SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Gf.II.30.475/2009/
- szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN ! A Szegedi Ítélőtábla a Tarr Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Tarr Imre ügyvéd) által képviselt felperes neve (címe) alatti székhelyű felperesnek - az Imre és Társai Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Bugya József ügyvéd) által képviselt I.rendű alperes neve (címe) alatti székhelyű I. r., az ugyancsak az Imre és Társai Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Bugya József ügyvéd) által képviselt a II.rendű alperes neve (címe) alatti székhelyű II. r., és dr. Subasicz Éva ügyvédáltal képviselt NEMZETI FEJLESZTÉSI ÉS GAZDASÁGI MINISZTÉRIUM 1055 Budapest, Honvéd u. 13-
- szám alatti székhelyű III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Bács-Kiskun Megyei Bíróság
- június
- napján kelt 9.G.40.308/2007/
- számú ítélete ellen az I. és a II. r. alperesek
- és a III. r. alperes
- sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő ÍTÉLETET : Az elsőfokú bíróság ítéletét részben, az alábbiak szerint újraszövegezve megváltoztatja. Elrendeli a ... hrsz. alatt nyilvántartott
- sz. ingatlan tulajdoni lapján a II. r. alperes (...) javára a ... Körzeti Földhivatal 41016/3/2006.08.
- számú határozatával adásvétel jogcímén bejegyzett 1/1 arányú tulajdonjog törlését - az I. r. alperes (....) javára a 39279/2/2005.09.
- számú földhivatali határozattal bejegyzett 1/1 tulajdoni illetőségre vonatkozó, megelőző jogszerzésre is kiterjedően - érvénytelenség jogcímén, továbbá a III. r. alperes jogelődje (Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium 1051 Budapest, József Attila u. 2-4.) javára a 41176/2/2006.09.
- számú földhivatali határozattal bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom törlését ugyancsak érvénytelenség jogcímén és egyidejűleg a felperes (...) 1/1 arányú tulajdonjogának visszajegyzését eredeti állapot helyreállítása jogcímén. - 2 - Megkeresi a ... Körzeti Földhivatalt az
- sz. ingatlant érintő jogokra vonatkozó bejegyzések fentiek szerinti törlésének, illetve visszajegyzésének az ingatlannyilvántartáson történő átvezetése végett. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az (Huszonkettőmillió-ötszázezer) Ft-ot. I. r. alperesnek 22.500.000.- Kötelezi az alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 900.000.- (Kilencszázezer) Ft elsőfokú és 450.000.- (Négyszázötvenezer) Ft másodfokú perköltséget. A per tárgyi illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 900.000.- (Kilencszázezer) Ft elsőfokú és további 900.000.- (Kilencszázezer) Ft másodfokú eljárási illetéket az alperesek kötelesek egyetemlegesen megfizetni az illetékes állami adóhatóság külön felhívására a Magyar Államnak. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. INDOKOLÁS : A felperesi gazdasági társaság tulajdonát képezte a
- sz. ingatlan címe alatti tanya és gyep (legelő) megjelölésű, 5442 m2 területű ingatlan. A társaság tagjai személy-1 és személy-2 voltak. A Bács-Kiskun Megyei Bíróság 11.Fpk..../
- számú határozatával a felperes felszámolását rendelte el
- április 9-i kezdő időponttal. Felszámolóként az /felszámoló szervezet neve/-t jelölte ki, amelynek felszámolóbiztosa /felszámolóbiztos neve/ volt. A felszámoló a Cégközlöny
- augusztus 4-i számában pályázati felhívást tett közzé többek között - a fenti ingatlan értékesítésére 50.000.000.-Ft + áfa vételár mellett, amelyre kizárólag az I. r. alperes tett ajánlatot 15.000.000.-Ft + áfa összegben. A pályázat felbontásának napján,
- augusztus 22-én, a felszámolóbiztos tájékoztatta az I. r. alperest, hogy a pályázatot a vételár alacsony volta miatt elfogadni nem tudja, és felhívta, hogy rövid időn belül magasabb vételárra tegyen ajánlatot. Ennek alapján augusztus 24-én az I. r. alperes újabb, 18.000.000.-Ft + áfa összegre vonatkozó ajánlatot tett, amelyet a felszámolóbiztos elfogadott, s a
- augusztus
- napján kelt szerződéssel a perbeli ingatlant eladta az I. r. alperesnek 18.000.000.-Ft + áfa vételárért. Az adásvételi szerződés 13/A. pontjában rögzítettek szerint a szerződő felek meghatalmazták személy-3 ügyvédet a szerződés összeállításával, megszerkesztésével, valamint a tulajdonjog átvezetéséhez szükséges mindennemű eljárás lefolytatásával. A szerződés alapján az I. r. alperes megfizette a vételárat a felperesi felszámolónak, s tulajdonjoga - a - 3 Gf.II.30.475/2009/
- szám felperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett
- szeptember
- napján bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. .Az erre vonatkozó 39279/2/
- számú közigazgatási határozatot a földhivatal az okiratszerkesztő ügyvédnek kézbesíttette, aki azt
