Pf.20295/2008/6 – Szegedi Ítélőtábla

SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Pf.II.20.295/2008/6.szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! Szegedi Ítélőtábla Dr. Szilvásy László ügyvéd által képviselt felperes neve (címe) alatti székhelyű felperesnek - Dr. Imre András ügyvéd által képviselt I.rendű alperes neve (címe) alatti lakos alperes ellen szerződés módosítása iránt indított perében a Csongrád Megyei Bíróság

1. április
2. napján kelt 5.P.21.703/2007/
3. számú ítélete ellen a felperes
4. sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán lefolytatott másofokú eljárásban meghozta az alábbi ÍTÉLETET: Az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 60.000.- (Hatvanezer) Ft másodfokú eljárási költséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. INDOKOLÁS: A ... belterület ... hrsz. alatti, természetben /cím 1/ számú ingatlan tulajdonosa az alperes volt. 2001-
5. évben bérleti szerződés alapján /személy 1/ bérlő ... Étterem néven üzemeltette, abban szálláshelyeket adott ki és melegkonyhás éttermet működtetett. A Szeged Megyei Jogú Város Közgyűlése ...fürdő területén aquaparkot kívánt létesíteni és a
6. február
7. napján hozott 175/
8. (II.16.) Kgy. számú határozata szerint pénzügyi befektetőt keresett. Mórahalom Város Jegyzője
9. július 11-én építési engedélyt adott ki az élményfürdő létesítésére. A felperes tudomással bírt a tervezett fürdőberuházásról és arról, hogy az M5-ös autópálya a perbeli ingatlan közelében fog elhaladni. Tájékozódott arról is, hogy a környéken nincs szálláslehetőség, melegkonyhás étkeztetést csupán a fürdő -2- területén működő étterem biztosít és a perbeli ingatlant többször is megtekintette. Ezután a peres felek között
10. szeptember
11. napján bérleti szerződés jött létre, amely szerint a felperes, mint bérlő 20 év időtartamra bérbe vette az alperes tulajdonát képező létesítményt. A bérleti díjat
12. évre 5.000.000.- Ft + ÁFÁ-ban határozták meg azzal, hogy
13. évtől kezdődően a díj minden évben a KSH által közölt inflációs rátával emelkedik. A bérbeadó hozzájárult, hogy a bérlő elvégezze azokat a szükséges átalakításokat, amelyek egy háromcsillagos kategóriájú vendéglátóhely és fogadó kialakításhoz szükségesek. Ténylegesen a bérlemény üzemeltetése évekig nem valósult meg. A jelen per felperese
14. május
15. napján keresetet terjesztett elő a Szegedi Városi Bíróságnál a bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt arra hivatkozással, hogy jó erkölcsbe ütközik, másodlagosan a feltűnő értékaránytalanság megállapítását kérte. Az elsőfokú bíróság 20.P.21.143/2003/
16. számú, a keresetet elutasító tartalmú ítéletét a Csongrád Megyei Bíróság 4.Pf.22.437/2004/
17. számú ítéletével helybenhagyta. A feltűnő értékaránytalanság körében megállapította, hogy Szegeden a perbelivel teljes mértékben azonos adottságokkal rendelkező szálláshelyként és melegkonyhás étteremként üzemelő vendéglátóegység nem található, azonban a perben kirendelt igazságügyi szakértő által előterjesztett szakvéleményből kitűnik, hogy magánszemélyek között létrejött bérleti szerződések esetében 4.297.600.- Ft, míg az önkormányzati tulajdonú ingatlanoknál 5.473.600.- Ft bérleti díj kikötése reális volt a megállapodás időpontjában. A bérlő
18. július
19. napján végrehajtás során foganatosított árverésen megszerezte a bérlemény tulajdonjogát. A felperes módosított keresetében a szerződés módosítását kérte akként, hogy a bíróság a bérleti díjat a
20. január
21. napjától
22. július
23. napjáig terjedő időszakra évi 1.000.000.- Ft díj alapulvételével szállítsa le. Előadása szerint a szerződéskötést követően a körülményekben lényeges változás következett be, mert nem épült meg a tervezett aquapark, máshol készült el az autópálya-leágazása és a fürdő látogatottsága az utóbbi években nem emelkedett. Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint a szerződésmódosítás törvényi feltételei nem valósultak meg. A vendégkör alakulása, a látogatottság mértéke az üzleti kockázat körébe tartozó tényező, amelyre a felperes jogos érdeksérelemként nem hivatkozhat. Előadta még, a bérlő nem nyitotta egybe a fürdőt és a perbeli ingatlant, nem a jó gazda módjára gazdálkodott és a felépítményből különböző ingóságok eltűntek. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és a felperest kötelezte az alperes javára 100.000.- Ft perköltség megfizetésére. Indokolása szerint a -3Pf.II.20.295/2008/6.szám szerződésmódosítás feltételei nem állanak fenn. A felperes arra történt hivatkozása, hogy az autópálya-leágazás nem épült meg, alaptalan, mert a perben kirendelt /szakértő 1/ igazságügyi szakértő szakvéleménye szerint ilyen leágazás a fürdőhöz nem volt tervbe véve, így e tény nem befolyásolhatta a bérleti díj mértékét. Nem értékelhető az a körülmény sem, hogy a fürdő látogatottsága az elmúlt években nem változott, mert ez üzleti kockázati tényező. A látogatók számának növekedéséből egyébként nem következik, hogy a felperes által hasznosítani kívánt ingatlant nagyobb számú vendég kereste volna fel. A korábbi perből kitűnik,
