← Magyarország

Pf.20302/2010/7 – Győri Ítélőtábla

Győri Ítélőtábla Pf.II.20.302/2010/

  1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Győri Ítélőtábla a Sopow-Stolmár Ügyvédi Iroda által képviselt I.r. és II.r. felperesnek a Berczi Ügyvédi Iroda , valamint a Dezső és Társai Ügyvédi Iroda által képviselt I.r. és II.r. alperes ellen szerződés hatálytalansága megállapítása iránt indított perében a KomáromEsztergom Megyei Bíróság 2010.június
  2. napján kelt 4.P.21.450/2009/
  3. sorszám alatti ítéletével szemben a felperesek által 31., Pf.
  4. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán - megtartott tárgyalás alapján - meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet helybenhagyja. Kötelezi az I.r. felperest, hogy 15 napon belül fizessen az I-II.r. alperesnek 250.
  5. 250.
  6. (Kettőszázötvenezer - kettőszázötvenezer) Ft másodfokú perköltséget. Kötelezi a II.r. felperest, hogy 15 napon belül fizessen az I-II.r. alperesnek 30.
  7. - 30.
  8. (Harmincezer - harmincezer) Ft másodfokú perköltséget. Kötelezi az I.r. felperest, hogy a ... Államnak az illetékügyben eljáró hatóság külön felhívására 886.
  9. (Nyolcszáznyolcvanhatezer) Ft, míg a II.r. felperest, hogy 14.
  10. (Tizennégyezer) Ft le nem rótt fellebbezési illetéket fizessen meg. Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás: Az I.r. felperes tulajdonában áll 31 helység 1-i, 17 helység 2-i , 18 helység 3-i - és 7 helység 4-i külterületi - termőföld művelési ágú - földrészlet. A II.r. felperes a tulajdonosa az helység 2-i ...1 hrsz-ú ingatlan ½ részének. Az ingatlantulajdonos felperesek és az I.r. alperes között
  11. május 4-én és
  12. áprilisában haszonélvezeti jogot alapító szerződések jöttek létre, melyek alapján az I.r. alperes 700.
  13. német márka fejében haszonélvezeti jogot szerzett a felperesi ingatlanokon. Az I.r. alperes haszonélvezeti jogait a körzeti földhivatal valamennyi ingatlanra az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A felperesek haszonélvezeti jogot alapító szerződések érvénytelensége megállapítása iránt indított keresetét a bíróságok jogerős ítéletükkel (a Győri Ítélőtábla
  14. március
  15. napján kelt Pf.I.20.225/2008/
  16. szám alatti határozata) elutasították, egyben kötelezték a felpereseket 900.000.Ft első- és másodfokú perköltség egyetemleges megfizetésére. A jogerős ítéletet a ... Köztársaság Legfelsőbb Bírósága
  17. január
  18. napján kelt Pf.VI.21.385/2009/
  19. szám alatti ítéletével hatályában fenntartotta. Az I.r. alperes a haszonélvezetében lévő termőföldet haszonbérlet útján hasznosította. A korábbi haszonbérlővel, az "A" Zrt-vel kötött szerződést - haszonbér nem fizetése miatt - az I.r. alperes felmondta; ezt követően pedig a II.r. alperes kívánta az ingatlanokat haszonbérbe venni. Ezért
  20. július 31-én - az ajánlattevő II.r. alperes által aláírt - haszonbérleti szerződést kötöttek az alperesek, a
  21. szeptember
  22. napjától
  23. augusztus
  24. napjáig tartó hét gazdasági évre. A szerződés okiratában az induló haszonbérleti díj mértékét 140 euró/Ha/év + áfa összegben határozták meg, azzal, hogy a díjat évente indexálni kell. A
  25. pontban a haszonbérlő „pénzügyi alkalmassági" feltételeként határozták meg, hogy a haszonbérlő a szerződés aláírását követő
  26. napig 100.000 euró erejéig bankgaranciát adjon át a bérbeadónak; illetve a bérbeadó felé a haszonbérlőnek (valamint a haszonbérlő ügyvezetőjének, az ügyvezető hozzátartozójának, vagy olyan gazdálkodó szervezetnek, melyben a haszonbérlő ügyvezetője vagy annak hozzátartozója részesedéssel rendelkezik, illetve abban cégjegyzésre jogosult) lejárt tartozása ne álljon fenn. A pénzügyi alkalmassági feltételek megszegése esetén a haszonbérbeadó részére egyoldalú elállási jogot kötöttek ki. A szerződési okirat
  27. pontjában megállapították, hogy a haszonbérbe adni kívánt termőföldre a termőföldről szóló
  28. évi LV. törvényben (Tft.) meghatározott jogosultaknak előhaszonbérleti joga áll fenn, illetve a földrészletek tulajdonosai a Ptk.159.§.

