SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Gf.II.30.498/2006/
- szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Szegedi Ítélőtábla a Bodnár Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Bodnár Lászlóné ügyvéd) által képviselt felperes neve (címe) alatti székhelyű felperesnek - dr. Maczelka Anikó ügyvéd által képviselt alperes neve (címe) alatti székhelyű alperes ellen bérleti díj és egyéb követelés iránt indított perében a Csongrád Megyei Bíróság
- október
- napján kelt 2.G.40.029/2004/
- számú ítélete ellen az alperes
- és a felperes
- sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta az alábbi ÍTÉLETET: Az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, a megfellebbezett rendelkezését részben és akként változtatja meg, hogy az alperes marasztalását 11.130.677.- Ft-ra, ezen belül 8.416.677.- Ft-nak
- december
- napjától
- december
- napjáig évi 11 %-os, míg
- január 1-től a kifizetésig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt összegére leszállítja. Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 2.714.000.- Ft után
- március 1-től
- december 31-ig terjedő időre évi 11 %-os és
- januártól
- napjától a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt összegét. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 nap alatt 100.000.-/Egyszázezer/ Ft fellebbezési eljárási költséget,valamint az államnak az adóhivatal felhívására 651.500.- /Hatszázötvenegyezer-ötszáz/ Ft fellebbezési eljárási illetéket. Az ezt meghaladó fellebbezési eljárási illetéket az állam viseli. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. -2- INDOKOLÁS: A peres felek
- április
- napján bérleti szerződést kötöttek 10 év időtartamra, amelynek tárgya Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzatának tulajdonában és az alperesi bérbeadó kezelésében lévő Szeged I. kerület ... hrsz-ú szabadtéri színpad megnevezésű ingatlan. A bérbeadó kötelezettséget vállalt arra, hogy
- május
- napjáig a bérleményt felújítja az elfogadott tervdokumentáció alapján: a nézőteret minimálisan 1000 fő ültetésére alkalmas állapotba hozza, a szabadtéri színpadot rendeltetésszerűen átalakítja, a színpad síkfelületét bontható faborítással látja el, mögötti mozivászon elhelyezésére szolgáló tartószerkezetet és az öltözőket felújítja. A bérlő arra kötelezte magát, hogy a bérleményben lévő vendéglátóipari egységet és a mosdókat korszerűsíti, 8 millió forint + ÁFA költségű beruházást végez, amelyet a bérleti díjba jogosult beszámítani. A szerződés
- pontja szerint a vállalt kötelezettségek teljesítésének késedelme esetén napi 25.000.- Ft mértékű kötbért kell fizetni a késedelemtől számított
- naptól kezdődően. A bérlő 24 órás őrző-védő szolgálat ellátását vállalta. A szerződés
- pontja értelmében szerződésszegés esetén előzetes írásbeli felszólítás után bármelyik fél jogosult volt a rendkívüli felmondásra, továbbá tartalmazza a megállapodás, hogy az érvényességhez a polgármester írásbeli hozzájárulása szükséges. A felperes és az alperes az őket terhelő munkálatok elvégzésére ugyanazon gazdasági társasággal kötött építési szerződést, a teljesítési határidőt a bérleti szerződésben írtak szerint határozták meg. A
- május
- napi műszaki átadás-átvételről készült jegyzőkönyv tartalmából kitűnik, hogy a felperes által megrendelt kivitelezési munkákat I. osztályú minőségben elvégezték azzal a megjegyzéssel, hogy a villamoshálózat színpadi csatlakozása nem képezte a megállapodás tárgyát és a földben a kábelek ideiglenes jelleggel készültek el. Ténylegesen egyik fél által megrendelt kivitelezési munka sem fejeződött be, a vállalkozó továbbra is a munkaterületen dolgozott mindkét megrendelő érdekében. Ugyanakkor
- nyarán a felperes már tartott rendezvényeket a szabadtéri színpadon, illetve ilyen célra bérbe is adta az ingatlant és a
- július
- napján kelt „bejárási jegyzőkönyvben" az elektromos rendszer hiányosságának a megszüntetését nem kérte.
- nyarán jelezte az alperesnek, hogy bizonyos hiányosságok akadályozzák a bérleti jogának gyakorlásában az újszegedi létesítményben.