- október
- napján átvette. Az I. r. alperesi gazdasági társaság a cég-1 gazdasági társaságból kiválással alakult
- április 15-én, cégnyilvántartásba történő bejegyzésére
- június 30-i hatállyal került sor. A társaságnak az alapítástól kezdődően tagja személy-
- A II. r. alperesi gazdasági társaság
- július hó
- napján alakult, tagja személy-2 - aki a jelen per felperesének is tagja - a megalakulástól
- április
- napjáig tagja volt továbbá személy-4 is. A II. r. alperes a személy-2 tulajdonában álló, s mind a felperesi mind az alperesi társaság székhelyeként bejegyzett 2.sz. ingatlanon bentlakásos öregek otthona megvalósítását tervezte. E célra 48.000.000.-Ft vissza nem térítendő állami támogatást nyert pályázat útján 77.500.000.-Ft saját forrás biztosítása mellett. Utóbb - a II. r. alperes kezdeményezésére -
- augusztus
- napján a támogatási szerződést a felek akként módosították, hogy a beruházás új helyszínen, a jelen per tárgyát képező
- sz. ingatlanon kerül megvalósításra. A módosított támogatási szerződés
- b. pontja alapján a III. r. alperes jogelődje javára a földhivatal
- szeptember
- napján 72.000.000.-Ft és járulékai erejéig jelzálogjogot valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyzett be az ingatlan-nyilvántartásba a támogatási szerződéssel érintett ingatlan tulajdoni lapjára. Időközben a II. r. alperes a
- május
- napján kelt adásvételi szerződéssel 50.000.000.-Ft vételárért megvásárolta a perbeli ingatlant, tulajdonjoga
- augusztus
- napján bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. A felszámoló /felszámoló szervezet neve/ ellen
- március 1-jei kezdő időponttal felszámolási eljárás indult, erre tekintettel a felperes részére új felszámolót jelöltek ki. A felperes a
- november
- napján előterjesztett keresetében az I. r. alperessel
- augusztus
- napján kötött, valamint az I. és a II. r. alperesek között
- május
- napján létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítását, s az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítása keretében az I. és a II. r. alperesek tulajdonjogának törlését, a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog valamint elidegenítési és terhelési tilalom törlését, tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási visszajegyzését, továbbá a II. és III. r. alperesek ennek tűrésére kötelezését kérte. Nem vitatta, hogy az eredeti állapot helyreállítása esetén az I. r. alperesnek visszajár az általa teljesített vételár, amelyet álláspontja szerint hitelezői igényként érvényesíthet a felszámolási eljárásban. A - 4 - szerződés érvénytelenségét elsődlegesen feltűnő értékaránytalanságra hivakozással kérte megállapítani, rámutatva arra, hogy az ingatlan valós piaci értéke az I. r. alperessel kötött szerződés szerinti 18.000.000.-Ft + áfa értéket lényegesen meghaladja, a felperes ellen indult végrehajtási eljárásban az 65.000.000.-Ft-ban került megállapításra, sőt 95.000.000.-Ft-os értékmegjelölést tartalmazó értékbecslés is készült. Másodlagosan arra hivatkozott, hogy a felperes és az I. r. alperes közötti szerződés jogszabályba, nevezetesen a Cstv-nek a felszámolási vagyon értékesítésére vonatkozó
- §
(1)bekezdésébe ütközik, mivel a korábbi felszámoló a valós forgalmi értéknek mintegy 1/3áért, pályázati eljáráson kívül elfogadott vételi ajánlat alapján értékesítette az ingatlant. E mellett álláspontja szerint mindkét perbeli adásvételi szerződés a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 6. §
(1)bekezdésében meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütközik, a szerint ugyanis a belföldi jogi személy I. és II. r. alperesek a termőföldnek minősülő perbeli ingatlan tulajdonjogát nem szerezhetik meg. Véleménye szerint az I. r. alperessel kötött adásvételi szerződés az I. r. alperes cégszerű aláírásának hiányában érvényesen nem jött létre, s további semmisségi okként jelölte meg a szerződés jóerkölcsbe ütköző voltát. E vonatkozásban arra hivatkozott, hogy a felperes, illetve a II. r. alperes közötti tulajdonosi, személyi és egyéb összefonódások, időbeli egyezések alapján az a következtetés vonható le, miszerint az I. r. alperes kifejezetten azzal a céllal került létrehozásra, hogy közbülső vevőként a korábban eljárt felperesi felszámolóval összejátszva kimentse a felszámolási vagyonba tartozó ingatlant, majd azt a vele összefonódásban álló II. r. alperes részére értékesítse. Érvelése szerint sérti az általánosan elfogadott erkölcsi normákat az a tény, hogy az ingatlan a felszámolás alatt álló felperes volt tulajdonosának részbeni tulajdonába került vissza. Az I. és a II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Védekezésük szerint a felperes az arra nyitvaálló határidőn túl támadta meg a felperes I. r. alperessel kötött adásvételi szerződését. Kifejtették továbbá, hogy a perbeli esetben a felszámolás alatt történt értékesítésről van szó, amely kényszerértékesítés, az e körben elért vételár ún. versenyár, ami az aránytalanság lehetőségét is magában foglalja. Hangsúlyozták, hogy csupán az I. r. alperes nyújtott be pályázatot, adott körülmények között tehát az általa felajánlott volt az elérhető legmagasabb vételár, ezért a szerződés nem ütközhet a Cstv. 49. §
