Pfv.22009/2008/9 – Kúria

(1)és

(6)bekezdésére hivatkozással felmondta, figyelemmel arra, hogy a lakás lebontásra kerül és cserelakásként felajánlotta a b-i lakást az alperes részére. Az alperes a felmondási idő lejárta után közölt felszólításra sem hagyta el a perbeli lakást. A felperes a keresetében a lakás kiürítésére kötelezését a felmondásban közölt feltételekkel. Az alperes a kereset megfelelőségét. elutasítását kérte. kérte Vitatta a az alperes cserelakás Az elsőfokú bíróság az ítéletében a keresetet elutasította. A bíróság K.Kné és D.G. kirendelt igazságügyi szakértők szakvéleményeinek ellentmondásaira tekintettel beszerezte a BME Igazságügyi Műszaki Szakértői Bizottság felülvéleményét, amely szerint a lakások alapterülete megegyezik, a lakótér tekintetében a perbeli lakás nagyobb, jobb műszaki állapotú és a mellékhelyiségek tekintetében is kedvezőbb helyzetű. A cserelakás használata, a településen belüli fekvése kedvezőtlenebb, komfortfokozata a központi fűtés miatt nagyobb. A Lt-ben megjelölt szempontokat figyelembe véve a két lakás nem egyenértékű, a cserelakás használatbavétele érdeksérelemmel jár és mindezek folytán az alperes és családja elhelyezésére nem megfelelő. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta; megállapította, hogy a cserelakás az alperes elhelyezésére azzal a feltétellel megfelelő, hogy a felperes a lakás egyes hiányosságait (a nyílászárók illesztése, a falon kívül elhelyezett vízvezeték falba helyezése, földelt dugaljak biztosítása, rovarmentesítés elvégzése) 30 napon belül megszünteti. Kötelezte az alperest, hogy a munkák elvégzését követően 30 napon belül a perbeli lakást kiürítve bocsássa a felperes rendelkezésére. A másodfokú ítéletben a bíróság a tényállást kiegészítve megállapította, hogy a cserelakás megfelelősége a Lt. 26. §-ának

(2)bekezdésében foglalt feltételek szerint - figyelemmel a Lt. 26. §-ának

(3)bekezdésére - a beszerzett szakvélemények alapján elbírálható volt. A két lakás alapterülete azonos, a cserelakás komfortfokozata magasabb, az épület állapota jobb, a lakás műszaki állapota megfelelő és a feltárt hiányosságok kijavítását a felperes vállalta. A lakások fekvését, a lakóhelyiségek számát is értékelve a háromtagú családnak nem jelent jelentős érdeksérelmet a másfél szoba, tekintettel a majdnem félszobának megfelelő további lakóhelyiségre. A lakbér tekintetében pedig annak van jelentősége, hogy a felperes a felmondásában a „korábbival azonos feltételekkel" vállalta a bérleti jogviszony létesítését. A hiányosságok megszüntetése után megfelelő cserelakás felajánlásával tett felmondás folytán az alperes bérleti jogviszonya a perbeli lakásban a Lt. 23. §-a

(1)bekezdésének c) pontja alapján megszűnt, ezért volt kötelezhető az alperes a lakás kiürítésére. Az alperes felülvizsgálati kérelme elsődlegesen a keresetet elutasító, másodlagosan az eljárt bíróságokat új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasító döntésre irányult. Jogi álláspontja szerint a jogerős ítéletben a bíróság a tényállást a Pp. 206. §-ában foglaltak megsértésével állapította meg. A döntés túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, megsértve a Pp. 3. §-ának

(1)bekezdését és 213. §-ának

(1)bekezdését. A jogerős ítélet az Lt.

1. §-ának téves értelmezésén és alkalmazásán, valamint a bérleti szerződésre vonatkozó szabályok téves alkalmazásán alapul. Téves a bérbeadó személyének megállapítása is. Az alperes utalt a felülvélemény alapján K.Kné igazságügyi szakértő szakvéleményének valótlan állításaira, érthetetlennek tartva, hogy a jogerős ítélet „szakvéleményekre" hivatkozik, a támadhatatlan felülvizsgálati véleménnyel szemben, amelynek megállapításai szerint nincs a felajánlott cserelakásnak olyan számottevő előnye, amely a hátrányait kompenzálná. A cserelakás kizárólag a komfortfokozat tekintetében előnyösebb. Az érdeksérelem körében pedig a bíróság nem értékelte, hogy születési rendellenessége miatt az alperes kislánya milyen elhelyezést igényel, erre vonatkozó bizonyítást a bíróság nem folytatott le, megsértve a Pp.
2. §-ának