- július
- napján a felek a per tárgyát képező ingatlanra vonatkozóan „szerződésmódosító nyilatkozatot" tettek, amelyben rögzítették: a bérbeadó az
- számú mellékletben jelölt felszerelések, eszközök kivételével a nézőteret és a színpadot felújította, a tartószerkezetet elhelyezte, az öltözőket rendbe hozta. Ugyanakkor megállapították, hogy a színpad és a nézőtéri ingatlanrész nem üzemel a hiányosságok miatt és annak átadása nem történt meg, a felperes ténylegesen a -3- Gf.II.30.498/2006/
- szám büfé egységet és a mosdókat birtokolja. A szerződés melléklete szerint nem készült el a színpad villamosenergia ellátásához a biztonságos, a szabványokat is kielégítő kábelvezetések, csatlakozóhelyek, a nézőtér biztonságos közlekedését lehetővé tevő világítás, így a menekülési utakhoz szükséges jelzőfények, a nézőtéri padsorok aljzatvilágítása, a villamos ellátás áramkimaradása esetén is működő szünetmentessé tételének biztosítása, világító és hangosító tornyok kábelezése és csatlakozási helyének kiépítése, vezérlő és kapcsolószekrény kialakítása és felszerelése, a teljes épületegyüttesre, színpadra és nézőtérre kiterjedően a villámhárító rendszer kiépítése, a színpadi komplexum külön villanyórával való felszerelése. Rögzítették, hogy a táncos produkciók előadására alkalmas bontható faborítású színpadborítás - amelynek elkészítését az alperes a
- április 2-i szerződésben már vállalta - nem készült el. Úgy állapodtak meg, hogy a bérbeadó legkésőbb
- október
- napjáig a hiányosságokat megszüntetve a teljes bérleményt a bérlő rendelkezésére bocsátja és beszerzi a tulajdonosi jóváhagyást a „szerződésmódosításhoz". E határidő eredménytelenül telt el, ezért a bérlő
- november
- napján írásban felszólította az alperest teljesítésre, majd ennek eredménytelensége miatt
- december
- napján rendkívüli felmondással élt arra hivatkozva, hogy a bérbeadó a szerződésmódosítást követően sem pótolta a bérlemény hiányosságait és nem szerezte meg a harmadik személy hozzájárulását. A
- december
- napján készült birtokba adási jegyzőkönyvből kitűnik, hogy a bontható faborítás a színpadra nem készült el, az elektromos hálózatban hiányosságok vannak. A régebbi elektromos rendszerre épülve az alperes a bérleti szerződés megkötését követően végzett elektromos felújítási munkálatokat, ténylegesen volt tápellátás, elosztók, csatlakozók, és a nézőtér használatához szükséges jelzőfény. A felperes módosított keresetében elsődlegesen bérleti díj túlfizetése címén 8.416.677.Ft, az objektum őrzéséért 4.331.520.- Ft és ezen részösszegek után
- december
- napjától járó késedelmi kamata,
- június
- napjától
- december
- napjáig 13.573.000.- Ft késedelmi kötbér és ennek kamata, továbbá 80.891.300.- Ft elmaradt haszon megfizetésére kérte kötelezni az alperest szerződésszegésből eredő kártérítés, másodlagosan ugyanezen összeg iránti igényét hibás teljesítés jogcímére alapozta. A szerződés érvénytelenségének megállapítása esetére 10 millió forint beruházási költség, 4.331.520.- Ft őrzési díj, valamint a két részösszeg után járó késedelmi kamat elszámolását igényelte. -4- Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset teljes elutasítását kérte. Érvelése szerint a szerződésben vállalt munkákat a színpadi faborítás kivételével elvégezte és a bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban volt, amit a bérlő részére a szerződésben jelölt időpontban átadott. Az elektromos rendszer képes volt a létesítményt ellátni. A
- július
- napján kelt „szerződésmódosításban" vállalt tulajdonosi hozzájárulást a határidő rövidsége miatt beszerezni nem tudta, azonban a felperes azonnali hatályú felmondása nem felel meg a szerződésben foglaltaknak az előzetes felszólítás hiánya miatt. Érvénytelenségi kifogást terjesztett elő; álláspontja szerint ugyanis a bérleti szerződéshez a 28/
- (IX.6.) Kgy. számú rendelet alapján a közgyűlésnek kellett volna hozzájárulnia, illetve a rendelet
- §