(1)bekezdésébe sem. Érvelésük szerint a perbeli ingatlan tanyának minősül, nem pedig termőföldnek, így tulajdonjoga jogi személy által is megszerezhető. Vitatták, hogy a szerződések jóerkölcsbe ütköznének. E körben kiemelték, hogy az I. r. alperessel egyidejűleg a cég-1-ből a cég-2 is kivált, az I. r. alperes a perbeli ingatlant ingatlanforgalmazási tevékenysége körében vásárolta meg és mintegy egy év elteltével értékesítette a II. r. alperesnek, amely azt közvetlenül is megvásárolhatta volna, s mindez cáfolja az I. r. alperes projektcég jellegét. Véleményük szerint nincs ügydöntő jelentősége annak, hogy az eladó és a vevő gazdasági társaságok tulajdonosi struktúrájában időbeli eltéréssel átfedés volt. Hangsúlyozták, hogy a felperes és az I. r. alperes közötti szerződés érvénytelensége esetén sem lehetséges az eredeti állapot helyreállítása, tekintve, hogy az ingatlan-nyilvántartási - 5 Gf.II.30.475/2009/
- szám törlési per megindítására rendelkezésre álló határidőt a jóhiszemű közvetett jogszerzőnek minősülő II. r. alperessel szemben a felperes elmulasztotta, e mellett a felperes tulajonjogának visszajegyzésére csak akkor kerülhetne sor, ha a felperes egyidejűleg kamataival együtt visszafizetné az I. r. alperesnek a vételárat, s megtérítené a II. r. alperes által végzett értéknövelő beruházások költségét. A III. r. alperes ellenkérelmében előadta, hogy az ingatlant terhelő jelzálogjog törléséhez csak abban az esetben járul hozzá, ha a II. r. alperes igazolja, hogy a támogatási szerződésből eredő valamennyi kötelezettségét maradéktalanul teljesítette. Az elsőfokú bíróság ítéletével elrendelte a perbeli ingatlan tekintetében a felperes tulajdonjogának tehermentes ingatlan-nyilvántartási visszajegyzését. A II. és a III. r. alpereseket ennek tűrésére, a felperest pedig arra kötelezte, hogy tulajdonjoga bejegyzésével egyidejűleg fizessen meg az I. r. alperesnek 22.500.000.-Ft-ot. Kötelezte továbbá az alpereseket 900.000.-Ft le nem rótt eljárási illeték és 900.000.-Ft felperesi perköltség egyetemlegesen történő megfizetésére. Határozatának indokolása szerint a Cstv.
- §
(1)bekezdésére alapított kereset a 30 napos jogvesztő határidő elmulasztása miatt alaptalan, s nem fogadható el az I. r. alperessel kötött szerződés létre nem jöttére való felperesi hivatkozás sem. Az ezt meghaladóan előterjesztett érvénytelenségi okok közül a feltűnő aránytalanságra alapított kérelmet nem vizsgálta, rámutatva arra, hogy ezen érvénytelenségi ok elbírálása szakértői bizonyítás elrendelését tenné szükségessé, ezt azonban mellőzhetővé teszi, hogy a felperes által megjelölt egyéb okok a semmisséget megalapozzák. Elfogadta ugyanis azt a felperesi érvelést, miszerint a per tárgyát képező ingatlan termőföldnek minősül, amelynek tulajdonjogát jogi személy nem szerezheti meg, ezért mindkét adásvételi szerződés a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 6. §
(1)bekezdésébe ütközik. Megállapította továbbá, hogy a felszámoló által az I. r. alperessel kötött adásvételi szerződés a megkötése körülményeire - így a felszámolási vagyon értékesítésére irányadó jogszabályi rendelkezések megsértésére, az alacsony vételárra és a szerződéssel érintett cégek közötti személyi összefonódásokra tekintettel jóerkölcsbe ütközik, s ez okból is semmis. Rámutatott, hogy a felperes és az I. r. alperes közötti szerződés érvénytelensége folytán a II. és a III. r alperes származékos jogszerzése is érvénytelen. Kifejtette, hogy az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot csak úgy állapítható helyre, ha a felperes tehermentes ingatlant kap vissza, ezért a II. és a III. r. alperesek tulajdonjogának, illetve jelzálogjogának törlése kapcsán vizsgálta a törlési per feltételeinek fennállását. Arra az álláspontra helyezkedett, hogy a II., illetve a III. r. alperesek jóhiszemű jogszerzőnek nem minősültek, figyelemmel arra, hogy a szerződéskötés során jogi képviselővel jártak el, így kellő ismerettel kellett arról rendelkezniük, hogy a szerződés tárgyát képező ingatlan termőföldnek minősül, és mint ilyen, tulajdonszerzési korlátozás alá esik. Erre figyelemmel - álláspontja szerint - a felperesnek a keresetindításra az Inytv. 63. §