(2)bekezdése alapján azok használatára igényt tarthatnak. Ezért a II.r. alperes ajánlatát a 16/
  1. (II.18.) Kormányrendelet (Korm.r.) szabályai szerint a földrészletek fekvése szerinti polgármesteri hivatalokban ki kell függeszteni. A szerződésként írásba foglalt II.r. alperesi ajánlatot az I.r. alperes
  2. augusztus
  3. napján küldte meg a tulajdonos felpereseknek; az I.r. felperes részére, míg a II.r. felperes részére az helység 2-i ...1 hrsz-ú ingatlan tulajdoni lapján szereplő 2500 "Helység"5, .... szám alatti címre. Az ajánlathoz mellékelt kísérőlevélben az I.r. alperes által megbízott ügyvéd tájékoztatta a felpereseket, hogy az ajánlat minden feltételét elfogadó nyilatkozatot a felperesek
  4. augusztus
  5. napja délután 17 óra 30 percig tehetik meg, teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalva. Tájékoztatta az ügyvédi iroda a felpereseket arról is, hogy a II.r. alperes ajánlattevő az ajánlat
  6. pontjában meghatározott bankgaranciát az I.r. alperes részére már átadta, így a tulajdonosok elfogadó nyilatkozatának csak azt tekinti, amelyhez a felperesek szintén a megkövetelt bankgaranciát mellékelték. Az I.r. felperes a postai küldeményeit átirányítatta a "Helység"6, .... szám alatt lévő irodája címére, ahol az I.r. alperes ajánlatát az ott dolgozó "B" titkárnő
  7. augusztus
  8. napján leérkeztette. Az I.r. felperes ekkor külföldön tartózkodott és a II.r. alperes ajánlatáról csak
  9. augusztus
  10. napján szerzett tudomást. Ezen a napon - teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatban - a termőföld haszonbérletére vonatkozó II.r. alperesi ajánlatot elfogadta, kijelentve, hogy a szerződési okirat
  11. pontját tudomásul veszi. Az I.r. alperes megbízottja
  12. augusztus
  13. napján levelében felhívta az I.r. felperest, hogy az ajánlat
  14. pontja alapján a bankgaranciát
  15. augusztus
  16. napja 17 óra 30 percig juttassa el az ügyvédi irodába, illetve a korábbi per alapján őt terhelő 900.000.Ft perköltséget fizesse meg. Ezen feltételek teljesítése esetén a haszonbérleti szerződés aláírására
  17. augusztus 28-án, avagy augusztus 31-én sor kerülhet. Az I.r. alperes ezen felhívását az I.r. felperes
  18. augusztus
  19. napján átvette. Az I.r. felperes
  20. augusztus
  21. napján fordult bankgaranciáért az általa kiválasztott "C" Zrt-hez, amely szeptember 2-án döntött - az utóbb igénybe nem vett bankgarancia biztosításáról.
  22. szeptember
  23. napján az I.r. felperes az I.r. alperes megbízottjához fordult annak közlése iránt, hogy a haszonbérleti szerződést hol és mikor tudja aláírni. Tájékoztatta az I.r. alperest, hogy a bankgaranciát a szerződés aláírását követő három napon belül rendelkezésre bocsátja.
  24. szeptember 10-én az I.r. alperes közölte az I.r. felperessel, hogy - a bankgarancia bemutatása hiányában - az ajánlattól eltérő tartalmú elfogadó nyilatkozat nem köti. A II.r. felperes a tulajdoni lapra feljegyzett helység 5-i címtől eltérően már hosszabb ideje a II.rendű felperes címe szám alatti címen lakik, ezért az I.r. alperes
  25. augusztus
  26. napján kelt ajánlata a részére nem volt kézbesíthető. A II.r. felperes a II.r. alperes ajánlatáról az I.r. felperestől, valamint a polgármesteri hivatalban kifüggesztett ajánlatból szerzett tudomást. A II.r. felperes lakóhelyét a körzeti földhivatal a
  27. augusztus
  28. napján kelt végzésével hivatalból javította ki a helység 4-i címre. A felperesek keresetükben - egyrészt - az alperesek között
  29. július
  30. napján létrejött termőföld haszonbérleti szerződés semmissége megállapítását és a II.r. alperes ingatlanok visszabocsátására kötelezését kérték; másrészt kérték, hogy a bíróság a haszonbérbeadó I.r. alperes és a felperesek - mint haszonbérlők - között haszonbérleti szerződést hozzon létre ugyanazzal a tartalommal, mint amely az alperesek között létrejött szerződésben szerepel. A felperesek azzal érveltek, hogy az alperesek a Ptk.159.§.
