Pf.21921/2010/5 – Fővárosi Ítélőtábla

(1)bekezdés d) pontjába és

(2)bekezdésébe ütköző jogellenes magatartás miatt kérte a felperest ért kár megtérítését a Ptk.

1. §-a alapján. A perben beszerzett szakértői vélemény szerint a felperes beruházásainak értéke
2. évi árszinten 4.010.813 Ft volt. A végleges kereset 770.077 Ft és ennek
3. október
4. napjától számított Ptk.
5. §-a szerinti kamatai megtérítésére irányult. A felperes által ténylegesen megfizetett vételárból ( 1.474.560 Ft ) le kell vonni a felperesi beruházásokkal csökkentett, fizetendő vételárat ( 704.483 Ft ), és a különbözet az, amit az alperes kártérítés címén visszatéríteni köteles. A felperes a per folyamán a keresete jogcímét különbözőképpen jelölte meg, követelését jogalap nélküli gazdagodásra (.............Bíróság irata
6. október 19-i
7. sorszámú felperesi beadvány ) és a szerződés semmiségére ( Fejér Megyei Bíróság irata
8. október 16-i
9. sorszámú felperesi beadvány ) is alapította. Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. A felperes a V. FM Kft. által elvégzett előzetes felmérést tudomásul véve írta alá az adásvételi szerződést, nem állt semmiféle kényszer vagy fenyegetés hatása alatt. A felperes ügyleti akaratának megfelelt a szerződés, annak tartalmát előzetesen ismerte, a térmértéket elfogadta. Állította egyébként, hogy az ilyen jellegű ingatlanok esetén a tulajdoni hányadra eső telekérték alapján bonyolította le az adásvételt, mivel a felépítmény értékét műszaki színvonala, házilagos kivitelezésű „toldozgatások-foltozgatások” következtében nem lehetett egzakt módon figyelembe venni. Azzal, hogy a bér a felperes számára a bővítés előtti térmértékhez igazodott, megtörtént a bérbeszámítás. A felperes az erre megszabott határidő alatt az adásvételi szerződést nem támadta meg. Kártérítési igénye pedig megalapozatlan. Tagadta az adásvételi szerződés semmisségét, mert az ingatlan értékesítése megfelelt a jogszabályi követelményeknek. A felperes az ingatlant továbbértékesítette, így a szerződéskötés előtti állapot nem állítható helyre. A felperes egyébként is elmulasztotta az igényérvényesítési határidőt. Állította, hogy a 10/
10. ( V.
11. ) önkormányzati rendeletnek megfelelt a vételár képzése. A Fejér Megyei Bíróság
12. október
13. napján meghozott
14. P. 21.665/2008/
15. számú ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 737.280 Ft-ot, ezen összegnek
16. október
17. napjától
18. december
19. napjáig évi 20 %,
20. január
21. napjától
22. december
23. napjáig évi 11 %,
24. január
25. napjától a kifizetésig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatát. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a pártfogó ügyvéd munkadíjának viselésére az alperes köteles. Kötelezte az alperest, hogy a Fejér Megyei Bíróság Gazdasági Hivatala felhívására fizessen meg 125.138 Ft költséget. Ítéletének indokolásában rögzítette, hogy a Pest Megyei Bíróság alperes tekintetében a pert
26. október
27. napján jogerőre emelkedett
28. sorszámú végzésével megszüntette. Elöljáróban jelezte, hogy a kereseti kérelem jogcíme tekintetében a felperes és képviselője nyilatkozata között ellentmondás volt. A Pp.
29. §

(2)bekezdése értelmében a bíróság a fél által előadott kérelmeket, nyilatkozatokat nem alakszerű megjelölésük, hanem tartalmuk szerint veszi figyelembe. A felperes személyesen mindvégig azt adta elő, hogy az eladási árat kifogásolta, és a szerződést csak azért kötötte meg, hogy ne veszítse el az elővásárlási jogát. Módosított keresetében azt állította, hogy az alperes árképzése jogszabályba ütközött, és ezzel okozott jogellenesen kárt. A felek között nem vitásan adásvételi szerződés jött létre, melynek egyik eleme az ár. A szerződéstől az árképzést nem lehet különválasztani, és csak a szerződési folyamat ezen részére alkalmazni a szerződésen kívüli károkozás szabályait. Az elsőfokú bíróság a nyilatkozatok tartalma alapján azt vizsgálta, hogy a szerződés egészben vagy részben érvénytelen-e. A Ptk. 200. §