(2)bekezdése alapján az I. r. alperes javára történő tulajdonjog bejegyzésétől számított 3 év állt - 6 - rendelkezésre, amely határidőn belül a felperes keresetét előterjesztette. Minderre tekintettel rendelkezett a II. r. alperes tulajdonjogának, továbbá a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom törléséről és a felperes tulajdonjogának visszajegyzéséről. Kifejtette, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében a felperes köteles visszafizetni az I. r. alperes által teljesített vételárat akként, hogy a felek egyidejű teljesítésre kötelesek, ami oly módon realizálható, hogy a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási visszajegyzésével történik meg lényegében az I. r. alperes részéről a teljesítés felajánlása, amelyet követően az I. r. alperes a felszámolási eljárás keretein belül hitelezői igényként érvényesítheti a vételár visszafizetésére vonatkozó követelését. Rámutatott továbbá, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében nincs lehetőség a II. r. alperes által végzett értéknövelő beruházások megtérítésére. Utalt arra, hogy a II. r. alperes az ezzel kapcsolatos igényét az I. r. alperessel szemben érvényesítheti. Az ítélet ellen az alperesek éltek fellebbezéssel, amelyben elsődlegesen az elsőfokú bíróság határozatának megváltoztatásával a kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak újabb eljárás lefolytatására és újabb határozat hozatalára utasítását kérték. Változatlanul vitatták, hogy a per tárgyát képező ingatlan termőföldnek minősül. Utaltak arra, hogy ellenkező álláspont esetén a tulajdonszerzési korlát a felperes vonatkozásában szintén fennállna, ezért a felperes javára sem lehetne az ingatlan tulajdonjogát visszajegyezni. Az I. és a II. r. alperesek hangsúlyozták, hogy az elsőfokú bíróság tévesen állapította meg, miszerint a felszámoló az irányadó 120 napos határidőt túllépve kezdte meg a felszámolási vagyon értékesítését. Véleményük szerint a felszámoló összes körülmény mérlegelésén alapuló értékesítési döntése nem minősülhet jóerkölcsbe ütközőnek, amennyiben magatartása sérti a hitelezői érdekeket, ez legfeljebb a felszámoló kártérítési felelősségét alapozhatja meg. Álláspontjuk szerint az I. és a II. r. alperesek közötti szerződés jóerkölcsbe ütköző voltát nem alapozza meg sem az, hogy az I. r. alperes magasabb áron értékesítette az ingatlant, mint amennyiért azt kényszerértékesítés során megszerezte, sem az, hogy a szerződést egymással korábbról üzleti kapcsolatban álló személyek tagságával működő társaságok kötötték meg. A II. és a III. r. alperes hangsúlyozták, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdon- illetve jelzálogjogukat az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szerezték, így jóhiszeműségük nem vitatható. Az I. és a II. r. alperes véleménye szerint a felperes tulajdonjoga csak akkor jegyezhető vissza, ha a felperes igazolja, hogy a megfizetett vételár összegével elszámolt. Érvelésük szerint az elsőfokú bíróságnak az eredeti állapot helyreállítása körében vizsgálnia kellett volna a II. r. alperes által elvégeztetett értéknövelő beruházások körét és rendelkezni kellett volna annak megtérítéséről, a tulajdonjog visszajegyzésével ugyanis az értéknövelő beruházás nem az I. r. alperesnél, hanem a felperesnél jelentkezik, aki azzal jogalap nélkül gazdagodik a II. r. alperes rovására. - 7Gf.II.30.475/2009/5. szám A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. Az elsőfokú eljárásban kifejtett álláspontját fenntartotta, s egyben kiegészítette azzal, hogy a bíróság csak a per tárgyát képező szerződések semmisségét vizsgálhatja, a felperesi tulajdonszerzést megalapozó szerződés érvénytelenségének vizsgálata az elsőfokú bíróság részéről a kereseti kérelmen való túlterjeszkedést jelentené. Kifejtette, amennyiben az alperesek jóhiszemű jogszerzőnek minősülnek, úgy az Alkotmánybíróság 51/2009. AB. számú határozata alapján a felperes számára 3 éves határidő állt rendelkezésre a perindításra. Egyebekben rámutatott arra, hogy az Inytv. 63. §
(2)bekezdése nem vonatkozik arra az esetre, ha az újabb jogosult jogszerzését megalapozó szerződés önmagában is érvénytelen. Hangsúlyozta, hogy vagyonát csak a perbeli ingatlan képezi, így csak az ennek értékesítéséből befolyt összegből tudja megfizetni az I. r. alperesnek visszajáró vételárat. A fellebbezések alaptalanok. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a perbeli adásvételi szerződések jogszabályba ütköznek, s ez okból a Ptk. 200. §
