SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Gf.I.30.119/2010/2.szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Szegedi Ítélőtábla a Dr. Szabó Klára Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Szabó Klára ügyvéd) által képviselt (felperes neve, címe) alatti székhelyű felperesnek - a Királyváriné Dr. Szabó Ilona ügyvéd által képviselt (I.rendű alperes neve "f.a.", címe) alatti székhelyű I. rendű, a Svajda Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Svajda Melinda Csilla ügyvédáltal képviselt (II.rendű alperes neve, címe) alatti székhelyű (jogelőd: jogelőd neve, címe) II. rendű, a (képviselő 1.neve) és (képviselő
- neve) által képviselt (III.rendű alperes neve, címe) alatti székhelyű III. rendű, a (jogtanácsos neve) jogtanácsos által képviselt (IV.rendű alperes neve, címe) alatti székhelyű IV. rendű, valamint a (V.rendű alperes neve, címe) alatti székhelyű V. rendű alperesek ellen tulajdonjog megállapítása és egyéb követelés iránt indított perében a Békés Megyei Bíróság
- január
- napján kelt 15.G.40.072/2009/
- számú ítéletével szemben a II. rendű alperes
- számú fellebbezése folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő ÍTÉLETET: Az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, megfellebbezett rendelkezését megváltoztatja és a II. rendű alperessel szembeni jelzálogjog törlésére irányuló keresetet elutasítja. A felperes a település neve 1... /
- helyrajzi szám alatt felvett ingatlan 3107/7538 tulajdoni hányadát a II. rendű alperes javára bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjoggal terhelten szerezte meg. A Békéscsabai Körzeti Földhivatalt - az elsőfokú ítéletben írtaktól eltérően - ilyen tartalommal rendeli megkeresni. Kötelezi a felperest, fizessen meg 15 nap alatt a II. rendű alperesnek 2.000.000,(Kettőmillió) Ft másodfokú eljárási költséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. -2INDOKOLÁS: A felperes az
- március 16-án létrejött, majd augusztus 9-én kiegészített szerződés értelmében megvásárolt a jelenleg 1.../
- helyrajzi szám alatt felvett 7538 m² területű kivett kamionparkoló megjelölésű (település neve)-i belterületi ingatlanból 3107 m² nagyságú területet. A telekmegosztási és tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet a Békéscsabai Körzeti Földhivatal - a hiánypótlás elmulasztása miatt - elutasította. A megvásárolt ingatlanrészt a felperes birtokba vette, hasznosítja, és azon 1993-ban az I. rendű alperes kifejezett hozzájárulásával üzemanyagtöltő állomást létesített. Az I. és II. rendű alperes
- szeptember
- napján a perbeli ingatlanra 250.000.000,- Ft követelés erejéig keretbiztosítéki jelzálogjogot alapítottak a szálloda építésére nyújtott kölcsön biztosítékaként. A kölcsön folyósítását megelőzően az I. rendű alperes az ingatlanról az O... Rt-vel értékbecslést készíttetett, melyben az értékelő a teljes területnagyságot vette alapul, azonban a benzinkútról nem tett említést. A II. rendű alperes javára a jelzálogjog a teljes ingatlanra az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Az ingatlanra a III. rendű alperes javára végrehajtási jog, a IV. rendű alperes tekintetében vezetékjog, míg az V. rendű alperest illetően bányaszolgalmi jog került bejegyzésre. Az I. rendű alperes
- július
- napjától kezdődő hatállyal felszámolás alatt áll. A felperes keresetében elsődlegesen adásvétel, másodlagosan ráépítés címén kérte annak megállapítását, hogy a perbeli ingatlan 3107/7538 tulajdoni hányadát - a II-III. rendű alperesek javára bejegyzett jogoktól mentesen - megszerezte. A II-V. rendű alpereseket a fentiek szerinti tulajdonszerzést illetően tűrésre kérte kötelezni. Az I. és IV. rendű alperes a keresetet elismerte. A II. rendű alperes a kereset elutasítását kérte, mert jóhiszeműen járt el, az I. rendű alperessel visszterhes szerződést kötött, nem tudott arról, hogy a felperesnek bármilyen igénye állna fenn az ingatlannal kapcsolatban, így a javára bejegyzett jelzálogjog törlése nem lehetséges (Inytv.