(2), 239. §

(1)bekezdéseinek és az Ltv. 52. §

(2), 58. §

(1)bekezdéseinek ismertetése után rögzítette, hogy a vételár mértékét, a megfizetés módját és feltételeit az alperes a saját 10/

1. ( V.
2. ) önkormányzati rendeletében szabályozta. Ez utóbbi
3. §-a határozta meg a forgalmi érték kiszámítási módját. E §

(6)bekezdése kimondja, hogy beköltözhető forgalmi értéket csökkenteni kell a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásai értékével, ha a lakás a vételi jog jogosultjának vagy az elővásárlási jogosultnak került eladásra. E szerint az alperesnek tekintetbe kellett vennie a felperes értéknövelő beruházásait. Ezek a beruházások - alperes által sem vitatottan - a lakás területének növekedésével jártak. A 24 m2 alapterületű szoba, konyha és kamra helyiségekből álló lakásból több ütemben 48 m2 alapterületű egy + fél szoba, előszoba, WC, konyha és fürdőszoba helyiségekből álló lakás lett. Az alperesnek az értékesítéskor betartva az önkormányzati rendelet idézett előírását, a vételárat úgy kellett volna kialakítania, hogy figyelemmel legyen a felperes értéknövelő beruházására. Az alperes előadta, hogy a forgalmi érték megállapításánál csak a telek árat vette alapul, mégpedig azért, mert a felépítmény rossz állagára, állapotára tekintettel az ingatlan értékének számottevő részét a telekár adta. Hivatkozott más perben keletkezett igazságügyi szakértői felülvéleményre, ami ezt a számítási módot az adott terület ingatlanai esetében elfogadottnak és megfelelőnek minősítette. Az elsőfokú bíróság elfogadta azt az alperesi érvelést, hogy a forgalmi érték meghatározása körében az adott épület jellegére tekintettel csak az ún. fajlagos átlagárat és nem az épület egyedi sajátosságait vette figyelembe. Nem mentesíti azonban a számolásnak ez a módja az alperest az alól, hogy a beruházásokra tekintettel legyen. Az alperes csak az eredetileg 24 m2 területű lakás fajlagos értékét vehette volna alapul, így lehetett volna elszámolni a felperesi beruházást. E szerint pedig az ingatlan forgalmi értéke 3.840.000 Ft, aminek 30 %-a ( 1.152.000 Ft ) a bentlakó, elővásárlásra jogosult által fizetendő vételár. Ennek az összegnek a 90 %-a ( 1.036.800 Ft ) erejéig illette meg a felperest 40 % ( 414.720 Ft ) kedvezmény, és így 737.280 Ft vételárat kellett volna megfizetnie. Miután az alperes jogszabályba ütköző módon nem vette figyelembe a felperesi beruházás ellenértékét, a szerződés részben érvénytelen. Az elsőfokú bíróság vizsgálta, hogy a felek a szerződést az érvénytelen rész nélkül megkötötték volna-e. A felperes a magasabb vételárat kifogásolta, nyilvánvaló volt tehát, hogy a szerződést az alacsonyabb áron is megkötötte volna, míg az alperest jogszabály kötelezte a bentlakó bérlővel, mint elővásárlásra jogosulttal a szerződés megkötésére. A szerződés tehát csak a vételár tekintetében érvénytelen, melyet az elsőfokú bíróság akként küszöbölt ki, hogy az alperest a különbözet, vagyis 737.280 Ft megfizetésére kötelezte. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A marasztalási összeg után alperes által fizetendő késedelmi kamatot a Ptk. 301. §

(1)bekezdésére utalással és figyelemmel annak változására állapította meg. Az elsőfokú ítélet részletezte a

1. december
2. és
3. június
4. napja közötti időben hatályos jegybanki alapkamatot. A Pp.
5. §

