Gf.40315/2010/16 – Fővárosi Ítélőtábla

(2)bekezdésére, 373. §

(6)bekezdésére és a 373. §

(4)bekezdésére alapították. Az I. és II. rendű alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Állításuk szerint a II. rendű alperest nem illette meg a jogosultság az elővásárlási jog gyakorlására, mert a szerződés megkötésének időpontjában az ingatlannyilvántartásba csak a kezelői joga volt bejegyezve. Az alperesek által megkötött szerződés ajándékozással vegyes adásvétel, ezért az ugyanahhoz a cégcsoporthoz tartozó és egymással elszámolási viszonyban lévő alperesek vonatkozásában az elővásárlási jog nem gyakorolható. Az alperesek tényállítása szerint a 2003. január 29-ei szerződés tekintetében a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnően nagy értékkülönbözet áll fenn, ezért a perben a Ptk. 236. §

(3)bekezdésére történő hivatkozással akaratnyilatkozatukat megtámadták. Harmadlagosan arra hivatkoztak, hogy a felperesek az elővásárlási jog gyakorlásával többszázmillió forint jogtalan haszonhoz jutnának hozzá, így a szerződés semmis, mert jóerkölcsbe ütközik. A III. rendű alperes a kereset teljesítését nem ellenezte. Bejelentette, hogy a R. Rt. „f.a."adóssal szemben fennálló követelése

1. június 30-i állapot szerint 131.889.351 forint tőke és 1.136.657.747 forint összegű kamat és késedelmi kamat. A követelés kielégítésére fedezet nincs, a tulajdoni vita akadályozza a per tárgyát képező ingatlan végrehajtását. Az elsőfokú bíróság a
2. március 29-én meghozott 22.G.40.273/2009/
3. számú ítéletében megállapította, hogy az I. rendű alperes mint eladó és a II. rendű alperes mint vevő között
4. január
5. napján a Budapest XV. kerület belterületi 88855 hrsz.-ú ingatlan I. rendű alperes tulajdonában álló 20840/7911 tulajdoni hányadára megkötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan. Az adásvételi szerződés az I. rendű alperes mint eladó és az I. rendű felperes mint vevő között jött létre. Kötelezte a II. rendű alperest, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlannak a fenti tulajdoni hányadra tekintettel birtokában tartott területét kiürítve bocsássa az I. rendű felperes birtokába attól számított 15 napon belül, hogy az I. rendű felperes igazolja, hogy megfizette az I. rendű alperes részére az 1.500.000 forint vételárat. Az elsőfokú bíróság a III. rendű alperest a fentiek tűrésére kötelezte. Kötelezte az I. és II. rendű alpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg 15 napon belül 702.500 forint perköltséget, amelyre a felperesek egyetemlegesen jogosultak. Az elsőfokú bíróság a tényállást a Polgári perrendtartásról szóló
6. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.)
7. §-ában foglaltak alkalmazásával elsősorban a szolgáltatott okiratok, valamint az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd, dr. V. Á., továbbá dr. O.né Sch. Á., B. Z. és R. G. tanúvallomásainak, valamint N. S. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő vélemény-nyilvánításának egybevetésével állapította meg. A tanúvallomások tartalmára, valamint arra tekintettel, hogy az alperesek az adásvételi szerződés módosítását
8. december 23-án nyújtották be a földhivatalhoz, az elsőfokú bíróság arra a megállapításra jutott, hogy a
9. november 22-ei keltezéssel ellátott szerződésmódosítás aláírása
10. december 22-én történt. Az elsőfokú bíróság N. S. igazságügyi szakértő vélemény-nyilvánítását a jelzálogteher figyelembevételével megállapított forgalmi érték tekintetében ítélkezésének alapjául elfogadta. Az elsőfokú bíróság - utalva a 14.Gpkf.44.804/2009/
11. számú végzésre - az alperesek könyvszakértő kirendelésére vonatkozó indítványát mellőzte, mert megállapította, hogy a korábban már elbírált hitelezői követelés ítélt dolognak minősül, amelyet az alperesek csak abban az esetben vitathatnak, ha időközben részben vagy egészben teljesítés történt. A bizonyítékok értékelése során az elsőfokú bíróság figyelembe vette azt is, hogy az I. rendű alperes az ingatlan hányadot csereszerződéssel úgy szerezte meg, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt indokokkal egyezően az ingatlanrész értékét ugyancsak 1.500.000 forintban határozták meg. Az elsőfokú bíróság a szerződéskötés célja körében indítványozott további tanúk kihallgatását mellőzte, mert a megismételt eljárást megelőzően a tanúk kihallgatása megtörtént és a szolgáltatott bizonyítékok a tényállás megállapítására teljes mértékben alkalmasak voltak. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a II. rendű felperesnek, mint a széljegyzet tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem jogosultjának a
12. január 29-ei adásvételi szerződés megkötésének időpontjában az elővásárlási joga fennállt és a II. rendű felperest, mint tulajdonostársat a Ptk.
13. §