- §
(3)-
(4)bekezdés). Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes az
- március
- napján kelt adásvételi szerződéssel - a II. rendű alperes javára bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjogtól és a III. rendű alperes javára bejegyzett végrehajtási jogtól mentesen, nem érintve a IV. és V. rendű alperesek javára bejegyzett jogot - megszerezte a (település neve 1...)/
- helyrajzi szám alatt felvett ingatlan 3107/7538 tulajdoni hányadát. Megkereste a földhivatalt az adatváltozás ingatlan-nyilvántartáson való átvezetése végett. Megállapította, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzését követően a II-III. rendű alperesek javára bejegyzett jogok az I. rendű alperes 4431/7538 tulajdoni hányadán maradnak fenn, míg a IV-V. rendű alperesek javára bejegyzett jogok továbbra is az egész ingatlant terhelik. A II-V. rendű alpereseket a fentiek tűrésére kötelezte. Az elsőfokú bíróság azt vizsgálta, hogy a felperes birtokkal is megerősített tulajdonjog bejegyzése iránti kötelmi igénye vagy a II. rendű alperes javára bejegyzett jelzálogjog tekinthető erősebb jognak. Ebben a körben a felperes javára értékelte, hogy az adásvételi szerződés időben mintegy 10 évvel megelőzte a II. rendű alperes jelzálogjogának bejegyzését. Ez egyúttal azt is jelenti, ha nem történt volna mulasztás az ingatlan-nyilvántartásba való -3Gf.I.30.119/2010/2.szám bejegyzés során, ebben az esetben a felperes már nem csak kötelmi értelemben, hanem az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzett módon résztulajdonosa lenne a perbeli ingatlannak. Ezért a felperesnek a mindenki által érvényesnek tekintett és a birtoklás tényében megerősített kötelmi jogcíme olyan jelentős, hogy az megelőzi a II. rendű alperes jelzálogjogát. A II. rendű alperes terhére értékelte azt a körülményt, hogy a kölcsön folyósítását megelőzően olyan értékbecslést készíttetett, amelyben az üzemanyagtöltő állomást nem tüntették fel. Az elsőfokú ítélettel szemben a II. rendű alperes élt fellebbezéssel, kérte annak részbeni megváltoztatását, a vele szembeni kereset elutasítását. Az ügy érdemét illetően fenntartotta azon álláspontját, hogy jóhiszemű, visszterhes jogszerző, akivel szemben az Inytv.
- §-a értelmében a felperes a be nem jegyzett tulajdonjogára nem hivatkozhat. Álláspontja szerint vele szemben az Inytv.
- §-a szerinti törlési per feltételei sem állnak fenn. A felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kötelmi igényének fennállását nem vitatta, ugyanakkor nem osztotta az elsőfokú bíróság álláspontját, mely szerint a két jog összemérése lenne indokolt. Az Inytv.