(2)bekezdése alapján megállapította, hogy a pártfogó ügyvéd díjának viselésére a pervesztes alperes köteles, míg a feljegyzett illetékről szóló rendelkezését az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény ( Itv. ) 5. §

(1)bekezdés b) pontjával indokolta, az előlegezett szakértői díj viselésére vonatkozó döntését pedig a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §

(2)bekezdésével. Az alperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatását kérte, mentesítését a 737.280 Ft és járulékai megfizetésének kötelezettsége alól. Előadta, hogy az elsőfokú ítélet leszögezte, miszerint a felek között nem vitásan adásvételi szerződés jött létre, melynek egyik eleme az ár, és az árképzés vonatkozásában az elsőfokú bíróság elfogadta azt a védekezését, hogy a forgalmi érték meghatározása körében az adott építmény jellegére tekintettel csak az ún. fajlagos átlagárat és nem az épület egyedi sajátosságait vette figyelembe. A perbeli időszakban azokon az ingatlanokon, ahol az építmények toldaléképítés esetleg ráépítés folytán nem voltak egységes műszaki állapotúak és szerkezetűek, az elidegenítés során, élve a jogszabályi lehetőséggel, csupán a telek érték lett figyelembe véve, és ezt vetítették vissza az ingatlan tulajdoni hányadára. A felperes a 24 m2-es lakást bővítette, felújította, így az alperes csak az eredeti területű lakás értékét vehette alapul az árképzésnél, és így számolta el a felperes beruházását.

1. október 28-i szerződéskötéskor az Ltv. és a 10/
2. ( V.
3. ) önkormányzati rendelet alapján járt el. Helyi rendeletét a perben rendelkezésre bocsátotta, a bíróság azonban a perben kirendelt szakértő pontatlan, jogszabályi és tárgyi tévedéseket tartalmazó véleményére alapozta a döntését, amit még tetézett azzal is, hogy az árképzés vonatkozásában az adásvételi szerződés részbeni érvénytelenségét állapította meg. Az ítélet azon kitétele, miszerint a szerződés a vételár tekintetében érvénytelen, megalapozatlan, mert az megfelel a hivatkozott törvénynek, az alperes helyi rendeletének. Értelmezhetetlennek minősítette, hogy a forgalmi érték megállapításánál az elsőfokú bíróság elfogadta az alperes eljárását, ugyanakkor az árképzés tekintetében a szerződés részbeni érvénytelenségét állapította meg. Olyan szakértői véleményre alapozta a döntését, amely kizárólag elvi szinten a felperes által készíttetett tervek értékelésére szorítkozhatott, a megvalósulás eredményét sem a térmérték, sem a felhasznált anyagok minősége és kivitelezés szabályossága szempontjából nem elemezte. A szakértő egyoldalúan csak a tervdokumentumok alapján alakította ki a véleményét. Az elsőfokú bíróság azt sem vette figyelembe, hogy a felperes a tényleges kárát sem a pert megelőzően, sem a perben nem igazolta. Nem vette figyelembe, hogy a tulajdoni lap tanúsága szerint az ingatlan többszörösen értékesítésre került, és teljes mértékben átépült. Az elsőfokú bíróság a döntését a szakértői vélemény alapvető tévedéseit figyelmen kívül hagyva hozta meg, noha ezekre az alperes az elsőfokú eljárásban hivatkozott. A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte, mert a döntést megalapozottnak minősítette. Az alperes nem tett eleget az Ltv.
4. §

(2)bekezdésének azon előírásának, hogy a vételár megállapításakor a bérlő lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak értékét a forgalmi értékből levonja. Az alperesnek a vételárat a bérlemény eredeti térmértéke ( 24 m2 ) alapján kellett volna meghatároznia. Az alperes árképzése nem felelt meg a saját önkormányzati rendelete 18. §

(7)bekezdésének. A szakértői véleménnyel kapcsolatosan írt fellebbezési okfejtésre pedig azt adta elő, hogy az elsőfokú bíróság a számításait nem a szakértői vélemény, hanem az alperes értékbecslése alapján végezte el, így a szakértői vélemény pontatlansága közömbös. Felperesi fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett a 737.280 Ft-ot és kamatait meghaladóan a keresetet elutasító ítéleti rendelkezés ( Pp. 228. §

