Pf.20100/2010/3 – Győri Ítélőtábla

(2)bekezdésére hivatkozással kérték a közös tulajdon megszüntetését, míg az alperes másodlagos ellenkérelmében a Ptk.149.§.

(3)bekezdése alapján társasházzá történő átalakítással. A megyei bíróság megítélése szerint a közös tulajdon megszüntetésének szabályozása során a Ptk. egy sorrendiséget állít fel, megosztás módja tekintetében a törvény elsősorban a természetbeni megosztást írja elő. Ezen módozat jelen esetben az ingatlan fizikai adottságára tekintettel nem jöhet szóba. A társasházzá alakítás nem azonos a megszüntetési módok között egyébként elsőbbséget élvező természetben való megszüntetéssel. A társasházzá történő átalakítás során a bíróságnak a célszerűségi, okszerűségi és méltányossági szempontokat mérlegelve kellett határoznia a körben, hogy a felperesek kereseti kérelme alapján a közös tulajdont megváltás útján, vagy az alperesi ellenkérelemnek megfelelően társasházzá történő átalakítás útján szünteti meg. A beszerzett igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői szakvélemény alapján megállapította, hogy az ingatlan jelenlegi forgalmi értéke 29.900.000,- Ft, ezen forgalmi értéket a haszonélvezeti jog 5.007.000,- Ft-al csökkenti. Így az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt értéke 24.893.000,- Ft. A fentiek alapján az alperesnek megváltás esetén a tulajdoni hányada alapján 4.823.020,Ft jár. A társasházzá történő átalakításhoz szükséges munkálatok - amelyekre vonatkozóan a perben kirendelt igazságügyi építész szakértő, valamint a felperes megbízásából peren kívül eljárt építész szakértő egyezően nyilatkozott - 1.800.000,- Ft-ot tesznek ki, és ezen összegben még nem szerepel a 2.jelű ingatlannál a belső lépcső kialakítása, a födém áttörésével összefüggésben felmerült költségek. A szakvélemények alapján megállapította, hogy az alperes az ingatlan társasházzá alakításával közel azonos forgalmi értékű lakáshoz jutna, ugyanakkor viselnie kellene az alperesnek a társasházzá alakítás költségeiből a reá tulajdoni hányada alapján jutó részt. Ezért a társasházzá történő átalakítás sérti az okszerű gazdálkodás követelményét. Álláspontja szerint a felek között rossz viszony van, így kizárólag a társasház-alapításnak azt a lehetőségét vizsgálta, amelyben a két lakás teljes szétválasztása történik meg. A megyei bíróság megítélése szerint a felperesek vonatkozásában is sértené az okszerű gazdálkodás követelményét a társasházzá történő átalakítás, figyelembe véve annak költségeit is. Az alperes a per során olyan méltányolandó érdeket nem hozott fel, amely alapján az ő vonatkozásában a társasházzá történő átalakítással létrehozott 40 m2-es lakás kialakítása mindenképpen indokolt lenne. A bírói gyakorlat szerint megváltási ár ellenében történő megszüntetés nem jelenthet olyan lényeges és súlyos érdeksérelmet, amelyre tekintettel nem várható el, hogy a tulajdonostárs tulajdoni illetőségétől megváljon. Ezért a Ptk.148.§.

(2)bekezdés alapján megváltás útján rendelte el a közös tulajdon megszüntetését. Az alperes tulajdoni hányadának értékét a felperesek egyező nyilatkozatának megfelelően 5.000.000,- Ft-ban határozta meg. Az ítélet ellen az alperes fellebbezést nyújtott be, melyben kérte annak megváltoztatását és a perbeli ingatlan közös tulajdonának megszüntetését társasházzá történő átalakítás útján. Kérte, az átalakítás költségeit a felek tulajdoni hányadaik arányában viseljék. A másodfokú perköltség megfizetésére is igényt tartott. Fellebbezésének indokolása szerint az elsőfokú bíróságnak a Ptk.148.§-ával kapcsolatos álláspontja nem alapos, nem vette kellő súllyal figyelembe azon szempontokat, amelyek az alperesi ellenkérelem teljesítését indokolnák. A közös tulajdon a Ptk.149.§.

(3)bekezdése szerinti társasházzá alakításával történő megszüntetése valóban nem azonos a közös tulajdon természetbeni megszüntetésével, de ahhoz nagyon közel áll. Biztosítja az egyes lakások elkülönült használatát, az önálló rendelkezés és hasznosítás lehetőségét. E körben hivatkozott az Alkotmány 13. §.