(2)bekezdését figyelmen kívül hagyva, a haszonbérlői ajánlat megküldését mellőzve,
  1. július
  2. napján ténylegesen haszonbérleti szerződést kötöttek. Vitatta azt a haszonbérbeadói álláspontot, hogy már az ajánlat elfogadásához bankgaranciát kellett volna csatolni, mivel az okirat
  3. pontja is csak a szerződés aláírásától számított három napon belüli bankgarancia adási kötelezettséget ír elő. Egyébiránt a bankgarancia biztosítására vonatkozó kötelezettségének azért nem tudott eleget tenni, mert az általa megkeresett pénzügyi intézmény szabályzata a bankgarancia nyújtását a már aláírt szerződéshez kötötte. A
  4. pont tartozástól mentességre vonatkozó kikötését a Ptk.207.§.
(1)bekezdése alapján úgy értelmezte, hogy a jogviszony fennmaradását kizáró tartozásnak a haszonbérleti jogviszonyból kell keletkeznie. Így nem volt annak jelentősége, hogy a felpereseknek a korábbi peres eljárásból eredő perköltségtartozása volt az I.r. alperessel szemben. Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását indítványozták. Vitatták, hogy 2009. július 31. napján a haszonbérleti szerződés az alperesek között már létrejött volna. Csupán a Korm.r. 1.§.
(2)bekezdését tartották be az alperesek, amely szerint a szerződési ajánlatot teljes terjedelemben kell közölni a jogosultakkal. Az I.r. alperest az I.r. felperes elfogadó nyilatkozata azért nem kötötte, mert ahhoz bankgaranciát nem mellékelt és a felperesek nem fizették meg a korábbi perköltségtartozásukat. A II.r. alperesi ajánlat 11. pontját úgy értelmezte, hogy az ajánlattevőnek az ajánlata megadásától számított három napon belül kell bankgaranciát szolgáltatnia, míg a szerződés nem határozza meg azt a jogviszonyt, amelyből kizárt a haszonbérbeadóval szemben tartozás fennállta. A II.r. felperes keresetét azért kérték elutasítani, mert részére a tulajdoni lapon feltüntetett lakcímre az ajánlat kézbesítésre került, ennek ellenére elfogadó nyilatkozatot mégsem tett. Az elsőfokú bíróság fellebbezéssel támadott ítéletével a keresetet elutasította, egyben kötelezte a felpereseket perköltség viselésére. Az elsőfokú bíróság határozata indokolásában nem tartotta aggályosnak, hogy az I.r. alperes már az ajánlattevő által aláírt haszonbérleti szerződést küldött a tulajdonos felpereseknek a Ptk.159.§.
(2)bekezdése alapján őket megillető jogosultságuk gyakorlásához. Az analóg módon alkalmazható elővásárlási jog esetén ugyanis a tulajdonosnak is csak az általa elfogadott, illetve elfogadhatónak tartott ajánlatot kell az elővásárlási jog jogosultjának megküldenie. A függő hatállyal megkötött szerződés jogosult részére megküldése a Ptk.211.§.
(1)bekezdése alapján ajánlati kötöttséget eredményez. A megyei bíróság értékelése szerint az I.r. alperes által közölt ajánlatra egyik felperes sem tett a kitűzött határidőn belül teljes terjedelmű elfogadó nyilatkozatot. Az I.r. felperes érdekkörébe tartozó saját hibának minősült, hogy külföldi távolléte alatt levelei továbbküldéséről nem gondoskodott, annak ellenére, hogy tisztában lehetett azzal: az I.r. alperes és a "A" Zrt. közötti haszonbérleti szerződés megszűnt. Saját hibájának minősült az is, hogy az elismerten,
  1. augusztus
  2. napján átvett I.r. alperesi felhívás ellenére csak augusztus 26-án és olyan pénzügyi intézményhez fordult bankgaranciáért, amely azt az I.r. alperes által elvárt 3 napon belül részére biztosítani nem tudta. A megyei bíróság a II.r. felperes esetében is arra mutatott rá, hogy a II.r. felperes saját hibája, hogy nem gondoskodott a már régóta megszűnt lakcím helyett a tulajdoni lapon a helyes lakcím feltüntetéséről. Az I.r. alperes által megküldött ajánlat kézbesítése nélkül is a II.r. felperes fiától az I.r. felperestől
  3. augusztus
  4. napján tudomást szerzett a II.r. alperesi ajánlatról. Ezt követően a II.r. felperesnek a megismert ajánlatra adott elfogadó nyilatkozatát elvárható időn belül, de legfeljebb az I.r. alperes által meghatározott ajánlati kötöttségi időn (Ptk.211.§.