(4)bekezdés ), a másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet ezt meghaladó részeit bírálta felül. Az alperes fellebbezése a következők szerint kisebb részben alapos. Az elsőfokú bíróság a releváns tényállást helyesen állapította meg, azt az alperes fellebbezése sem érintette. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletben kifejtett jogi állásponttal is egyetértett azzal a pontosítással, hogy a felperest nem elővásárlási jog, hanem vételi jog illette meg. A felperes ugyan hangsúlyozottan kártérítésként jelölte meg a követelését, azonban a per előrehaladtával hivatkozott jogalap nélküli gazdagodásra és a szerződés semmisségére is. Megtámadhatóságra azonban nem hivatkozott, ezért ezzel a kérdéssel az elsőfokú bíróságnak nem kellett foglalkoznia, mégha az alperes több esetben jelezte is, hogy a felperes a megtámadásra biztosított határidőt elmulasztotta. Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét a Ptk. 200. §

(2)bekezdésére tekintettel és a 239. §

(1)bekezdése alkalmazásával minősítette részlegesen érvénytelennek. Az Ltv. 52. §

(1)bekezdése kimondja, hogy az önkormányzati és az állami lakás vételárát - ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg -, a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen

1. a)az épület településen belüli fekvése;
2. b)az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága;
3. c)az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő;
4. d)a lakás alapterülete és komfortfokozata;
5. e)a lakottság ténye figyelembevételével kell megállapítani. E §

(2)bekezdése értelmében a vételár megállapításakor a forgalmi értékből le kell vonni a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak az értékét. Az alperes megalkotta a Budapest Főváros II. Kerületi Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének szabályairól szóló 10/1994.( V. 2. ) önkormányzati rendeletét, ami a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 1. §

(1)bekezdés f) pontja és

1. §-a szerint jogszabálynak minősült. Az önkormányzati rendelet
2. §-a szabályozza a lakás vételárának alapját képező forgalmi érték meghatározását. Az

(5)bekezdés szerint az értékbecslésnek meg kell állapítania a lakás beköltözhető forgalmi értékét és a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak értéket, mely utóbbival a

(6)bekezdés értelmében a beköltözhető forgalmi értéket csökkenteni kell. A 19. §

(2)bekezdése akként rendelkezik, hogy a 18. §

(6)bekezdése szerint megállapított érték képezi a vételár alapját akkor, ha a lakást a vételi jog jogosultja vagy az elővásárlásra jogosult vásárolja meg. Az alperes a felperes lakásának forgalmi értékbecslésekor 160.000 Ft/m2 fajlagos forgalmi értéket állapított meg, és amikor a lakóingatlan forgalmi értékét 7.680.000 Ft-ban határozta meg, egyértelmű számítás szerint a lakást 48 m2 alapterületűként vette figyelembe. A forgalmi értékbecslés ugyan tartalmazta a tulajdoni hányadra jutó telekrészt ( 587 m2 ), azonban nem ez volt az eladási ár kalkulálásának egyetlen eleme. Ezt a felpereshez címzett eladási ajánlat sem tartalmazta. Mindez azt jelenti, hogy az alperes a felperes beruházása révén létre jött lakást vette a számítása alapjául figyelmen kívül hagyva a jogszabályi kötelezettséget, miszerint a bérlő lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásával a forgalmi értéket csökkenteni kell. A felperes csatolta az önkormányzati rendelet 18. §

(7)bekezdésében szabályozott igazolást, miszerint az általa elvégzett munka sem készpénzfizetéssel, sem bérbeszámítással nem került megtérítésre. Az alperes tehát a saját önkormányzati rendeletét megsértve határozta meg a vételárat oly módon, hogy figyelmen kívül hagyta a felperes értéknövelő beruházását, melynek következményeként kétszereződött meg a lakás alapterülete. Az alperes az eladási ajánlatával olyan helyezetet teremtett, hogy a felperes a saját maga által létesített építményrészt is kénytelen volt megvásárolni. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság tehát, hogy az