(2)bekezdése alapján az elővásárlási jog megillette. A II. rendű felperes a

1. december 1-jén kelt nyilatkozatában jogszerűen jelölte ki az I. rendű felperest az elővásárlási jog gyakorlására. A szakértői véleménnyel is alátámasztott arányos forgalmi értékre figyelemmel az elsőfokú bíróság alaptalannak találta az I. és II. rendű alpereseknek a szerződés színlelt, illetve ajándékozással vegyes üzemeltetési célú adásvételi szerződésre történő hivatkozását. A jóerkölcsbe ütközésre való hivatkozást is alaptalannak értékelte, mert az ingatlanrész forgalmi értékét az adásvételi szerződésben kikötött vételár összegében állapították meg. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az I. rendű alperes az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívási kötelezettségének annak ellenére nem tett eleget, hogy az illetékes földhivatal őt erre kifejezetten felhívta. A II. rendű felperes - az I. rendű felperes kijelölése útján - az elővásárlási jogát megfelelő határidőben érvényesítette. Megállapította, hogy a II. rendű felperes legkorábban
2. augusztus 27-én szerzett tudomást arról, hogy a II. rendű alperes a perbeli ingatlanhányad tulajdonosaként jár el és
3. szeptember 11-én hívta fel a II. rendű alperest az ingatlanra vonatkozó tulajdonosi jogosultság igazolására, amelyre a II. rendű alperes nem nyilatkozott. A II. rendű felperes az
4. október 9-én tett ismételt eredménytelen felhívást követően járt el a földhivatalnál és szerzett tudomást a perbeli adásvételi szerződésről. Az alperesek saját felróható magatartásuk mellett jogszerűen nem hivatkozhatnak arra, hogy a II. rendű felperes a fenti felhívásukat követően nem az adott helyzetben általában elvárható határidőben gyakorolta az őt jogszabály alapján megillető elővásárlási jogot. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az adásvételi szerződés módosítását az alperesek azt követően írták alá, hogy a II. rendű felperes jogszerű kijelölése alapján az I. rendű felperes az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát hozzájuk, illetve az illetékes földhivatalhoz bejelentette. A szerződés módosítása az I. rendű felperes által gyakorolt elővásárlási jog alapján a perbeli ingatlanrészre vonatkozóan az I. rendű alperes és az I. rendű felperes között a jogszabály alapján létrejött adásvételi szerződés érvényességét nem befolyásolja. Az elsőfokú bíróság a fentiek alapján a Ptk.
5. §