(3)bekezdés értelmében a polgármester jóváhagyása esetén be kellett volna szerezni az illetékes önkormányzati bizottságok előzetes javaslatát és az értékbecslést. Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, fizessen meg a felperesnek 15 nap alatt 21.989.677.- Ft-ot és késedelmi kamatait. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Indokolásából megállapíthatóan a
- április
- napján megkötött bérleti szerződés érvényesen létrejött a közgyűlési rendelet alapján, ugyanis a polgármester az illetékes bizottságok véleményének ismeretében 50 millió forint értékhatárig dönthetett az önkormányzati vagyon bérbeadás útján történő hasznosításáról és az értékhatár a bérleti díj alapján határozható meg. E döntés során az önkormányzat a tulajdonosi jogait gyakorolta, tehát nem közhatalmi jogosítványaival élt, így nem kellett a közgyűlésnek határozatot hoznia. Miután a szerződést érvényesnek találta, azt vizsgálta, hogy a rendkívüli felmondási jogát a felperes gyakorolhatta-e, illetve az a bérleti szerződés megszüntetésére alkalmas volt-e. Hivatkozással a megállapodás
- pontjára, az alperes szerződésszegő magatartására és a
- november
- napján kelt felszólító levélre, arra következtetett, hogy a
- december
- napján kelt felmondás érvényes. Ezt az alperes elfogadta, hiszen december 15-én birtokba vette az ingatlant. A határozott időtartamra kötött bérleti szerződés a határidő lejárta előtt megszűnt
- december
- napján. A felperes a 10 millió forint összegű bérleti díjat 10 évre megfizette, így annak arányos része, 8.416.677.- Ft visszajár. Az alperes a színpad faborítását nem készítette el és ezzel jelenleg is késedelembe van, vagyis
- június
- napjától
- december
- napjáig a szerződés alapján összesen 13.573.000.- Ft késedelmi kötbér megfizetésére köteles, ami magába olvasztja az őrzés díját. A kötbér után a kamatfizetés megállapítását azért mellőzte, mert álláspontja szerint a jogszabályi rendelkezések alapján kötbér után a kamatkikötés semmis. Az elmaradt jövedelem iránti igényt a kirendelt igazságügyi könyvés közgazdász szakértő véleményére hivatkozva alaptalannak találta, mert a felperesi tevékenység nem eredményezett volna hasznot. A vendéglátóipari egység által realizált nyereséget a rendezvényszervezői tevékenység sokszoros nagyságú vesztesége ellensúlyozta. A további bizonyítási indítványokat késedelmes előterjesztésük miatt mellőzte. -5- Gf.II.30.498/2006/
- szám Az elsőfokú ítélet ellen mindkét fél fellebbezést terjesztett elő. Az alperes jogorvoslati kérelmében a kötbérfizetés mellőzését kérte arra hivatkozva, hogy a
- április
- napján kelt bérleti szerződés a tulajdonos önkormányzat jóváhagyásának hiányában érvénytelen. Az 50 millió forintos értékhatár tekintetében a bérlet tárgyát képező újszegedi szabadtéri színpad forgalmi értéke az irányadó a közgyűlési rendelet alapján, így a szerződést a polgármester hozzájárulásával nem lehetett volna megkötni. Ezt az aláírást azért is vitatta, mert a polgármester nem a teljes nevét és titulusát írta a szerződésre. Másodlagos fellebbezési kérelmét arra alapozta, hogy a késedelmi kötbér megállapítása azért sem jogszerű, mert nem esett késedelembe a felperes birtokba lépése és a hibákra vonatkozó jogfenntartó nyilatkozat elmulasztása miatt. 36 millió forint értékű beruházást végett, és a bérleményt a felperes egy éven keresztül használta. A
- november
- napján írt felszólító levelében a felmondás okaként a „szerződésmódosítás" jóváhagyásának hiányát jelölte meg, ami a rendkívüli felmondás oka nem lehet. Hivatkozott arra is, hogy a kötbér túlzott mértékű, így a mérséklését kérte, hiszen a 3-4 millió forint költségigényű faborítás hiánya az egész beruházáshoz képest elhanyagolható. A felperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet részben és akként történő megváltoztatását kérte, hogy az alperes a teljes 21.989.677.- Ft marasztalási összeg után fizessen meg
- december
- napjától késedelmi kamatot, amelynek mértéke a vonatkozó jogszabályi rendelkezés folytán
- január
- napjától 7 %-kal emelt összeg. Álláspontja szerint a kötbér utáni kamatigényét az elsőfokú bíróság tévesen utasította el, mert a Ptk.