1. október
2. napján megkötött adásvételi szerződés a vételárra vonatkozó részében jogszabályba ütközik, és mint ilyen semmis. A szerződéskötés idején hatályos szövegű Ptk.
3. §-a akként rendelkezett, hogy a szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha a felek azt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg. Jogszabály ettől eltérően rendelkezhet. A vételi jog alapján a felperest megillette az a jog, hogy a lakását megvegye, és ezáltal az alperesnek kötelezettsége keletkezett az eladásra. A perben rendelkezésre álló adatok szerint a felperesnek egyértelmű szándéka volt a lakás megvétele, és nyilvánvaló, hogy azt akkor is megtette volna, ha az eladási árat az önkormányzati rendeletnek megfelelően - ezáltal számára kedvezőbb feltételek mellett - állapítja meg az alperes. Az elsőfokú bíróság az érvénytelenségi ok kiküszöbölése tárgyában a számítását az önkormányzati rendeletnek mindenben megfelelően végezte el, a számítása helyességével a másodfokú bíróság ezért nem kíván foglalkozni. A fellebbezésben foglaltak miatt annyit jegyez meg, hogy az alperesnek már az elsőfokú eljárásban is az volt nyilatkozata, hogy a vételár meghatározásánál a telekértéket vette figyelembe, és így az megfelelt a jogszabályi rendelkezéseknek. Ezzel szemben tény - ahogy erre az ítélet az előzőekben utalt - hogy a vételárat nem a telek, hanem a lakás értéke alapján határozta meg. A fellebbezésben írtakra tekintettel a másodfokú bíróság rámutat, hogy nincs jelentősége a felperes által létesített bővítmény anyagminőségének, kivitelezésének, mert azt az alperes az árképzés során - bérbeszámítás, megtérítés hiányában - nem volt jogosult figyelembe venni. A másodfokú bíróság a per főtárgya tekintetében az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.
4. §

(2)bekezdése alapján helybenhagyta. Az alperes fellebbezése érintette a perköltséget, illetve a perköltségnek voltak olyan elemei, melyekről a Pp. 253. §

(3)bekezdés második mondata folytán fellebbezésre tekintet nélkül tartozik a másodfokú bíróság határozni. A felperes keresetének pertárgyértéke a per során változott, annak legmagasabb mértéke a 15.200.000 Ftot meghaladta, az alperes marasztalása 737.280 Ft erejéig történt meg, vagyis a felperes pernyerése 5 %-ra tehető. Ilyen körülmények között az alperes megalapozottan fellebbezte az elsőfokú ítélet perköltségre vonatkozó rendelkezését, mert a felperes követeléséhez képest - marasztalása ellenére nagyobb részben pernyertes lett. Ezért a felperes köteles az alperes képviseletével a per tartamát figyelembe vevő, de a kifejtett tevékenységet is értékelő jogtanácsosi munkadíj megtérítésére ( Pp. 75. §

(2)bekezdése ). Ugyancsak a pernyerési arányra tekintettel mentesítette az alperest a másodfokú bíróság a pártfogó ügyvéd díjának viselése alól. Az elsőfokú bíróság nem rendelkezett a pernek a Pest Megyei Bíróság előtti szakaszában keletkezett szakértői díj viselésének tárgyában, melyről szóló döntést a másodfokú bíróság akként pótolta, hogy az figyelemmel a felperes költségmentességére az államot terheli ( Pp. 84. §

(1)bekezdés b) pont, 6/

1. ( VI.
2. ) IM rendelet
3. §

(1)bekezdés,

1. § ). A másodfokú eljárásban pervesztes alperes a Pp.
2. §-a szerint alkalmazandó Pp.
3. §

(1)bekezdése alapján köteles a felperes képviseletével felmerült pártfogó ügyvédi díj viselésére, melyről szóló rendelkezés a Pp. 87. §

(2)bekezdésén alapult. A le nem rótt fellebbezési eljárási illetéket az alperes személyes illetékmentességére tekintettel az állam viseli ( Itv. 5. §

(1)bekezdés b) pont, 74. §

(3)bekezdés, 6/

1. ( VI.
2. ) IM rendelet és
3. § ). ,
4. március
5. Dr. Tölg-Molnár László sk. a tanács elnöke Dr. Madarász Anna sk. előadó bíró A kiadmány hiteléül: Dr. Molnár József sk. bíró