(2)bekezdésének alkalmazásával azt állapította meg, hogy az adásvételi szerződés az I. rendű alperes mint eladó és az I. rendű felperes mint vevő között jött létre, és a kereseti kérelemnek megfelelően kötelezte a II. rendű alperest az ingatlan birtokba bocsátására, valamint a III. rendű alperest a fentiek tűrésére. Az elsőfokú ítélettel szemben az I. és II. rendű alperesek nyújtottak be fellebbezést, amelyben elsődlegesen az ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását, másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság újabb eljárásra, újabb határozat hozatalára utasítását kérte. Állítása szerint az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a másodfokú bíróság új eljárásra vonatozó iránymutatását, továbbá sem tájékoztatási, sem indokolási kötelezettségének nem tett eleget a szükséges módon. A kirendelt igazságügyi szakértő értékbecslését figyelmen kívül hagyva, de arra hivatkozva maga állapította meg egy nettó 400 millió forintos ingatlanrészről, hogy annak reális forgalmi értéke az adásvételi szerződésben 1.500.000 forintnál több nem lehet. Hangsúlyozottan hivatkozott arra, hogy az 1.500.000 forint nem vételár, ezért a szerződés nem adásvétel. Az I. és II. rendű alperesek a fellebbezésükben előadták, hogy az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta az alperesek könyvszakértő kirendelésére vonatkozó bizonyítási indítványát arra hivatkozással, hogy a jogerős másodfokú határozat ítélt dolog, azt állították, hogy a jelen perben még vitatható a jelzálogjoggal biztosított követelés mértéke. Azáltal, hogy az elsőfokú bíróság az I. és II. rendű alperest a bizonyítástól elzárta, nem derül ki az eladott ingatlanrésznek szerződéskötés időpontjában fennálló forgalmi értéke. Az 1.500.000 forint vételár nem értékarányos és ha a szakértő álláspontja helyes, az ingatlannak a szerződéskötéskori állapotra vonatkoztatva nincs forgalmi értéke. Forgalmi értékkel nem bíró dolgok pedig nem tárgyai adásvételi szerződésnek. Szerződéses ellenérték hiányában nem lehet szó visszterhes szerződésről és elővásárlási jog gyakorlásáról. Téves az elsőfokú bíróság azon álláspontja is, hogy a felperesek megfelelő idő alatt nyilatkoztak az elővásárlási joguk gyakorlásáról. Az I. és II. rendű alperesek fellebbezésükben előadott állítása szerint az indítványozott, de mellőzött tanúk arra is tudtak volna nyilatkozni, hogy mindennapos munkakapcsolatuk alatt mikor hozták a II. rendű felperes dolgozóinak tudomására, hogy az I. és II. rendű alperesek között tulajdon átruházásra került sor. Ha augusztusban tudták volna meg az átruházást, akkor is elegendő lett volna legfeljebb 15 napos határidő, ehelyett arra mintegy 5 hónap múltán került sor. Tévesen jutott az elsőfokú bíróság arra a meggyőződésre, hogy az adásvételi szerződés módosítása mikor készült, azt ki készítette, mikor írták alá. A bizonytalan és egymással ellentmondó tanúk ismételt kihallgatása és szembesítése nem mellőzhető, a szerződést nem az ellenjegyző ügyvéd készítette, az ellenjegyzés tehát szabálytalan volt. Ez ugyan nem teszi a szerződést érvénytelenné, azonban fokozott figyelemmel vizsgálandók a szerződéskötés körülményei. Erre a tanúk korábbi kihallgatásakor nem került sor és arra sem terjedt ki a bizonyítási eljárás, hogy mi volt a célja a szerződéses átruházásnak, rendelkeztek-e kellő taggyűlési felhatalmazással a szerződő tisztségviselők és azt a szerződéskötéskor igazolták-e. Nem megalapozott tehát az elsőfokú ítéletnek az a megállapítása, hogy a szerződés módosítása nem befolyásolta az I. rendű alperes és az I. rendű felperes között létrejött adásvételi szerződés érvényességét. Az alperesek a földhivatal felhívása folytán felismert szerződéskötési hibára azonnal reagáltak. Tisztázandó lett volna az is, hogy milyen taggyűlési határozat született a helyzet megoldására és azt kik hozták. Megismételték azon állításukat, hogy az adásvételi szerződésnek nevezett megállapodás nem adásvétel és emiatt elővásárlási jog nem érvényesíthető. Az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésének esetére kérték, hogy a másodfokú bíróság rendelje el az indítványozott és az elsőfokú bíróság által mellőzött bizonyítást. Az I. és II. rendű alperesek hivatkoztak a Fővárosi Bíróság azonos tanácsa előtt folyamatban volt 22.G.40.381/2009 számú ügyre, amelyben a másodfokú eljárás 7.Pf.20.739/2010 szám alatt van folyamatban és indítványozták az iratokba való betekintést. Előadták, hogy a III. rendű alperes nem jelentette be, hogy egy ceglédi áruházra vezetett sikeres árverés folytán a jelzálogjoggal biztosított követelés jelentősen csökkent, továbbá, hogy a R. Rt. „fa." elleni felszámolási eljárásban évek óta letétbe van helyezve 30 millió forint a tőkekövetelés fedezetéül, amely ugyancsak csökkenti a jelzálogjoggal biztosított tőkét és kamatkövetelést. Csatolták K. R. igazságügyi adó - járulék- könyv- és pénzpiaci szakértő 2010. június 28-án készített egyesített szakértői vélemény kivonatát, valamint a 2010. szeptember 9-én kelt szakvéleményét. A III. rendű alperes az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Hivatkozott arra, hogy az elsőfokú bíróság minden szükséges bizonyítást lefolytatott, de az alperesek többszöri felszólítás után egyes állításaik alátámasztásaképpen újabb és újabb határidő mellett sem terjesztették elő bizonyítékaikat. A III. rendű alperes bejelentette, hogy a ceglédi áruház végrehajtási eljárásban történt értékesítése semmilyen módon nem befolyásolja a jelen per kimenetelét, mivel az ingatlan vételára 173.000.000 forint, legfeljebb ennyivel csökkenhet tehát a követelés, amelynek összege 2009. június 30-ig 131.889.351 forint tőke és 1.419.094.309 forint kamat. Az eltelt években további kamatok keletkeztek, amelyek több tízmillió forintot tesznek ki. A felszámoló többször megírta, hogy megtérülésre nem számíthat, ezért érthetetlen az I. és II. rendű alpereseknek a 30 millió forintos megtérülésre történő hivatkozása. Nem értelmezhető, hogy a III. rendű alperes a követelést nem igazolta, mert többször is benyújtásra és igazolásra került a követelés pontos összege. A felperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. Állításuk szerint az elsőfokú bíróság ítélete mindenben helytálló, a fellebbezés pedig megalapozatlan. Az elsőfokú bíróság a másodfokú bíróság végzésének teljes körűen eleget tett, a Pp. 141. §