- §
(1)bekezdése csak a kötbér utáni ügyleti kamat tilalmát tartalmazza, nem tiltja azonban a fizetési késedelem után járó jogszabályon alapuló kamatkövetelés érvényesítését. Fellebbezési ellenkérelme az általa benyújtott fellebbezéssel nem érintett elsőfokú ítéleti rendelkezések helybenhagyására irányult. Hangoztatta, hogy a közgyűlési rendeletben meghatározott értékhatár kérdése nem tehető utólag a forgalmi értéktől függően vitássá, azaz a szerződéses értéket kell elfogadni. Felhívta a figyelmet az alperesi fellebbezés azon ellentmondására, hogy annak egyik pontja a polgármesteri hozzájárulás megadását tényként kezeli, azonban az önkormányzat vagyonrendeletébe ütközőnek találja, ugyanakkor a másik pontjában azt az előadást teszi, hogy a polgármester hozzájárulása megadottnak nem tekinthető a névaláírás módja miatt. Hangoztatta, hogy vállalt kötelezettségének határidőre eleget tett, csupán az általa kivitelezett ingatlanrészt vehette azonban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban birtokba, ugyanis a színpadot, a nézőteret és a szociálisblokkot az alperes a kivitelezőtől nem vette át. Kötbérigényét nem csak az el nem készült színpadi létesítményre alapozta, hanem a villanyszerelési munkák kivitelezésének hiányosságára is, amelyre az alperes a csatolt számlák alapján utólag 8.750.000.- Ft-ot költött. -6- Az alperes fellebbezési ellenkérelmében megismételte azon előadását, hogy a felperes a bérleményt birtokba vette, az építési naplóból kitűnik, hogy a vállalkozó a felekkel különkülön kötött megállapodásban rögzített feladatokat párhuzamosan ezután is végezte és a csatolt újsághirdetésekkel és cikkekkel tényszerűen bizonyította, 2002. évben az újszegedi szabadtéri színpadon voltak rendezvények. A szerződésmódosító nyilatkozathoz mellékelt hiányjegyzék nem felel meg a bérleti szerződésben foglalt kötelezettségvállalásnak. A fellebbezések részben, az alábbiak szerint alaposak. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felek között 2002. április 2. napján bérleti szerződés jött létre, azonban a szerződés érvényességével, semmisségével kapcsolatban kifejtett jogi álláspontját nem osztja az ítélőtábla. Az Alkotmány 44/A. §
(1)bekezdés b.) pontja és a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. tv. 80. §
(1)bekezdése szerint az önkormányzat tulajdonosi jogait a helyi képviselő-testület gyakorolja. A képviselő-testület (jelen ügyben a megyei jogú város közgyűlése) a korlátozottan forgalomképes törzsvagyon esetén rendeletben, az egyéb vagyonra vonatkozóan pedig határozatban a tulajdonnal való rendelkezés módjára és feltételeire felhatalmazást adhat a polgármesternek. Az újszegedi szabadtéri színpad Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzatának tulajdonát képezi, a vagyon kezelője az alperes.