(2)bekezdése értelmében semmisek. Tény ugyanis, hogy a felperes és az I. r. alperes, valamint az I. és a II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlant a földhivatal 3 alrészletként tartja nyilván: egyet kivett tanyaként 1923 m2 területtel, kettőt pedig gyep (legelő) művelési ágban 1931 és 1588 m2 területnagysággal. Ezek az alrészletek azonban ugyanannak a földrészletnek, mint önálló ingatlannak az egyes részegységei, amelyeknek minden részén azonosak - és csak azonosak is lehetnek - a tulajdoni viszonyok az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 11. §
(1)bekezdés a/ pontja értelmében. Ebből következően az egyik alrészletet érintő tulajdonszerzési korlátozás a másik alrészletre is kihat, hiszen a tulajdonszerzési korlátozással nem érintett alrészlet tulajdonjoga önállóan, a másik alrészletre vonatkozó tulajdonjogtól függetlenül nem szerezhető meg. Jelen esetben az ingatlan gyep (legelő) művelési ágban nyilvántartott alrészletei a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Ttv.) 3. § a/ pontja értelmében termőföldnek minősülnek, amelynek tulajdonjogát belföldi jogi személy nem szerezheti meg (Ttv. 6. §
(1)bekezdés). Kétségtelen, hogy a Ttv-ben meghatározott fenti tulajdonszerzési korlátozás a tanyaként nyilvántartott földrészletre nem vonatkozik, így nincs jogszabályi akadálya annak, hogy belföldi jogi személy tanyás ingatlan tulajdonjogát megszerezze, feltéve, hogy az érintett tanyát az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként tünteti fel. Jelen esetben azonban a perbeli ingatlan felülépítménnyel érintett része nem önálló ingatlan, amin nem változtat az a körülmény sem, hogy a földrészlet teljes területe nem haladja meg azt a maximális földterületet (6000 m2), amely adott esetben egy tanyához kapcsolódhat. A per tárgyát képező ingatlannak ugyanis nem a teljes területe tartozik a tanyához, a gyep (legelő) művelési ágban nyilvántartott 1931 és 1588 m2 területű alrészletek termőföldek, s az ezekre vonatkozó tulajdonszerzési korlátozás miatt az alperesek, mint belföldi jogi - 8 személyek, az egy hrsz-on - tanya és gyep (legelő) alrészletként - nyilvántartott ingatlan tulajdonjogát nem szerezhetik meg (KGD. 2005. 104. számú jogeset). Ugyancsak helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felperes és az alperes, valamint az I. és a II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközik, s ez okból is semmis (Ptk. 200. §
(2)bekezdés). Arra ugyan valóban tévesen hivatkozott az elsőfokú bíróság - nyilvánvaló számítási hibára visszavezethetően -, hogy a felszámoló a felszámolási vagyon értékesítésének megkezdésére a Cstv. 49. §
(2)bekezdésében előírt 120 napos határidőt túllépve tette közzé az ingatlan értékesítésére vonatkozó pályázati felhívást, ettől eltekintve is helytállóan jutott azonban arra a következtetésre, hogy a perbeli adásvételi szerződések sértik az általános társadalmi megítélés szerinti erkölcsi normákat. Az ítélőtábla osztja azt a felperesi álláspontot, miszerint a két adásvételi szerződés megkötésének körülményei - nevezetesen a felperes, valamint az I. és a II. r. alperes egyes tagjai, illetőleg tisztségviselői közötti személyes kapcsolatok, az ismételt pályáztatás vagy árverés megkísérlésének mellőzése, a nyilvános értékesítésre vonatkozó szabályok megsértése, a pályázati kiírásban feltüntetetthez képest kirívóan alacsony vételár, a felszámolás alatt álló cég és az ingatlant az I. r. alperes közbejöttével megszerző II. r. alperes közötti személyi összefonódás - a felszámoló, valamint az I. és a II. r. alperes szerződéskötésnél közreműködő képviselői közötti - a hitelezői érdekeket súlyosan sértő - háttéralkura utalnak, ami a közfelfogásban tükröződő erkölcsi normák szerint tisztességtelen és elfogadhatatlan. Ugyancsak helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az érvénytelenség Ptk.
- §-ában meghatározott lehetséges jogkövetkezményei közül a perbeli esetben a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítása alkalmazható, ami a II. r. alperes tulajdonjogának, az I. r. alperes megelőző tulajdonjogának és a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan-nyilvántartásból való törlésével, a felperes tulajdonjogának visszajegyzésével, továbbá a felperes által felvett vételár I. r. alperes részére történő visszafizetésével érhető el. Az alperesek tulajdon-, illetve jelzálogjogának törölhetősége szempontjából ugyanakkor vizsgálni kellett a törlés jogszabályi feltételeinek fennállását. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett valamely jog törlésére és az eredeti jog visszajegyzésére sor kerülhet egyrészt a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés érvénytelensége miatt a Ptk.