(2)bekezdés) belül, azaz
  1. augusztus
  2. napjáig meg kellett volna tennie. A megyei bíróság arra a meggyőződésre jutott, hogy az I.r. alperes nem írt elő lehetetlen szerződési feltételt azzal, hogy a létrejött haszonbérleti szerződés nélkül az elfogadó nyilatkozathoz bankgaranciát kért. Mivel a felperesek a valamennyi szerződési feltételre kiterjedő, bankgaranciával ellátott elfogadó nyilatkozatot az I.r. alperes felé nem közöltek, illetve a haszonbérbeadó felé tartozásuk is állt fenn, a bíróság úgy értékelte, hogy a felperesek szerződés létrehozása iránti keresete nem teljesíthető. Ezzel az ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő fellebbezést annak megváltoztatása és a keresetüknek helyt adó döntés meghozatala iránt. Fellebbezésükben az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást több tekintetben kifogásolták. Így azt, hogy a megyei bíróság nem oldotta fel az I.r. alperes földrészletek fekvése szerint illetékes polgármesteri hivatalokhoz címzett kifüggesztési kérelme, valamint a II.r. alperes ajánlatának ellentmondását a bankgarancia biztosítása tekintetében. A kifüggesztési kérelemben ugyanis - eltérve a II.r. alperes által aláírt szerződéstől - az szerepel, hogy nem a szerződés aláírásától számított három napon belül, hanem az elfogadó nyilatkozathoz kell mellékelni a bankgaranciát. Tévesen állapította meg a megyei bíróság azt is, hogy az I.r. alperesnek ne lett volna tudomása a II.r. felperes Helység 4, ... szám alatti lakóhelyéről, mivel az I.r. alperes „tulajdonosa" rendszeresen járt a II.r. felperes helység 4-i lakóhelyén. A felperesek a fellebbezési eljárásban is fenntartották azon, az elsőfokú eljárásban már előterjesztett érvelésüket, hogy az alperesek között
  3. július
  4. napján ténylegesen a haszonbérleti szerződés már létrejött, mely a Ptk.159.§.
(2)bekezdésébe ütközik, ezért az a 200.§.
(2)bekezdése alapján semmis. Úgy vélték, hogy az I.r. alperesi ajánlat kézhezvételétől számított három napon belül nem volt lehetséges bankgarancia szolgáltatása, ezért az I.r. alperes a II.r. alperesi ajánlathoz lehetetlen feltételt követelt meg. A fellebbezési álláspont szerint a felperesek I.r. alperessel szembeni perköltség tartozása sem zárta ki a haszonbérleti szerződés létrehozását, mivel a megküldött II.r. alperesi ajánlatban csupán elállási jog szerepel arra az esetre, ha a haszonbérlőnek a bérbeadóval szemben tartozása áll fenn. Alaptalannak tartotta azt az ítéleti megállapítást is, hogy az I.r. felperesnek fokozottan figyelnie kellett volna minden, az I.r. alperestől érkező küldeményre. Az I.r. alperes ugyanis korábban úgy nyilatkozott, hogy megelőző haszonbérleti szerződés megszűntét követően az ingatlanokat maga kívánja hasznosítani. A fellebbezési határidő lejárta után, a másodfokú bírósághoz címzett beadványukban fellebbezésüket úgy változtatták meg, hogy másodlagosan annak megállapítását kérték, hogy az alperesek között létrejött szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan (és a haszonbérleti szerződés köztük valamint az I.r. alperes között jött létre) ; az I.r. felperessel szemben azért mert ő a II.r. alperes ajánlatát
  1. augusztus 24-én elfogadta; míg a II.r. felperessel szemben pedig azért, mert vele a II. r. alperes ajánlatát nem közölték. További bizonyítás szükségessége esetén kérték az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését. Kifejtett érveik szerint az elsőfokú bíróság nem vizsgálta meg kellő alapossággal, hogy a II. r. alperes ajánlatáról a felpereseket a haszonbérbeadó a PK.
  2. állásfoglalásban, illetve a 2/
  3. PK. véleményben írtak szerint tájékoztatta-e. A haszonbérbeadó az I.r. felperesnek nem biztosította az ajánlat elfogadásához a körülmények által indokolt határidőt, és az ajánlattevővel azonos feltételeket. Az I.r. felperesnek ugyanis csak 3 nap állt rendelkezésére a bankgarancia beszerzésére, míg az ajánlattevő II.r. alperes már
  4. júliusában beszerezhette azt. A II. r. felperes esetében pedig az I.r. alperes a közlési kötelezettségének sem tett eleget a jogosult már rég megszűnt lakcímére történő - levélszekrényen keresztüli kézbesítéssel. Meglátásuk szerint az I.r. alperes azért írt elő az ajánlat elfogadásához teljesíthetetlen feltételeket, hogy a felpereseket - a korábbi per miatt megromlott viszonyra tekintettel - elzárja jogaik gyakorlásától. Az alperesek fellebbezési ellenkérelmükben az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérték. A felperes módosított fellebbezésével kapcsolatban kifejtették, hogy a felperesek az elsőfokú eljárásban semmisségi keresetet terjesztettek elő, amely nem volt alkalmas a felperesek által célzott joghatás kiváltására. A módosított fellebbezésben előterjesztett hatálytalansági kereset pedig olyan új keresetnek minősül, amely a másodfokú eljárásban nem terjeszthető elő. A fellebbezés érdemi kérdéseit illetően előadták, hogy az I.r. alperes megbízott ügyvédjének a II.r. felperes lakóhelyeként az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett címet kellett figyelembe vennie és nem szerezhetett tudomást arról, hogy "D", volt I.r. alperesi ügyvezető járt-e a felperesek Helység 4, ... utcai lakásában, avagy sem. A felperesek azonban a II.r. alperes ajánlatát elfogadó nyilatkozatukkal bankgaranciát változatlanul nem mutattak be. A fellebbezés nem alapos. Az ítélőtábla az elsőfokú ítélet érdemi felülbírálata során arra a meggyőződésre jutott, hogy az elsőfokú bíróság a helyesen megállapított, a fellebbezési eljárás során is irányadó tényállásból helytálló érdemi jogkövetkeztetésre jutott, amikor úgy értékelte, hogy a haszonbérleti ajánlatra egyik felperes sem tett teljes terjedelmű elfogadó nyilatkozatot. Az ítélőtábla azonban nem értett egyet a megyei bíróság ítélete egyes indokaival. A felperesek a fellebbezési határidő lejárta után előterjesztett, módosított fellebbezésükben (Pp.247.§.