- §-a ugyanis ezt a kérdést egyértelműen rendezi, erősebbnek minősíti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogot. Kiemelte, hogy a jelzálogjog bejegyzésére irányuló kérelem benyújtása
- szeptember
- napján megtörtént, az értékbecslés csak ezt követően készült. A jóhiszeműség körében hangsúlyozta, hogy tulajdonosként az I. rendű alperes volt feltüntetve a tulajdoni lapon, az érintett szavatolta az ingatlan per-, teher- és igénymentességét. A tulajdoni lap szerint a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét a földhivatal már évekkel korábban elutasította, a határozattal szemben fellebbezéssel nem éltek, az ingatlant semmilyen per nem érintette. Az értékbecslés tartalma egyebekben az I. rendű alperes érdekét szolgálta, ha feltüntetik a felépítményt, a benzinkutat, ez értékcsökkentő tényező lett volna, harmadik személynek az ingatlanra vonatkozó igénye pedig akár ki is zárhatta volna az ingatlan fedezetként való elfogadását. A felperes az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. A II. rendű alperes fellebbezése az alábbiak szerint alapos. A felperes és az I. rendű alperes között
- március 16-án létrejött adásvételi szerződés az ingatlan természetben megjelölt, körülhatárolt területrészére irányult (
- pont). Később a területnagyságot a szerződés
- augusztus 9-i kiegészítésében 3107 m²-ben megjelölték azzal, hogy e területrészre megosztási vázrajz is készült. Mindez azt jelenti, hogy a szerződő felek megállapodása ténylegesen a telekmegosztás folytán kialakításra kerülő, külön helyrajzi szám alatt önálló ingatlan tulajdonjogának átruházására irányult. Utóbb azonban - a megosztási vázrajz nem ismert hiányosságai, majd a hiánypótlás elmulasztása miatt - a földhivatal a telekmegosztás engedélyezése és a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmeket elutasította. A szerződés szerinti tartalommal a tulajdonjog átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban nem volt lehetséges. Valójában emiatt a felek között az adásvétel jogi okból lehetetlen célra irányult, így az érvénytelen, semmis (Ptk. 227 §
(2)bekezdés). -4Ugyanakkor az eladó és a vevő is akként jártak el, mint ha érvényes szerződést kötöttek volna. A felperes 1993-ban birtokba lépett, majd az ingatlanon az eladó kifejezett hozzájárulásával üzemanyagtöltő állomást létesített. A felperes meg nem cáfolt előadása szerint ez a beruházás olyan mértékű volt, hogy a keresetben megjelölt ingatlanhányad értékét mintegy 200.000.000,- Ft-tal megemelte. A Ptk. 237. §
(2)bekezdése általános jelleggel fogalmazza meg a bíróságnak azt a jogát, hogy az érvénytelen szerződést a hiba orvoslásával érvényessé teheti (BH 1995.
- sz. jogeset). Amennyiben ez a felek szándékának megfelel, a közös tulajdon keletkezésével mindkettőjüknek számolnia kellett, a bírói gyakorlatban nem ismeretlen az a megoldás, hogy az ingatlan természetben megjelölt területrészére létrejött - egyébként érvénytelen megállapodást olyan tartalommal nyilvánítja érvényesnek, hogy az adásvételi szerződés az ingatlan meghatározott tulajdoni hányadára jött létre. Tartalma szerint az elsőfokú bíróság ítéletében az érvénytelenségi ok megszüntetésével (Ptk.
- §
(2)bekezdés) ezt a megoldást alkalmazta, mely döntéssel szemben az érintett felek nem éltek fellebbezéssel. A felperes ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak nem minősült. Az adásvételi szerződés megkötésével kötelmi (szerződési) jogcímet szerzett arra, hogy tulajdonjogát - a szerződés érvényessé nyilvánítása esetén - az ingatlanra, illetve annak tulajdoni hányadára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ezen kötelmi igényét azonban a felperes hosszú időn keresztül nem érvényesítette, a perindítást elmulasztotta, ezzel lehetőséget teremtett arra, hogy az ingatlan egésze tekintetében az I. rendű alperes rendelkezhessen. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §
(1)bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartás közhiteles, a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. A
(2)bekezdés szerint az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A
(3)bekezdés akként rendelkezik, hogy a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást az ellenkező bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek az minősül, aki az ingatlannyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. A II. rendű alperes helyesen hivatkozott az Inytv. 5. §
(4)bekezdésére, amely kimondja, hogy az ingatlannyilvántartáson kívül jogot szerző személy nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben. E jogszabályhely értelmezésével kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság 2/
- (VI.15.) PK véleményének
- pontja irányadó (megjelent a BH 2005/
- számában), és ilyen eredményre jutott más ügyben a Szegedi Ítélőtábla is (Gf.I.30.499/2005/5.szám). Ha az ingatlan-nyilvántartáson kívül kötelmi jogcímen a tulajdoni hányad bejegyzésére jogosult e jogát nem érvényesíti, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett 1/1 arányban tulajdonos az ingatlant (annak egészét) megterheli - arra jelzálogjogot létesít -, továbbá a jóhiszemű jogszerző jelzálogjogát (dologi jogát) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az ingatlan-nyilvántartáson kívüli kötelmi jogosult nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű szerzővel szemben. -5Gf.I.30.119/2010/2.szám A II. rendű alperes kétségkívül visszterhes szerződést kötött az I. rendű alperessel. A jóhiszemű szerzésnek az a további feltétele, hogy az az „ingatlan-nyilvántartásban bízva" történjen. Ez magában foglalja a jóhiszeműségnek a szubjektív elemét is, vagyis a szerződő az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kellett tudnia. Jóhiszeműnek az a szerző nem tekinthető, aki abban bízik, hogy az ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (Legfelsőbb Bíróság EBH 2007.