- §
(1)bekezdése alapján az ott meghatározott jogkövetkezményként, másrészt a tulajdonjog védelme érdekében érvényesített ún. telekkönyvi igény alapján az Inytv. 62. §
(1)bekezdés a/ pontjának hatálya alá tartozó törlési kereset eredményeként. Amennyiben a felperes az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjog vagy egyéb jog törlését és tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való visszajegyzését a törölni kért jogok alapjául szolgáló szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményeként kéri eredeti állapot helyreállítása jogcímén, keresete nem törlési, hanem érvénytelenségi kereset, s így kereshetőségi joga nem az Inytv. 62. §
(1)bekezdés a.) pontján, hanem a Ptk. 234. §
(1)bekezdésén és 237. §
(1)- 9 Gf.II.30.475/2009/
- szám bekezdésén alapul. Abban az esetben viszont, ha a felperes keresete az érvénytelen szerződésen alapuló bejegyzést követő további jogszerzők tulajdon- vagy egyéb jogának törlésére és egyben tulajdonjoga visszajegyzésére irányul, érvénytelenségi keresete egyben törlési kereset is, így arra a törlési per szabályai is irányadók, feltéve, hogy a kereset a további jogszerzések érvénytelenségének okaként a közvetlen jogszerző javára szóló bejegyzés érvénytelenségét jelöli meg. Amennyiben viszont a közvetett jogszerző ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga nem kizárólag jogelődje jogszerzésének érvénytelensége miatt minősül érvénytelen bejegyzésnek, hanem ezen túl, illetve ettől függetlenül is érvénytelen a jogszerzése alapjául szolgáló jogügylet, a felperes kereshetőségi jogának fennállása esetén - közvetlenül a Ptk.
- §
(1)bekezdése alapján is követelheti a közvetett jogszerző jogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését, feltéve, hogy a törlés feltételei az esetleges további közvetett jogszerzők tekintetében is fennállnak. Jelen esetben a felperes az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására irányuló igényét a közte és az I. r. alperes közötti, valamint az I. és a II. r. alperesek egymás közötti szerződésének érvénytelenségére alapította, így keresete alapvetően kötelmi jogi érvénytelenségi kereset. Az érintett adásvételi szerződések - a korábban indokoltak szerint - semmisek, s miután a semmis szerződés érvénytelenségére határidő nélkül lehet hivatkozni (Ptk. 234. §
(1)bekezdés), nem ütközik akadályba annak megállapítása, miszerint mind az I. r., mind a II. r. alperes tulajdonjoga érvénytelen bejegyzés alapján került feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban. Tekintettel azonban arra, hogy a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése alapján további jogszerzés is történt (bejegyzésre került a III. r. alperes jelzálogjoga és a javára szóló elidegenítési és terhelési tilalom), az I. r. alperes tulajdonjoga visszajegyzésének feltétele a III. r. alperes, mint közvetett jogszerző javára vonatkozó bejegyzés törölhetősége. Az Inytv. közvetett jogszerzővel szemben indítható törlési perre vonatkozó 63. §
(2)bekezdésének -
- április
- napjáig hatályos, de jelen ügyben még alkalmazandó rendelkezése értelmében azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított 60 nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított 3 év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt. Az idézett rendelkezésből következően a törlési per megindítását - az elsőfokú bíróság álláspontjától eltérően - csak a jóhiszemű közvetett jogszerző tekintetében köti a jogalkotó határidőhöz. Amennyiben a további jogszerző nem tekinthető jóhiszeműnek, az eredetileg érvénytelen bejegyzés és az azon alapuló, azt követő bejegyzések törlését a további jogszerzés nem akadályozza. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek az minősül, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot (Inytv.