(2)bekezdés) keresetüket - annak megjelölése szerint - megváltoztatták és másodlagosan már annak megállapítását kérték, hogy az alperesek között létrejött szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan. A fellebbezési ellenkérelem érvelésével szemben az ítélőtábla úgy ítélte meg, hogy a felperesek szerződés hatálytalanságára hivatkozása - a Pp.247.§.
(1)bekezdése korlátai miatt - nem hagyható figyelmen kívül. A sérelmet szenvedett elővásárlási-, illetve előhaszonbérleti jogosult, valamint a Ptk.159.§.
(2)bekezdése alapján a tulajdonos törvény által biztosított érdekei megóvását ugyanis nem az eladó (illetve haszonbérbeadó, haszonélvező) által az ajánlattevővel megkötött szerződés semmisségének megállapítása szolgálja, hanem egy olyan sajátos megállapítási kereset előterjesztése, melyben részben a már megkötött szerződés vele szembeni hatálytalanságát valamint annak megállapítását kéri, hogy elfogadó nyilatkozata folytán a szerződés közte és az eladó (haszonbérbeadó, haszonélvező) között jött létre. (Így: Legfelsőbb Bíróság PK
  1. számú állásfoglalás VIII. pont; 2/
  2. (VI.24.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény)
  3. pont) Így az elsőfokú eljárásban a felperesek által (az alperesek közötti szerződés) semmissége megállapítása; és a felperesek, mint haszonbérlők, az I.r. alperes, mint haszonbérbeadó között haszonbérleti szerződés létrehozása iránti keresetet - az abban előadott tények és a perbehozott jogviszony alapján - tartalmilag (Pp.3.§.
(2)bekezdés) indokolt volt hatálytalanság és a haszonbérleti szerződés felperesek, valamint az I.r. alperes közötti létrejötte megállapítása iránti keresetnek tekinteni. A Ptk.159.§.
(2)bekezdése nem határozza meg azokat a feltételeket, amelyek szerint a tulajdonos a haszonélvezetben lévő dolog használatára igényt tarthatna, amennyiben a haszonélvező a jog gyakorlását ellenérték fejében kívánja átengedni harmadik személynek. Termőföld haszonélvezete esetén a föld használata ellenértékért átengedése haszonbérleti szerződés (Ptk.452.§., Tft.12.§.) útján történhet. Így termőföld haszonélvezete esetén a Ptk.159.§.
(2)bekezdésében meghatározott tulajdonosi előjogosultságot előhaszonbérleti jognak kell tekinteni, melynek gyakorlására - kifejezett törvényi rendelkezés, illetve felhatalmazás hiányában - a Ptk.373.§.
(1)-
(2)bekezdésében, a PK 9. számú állásfoglalásban és az említett PK véleményben írtakat megfelelően kell alkalmazni. Téves ezért a fellebbezés azon érvelése, amely szerint a Ptk.159.§.