(1)és

(2)bekezdésére. Álláspontja szerint a tulajdonnal kapcsolatos alkotmányos alapjogokból a Ptk. közös tulajdon megszüntetése szabályainak alkalmazása körében is az következik, hogy a tulajdon elvonására lehetőleg csak akkor kerüljön sor, ha más megoldás nem lehetséges. Hivatkozott arra, hogy a társasházasítással történő közös tulajdon megszüntetésének akadályát az képezné, ha ez jelentékeny értékcsökkenéssel járna, gátolná a rendeltetésszerű használatot, olyan költségeket indukálna, melyek viselése a felektől el nem várható, a részben fennmaradó közös tulajdonból fakadóan a felek között konfliktusok keletkeznek. A társasházasítás következtében felperesek 1.293.000,- Ft értékkel gazdagodnak, alperes azonos értékhez jutna. Így nem hogy csökkenést, hanem a felperesek javára vagyongyarapodást eredményezne. A felépítményben kialakítandó önálló egységek rendeltetésszerű használatát a társasházasítás semmiben nem korlátozná, zavarná. A két önálló egység kialakítása nem vitásan költségekkel járna. Szakértői vélemény átlagos vállalkozói árakon számolt, ezek a költségek, részbeni házilagos kivitelezés esetén megítélése szerint csökkenthetők. A szakértő által számított árakon a közművek leválasztásának költsége kb. 1.000.000,- Ft, a felperesi lakás kialakítása kb. 100.000,- Ft, az alperesi lakása kb.500.000,- Ft. A feljárat készítésének költsége legfeljebb 250-300.000,- Ft. Az összes költség tehát várhatóan kb.1.850.000,- - 1.900.000,- Ft. Ebből a felperesekre esne 1.520.000,- Ft, melyet kompenzál az előbbiekben taglalt 1.300.000,- Ft értéknövekmény. A felperesek számára bizonyára nem megterhelő a másfél milliós nagyságrendű kiadás, amely nagy részben meg is térülne. Hangsúlyozta, hogy a reá eső költségeket a fellebbezési kérelmének megfelelően vállalná a társasházasítás esetén. Ez esetben hajlandó lenne a saját lakása kialakításával kapcsolatos 500.000,- Ft költséget is viselni. Így a felperesi lakás költségeit a felperesek viselnék és csak a közművek költségeit kellene megosztani a tulajdoni hányadok szerint. Megítélése szerint a részben fennmaradó közös tulajdon az ingatlan használata körében sem okozna közöttük konfliktusokat. Kapcsolatuk ugyan nem testvéri, de kerülik a személyes konfliktusokat, bizonyára így lesz ez a jövőben is. Nincs olyan körülmény, ami az alperesi ellenkérelem teljesítésének akadályát képezhetné. A megtartott fellebbezési tárgyaláson kérdésre előadta, hogy az elsőfokú eljárásban becsatolt elvi építési engedélyen kívül újabb elvi építési engedéllyel, illetve végleges építési engedéllyel nem rendelkezik. Az I. és II.r. felperesek fellebbezési ellenkérelmükben az elsőfokú ítélet helybenhagyását és az alperes perköltségben való marasztalását kérték. Álláspontjuk szerint a fellebbezés új tényt, körülményt nem tartalmaz, ezeket az alperes már az elsőfokú eljárásban is előhozta, felperesek az alperesi érvekre az elsőfokú eljárásban reagáltak. Hangsúlyozták, hogy a közös tulajdont képező balatoni üdülő használata sem súrlódásmentes, a felek között rendkívül megromlott a viszony. A közös ügyeiket nem tudják egymás között rendezni. Kiemelten hivatkoztak arra, hogy a megváltással az alperest érdeksérelem illetve károsodás nem éri. Az alperes fellebbezése az alábbiak szerint nem alapos. A megyei bíróság az elsőfokú eljárás adatait a Pp.206.§-ában foglalt elveknek megfelelően értékelve megalapozott tényállást állapított meg és az abból levont jogi következtetése is helytálló. Az ítélőtábla teljes egészében osztotta a megyei bíróság helyes jogi álláspontját és az ítélet indokolásában foglaltakat. A fellebbezésben felhozott érvekre figyelemmel az alábbiakat emeli ki. A megyei bíróság ítéletének indokolásában helyesen utalt arra, hogy a Ptk.147. § -ában foglaltakból következően, ha valamelyik tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését, az általában nem tagadható meg. A hivatkozott jogszabályi rendelkezéshez fűzött miniszteri indokolás és az 1/2008.(V.19.) PK.Vélemény VII. pontja értelmében a közös tulajdon megszüntetése iránti jog visszaélésszerű, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértő gyakorlása ellen védelmet nyújt a Ptk.5.§-ának az alkalmazása. Így a megyei bíróság ítéletében helyesen és a jogszabályi előírásoknak mindenben megfelelően vizsgálta azt, hogy a felperesek részéről a visszaélésszerű joggyakorlás megállapítható-e a közös tulajdon megszüntetése során. Helyesen és megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy az a tény, mely szerint az alperes tulajdoni hányadát a felperes haszonélvezeti joga terheli, önmagában nem akadálya a megváltásra való kötelezésnek és visszaélésszerű joggyakorlást nem valósít meg (BH 1978.472.). Ez a haszonélvezeti jog nem okoz az ingatlan értékében jelentős értékcsökkenést, figyelemmel a beszerzett igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői szakvéleményre is. Azon alperesi előadás sem alapozza meg a felperesek részéről a joggal való visszaélést, hogy a felperesek között öröklési szerződés jött létre. Nem megalapozott az alperes azon hivatkozása sem, hogy a felperesek az ingatlan hányadát még az I.r. felperes életében kívánják haszonélvezeti joggal terhelten, csökkentett értéken megszerezni és ez az ő méltányos érdekeinek a sérelmével jár. E körben a megyei bíróság megalapozottan jutott arra az álláspontra, hogy az alperes lényeges és súlyos joghátrányt bizonyítani nem tudott, hiszen a perbeni ingatlanban egyik fél sem lakik, ez bizonyos állagcsökkenéssel jár és indokolatlan költségeket is okoz. Ugyanakkor a hagyatéki eljárás lefolytatásától eltelt több mint három év, a peres felek az ingatlan használatában és hasznosításában megegyezni nem tudtak, így a közös tulajdon fenntartása további állagromlással járhat. Ezen adatokat figyelembe véve a jelenlegi eljárás megindítása nem tekinthető zaklatás jellegűnek. Az ítélőtábla nem osztotta az alperesnek a társasházzá történő átalakítással kapcsolatos fellebbezési érvelését. A megyei bíróság ítéletében helyesen állapította meg, hogy a Ptk. 149.§-ában szabályozott - társasház tulajdonná történő - átalakítás nem azonos a megszüntetési módok között egyébként elsőbbséget élvező természetben való megszüntetéssel. Erre enged következtetést, hogy a jogalkotó nem a Ptk.148.§-ának körébe vonta a közösségnek ezt a megszüntetési lehetőségét, hanem arról elkülönítetten rendelkezett. A társasházzá történő átalakítás a bíróság számára lehetőség, ami ugyancsak eltérést mutat a Ptk.147-148.§okban foglalt kötelező rendelkezéshez képest. Ezt támasztja alá a Ptk.149.§-ának