- évben pályázatot írtak ki a szabadtéri színpad hasznosítására, mert a felújításra szoruló létesítményt a kezelő nem tudta üzemeltetni. A felperes nyújtott be egyedül pályázatot, amelyet a Városrendezési Területfejlesztési és Tulajdoni Bizottság (VTTB)
- november
- napján elbírált és határozatában megállapította a szerződéskötés feltételeit. A pályázat kiírásakor hatályban volt az önkormányzati vagyon feletti rendelkezési jog gyakorlásának szabályairól szóló 28/
- (X.15.) Kgy. rendelet
- §
(1)bekezdés a.) pontja szerint korlátozottan forgalomképes - egyebek mellett - az önkormányzati szolgáltatások alapvető funkcióját, illetve a helyi közhatalmi feladatok ellátását szolgáló, művelődési intézmények használatában lévő önkormányzati vagyon. Ennek keretében az ingatlan bérbeadására az egy éven túli időtartamú jogügylet esetén - a Vagyonkezelő és Vállalkozási Bizottság előzetes hozzájárulására volt szükség. A bizottság jogutódai a Városrendezési, Területfejlesztési és Tulajdonosi Bizottság, valamint a Pénzügyi Bizottság. A rendelet a hozzájáruláshoz nem kívánta meg az értékbecslés készítését. Időközben az önkormányzati vagyon feletti rendelkezési jog gyakorlására hatályba lépett a 28/2001. (IX.6.) Kgy. rendelet és a korábbi helyi jogszabály hatályát vesztette. Az új rendelet 15. §
(1)bekezdés a.) pontja szerint 50 millió forint értékhatárig az előzőekben említett két bizottság véleményének ismeretében a polgármester dönt a korlátozottan forgalomképes vagyon bérbeadásáról, az ezt meghaladó értékű ingatlan esetén a közgyűlést illeti meg a döntés joga. A hasznosítást megelőzően be kell szerezni az ingatlanról készült -7- értékbecslést. Az alperes megalapozott hivatkozása szerint a szabályozásból egyértelműen megállapítható, hogy nem a bérleti jog értéke, hanem az ingatlan forgalmi értéke az, amelynek alapján eldől, ki jogosult a tulajdonost megillető rendelkezési jog gyakorlására, a kezelő által kötött szerződés jóváhagyására. A két illetékes bizottság 4054-229/
- (VI.22.) PB. számú és 4156-404/
- (XI.9.) VTTB. számú határozatával hozzájárult az ingatlan bérbeadás útján történő hasznosításához, vagyis véleményezési kötelezettségüknek eleget tettek, amelyet kiegészített a Kulturális és Közművelődési Bizottság
- február
- napján kelt jóváhagyása. Az előzetes értékbecslés beszerzésének elmulasztása miatt viszont nem volt kellően tisztázott, hogy ki gyakorolhatta az önkormányzat nevében a tulajdonosi jogokat. Az értékbecslés hiánya azonban nem olyan jellegű, amely utólag ne lenne pótolható. A tényállás teljes körű megállapításához a másodfokú eljárásban ingatlanforgalmi szakértői véleményt kellett beszerezni. A szóban kiegészített szakvélemény alapján a 7615 m2 területű „kivett ingatlan" a felújítás előtti állapotban felépítménnyel együtt 46.000.000-52.000.000.- Ft forgalmi értéket képviselt. A felperes észrevételében földmérő magánszakértő véleményét csatolva - arra hivatkozott, hogy a bérlet tárgya ténylegesen csak a kerítéssel körülvett 6516 m2 nagyságú terület volt, amit informális értesülése szerint az önkormányzat vagyonleltárában 20 millió forint körüli értékben tartották nyilván
- évben. Az ítélőtábla a megalapozott szakvéleményt elfogadta arra is figyelemmel, hogy a felperes ténylegesen az ingatlan-nyilvántartás adataitól függetlenül a kerítéssel körbevett 6516 m2-es létesítményt vette bérbe, azt használta, az ezen kívüli fás, bokros terület nem képezte a megállapodás tárgyát, továbbá a korlátozott hasznosítás lehetősége köztudottan értékcsökkentő tényező. Mindezen mérlegelési szempontok alapján (Pp.