(2)bekezdését sérti a haszonélvező I.r. alperes és az ajánlattevő II.r. alperes által
  1. július
  2. napján - függő hatállyal - megkötött haszonbérleti szerződés ajánlatként közlése. A haszonbérleti szerződés
  3. pontja ugyanis nem hagy kétséget afelől, hogy az alperesek közötti szerződés csak az előhaszonbérletre jogosultak, valamint a tulajdonosok elfogadó nyilatkozata hiányában jön létre. A kívülálló által adott ajánlat ilyen módon történő közlését a bírói gyakorlat is elfogadja. (PK vélemény
  4. pont) Nem értett egyet viszont az ítélőtábla a megyei bíróság álláspontjával a haszonbérbeadói ajánlat joghatályos közlése tekintetében. A
  5. augusztus
  6. napján kelt kísérőlevéllel megküldött haszonbérleti ajánlatot az I.r. felperes irodája címén, a "Helység"6, .... szám alatt az ott dolgozó "B" titkárnő
  7. augusztus
  8. napján átvette, (az I.r. felperes nevére és címére) érkezett ajánlott levélpostai küldeményt felbontotta, érkeztető bélyegzővel látta el és az I.r. felperes íróasztalára tette. (
  9. tjk.) A más nevére szóló, könyvelt levélpostai küldemény felbontásából, leérkeztetéséből és az I.r. felperes által hozzáférhető helyen elhelyezéséből az következik, hogy "B" titkárnőt - az I.r. felperes által adott, postai küldemények átvételére szóló meghatalmazás igazoltsága hiányában is - ún. látszaton alapuló képviselőnek kellett tekinteni. A látszaton alapuló képviseletet a Ptk.220.§.
(1)bekezdése analóg alkalmazásával a bírói gyakorlat (pl. BDT 2007/X/157., Fővárosi Ítélőtábla 9.Pf.21.232/2003/7., BH 1994/96., Fővárosi Ítélőtábla 2.Pf.20.321/2004/3.) munkálta ki azokra az esetekre, amikor az adott jogi személy, szervezeti egység, avagy más személy képviselete jogosultságára a nevükben eljáró alkalmazott tevékenységéből, ügyintézéséből és eljárásából alappal lehet következtetni. Az ítélőtábla úgy értékelte, hogy az I.r. felperesnek címzett postai küldemény felbontása, illetve érkeztetése akkor sem lehetett véletlenszerű, ha a titkárnő - tanúvallomása szerint (
  1. tjk.) - nem az I.r. felperes, hanem a "A" Zrt. alkalmazásában áll. Így a látszaton alapuló képviselet miatt úgy kellett tekinteni, hogy a haszonbérbeadói ajánlatot az I.r. felperes - esetleges külföldi távollététől függetlenül
  2. augusztus
  3. napján kézhez vette. Az I.r. felperes részére történő kézbesítéstől pedig a kísérőlevélben meghatározott
  4. augusztus
  5. napjáig megfelelő idő állt rendelkezésre az ajánlat elfogadásának megfontolására és a haszonbérleti ajánlatban rögzített egyéb feltételek (
  6. pont) teljesítésére is. Alapos a fellebbezés viszont arra nézve, hogy a II.r. felperes részére már nem történt meg a haszonbérleti ajánlat jogszabályszerű közlése. A II.r. felperes a fellebbezésben helyesen érvelt azzal, hogy a haszonélvező I.r. alperesnek az előzményi érvénytelenségi perből (Komárom-Esztergom Megyei Bíróság P.21.134/2006., Győri Ítélőtábla Pf.I.20.225/2008.) értesülnie kellett a II.r. felperes ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett helység 5-i címétől eltérő, II.rendű felperes címe szám alatti lakóhelyéről. Nem vitatott peradat az sem, hogy az I.r. alperes tagja és volt ügyvezetője ("D") a haszonélvezeti jogot alapító szerződés megkötésekor és azt követően is járt a II.r. felperes helység 4-i lakóhelyén. Ezért függetlenül attól, hogy általában az elővételi- és előhaszonbérleti jogosultaknak az ingatlannyilvántartásban feltüntetett lakóhelyére kell kézbesíteni az ajánlatot - az I.r. alperes megbízott ügyvédjének a már ismertté vált, újabb, helység 4-i lakóhelyre kellett volna kézbesítenie a haszonbérleti ajánlatot. A megbízott ügyvéd az ajánlat kézbesítésében az I.r. alperes teljesítési segédje (Ptk.315.§) volt, így nem hivatkozhat alappal arra, hogy a II.r. felperes tényleges lakcíméről ő maga nem, csak a megbízó tudott. Az ugyan kétségtelen, hogy a II.r. felperes - helyes kézbesítés nélkül is - az I.r. felperestől, illetve a földrészletek fekvése szerinti polgármesteri hivatalokban kifüggesztett hirdetményekből
  7. augusztus
  8. napján tudomást szerzett a részben tulajdonában álló helység 2-i ingatlant érintő haszonbérleti ajánlatról. Az I.r. felperesnek azonban a megküldött kísérőlevélben meghatározott
  9. augusztus
  10. napjáig terjedő határidő nyilvánvalóan nem volt alkalmas arra, hogy a II.r. felperes azt kellően megfontolva határozzon az elfogadásáról. A PK
  11. számú állásfoglalás
  12. pontja szerint a vételi ajánlat közlésekor az elfogadásra a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. A PK vélemény
  13. pontja alapján a Ptk.211.§.