(6)bekezdésében írt következmények terhe mellett több alkalommal felhívta a feleket további nyilatkozataik, bizonyítási indítványaik előterjesztésére. Az alperesek ingatlanforgalmi szakértő, illetve könyvszakértő kirendelésére, valamint ugyanazon tanúk kihallgatására tettek indítványt, akik már a korábbi eljárásban részletesen minden körülményre kiterjedően kihallgatásra kerültek. Az elsőfokú bíróság a bizonyítási indítványokat mérlegelte, az ingatlanforgalmi szakértőt kirendelte, az egyéb indítványok mellőzéséről az elsőfokú ítéletben számot adott. Az I. és II. rendű alperesek a tulajdoni hányad értékét a jelzálogteher miatt éppen maguk állapították meg jelképes összegben és nevezték a szerződést adásvételi és nem ajándékozási szerződésnek. Szerződéses akaratuk akkor sem változott, amikor a szerződésben megjelölt vételárat az elővásárlási jog gyakorlásának ismeretében módosították. Az elsőfokú bíróság a szakvéleményt helyesen értelmezte, a vételárat megfelelően fogadta el és az ügy összes bizonyítékait mérlegelve adásvételi szerződésként minősítette a megállapodást, amellyel szemben az elővásárlási jog érvényesen gyakorolható. Az alperesek által felhozott egyéb körülmények - a szerződéskötés célja és a taggyűlési hozzájárulás a jelen per érdemi eldöntését nem érintik, így a tanúk kihallgatása csak a per elhúzását szolgálta volna. Az I. és II. rendű alperesek fellebbezése megalapozatlan. Az I. és a II. rendű alperesek a fellebbezésükben alaptalanul sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság a Fővárosi Ítélőtábla 13.Gf.40.365/2008/