(3)bekezdése is, amely szerint a bíróság a tulajdonostárs kérelmére elrendelheti a közös tulajdonnak társasházzá történő átalakítását. Ezért a megyei bíróság nem sértett anyagi jogszabályt, amikor a felperesek és az alperes között felmerülő megszüntetési módok közül a sajátosságok, a célszerűség, okszerűség és a méltányossági szempontokat mérlegelve döntött a Ptk.148.§.

(2)bekezdésében meghatározott megváltás mellett. Az elsőfokú eljárás adatai alapján megállapítható, hogy a perbeli ingatlan társasházzá történő átalakítása minimum 1.800.000,- Ft kiadással járna és ezen összegben még nem szerepel a

1. jelű ingatlannál a belső lépcső kialakítási költsége, a födém áttörésével összefüggésben felmerült költség. Megállapítható, hogy az alperes az ingatlan társasházzá alakításával közel azonos forgalmi értékű lakáshoz jutna, ugyanakkor viselnie kellene a társasházzá alakítás költségeiből a reá tulajdoni hányada alapján jutó részt, és ezen túlmenően a felperesekre is jelentős költséghányad jutna a tulajdoni hányadukat figyelembe véve. Így az ítélőtábla megalapozottnak tartotta a megyei bíróság azon álláspontját, hogy a társasházzá történő átalakítás sérti az okszerű gazdálkodás követelményét mind a felperesek, mind pedig az alperes oldalán. Helyes a megyei bíróság azon jogi álláspontja is, hogy a peres felek közötti rossz viszony miatt sem kívánatos az ingatlan társasházzá történő alakítása, hiszen ez esetben a közösség teljes egészében nem szűnne meg a peres felek között. Az alperes lakásán az I.r. felperes haszonélvezeti joga teljes egészében fennmaradna, így azzal a haszonélvezeti jog fennállásáig rendelkezni nem tudna. Az elsőfokú eljárás adatai alapján az is tényként állapítható meg, hogy az alperes által a társasházzá történő átalakítás vonatkozásában becsatolt elvi építési engedély határideje
2. VIII.
3. napján lejárt, és az alperes újabb elvi építési engedéllyel, illetve végleges építési engedéllyel nem rendelkezik. Mindezen indokok alapján az ítélőtábla a megyei bíróság ítéletét a Pp.253.§.

(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A másodfokú eljárásban az alperes teljes egészében pervesztes lett, ezért a Pp.78.§.

(1)bekezdése alapján ő köteles megfizetni az I. és II.r. felperesek másodfokú perköltségét. Győr,

1. évi február hó
2. napján Dr. Ábrahám Éva sk. a tanács elnöke Dr. Vass Mária sk. előadó bíró Dr. Szalay Róbert sk. bíró