(2)bekezdése ajánlat elfogadásának határidejére vonatkozó rendelkezéseit mereven nem lehet alkalmazni. Így a közölt ajánlat elfogadására olyan határidőt indokolt szabni, amely alatt a nyilatkozat megtétele - a Ptk.4.§.
(1),
(4)bekezdéseiben meghatározott magatartás tanúsítása mellett - az elővásárlási jog jogosultjától reálisan elvárható. Az indokolatlanul rövid határidő meghatározása ugyanis megfosztja a jogosultat a szerződési feltételek felelősséggel megfontolásától. Ha pedig nem történt meg az ajánlat közlése a jogosultnak, az ajánlatról való tudomásszerzésétől számított olyan időn belül kell elfogadó nyilatkozatot tennie, illetve sérelme orvoslását a bíróságtól kérnie, mint amennyi idő az ajánlat szabályszerű közlése esetén a rendelkezésére állt volna. Az említettekből következően a szabályszerűen közölt ajánlat hiányában a jogosultnak nem kell várnia, illetve nem kell kérnie az ajánlat joghatályos közlését. Elegendő, ha megsértett jogai érvényesítése iránt a bírósághoz fordul, kérve a vele nem közölt ajánlat alapján megkötött szerződés hatálytalansága megállapítását, és - az ilyen módon közölt - elfogadó nyilatkozata folytán a szerződés közte és a haszonbérbeadó közötti létrejötte megállapítását. A konkrét esetben a felperes a II.r. alperes ajánlatáról való tudomásszerzéstől számított elvárható határidőn belül,
  1. szeptember
  2. napján keresetével a bírósághoz fordult, és tartalmilag - a helység 2-i ...1 hrsz-ú ingatlant érintő II.r. alperesi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tett. Mindezek miatt az elsőfokú bíróság kellő alap nélkül jutott arra a következetésre, hogy a II.r. felperesnek az I.r. alperes által meghatározott ajánlati kötöttségi időn belül,
  3. augusztus
  4. napjáig elfogadó nyilatkozatot kellett volna tennie. Annak a kérdésnek a megítélésénél, hogy az I.r. felperes
  5. augusztus
  6. napján és a II.r. felperes által a keresetlevél előterjesztésével közölt elfogadó nyilatkozat a haszonbérleti ajánlat valamennyi feltételére kiterjedő teljes terjedelmű elfogadás volt-e, elsődlegesen azt kellett megvizsgálni, hogy a
  7. július
  8. napján kelt szerződés
  9. pontjában meghatározott feltételeket a felpereseknek meddig kellett teljesítenie. A kérdés eldöntését megelőzően előrebocsátja az ítélőtábla, hogy a bírói gyakorlat (pl. Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.065/2010/
  10. szám) szerint a jogszabályban meghatározott feltételek alapján (pl. a Tft.10.§., 21.§. és a 16/
  11. (II.18.) Kormányrendelet szerint) köthető szerződések esetén az ajánlati feltételek nem bővíthetőek a jogszabályban meghatározottakon kívüli, a szerződés teljesítéséhez nem kapcsolódó és a leendő vevő (haszonbérlő) személye meghatározására irányuló többletfeltételekkel. A konkrét esetben a szerződés
  12. pontjában meghatározott pénzügyi alkalmassági feltételeket az ítélőtábla nem tekintette ilyen, a felperesi tulajdonosok előhaszonbérleti joga kijátszására irányuló többletfeltételeknek. A már említettek szerint ugyanis a Ptk.159.§.
(2)bekezdése nem határozza meg a tulajdonos használati jogosultsága gyakorlásának feltételeit, nem léteznek tehát olyan jogszabályi feltételek, amelyeket - szigorú feltételek meghatározásával - a felek sértenének. Ezért a Ptk.200.§.
(1)bekezdése alapján a megkötendő haszonbérleti szerződés lényeges feltételéül (Ptk.205.§.
(2)bekezdés) minden olyan feltételt meghatározhatnak, amelyet bármely reménybeli haszonbérlő teljesíthet. A bankgarancia kikötése és a haszonbérbeadóval szembeni tartozástól mentesség ilyen feltételként értékelhető, mivel a haszonbérbeadónak elsődleges érdeke fűződik a haszonbérleti díj kikötött időn belüli teljesítéséhez. Ami a 11. pontban meghatározott szerződési feltételek teljesítési idejét illeti, azt kell figyelembe venni, hogy a haszonélvezőnek az előhaszonbérleti jogosulttal az ajánlatot teljes terjedelemben kell közölni. Az ajánlat közlése a Ptk.211.§.
(1)bekezdése szerint ajánlati kötöttséget eredményez és a hatályosan közölt ajánlatot már nem lehet visszavonni. (Ptk.214.§.