(3)bekezdését. A másodfokú bíróság a felülvéleményben megállapított tények jelentős részét meghamisította, kellően nem indokolta meg, hogy az alperes számára kedvező körülményeket miért hagyja figyelmen kívül és viszontkereset nélkül végrehajthatatlan ítéletet hozott. A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Jogi álláspontja szerint a jogerős ítéletben a bíróság a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat nem sértette meg. A bíróság nem terjeszkedett túl a kereseti kérelmen és a bizonyítékok értékelése körében sem állapítható meg jogszabálysértés. A bíróság a jogerős döntést kellően megindokolta és a cserelakás megfelelősége körében irányadó körülményeket megfelelően vizsgálta és azokból helytálló következtetésekre jutott. A Pp. 270. §-ának

(2)bekezdése alapján a Legfelsőbb Bíróság azt vizsgálta, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból jogszabálysértő-e. A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos. A Lt. 26. §-ának

(1)bekezdése alapján a bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen - a fővárosban a főváros területén - cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet. A Lt. 26. §-ának

(2)bekezdése sorolja fel azokat a tényeket, amelyeket a cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni. A jogszabályi rendelkezésből az következik, hogy a felmondás közlésével egyidejűleg kell a cserelakást felajánlani és a felmondás akkor szünteti meg a felmondási idő elteltével a lakásbérleti szerződést, ha a felajánlott lakás megfelelő. Az Lt. már nem kívánja meg a felmondás érvényesítését, hanem a felmondás közlése a jogszabály rendelkezése folytán - ipso iure - megszünteti a jogviszonyt. Cserelakás felajánlásán alapuló felmondás esetén is így van ez, ebből következően a bíróság a felmondás jogszerűségét vizsgálja, vagyis azt, hogy a Lt. 26. §-ának

(1)bekezdésében foglaltaknak megfelelő volt-e a felmondás. A bíróság ezzel a vizsgálattal nem utólag teszi jogszerűvé a felmondást, hanem abban a kérdésben foglal állást, hogy a feltételek jogszerűsége folytán bekövetkezett-e a jogviszony megszűnte és ebben az esetben a lakás kiürítésére, illetőleg az átköltözésre kötelezés helytálló, jogszerű-e. A felperes keresete ennek megfelelően nem a felmondás érvényességének megállapítására, hanem a lakás kiürítésére irányult. E körben tehát az a lényeges, hogy a cserelakásnak a felmondáskor megfelelőnek kell lennie. A másodfokú bíróság jogerős ítélete a rendelkező részben meghatározza a felperes által elvégzendő munkák körét azzal, hogy a munkák elvégzése által válik megfelelővé a felajánlott cserelakás. Ebből egyértelműen következik a jogerős ítélet szerint is, hogy a felmondás közlésekor, a felmondási idő leteltekor sem volt megfelelő a felajánlott lakás. Megfelelőség hiányában pedig a kifejtett indokokra tekintettel a felmondás nem volt jogszerű, nem volt jogilag alkalmas arra, hogy a lakásbérletet megszüntesse. Az ilyen feltételtől függő megfelelőség nem felel meg a Lt. rendelkezéseinek; kétségessé válna, hogy a lakásbérleti szerződés mikor szűnik meg, ha a munkálatok nem készülnek el vagy nem megfelelően készülnek el, annak milyen jogkövetkezményei vannak, illetőleg ki és milyen módon jogosult ellenőrizni a munkálatok elvégzését, annak megfelelőségét. A felmondás tehát azért nem felelt meg a jogszabályi rendelkezésnek, mert a felmondás közlésekor a felajánlott cserelakás nem volt megfelelő, ezért érdemben az elsőfokú bíróság ítélete volt helyes, a felülvizsgálati kérelemben kifejtett egyéb körülmények vizsgálata nem szükséges. Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabálysértő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának

(4)bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és miután a döntéshez szükséges tények megállapíthatóak voltak, a jogszabályoknak megfelelő új határozatot hozott, az elsőfokú bíróság ítéletét - a kifejtett indokolással helybenhagyta. A Pp. 270. §-ának

(1)bekezdése szerint alkalmazott 78. §-ának

(1)bekezdése alapján kötelezte a felperest az alperes fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költségének a megfizetésére. Budapest,

1. április
2. Dr. Havasi Péter s.k. a tanács elnöke, Dr. Udvary Katalin s.k. előadó bíró, Dr. Besenyeiné dr. Varga Katalin s.k. bíró