1. számú végzésben foglaltakat figyelmen kívül hagyva a másodfokú bíróság által előírt iránymutatásnak megfelelő bizonyítási eljárást nem folytatta le. Az elsőfokú bíróság a 22.G.40.273/
2. számú végzésében a másodfokú végzés iránymutatásának maradéktalan betartása mellett hívta fel az I. és II. rendű alpereseket bizonyítékaik megjelölésére, mindehhez képest a szükséges bizonyítást elrendelte, míg a további bizonyítási indítványok mellőzésének indokairól az ítéletében számot adott. A fentiek alapján az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a per eldöntéséhez szükséges mértékben lefolytatta, a tényállást túlnyomó részben helyesen állapította meg és helytálló érdemi döntést hozott, azonban az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásával a Fővárosi Ítélőtábla nem minden vonatkozásban értett egyet. Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az alperesek
3. január 29-én a per tárgyát képező ingatlanrész tulajdonának átruházása céljából adásvételi szerződést kötöttek, amelyre vonatkozóan a II. rendű felperes elővásárlási joga fennállt. Az elsőfokú bíróság a szakértői bizonyítás lefolytatását követően abban a kérdésben is helytálló álláspontra jutott, hogy az I. rendű alperes megtámadási kifogása alaptalan, mert a III. rendű alperes javára bejegyzett jelzálogjog értékére tekintettel a
4. január 29-ei szerződésben meghatározott szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnően nagy értékkülönbség nem állt fenn. Az alperesek a fellebbezésükben alaptalanul sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság nem folytatott le további bizonyítási eljárást a jelzálog alapjául szolgáló követelés mértékének megállapítása érdekében. A szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbözetének vizsgálata során elsősorban a szolgáltatás szerződéskötés időpontjában fennálló forgalmi értékéből kell kiindulni. Ha a szerződésben kikötött pénzbeli ellenszolgáltatás ehhez képest önmagában sem tekinthető feltűnően aránytalannak, a szerződéskötés körülményeinek további vizsgálata szükségtelen. A forgalmi érték egy olyan becsült összeg, amelyet átlagos körülmények között a piacon megjelenő vevők a kereslet-kínálat figyelembevételével a dolog tulajdonának átruházása ellenében hajlandóak kifizetni. Mindezt elsősorban a piacon megjelenő vevőknek a dologról teljes bizonyossággal megismerhető információi és tulajdonságai határozzák meg. A megvételre felkínált ingatlan tekintetében - annak szemrevételezéssel megállapítható fizikai és területi adottságain túl - a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban megjelenő adatoknak van jelentősége, mert a dologi mindenkivel szemben fennálló - hatályú jogszerzés lehetősége és kockázata kizárólag a tulajdoni lap ismeretében mérlegelhető. Az adós elleni felszámolási eljárásban a Fővárosi Bíróság a 10.Fpk.01-96000683/459-XXVIII. számú végzését szakértői bizonyítás lefolytatását követően,
5. május 26-án hozta meg, így a
6. január 29-ei adásvételi szerződés megkötésének időpontjában az érintett ingatlanrész forgalmi értékét alakító hiteles adatot elsősorban a tulajdoni lapra bejegyzett jogok és tények szolgáltatták. A perrel érintett időszakban fennálló forgalmi értéket nem az adós részbeni teljesítése, hanem a jelzálogteher bejegyzésének ténye és annak a tulajdoni lapon megjelenő összege határozta meg, ezért nincs érdemi jelentősége a ceglédi ingatlanra
7. április 23-án lefolytatott árverés alapján törlesztett tartozás összegének sem. Mindezeket figyelembe véve az elsőfokú bíróság elsősorban Nagy Sándor igazságügyi szakértő véleménye alapján a bizonyítékok okszerű értékelésével jutatott arra a megállapításra, hogy az I. és II. rendű alpereseknek a
8. január 29-ei szerződésnek a Ptk.
9. §

(2)bekezdésére alapított megtámadási kifogása megalapozatlan, és abban a kérdésben is helytállóan döntött, hogy a szerződés semmissége az I. és II. rendű alperesek által megjelölt okokból nem állapítható meg. A Pp. 235. §

(1)bekezdése szerint a fellebbezésben új tény állítására, illetve új bizonyíték előadására akkor kerülhet sor, ha az új tény vagy az új bizonyíték az elsőfokú határozat meghozatalát követően jutott a fellebbező fél tudomására, ezért a másodfokú bíróság az alperesek által csak a másodfokú eljárásban csatolt, az alperesek megbízásából elkészített szakértői véleményt mellőzte. A II. rendű alperes a

