes által kötött adásvételi szerződésen alapult, a másodfokú bíróság - a felek erre irányuló külön hivatkozása nélkül is - jogszabálysértés nélkül értékelte a felek szerződési nyilatkozatait, és állapította meg a tényállást a jognyilatkozatok Ptk.
- §
(1)bekezdésének megfelelő értelmezése eredményeként. A felülvizsgálati kérelemben írtakkal szemben a másodfokú bíróság a Ptk.
- § rendelkezéseinek megfelelően vizsgálta a felek által kötött szerződések érvényességét, és jogszabálysértés nélkül jutott arra a következtetésre, hogy a szerződések érvényesek. Megalapozottan állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a
- augusztus 27-én kötött megállapodás nem tartalmaz semmis, érthetetlen feltételeket, és az önkormányzati igények nem a felperes által újonnan támasztott követelések voltak. Már a
- szeptember 14-én kötött adásvételi előszerződés
- pontjában is rögzítették a felek, hogy a felperes képviselőtestülete az „58/
- (XI.04.) számú határozatával elfogadta, és támogatta a vevő által benyújtott projektet, mely alapján a felek a kérdéses ingatlan vonatkozásában egymással már szerződést kötöttek". Az
- december 17-én kelt bérleti és hasznosítási szerződés is utalt az I.r. alperes által megvalósítani kívánt projektre, a
- pont szerint a bérleti szerződés „szoros kapcsolatban van a bérbeadó és a bérlő között létrejövő autóskemping megvalósítást célzó adásvételi szerződéssel". Helyesen hivatkozott a másodfokú bíróság az ítéletének indokolásában az
- szeptember 9-én kelt, az I.r. alperes ügyvezetője által aláírt, költségbecslést is tartalmazó kötelezettségvállalásra. A rendelkezésre álló bizonyítékok helytálló és okszerű mérlegelése eredményeként állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes és az I.r. alperes szerződéses kapcsolatrendszerére figyelemmel jogosult volt a felperes az igényei érvényesítésére. A szerződés utolsó bekezdésében a felperes kötelezettséget is vállalt az ingatlan harmadik személynek történő átadása körében az együttműködésre, és a harmadik személy tájékoztatására az ingatlannal kapcsolatos (projekthez fűződő) szándékairól és érdekeiről. A felperes polgármestere ennek megfelelően tárgyalt az I.r. alperes által bemutatott lehetséges befektetőkkel. V. E. tanú a ... sorszámú jegyzőkönyvben rögzítetten előadta, hogy „a panziót, éttermet, a szabad strandot, a kempinget nem valósítottuk volna meg abban az esetben, hogy ha beruháztunk volna a területen". A tanú a felperes rendezési tervében szereplő projektet eleve nem kívánta létrehozni, ezért a bíróság jogszabálysértés nélkül jutott arra a következtetésre, hogy nem lehetett ítéleti bizonyossággal megállapítani azt, hogy a befektetőjelöltek a polgármester által hangoztatott felperesi igények hatására hagytak fel a befektetési szándékukkal. V. J. az I.r. alperes ügyvezetője a ... számú jegyzőkönyvbe foglaltan azt is előadta, hogy „kifejezetten az eredeti projektre nem vittem befektetőt". Az eljárás során nem merültek fel arra utaló adatok, miszerint a felperes képviseletében H. J. polgármester jogosulatlanul írta volna alá
- augusztus 27-én az I.r. alperessel a megállapodást, illetve jogosulatlanul gyakorolta a felperest megillető elállási jogot
- december 3-án. Az I.r. alperes is érvényesnek tekintette a
- augusztus 27-én kötött megállapodást, a per során az abban foglaltakra többször hivatkozott, a saját előadása szerint erre figyelemmel mutatott be befektetési szándékkal jelentkező vállalkozókat a felperesnek. A bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok helytálló és okszerű mérlegelése eredményeként állapította meg a
- augusztus 27-én kelt megállapodás érvényességét, és a Ptk.
- §
(1)bekezdésének megfelelően értékelte a felek szerződési nyilatkozatait is, és jogszabálysértés nélkül jutott arra a következtetésre, hogy az I.r. alperes kétmozzanatú, egymással szoros kapcsolatban álló kötelezettséget vállalt a
- június 28-án kötött adásvételi szerződésben. A felperes polgármestere H. J. az eljárás során következetesen adta elő, hogy a felperesnek az volt a célja, hogy megvalósuljon a projekt. Az I.r. alperes képviselője a ... sorszámú jegyzőkönyvbe foglaltan elismerte, hogy „volt szó az előszerződésben is a végleges szerződésben is arról, hogy amennyiben a projekt nem valósul meg, akkor a felperes visszavásárolhatja a perbeli ingatlant, és tudom, hogy mit jelent ez, tehát, hogy visszakerül a felperes tulajdonába a telek, akkor is tudtam". „Ezt 2004-ben a megállapodás elnevezésű szerződés megkötésekor is tudtam. Amikor a megállapodást aláírtam tisztában voltam a tartalmával, tudtam, hogy ha nem tudok harmadik személyt a projekt megvalósítására, akkor visszavásárolhatja az ingatlant tőlem a felperes". Helytállóan állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a projekt megvalósításának hiányában a szerződés nem teljesült. Az I.r. alperes ügyvezetője a ... számú jegyzőkönyvbe foglaltan elismerte, hogy az I.r. alperes sem munkát, sem értéknövelő beruházást nem végzett az ingatlanon. Az eset összes körülményére figyelemmel megalapozottan jutott a másodfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a felperes az elállási jogát a vételár megfizetését követően is jogszerűen gyakorolta. Alaptalanul kifogásolta az I.r. alperes a
- december 3-i nyilatkozat érvényes és hatályos nyilatkozatként történt értékelését is, miután az ügy körülményeiből nyilvánvalóan következett, hogy a felperes a tulajdon visszaállítást az I.r. alperes szerződésszegésére hivatkozva kérte (a
- november 30-i határidő eredménytelen eltelte). Az I.r. alperes helytállóan hivatkozott arra, hogy
- augusztus 27-én visszavásárlási jog kikötésére már nem volt jogi lehetőség. Ezt a másodfokú bíróság jogerős részítéletében is megállapította. Ennek megfelelően vizsgálta a másodfokú bíróság, hogy a felek tényleges szándéka milyen tartalmú megállapodás megkötésére irányult, és jogszabálysértés nélkül jutott arra a következtetésre, hogy a felperes javára elállási jog kikötésére került sor. A felperes a ... számú jegyzőkönyvbe foglaltan a másodlagos és harmadlagos kereseti kérelmét tartotta fenn, és arra hivatkozott, hogy „ténylegesen az elállási jogát gyakorolta". A másodfokú bíróság a
- augusztus 27-én kötött megállapodás értelmezésével összhangban - figyelemmel a felek képviselőinek előadására is értékelte a felperes
- december 3-i nyilatkozatát érvényes elállási nyilatkozatként. A kifejtettek értelmében a Legfelsőbb Bíróság a Pp.
- §
(3)bekezdésének megfelelően a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. A 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. §
(2)bekezdése alapján kötelezte az I.r. és a II.r. alperest a felülvizsgálati eljárási illeték viselésére. A Legfelsőbb Bíróság a felperes részére felülvizsgálati eljárási költséget nem állapított meg, miután a felülvizsgálati eljárással kapcsolatban igazolható költsége nem merült fel. Budapest, 2010. október 07. Dr. Fehér Ferenc s.k. a tanács elnöke, Dr. Bartal Géza s.k. előadó bíró, Dr. Farkas Attila s.k. bíró