(2)bekezdés) Az ajánlat közlése teljességéhez minden lényeges szerződési elem, így a
  1. pontban meghatározott feltételek is hozzátartoznak. Az ajánlati kötöttség és a közölt ajánlat visszavonhatatlansága törvényi szabálya miatt értelemszerűen az ajánlatban közölt feltételek nem érinthetőek, illetve módosíthatóak az azzal együtt megküldött kísérőlevélben, illetve a földrészletek fekvése szerinti polgármesteri hivatalokhoz címzett kifüggesztési kérelmekben. Ezért a felperesek helytállóan érveltek azzal, hogy a szerződési feltételként meghatározott bankgaranciát nem a kísérőlevélben (kifüggesztési kérelemben) közöltek szerint, az elfogadó nyilatkozattal együtt kellett teljesíteniük. Az ajánlat
  2. pontja szerint a haszonbérlőnek a bankgaranciát a szerződés aláírását követő harmadik napon kell átadnia. Tekintve, hogy a közölt ajánlat írásbeli elfogadásával a haszonbérleti szerződés létrejön (Ptk.213.§.
(1)bekezdés) az említett feltétel helyes értelme szerint a bankgaranciát a haszonbérlői elfogadó nyilatkozat közlésétől számított harmadik napon kellett átnyújtani. Abban az ítélőtábla egyetértett a felperesek fellebbezésével, hogy a haszonbérleti ajánlat kézhezvételétől számított három napon belül nem volt lehetséges 100.
  1. euró összeghatárig a bankgarancia (Ptk.249.§.) beszerzése. Azonban a haszonbérleti ajánlat felperesekkel közlésétől,
  2. augusztus
  3. és
  4. augusztus
  5. napjától az elfogadó nyilatkozatuk megtétele (
  6. augusztus
  7. és
  8. szeptember
  9. napja) utáni harmadik napig nem volt teljesíthetetlen feltétel a banki kötelezettségvállaló nyilatkozat beszerzése. A felperesek részére bankgarancia nyújtására pedig kétségkívül nem került sor. Az I.r. felperes az általa megkeresett pénzügyi intézménytől, a "C" Bank Zrt-től nem bankgaranciát (Ptk.249.§.), csupán arra vonatkozó „ígérvényt" csatolt (
  10. szám), melyet a bank csak az említett határidő lejártát követően adott ki. A II.r. felperes viszont még ilyen bankgaranciára vonatkozó ígérvényt sem teljesített. A fellebbező felperesek álláspontjával szemben a bankgarancia biztosítása feltételén túl elfogadó nyilatkozatuk nem felelt meg a tartozástól mentesség feltételének sem. A felperesek a korábbi peres eljárás alapján őket egyetemlegesen terhelő perköltség fizetési kötelezettségüknek csak
  11. november
  12. napján tettek eleget. Az kétségtelen, hogy a szerződés
  13. pontja az ott írt feltételek, így a tartozástól mentesség nem teljesítése esetére a haszonbérbeadónak elállási jogot biztosítanak; azonban az ajánlat közlés helyes értelme szerint nem köti a haszonbérbeadót az az elfogadó nyilatkozat, amely az ajánlat teljes terjedelmét, valamennyi feltételét nem teljesíti. A felperesek elfogadó nyilatkozata pedig nem teljesítette az ajánlatban meghatározott lényeges feltételt, a lejárt tartozástól való mentességet. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét az indokolás részletezett kiegészítésével a Pp.253.§.
(2)bekezdése alapján hagyta helyben. A fellebbezés eredményre nem vezetett, így a felperesek a Pp.78.§.
(1)bekezdése alapján viselni kötelesek a személyes illetékfeljegyzési joguk folytán le nem rótt fellebbezési illetéket, valamint az alperesek jogi képviseletével a másodfokú eljárásban felmerült perköltséget. A feljegyzett fellebbezési illetéket az ítélőtábla a felperesek perbeli érdekeltsége alapján (Pp.82.§.
(2)bekezdés) alapján köztük megosztotta. Ezt az érdekeltséget a felperesek ingatlanai területe (857,5 ha - 12,5 ha) alapján állapította meg. Ezért a felperesek ebben az arányban (98,5% / 1,5%) kötelesek viselni a fellebbezési illetéket, az I.r. felperes 886.000.Ft-ot, míg a II.r. felperes 14.000.Ft-ot. Az alperesek képviseletével a fellebbezési eljárás során felmerült ügyvédi munkadíjat az ítélőtábla az áfával növelt 280.000. - 280.000. Ft-ban állapította meg a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§.
(2),
(5)-
(6)bekezdései alapján. Ebből az összegből az I.r. felperes 250.
  1. 250.000., míg a II.r. felperes 30.
  2. - 30.
  3. Ft viselésére köteles. G y ő r ,
  4. február
  5. Dr. Szalai György sk. a tanács elnöke A kiadmány hiteléül kiadó: Dr. Ferenczy Tamás sk. előadó bíró Dr. Bajnok István sk. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.