1. január 29-én megkötött adásvételi szerződést tulajdonjogának bejegyzése érdekében
2. március 10-én a földhivatalhoz benyújtotta, míg a
3. november 22-ei szerződésmódosítás benyújtására csak
4. december 23-án került sor. Ezen időpontig a földhivatal hiánypótlási eljárást folytatott le, miközben a felperesek az I. és II. rendű alperesek által megkötött szerződésről a vételi ajánlatot tartalmazó levél keltezésének időpontjáig (
5. december 1.) kétséget kizáró módon tudomást szereztek. Figyelemmel az ingatlan-nyilvántartási eljárást megindító
6. március 10-ei kérelemre, valamint arra, hogy a II. rendű alperes által a földhivataltól
7. szeptember 15-én kért hatvan napos határidő-hosszabbítás december közepén járt le, nem merülhet fel kétség abban a tekintetben, hogy az I. rendű felperes
8. december 1-jén kelt vételi nyilatkozata kizárólag az általa addig megismert, és az ingatlan-nyilvántartásban ekkor már ranghellyel rendelkező kérelem alapját képező
9. január 29-ei adásvételi szerződésre vonatkozott. A II. rendű felperes elővásárlási joga a Ptk.
10. §

(2)bekezdésén alapult, ezért a Ptk. 373. §

(6)bekezdése értelmében alkalmazandó 373. §

(1)bekezdése szerint az I. rendű alperes a II. rendű alperestől kapott ajánlatot már a szerződés megkötése előtt köteles lett volna a II. rendű felperessel, mint elővásárlásra jogosulttal közölni. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez fűződő tulajdonjogot keletkeztető hatály beálltát a bejegyzési kérelem iktatásának időpontja határozza meg és a bejegyzése folytán a tulajdonjog erre az időpontra visszamenőleges hatállyal keletkezik [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 3. §

(2)bekezdés, 7. §

(1)bekezdés, 44. §

(1)bekezdés], így az eladó közlési kötelezettsége a bejegyzési kérelem iktatása és az annak elintézése közötti időszakban is fennállt. Az I. és II. rendű alperesek a fentiek alapján a közlési kötelezettség elmulasztására a Ptk. 4. §

(4)bekezdésének második mondata értelmében az elővásárlási jogosulttal szemben alappal nem hivatkozhatnak. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt nem tesz vételi nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja (Ptk. 373. §

(2)bekezdés). A fenti rendelkezés az elővásárlásra jogosult vételi nyilatkozatának közléséhez naptári napban megjelölt határidőt nem ír elő, az ajánlat elfogadására nyitva álló határidőt minden egyes esetben a szerződés tartalmára, így különösen a kikötött szolgáltatás jellegére tekintettel kell megítélni annak értékelése mellett, hogy az adott megállapodásban foglalt ajánlat alapján meghozandó gazdasági döntés mérlegelése az elővásárlásra jogosult részéről az adott helyzetben elvárhatóan, mennyi időt vehet igénybe. Az indokolatlanul késedelmes igényérvényesítés az eladó és a vevő által megkötött szerződés hatályát már nem érinti. A fentiek alapulvételével az I. és II. rendű alperesek a Ptk. 4. §

(4)bekezdés második mondatának alkalmazásával annak ellenére hivatkozhattak az I. rendű felperes igényérvényesítésének késedelmére, hogy a közlési kötelezettség elmulasztása folytán maguk sem úgy jártak el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság helyesen járt el, amikor annak érdemi vizsgálatába bocsátkozott, hogy a felperesek nyilatkozatának közlése megfelelő határidőben történt-e. Az elsőfokú bíróság a szolgáltatott bizonyítékok okszerű értékelésével jutott arra a megállapításra, hogy a II. rendű felperes az I. rendű felperes kijelölése útján az elővásárlási jogát megfelelő határidőben érvényesítette. A másodfokú bíróság nem látott indokot arra, hogy az elsőfokú bíróság által értékelt bizonyítékokat ebben felülmérlegelje. Az I. és II. rendű alperesek a fellebbezésükben azt is sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság mellőzte azoknak a tanúknak a kihallgatását, akiknek tanúvallomása alkalmas lett volna annak alátámasztására, hogy mindennapos munkakapcsolatuk során a II. rendű felperes dolgozóinak tudomására jutott a szerződés megkötése. A munkavállalók szóbeli információin alapuló tudomásszerzés az írásbeli alakhoz kötött ingatlan adásvételi szerződést érintő vételi ajánlat eldöntéséhez szükséges adatok összességét önmagában nyilvánvalóan nem tartalmazza, ezért erre tekintettel a bizonyítási eljárás kiegészítése szükségtelen. Az írásban közölt szerződési nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék (Ptk. 214. §