- §
(1)bekezdés) az ingatlan forgalmi értéke a szerződés megkötésekor a rendeletben meghatározott, közgyűlési hatáskört megállapító értékhatár alattinak tekintendő. Ezen kívül a szerződés érvényességét a következő érvek is igazolják. A Ptk. 200. §
(2)bekezdése szerint semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Önmagában más jogági (közigazgatási jogi) szabályokat sértő szerződés nem érvénytelen, ezek a jogszabályok rendszerint más jogkövetkezményt fűznek az ott szabályozott norma megsértéséhez. Általában a más jogágak kötelező jogi szabályait sértő szerződés a polgári jog szempontjából akkor érvénytelen, ha a más jogági jogszabály kifejezetten rögzíti, hogy az adott jogi norma megsértése egyúttal a szerződés érvénytelenségét is okozza. Az Ötv. lehetővé teszi a korlátozottan forgalomképes vagyontárgy esetén, hogy az önkormányzati vagyon feletti rendelkezési jogot a képviselőtestület átruházza a polgármesterre, ami jelen esetben megtörtént. A peres felek megállapodása is azt tartalmazza, hogy e tisztségviselő konkrét jogosítványa a szerződéskötéshez történő hozzájárulás. A szerződés érvényességét illetően tehát annak van érdemi jelentősége, hogy a -8- polgármester ilyen ügylet létrejöttéhez hozzájárulhatott, és a felhívott törvény nem rögzíti szankcióként az értékhatár miatti érvénytelenséget. Az értékbecslés hiánya, mint az önkormányzati rendeletben foglalt előírás, nem érvényességi kellék. A polgármester a szerződéshez hozzájárult, kézjegye az okiraton megtalálható, amit /tanú neve 1/ tanúvallomásával megerősített és a teljes név és titulus kiírása nem szükségszerű tartalmi eleme a hozzájárulásnak. Az ítélőtábla a most írtaktól függetlenül utal az alábbiakra. Ha a szerződés érvényességéhez a közgyűlés jóváhagyását kellett volna beszerezni - mint ahogyan erre nem volt szükség - a szerződés érvényessége - ahogyan azt a felperes helyesen kifejtette - akkor is megállapítható lenne. A közgyűlés többször beszámoltatta a színházi biztost, az egyes bizottságokat, a polgármestert a szabadtéri színpad üzemeltetéséről, működéséről, így előtte is nyilvánvalóan tudott volt, hogy azt bérbeadással hasznosítják, s azt jóváhagyólag tudomásul vette (Pp. 221. §). A bérleti szerződés 2. pontja rögzíti, hogy az alperes a „felek által elfogadott" tervdokumentáció alapján köteles az ingatlan felújítását elvégezni. Ilyen tervdokumentáció azonban ebben az időpontban nem létezett, így egyik fél sem ismerhette annak tartalmát, vagyis a szerződésben nem nevesített felújítási munkálat nem tartozott az alperes által vállalt szerződési kötelezettség körébe. Az elsőfokú eljárásban kirendelt igazságügyi szakértők a bérleti jogviszony törvényes kellékeinek meglétére utólag nem tudtak egyértelműen nyilatkozni, nem lehetett megállapítani, hogy a villamos berendezés milyen állapotú volt. A Ptk. 240. §
(1)bekezdés alapján, ha jogszabály kivételt nem tesz, a felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát, vagy megváltoztathatják kötelezettségvállalásuk jogcímét.
- július
- napján azonban a felek egybehangzóan és kölcsönösen lényegében azon akaratukat nyilvánították ki, hogy új megállapodást kötnek, attól függetlenül, hogy ezt miként nevezték. Az alperes olyan új és jelentős kötelezettségeket vállalt - többek között az elektromos berendezés teljes felújítását és egyéb munkákat, ezeket az ítélőtábla a tényállásban részletesen leírta - amely új jogviszony létrehozását célozta. Bár ebben rögzítették azt is, hogy a korábbi szerződésben vállalt színpadi burkolást a bérbeadó nem végezte el, önmagában ez nem jelent szerződésmódosítást, csupán e tény - mint elvégzendő munka - rögzítését eredményezte. A felek a szerződés hatályosulását az önkormányzat hozzájárulásától tették függővé. A bérbeadó azonban vállalása ellenére hozzájárulást nem szerzett be, ez azonban nem mond ellent az előbb írtaknak, ezért a jóváhagyás hiánya miatt a
- július
- napján kelt szerződés hatálytalan, melyre az érvénytelenség jogkövetkezményei alkalmazandók (Ptk.