- §
(3)bekezdés). Az "ingatlan-nyilvántartásban bízva" kitétel azt jelenti, hogy a jogszerző nem tudott és a körülmények alapján nem is kellett tudnia arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adott jog, tény vagy adat nem felel meg a valóságnak, illetve, hogy annak helyességéhez kétség fér. - 10 Az ítélőtábla nem osztja az elsőfokú bíróság álláspontját a III. r. alperes szerződési magatartásának megítélését illetően. Tény ugyanis, hogy a földhivatal mind a felperes, mind a II. r. alperes tulajdonjogát bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, az pedig nem volt elvárható a III. r. alperestől, hogy a II. r. alperesre vonatkozó tulajdonszerzési korlátozást, s ennek folytán a II. r. alperes bejegyzett tulajdonjogának alapjául szolgáló szerződés érvénytelenségét felismerje. Miután más peradat sem utal arra, miszerint a III. r. alperesnek fel kellett volna ismernie, hogy az ingatlan-nyilvántartás nem a valóságnak megfelelően tünteti fel az ingatlan tulajdonjogi helyzetét, figyelembe véve továbbá, hogy a jelzálogjog alapítására ellenérték fejében került sor, a III. r. alperes jóhiszemű jogszerzőnek minősül, s ennek megfelelően vele szemben a törlési per az eredetileg érvénytelen bejegyzés, azaz az I. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésétől számított 60 napon, illetve 3 éven belül indítható meg attól függően, hogy az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló földhivatali határozat a tulajdonjogában sérelmet szenvedett felperes részére kézbesítésre került-e. Téves ugyanis a felperesnek az a fellebbezési ellenkérelemben tett észrevétele, miszerint az Alkotmánybíróság 51/2009. számú határozata folytán a jóhiszemű jogszerzőkkel szemben minden esetben 3 éven belül indítható meg a törlési per. Az Alkotmánybíróság az Inytv. 63. §
(2)bekezdésének 60 napos határidőre vonatkozó rendelkezését határozata közzétételének napjával (
- április 28.) semmisítette meg, ami az Alkotmánybíróságról szóló
- évi XXXII. törvény
- §
(2)bekezdése értelmében azt jelenti, hogy a megsemmisítés nem érinti a határozat közzététele előtt létrejött jogviszonyokat, s a belőlük származó jogokat és kötelezettségeket. A III. r. alperes jelzálogjoga, valamint a javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom az alkotmánybírósági határozat közzététele előtt került bejegyzésre, így jelen perben még az Inytv. 63. §
(2)bekezdésének a fentebb idézett eredeti szövege az irányadó, következésképpen vizsgálandó, hogy az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat a felperes részére kézbesítésre került-e. Az elsőfokú bíróság által beszerzett földhivatali iratokból kétséget kizáróan megállapítható, hogy a földhivatal a felperes tulajdonjogának törléséről és az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről rendelkező határozatát kizárólag az okiratszerkesztő ügyvédnek, személy-3-nak kézbesíttette. Ez a kézbesítés azonban a felperes vonatkozásában nem tekinthető joghatályosnak. A földhivatali eljárásra irányadó, s jelen ügyben még alkalmazandó
- évi IV. törvény (Áe.)
- §-a értelmében az ügyfél helyett ugyan meghatalmazottja is eljárhat a közigazgatási eljárásban, s ha az ügyfélnek meghatalmazottja van, az iratokat a meghatalmazott részére kell kézbesíteni, személy-3 azonban nem tekinthető a felperest a földhivatali eljárásban képviselni jogosult meghatalmazottnak. Az adásvételi szerződésbe foglalt meghatalmazás szövegéből ugyanis nem tűnik ki egyértelműen, hogy a szerződő felek csak a megállapodásuk megszövegezésével bízták meg közösen az okiratszerkesztő ügyvédet, vagy a közösen adott megbízás a földhivatali eljárásban való képviseletükre is kiterjedt. Miután azonban a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez alapvetően az I. r. alperesnek fűződött érdeke, a jognyilatkozatok értelmezésének Ptk.
- §
(1)bekezdésében foglalt szabályát is figyelembe véve az ítélőtábla álláspontja szerint a közös megbízás csak a szerződés írásba foglalására vonatkozott, s a földhivatali ügyintézésre csupán az I. r. alperes - 11 Gf.II.30.475/2009/
- szám adott meghatalmazást az ügyvédnek. Ellenkező értelmezés esetén viszont a földhivatali eljárásban való képviseletre szóló közös meghatalmazás érvénytelen. Az eladó és a vevő érdekei ugyanis a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése során ellentétesek, következésképpen a Ptk.
- §
(3)bekezdése értelmében ugyanaz a személy nem képviselheti mindkettőjüket. Annak nincs jelentősége, hogy a felperes esetleg tudomást szerezhetett az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyző földhivatali határozatról az okiratszerkesztő ügyvédtől. Az Inytv. 63. §