(1)bekezdés), ezért az elővásárlásra jogosultnak az ajánlat tartalmával azonos vételi nyilatkozata az eladó tudomásszerzésével válik hatályossá. Az elővásárlási jog esetében a szerződés megkötésének folyamata annyiban tér el az általános szabályoktól, hogy a szerződés megkötésének első mozzanatát képező akaratnyilatkozat közlését az elővásárlásra jogosultnak az ajánlatról történő tudomásszerzése valósítja meg, és az eladó ajánlati kötöttségére a Ptk. 211. §

(1)bekezdésében foglaltakat kell alkalmazni. Ha az elővásárlásra jogosult a kapott ajánlatról tudomást szerez, az eladó a Ptk. 211. §

(1)bekezdésének alkalmazásával a szerződéses akaratnyilatkozatához kötve marad és ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a Ptk. 373. §

(2)bekezdése értelmében a szerződés közöttük létrejön. Az elsőfokú eljárásban szolgáltatott okirati bizonyítékok alapján kétséget kizáró módon megállapítható tény, amit az I. és II. rendű alperesek maguk sem tették vitássá, hogy az I. rendű felperes elővásárlási jogosultsága alapján közölt

1. december 1-jén kelt vételi nyilatkozat az I. és II. rendű alperesekhez
2. december 22-éig megérkezett. A II. rendű alperes
3. december 22-én, valamint
4. január 12-én kelt írásbeli nyilatkozata azt is alátámasztja, hogy az I. rendű felperes vételi nyilatkozatának az I. és II. rendű alperessel történő közléséig a felpereseket a
5. január 29-ei szerződés módosításáról nem tájékoztatták. A Ptk.
6. §

(1)bekezdése értelmében az adásvételi szerződésről való tudomásszerzés joghatásaként az I. rendű alperes az ajánlatához a felperessel szemben kötve maradt. Az I. rendű felperes

1. december 1-jén kelt vételi nyilatkozatának - az ajánlati kötöttség időtartama alatt történő - közlésével az I. rendű felperes és az I. rendű alperes között az adásvételi szerződés a
2. január 29-én megkötött szerződésnek megfelelő tartalommal a Ptk.
3. §

(2)bekezdése szerint létrejött, amelynek hatályát az I. és II. rendű alperes által megkötött,

1. november 22-ei keltezéssel ellátott szerződésmódosítás nem érintette. A kifejtett indokok alapján az elsőfokú bíróság helytálló jogi álláspontra helyezkedett annak megállapításával, hogy az I. és II. rendű alperesek által megkötött
2. január 29-ei szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, az ingatlanrész tulajdonának átruházására irányuló szerződés az I. rendű felperes és az I. rendű alperes között jött létre. Az elsőfokú ítélet indokolásának fentiek szerinti megváltoztatására tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla mellőzi az elsőfokú ítélet indokolásából a
3. november 22-ei keltezéssel ellátott szerződésmódosítás aláírásának időpontját érintő megállapítását, mert a per eldöntése szempontjából - figyelemmel a szolgáltatott okiratok tartalmára - ennek a kifejtett indokok szerint érdemi jelentősége nem volt. A fentiek alapján a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú ítélet indokolását részben megváltoztatva az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét a Pp.
4. §-ának

(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A fellebbezés nem vezetett sikerre, ezért a Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 239. §-a értelmében irányadó 78. §

(1)bekezdése alapján a 82. §

(2)bekezdésének alkalmazásával marasztalta az I. és II. rendű alpereseket a másodfokú eljárásban felmerült perköltség megfizetésére. A Fővárosi Ítélőtábla az I. és II. rendű felperesek ügyvédi munkadíjban felmerülő másodfokú perköltségét a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §

(2)és

(5)bekezdésének alkalmazásával állapította meg. Az I. és II. rendű alperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt fellebbezési illeték megfizetésére kötelező rendelkezés az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 74. §

(3)bekezdésén, valamint a költségmentesség alkalmazásáról szóló 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §-ának

(2)bekezdésén és 15. §

(1)és

(3)bekezdésén alapul. Budapest,

1. október
2. . Koday Zsuzsanna s.k. a tanács elnöke Dr. Bleier Judit s.k. s.k. bíró A kiadmány hiteléül: bírósági tisztviselő Dr. Molnár József bíró