- §
(1)és
(3)bekezdés). -9Gf.II.30.498/2006/
- szám Az érvénytelen szerződés felmondása fogalmilag kizárt. A felmondás csak a
- áprilisában kötött szerződésre vonatkozóan történhetett meg. Ezt a felmondást az alperes elfogadta, a bérleményt a felperestől visszavette. Ezek után annak vizsgálata, hogy a felmondás jogszerű volt-e, vagy sem, nem kerülhetett szóba. A felmondás a szerződést megszünteti (Ptk.
- §
(1)bekezdés). A megállapodás megszűnésének - illetőleg a szerződés érvénytelenségének következményeként (Ptk. 237. §
(2)bekezdés) a peres felek között el kellett számolni. A bérleti díjat 10 évre határozták meg 10 millió forintban, amelyet a felperes a büfé és kiszolgáló helyiségek felújítására fordított és a bérbeadó teljesítésként elismert. A meghatározott időtartam lejárta előtt megszűnt jogviszony folytán a bérleti díj arányos része az alperes által nem vitatott 8.416.677.- Ft összegben visszajár. Nem köteles azonban az alperes megtéríteni az ingatlan őrzésével kapcsolatban felmerült díjat, mert az a felperes működése körében felmerült költség, hiszen a létesítményt használta, és hasznosította. Téves az elsőfokú bíróságnak ezzel ellentétes álláspontja - amely szerint a 4.331.520.- Ft díj a felperest ért kár összege - azért is, mert az őrzés költségének viselését a felperes a szerződésben vállalta, és nem a bérbeadó jogellenes magatartásának következtében merült fel. Az alperes fellebbezési érvelése a kötbér jogalapját illetően nem fogadható el. E kérdés elbírálásakor figyelembe kellett venni azt a tényt, hogy a bérlő az ingatlant birtokba vette, amelynek következtében nem csak az általa felújított épületrészeket (büfé) használta, de az egész létesítményt. Tény azonban, hogy a színpad faborítása nem készült el. A Ptk. 316. §
(1)bekezdése alapján, ha a jogosult a teljesítést a szerződésszegésről tudva elfogadja, a szerződésszegésből igényt utóbb csak akkor támaszthat, ha erre irányuló jogait fenntartotta. E jogszabályi rendelkezés alkalmazására azonban a körülmények körültekintő vizsgálata alapján kerülhet csak sor. Jelen ügyben az ingatlan birtokbaadásakor még mindkét fél által tudottan és javára folytak a felújítási munkák, így a felperes bízhatott abban, hogy az alperes a szerződésben nevesítetten vállalt kötelezettségeinek eleget tesz. A teljesítési határidő (2002. május 31.) letelte után a kötelezett részére hallgatólagosan engedélyezett újabb határidő a Ptk. 300. §
(2)bekezdése szerint póthatáridőnek minősül, amely határidő nem mentesíti a kötelezettet a már beállott késedelem jogkövetkezményei alól a jogosult kifejezett ilyen tartalmú nyilatkozatának hiányában. A felperes ráutaló magatartással sem mondott le az igényérvényesítésről, ezért rögzítették a színpadi faburkolat hiányát a
- július hónapi szerződési nyilatkozatban is. A kötelezett ellenkező megállapodás hiányában köteles a fődolgot a tartozékokkal együtt szolgáltatni. A tartozékok késedelmes szolgáltatása miatt kötbér kikötés esetén - a kötbért a teljes szerződési érték után kell fizetni (GK.
- számú Állásfoglalás II. pontja). Mivel a színpad burkolata a bérlemény szempontjából - 10 - a fődolog tartozékának minősül és az a szerződés megszűnésének időpontjáig sem készült el, az alperes késedelembe esett, így a szerződés alapján kötbér fizetésére köteles, amelyet a teljes szerződési érték szerint kellene megfizetni. Ugyanakkor alaposnak találta az ítélőtábla a kötbér mérséklése iránt előterjesztett fellebbezési kérelmet. A Ptk.