(2)bekezdése szerint ugyanis joghatás a kézbesítéshez fűződik, s a határozat kézbesítését sem a földhivatal közlése, sem a tudomásra jutás nem pótolja (EBH. 2008/1866.). Mindez azt jelenti, hogy az eredetileg érvénytelen bejegyzés felperes részére történő joghatályos kézbesítésének hiányában a felperes a III. r. alperessel szemben 3 éven belül volt jogosult a törlési pert megindítani, amely perindítási határidőt nem mulasztotta el. Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a II. r. alperes tulajdonjoga törlésének feltételei - a III. r. alperes kapcsán részletezettek szerint - a törlési per szabályai szerint is fennállnak. Minderre tekintettel az I. és a II. r. alperes javára szóló bejegyzések érvénytelensége folytán a III. r. alperes javára szóló bejegyzés is megdől, így nincs akadálya a II. r. alperes ez idő szerint bejegyzett tulajdonjoga, az I. r. alperes javára ezt megelőzően bejegyzett tulajdonjog valamint a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom törlésének és az ezen érvénytelen bejegyzéseket megelőző ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításával a felperes tulajdonjoga visszajegyzésének. Ebből a szempontból nincs jelentősége annak a körülménynek, hogy a jogi személy felperes maga is tulajdonszerzési korlátozás alá esik, így sem a jelenleg, sem a tulajdonszerzésekor hatályos jogszabályi rendelkezések értelmében nem szerezhette meg termőföld tulajdonjogát. A Pp. 3. §
(2)bekezdés szerint a bíróság törvény eltérő rendelkezése hiányában - a felek által előterjesztett kérelmekhez és jognyilatkozatokhoz kötve van. Ez a szabály kizárja, hogy a bíróság a felek alanyi jogaival rendelkezzen, így a semmisség hivatalbóli észlelése esetén is csak erre irányuló kereseti vagy viszontkereseti kérelem alapján vonhatja le az érvénytelenség jogkövetkezményeit (1/2005 PK vélemény). Jelen pernek a felperes tulajdonszerzésének alapjául szolgáló szerződés nem tárgya, így a felperesre vonatkozó tulajdonszerzési korlátozás a perbeli jogvita elbírálása során nem volt figyelembe vehető. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítása anyagi jogi szempontból egységes: a felperes akkor követelheti eredményesen a neki visszajáró szolgáltatást, ha egyben vállalja, hogy maga is visszatéríti a számára teljesített szolgáltatást. A bíróság ezért a felperest - ha követelését az eredeti állapot helyreállítására alapítja - az alperes javára külön viszontkereset, ellenkérelem nélkül is a kapott szolgáltatás visszaadására kötelezheti. (Összegző megállapítások a szerződés érvénytelensége iránti perek eljárásjogi összefüggéseihez - BDT. 2010/1. szám Fórum rovat). A felperes marasztalásának ilyen esetben az sem képezi akadályát, amennyiben amint a jelen ügyben is - felszámolás alatt áll. A kapott - 12 szolgáltatás visszatérítésére történő kötelezés ugyanis ilyenkor nem a felszámolás alatt álló felperessel szembeni igényérvényesítésen alapul, következésképpen nem irányadó a Cstv. 38. §
(3)bekezdésnek az a rendelkezése, amely szerint a felszámolás kezdő időpontja után a gazdálkodó szervezet ellen a felszámolás körébe tartozó vagyonnal kapcsolatos pénzkövetelést csak a felszámolási eljárás keretében lehet érvényesíteni. Annyiban azonban a felszámolási eljárás ténye nem hagyható figyelmen kívül, hogy a felszámolás alatt álló felperes részéről teljesítés csak a felszámolási eljárás keretei között lehetséges. Erre figyelemmel a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezetet érintő kölcsönösen visszajáró szolgáltatások tekintetében a teljesítés egyidejűsége fogalmilag kizárt. Ezért olyan esetben, ha a bíróságnak rendelkezni kell az érvénytelen szerződés folytán az adóssal szerződést kötő félnek visszajáró pénzszolgáltatásról - a Cstv. eltérő rendelkezése hiányában - a fél ehhez a követeléséhez csak hitelezői igénybejelentés útján, a Cstv-ben szabályozott kielégítési sorrendben juthat hozzá (3/
- számú Polgári jogegységi határozat). Mindez azt jelenti, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében a bíróság a felszámolás alatt álló felperest kötelezheti az általa visszatérítendő szolgáltatás teljesítésére, a teljesítési határidőről azonban nem rendelkezhet, mivel a teljesítésre csak a felszámolási eljárásra vonatkozó speciális szabályok alapján kerülhet sor. Alaptalanul kifogásolta a II. r. alperes a beruházásai által az ingatlanban bekövetkezett értékemelkedés elszámolásának a hiányát. Az eredeti állapot helyreállításának anyagi jogi egysége ugyanis nem terjed ki a visszajáró szolgáltatásokhoz kapcsolódó esetleges többletigényekre, ezért azokról a bíróság csak kifejezett kereseti vagy viszontkereseti kérelem alapján dönthet (Pp.
- §). Jelen esetben az alperesek a felszámolás alatt álló felperessel szemben ezeket a többletigényeket a felszámolási eljárás keretében érvényesíthetik a Cstv.
- §
(3)bekezdése alapján. Minderre tekintettel az ítélőtábla a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva annak a teljesítési határidőre vonatkozó rendelkezését mellőzte, egyebekben az elsőfokú bíróság érdemben helyes döntését a rendelkező rész szerinti szövegezésbeli pontosítással helybenhagyta. A pervesztes alpereseket a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján kötelezte a felperes másodfokú eljárással kapcsolatos költségeinek viselésére, valamint ugyancsak a Pp. 78. §
(1)bekezdése, továbbá az
- évi XCIII. törvény
- §
(3)bekezdése szerint alkalmazandó 6/
- (VI. 26.) IM. számú rendelet
- §
(2)bekezdése alapján az ügy tárgyi illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt fellebbezési eljárási illeték megfizetésére. S z e g e d,
- február
- Dr. Szeghő Katalin sk. Zanóczné dr. Ocskó Erzsébet sk. Bereczkyné dr. Lengyel Nóra sk. a tanács elnöke előadó bíró táblabíró