24. évtől kezdődően a fürdőhely népszerűsége nagy mértékben csökkent. Az élményfürdő beruházás meghiúsulása nem jelent olyan érdeksérelmet, amely önmagában a szerződésmódosítást megalapozná. Az elsőfokú ítélet ellen a felperes élt fellebbezéssel, kérte annak részben és akként történő megváltoztatását, hogy a bíróság a bérleti díjat
25. január
26. napjától 7 hónapra módosítsa évi 1.700.000.- Ft alapulvételével, és a tulajdonszerzésére tekintettel állapítsa meg, az alperest
27. évre 990.000.- Ft bérleti díj illeti meg. Okfejtése szerint az elsőfokú bíróság tévesen minősítette az autópálya-leágazást és az aquapark megvalósításának elmaradását lényegtelen körülményváltozásnak. A korábbi perben ezen két létesítmény megvalósulását bizonyosságként értékelték és az ítélet anyagi jogereje kizárja az eltérő minősítést. Az igazságügyi szakértő az ingatlan
28. évi bérleti díját 3.412.000.- Ft-ban, azaz a szerződés szerint inflációval növelt díjnál 2,5 millió forinttal kisebb összegben határozta meg. Szóban kiegészített véleménye alapján általában a forgalmi érték 1/20 részének felel meg az éves bérleti díj. A végrehajtási eljárásban beszerzett értékbecslés szerint a forgalmi érték 34.000.000.- Ft volt, így ezen összeg figyelembevételével a bérleti díj 1.700.000.- Ft lehet. Sérelmezte, hogy az eljárt bíróság nem értékelte azt a tényt sem, amely szerint a perbeli ingatlant mindössze két évben tudta hasznosítani bérbeadás útján.
29. évben 430.000.- Ft bevétele, míg
30. évre 3.850.000.- Ft értékű felújítási munkák elvégzését követően 800.000.- Ft bérleti díjhoz jutott. Az alperes ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. Előadása szerint az aquaparkra kiírt pályázat eredménytelenségének lehetőségével a felperesnek számolnia kellett, illetve döntését kellőképpen alátámasztott információkra alapozhatta volna. Mindez irányadó az autópálya-leágazására is. A látogatottság alakulása egyértelműen üzleti kockázatként értékelhető. /szakértő 1/ szakértő szóbeli meghallgatásán általánosságban és nem a konkrét ügyre tett megállapítást, így az nem vehető figyelembe. A fellebbezés alaptalan. -4- A felperes a Ptk.
31. §-ára hivatkozással a bérleti szerződés módosítását a bérleti díj vonatkozásában kérte
32. január
33. napjától kezdődően évi 1.000.000.- Ft + ÁFA összegre.
34. július
35. napján a bérleti szerződés megszűnt, a bérlő az ingatlan tulajdonjogát megszerezte. Ezután a felperes keresetét akként módosította, hogy a bíróság a bérleti díjat
36. január
37. napjától kezdődően 7 hónapra szállítsa le a fellebbezési előadása szerint évi 1.700.000.- Ft díj alapulvételével. A törvény a szerződéses szabadság általános elve alóli kivételként egyes esetekben lehetővé teszi a megbomlott egyensúly méltányos helyreállítását, megengedi a szerződés bírósági úton történő módosítását. A kivételességet jelzi azonban, hogy a szerződés tartalmát a bíróság csak három együttes feltétel megléte esetén változtathatja meg. Ennek megfelelően szükséges, hogy a felek között tartós jogviszony álljon fenn, a szerződéskötés után a körülményekben változás történjék és a változás következtében a szerződés teljesítése valamelyik fél lényeges jogos érdekét sértse. E feltételek fennállása esetén a szerződés bíróság általi módosítására csak a szerződés fennállásának időszaka alatt kerülhet sor. A megszűnt szerződés utólagos módosítása kizárt, mint ahogyan az is, hogy ez visszamenőleges hatállyal történjen (BH.
38. évi
39. számú jogeset, BH.
40. évi
41. számú jogeset). A felperes
42. december hónapban terjesztette elő keresetét és a bérleti díj leszállítását
43. január
44. napjától kérte. Ebben az időpontban a tartós jogviszony ténye nem volt vitatható, mert a felek 20 évre kötötték a bérleti szerződést, vagyis a módosítás egyik feltétele megvalósult. E körülményt nem érinti a szerződés utóbb bekövetkezett megszűnése, a módosítás iránti kérelem azonban ennek folytán már csupán néhány hónapra korlátozódott, amely tartós jogviszonynak nem tekinthető. A következő törvényi feltétel, a szerződés megkötése után bekövetkezett változás sem állapítható meg. Az aquapark és a fürdőhöz vezető autópálya-leágazás a szerződéskötéskor sem létezett és a fürdő látogatottsága már
45. évtől csökkent. Az élményfürdő kivitelezésére kiírt pályázat eredménytelenségével a felperesnek számolnia kellett és mint önkormányzati tulajdonú gazdasági társaság megismerhette volna az autópálya terveit, amely sohasem tartalmazott a fürdőhöz vezető leágazást. A hosszútávú üzleti célok érdekében kötött bérleti szerződés előtt kellő gondossággal eljárva érdeklődnie kellett volna a meglévő fürdő látogatottságáról, a vendégkör alakulásáról. Nem kérheti a szerződés bírósági módosítását megalapozottan az, aki a szerződéskötéskor számolhatott volna a körülmények későbbi alakulásával, s ennek ellenére a szerződést megkötötte, vagy gondatlanságból, vagy azért mert a kockázatot vállalta (Ptk.
46. §