- §-ának
(1)bekezdése olyan szabályt tartalmaz, amely a kötbér kárátalány jellegét juttatja kifejezésre azzal a megoldással, hogy a mérséklésre csak akkor van lehetőség, ha a kötbér az adott eset összes körülményére tekintettel túlzott mértékűnek mutatkozik. A túlzott mérték megállapítására általában akkor kerülhet sor, ha a szerződésszegés folytán számottevő kár nem merült fel. Arra nézve, hogy a kár számottevő-e, külön bizonyításra nincs szükség. Következik ez a kötbér kárátalány jellegéből, ami azt jelenti, hogy a jogosultnak sem a kár létét, sem mértékét nem kell bizonyítania, a kötbér ilyen bizonyítás nélkül is megilleti őt (GK.
- számú Állásfoglalás). Az irányadó tényállásból megállapíthatóan az adott létesítmény gazdaságosan ugyan nem volt üzemeltethető, de a faburkolat hiánya a tényleges használatot nem akadályozta, a játszótér egyéb fedése megoldható volt, amit bizonyít, hogy a színpadon rendezvények voltak, vagyis az eljárás adatai alapján a számottevő kár hiánya megnyugtatóan tisztázható. A mérséklés szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a kár be nem következése, vagy csökkenése a jogosult eredményes kárenyhítő tevékenységének következménye (hasznosítás ténye). Közömbös az a körülmény is, hogy a felperes a kötbér igényét az esedékességet követően mikor érvényesítette. Éppen ezért a kifejtettek alapján a másodfokú bíróság a szerződés
- pontjában megállapított napi 25.000.- Ft összegű kötbért túlzott mértékűnek találta és annak 20 %-ára mérsékelte, amelynek összege a felperes által megjelölt időtartamra 2.714.000.- Ft. Tévedett az elsőfokú bíróság, amikor a kötbér utáni késedelmi kamat megfizetése iránt előterjesztett kérelmet elutasította. Ha valamelyik félnek kötbértartozása áll fenn, alkalmazni kell a Ptk.
- §-ának
(1)bekezdésében foglalt azt a rendelkezést, amely szerint pénztartozás esetében a kötelezett a késedelembe esés időpontjától kezdve akkor is köteles késedelmi kamatot fizetni, ha a tartozás egyébként kamatmentes. Az alperes tehát a kötbértartozás után késedelmi kamatot köteles fizetni. Ezért a másodfokú bíróság az alperest kötelezte a kötbér után a középarányos időponttól járó késedelmi kamat megtérítésére, amelynek mértéke az alperes egyéb marasztalása alapján is (bérleti díj: 8.416.677.- Ft + kötbér: 2.714.000.- Ft = 11.130.677.- Ft) 2005. január 1. napján a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt összege (Ptk. 301. §
(2)bekezdése). Az előzőekben kifejtettek szerint az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, az alperest terhelő kötbér mértékét leszállította és utána késedelmi kamat megfizetésére kötelezte, míg a bérleti díj túlfizetett része után járó kamatot - 11 - Gf.II.30.498/2006/25. szám felemelte a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján. A módosítás nem érintette az elsőfokú bíróság által megállapított perköltséget, figyelemmel a felperes által előlegezett jelentős összegű szakértői díjra és az alaptalannak bizonyult igényekre. A másodfokú eljárásban a felperes 6.000.000.- Ft, az alperes 13.573.000.- Ft összegű pertárgyértékre terjesztett elő jogorvoslati kérelmet, és a felperes előlegezett 71.000.- Ft szakértői költséget. A Pp. 81. §
(1)bekezdése alapján a pernyertesség-pervesztesség arányában rendelkezett az ítélőtábla a másodfokú perköltség viseléséről. A le nem rótt illetéket a felperes illetékfeljegyzési joga folytán pervesztességének arányában köteles megtéríteni az állam javára a 6/1986. (VI.26.) IM. számú rendelet 13. §
(1)bekezdése alapján, míg az alperes személyes illetékmentessége miatt az ezt meghaladó illetéket az állam viseli az 1990. évi XCIII. tv. 5. §
(1)bekezdése, illetve a hivatkozott rendelet 13. §
(2)bekezdése szerint. Szeged,
- október
- Dr.Sághy László sk. a tanács elnöke Dr.Rakita Zsuzsanna sk. előadó bíró Zanóczné dr.Ocskó Erzsébet sk. táblabíró