- számú elvi határozat, BH 2006/6/
- sz. jogeset). A felperes az iratokhoz
- szám alatt csatolt értékbecslés tartalmára hivatkozva azt állította, hogy a II. rendű alperes rosszhiszemű volt, mivel tudott a tényleges tulajdoni helyzetről (
- számú jegyzőkönyv
- oldal). Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a II. rendű alperes a kölcsön folyósítását megelőzően olyan értékbecslést készíttetett, amelyben - bár „tisztában voltak a tulajdonjogi helyzettel" - az üzemanyagtöltő állomást nem tüntették fel. Ezzel szemben a becsatolt értékbecslés
- oldalán az szerepel, hogy a szakvélemény készítésére szóló megbízást nem a II. rendű alperes jogelődje, hanem éppen az adós maga, vagyis az I. rendű alperes adta. Tartalmazza az értékbecslés azt is, hogy egyes adatokat a megbízott „a Megbízó tájékoztatása alapján" rögzített, a helyszíni szemlén a megbízóval egyeztetett. Az értékbecslést készítő O... Rt. - melyet még
- decemberében alapított az (pénzintézet neve) - nem azonos a hitelt nyújtó bankkal, vagyis nem a bank, hanem a kötelezett (adós) közreműködőjeként járt el, következésképpen magatartásáért a Ptk.
- §-a alapján nem a hitelező, hanem az adós felel, az ezzel ellentétes elsőfokú megállapítások nem helytállóak. A II. rendű alperes helytállóan hivatkozott fellebbezésében, a hitelezőnek semmilyen érdeke nem fűződött ahhoz, hogy vitatott jogi helyzetű ingatlanfedezethez jusson. Amennyiben tud arról, hogy az ingatlan perbeli hányadára a felperes jogot formál, ez kétségessé tette volna még az ingatlan fedezeti jellegét is. A perbeli adatok együttes értékelése, mérlegelése eredményeként megállapítható, hogy a II. rendű alperes jóhiszeműen járt el, ezért az Inytv.
- §
(4)bekezdése szerinti védelem megilleti. A fentiek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, megfellebbezett rendelkezését a Pp. 253. §
(2)bekezdése értelmében megváltoztatta és a II. rendű alperessel szembeni jelzálogjog törlésére irányuló keresetet elutasította. Megállapította, hogy a felperes a perbeli ingatlanrészt a II. rendű alperes javára bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjoggal terhelten szerezte meg. A II. rendű alperes fellebbezése eredményre vezetett, a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles a pervesztes felperes megfizetni a másodfokú eljárási költségeket, a lerótt 900.000,- Ft illeték mellett a fellebbező fél javára értékelte az ítélőtábla a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdés
- b)és
- c)pont, valamint
(5)bekezdés szerinti ügyvédi munkadíjat, melyet a
(6)bekezdésre figyelemmel a pertárgyérték és a kifejtett ügyvédi tevékenységgel arányban álló összegben határozott meg. Szeged,
- május hó
- napján Dr. Kemenes István sk. a tanács elnöke Dr. Mányoki Zsolt sk. előadó bíró Dr. Kiss Gabriella sk. táblabíró