DEBRECENI ÍTÉLŐTÁBLA Pf.II.20.017/2011/
- szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Debreceni Ítélőtábla a Dr. Dalanics Ügyvédi iroda (ügyintéző: Dr. Dalanics Ivett ügyvéd, cím) által képviselt felperes neve (címe) felperesnek a Dr. Nyéki Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Nyéki Emese ügyvéd, cím) által képviselt Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzata (cím) I. rendű, és a Dr. Mohácsi Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Mohácsi Ferenc ügyvéd, cím) által képviselt Debreceni Közterület Felügyelet (II.rendű alperes címe) II. rendű alperesek ellen kártérítés megfizetése iránt indított perében a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 9.P.22.320/2009/
- számú ítélete ellen a felperes által
- sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek tizenöt napon belül személyenként 12 500 (Tizenkettőezer-ötszáz) forint általános forgalmi adót magában foglaló 62 500 (Hatvankettőezer-ötszáz) forint perköltséget. Ezen ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás: A d.-i ...9/2 hrsz. alatt nyilvántartott, „üzlet és udvar" megjelölésű ingatlan a D. Központi Piac területén található, korábban a piaccsarnok épülete is e helyen állt. 1985-ben az ingatlanon több magánszemély tizenhét 10,5 m2, négy 15,75 m2, és egy 21 m2 alapterületű pavilonból, továbbá egy szociális blokkból álló sorépítményt létesített könnyűszerkezetes kivitelben. Az építményeket egy betonlemez alapra helyezték el, az oldalfalakat acél tartószerkezetek közötti hőszigetelt betonlapok alkották. A pavilonsor építésének időpontjában az alapként szolgáló terület több, az építtetők személyével nem azonos magánszemély tulajdonában állt. 1988-ban a pavilonsor alatti ingatlant a Magyar Állam javára kisajátították. A d.-i Földhivatal az
- április 25-én jogerőre emelkedett határozatával - telekalakítási eljárást követően - az ingatlant a jelenlegi helyrajzi számon 8734 m2 területtel vette nyilvántartásba. A pavilonsort az ingatlan-nyilvántartásban felépítményként nem tüntették fel. A felperes a pavilonsor
- sz. pavilonját az akkori tulajdonosától
- március 9-én vásárolta meg 380 000 forint vételárért. Az adásvételi szerződés
- pontja rögzítette, hogy a pavilon területéért a piacfelügyelőség részére bérleti díjat kell fizetni. Ezen szerződési pontot töltötte ki tartalommal a II. rendű alperes jogelődje - Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat Piaci Kirendeltsége - és a felperes által megkötött bérleti szerződés, amely alapján a felperes bérbe vette a pavilon és az ahhoz kapcsolódó előtető által elfoglalt 15 m2-es földterületet. A szerződésben a felek megállapodtak abban, hogy azt 8 napos határidővel a bérlő is felmondhatja, írásban, a hónap utolsó napjával. A felek
- január 29-én újabb bérleti szerződést kötöttek, melyben rögzítették, hogy a korábbi bérleti szerződésük
- december 31-i hatállyal megszűnt. Az újabb szerződés is határozatlan időre szólt, és annak
- pontjában a felek akként állapodtak meg, hogy a szerződés közös megegyezéssel, bármelyik fél azonnali hatályú felmondásával, illetve a tevékenység megszűnésének tényével szűnhet meg. A
- pontban nevesített, súlyos szerződésszegési esetekben pedig az azonnali hatályú felmondást előzetes felszólításnak sem kellett megelőznie. Az I. rendű alperes közgyűlése a 33/
- (II.21.) KH számú határozatában úgy döntött, hogy a D., R. utca, Cs. utca és V. utca által határolt ingatlanokon található épülettömb (piactér) rehabilitációját a felperes, valamint a többi tulajdonos tulajdonában álló pavilonokat is magában foglaló területen egy új kereskedelmi és szolgáltató épület felépítésével valósítja meg. A
- május 26-án kelt adásvételi szerződéssel a perben nem álló gazdasági társaság, mint egyben a beruházás kivitelezője a perrel érintett terület többségi társtulajdonosává vált. A szerződés 8/D. pontja a gazdasági társaság kötelezettségévé tette a területen található építmények elbontását. Az I. rendű alperes pedig a szerződésben kötelezettséget vállalt a munkaterület folyamatos átadására. A szerződés
- pontjában a felek megállapodtak abban, hogy a vevőt nem terheli a perrel érintett területeken fennálló, bérleti- vagy területbérleti jogviszonyból eredő elhelyezési kötelezettség, ezek kizárólagosan az eladó jog- és feladatkörébe esnek. A szerződésben vállaltak teljesítése érdekében az I. rendű alperes
- decemberében a pavilonok tulajdonosainak - köztük a felperesnek is - ajánlatot tett a pavilonok egységes, 600 000 forintos vételáron történő megvásárlására. A felperes és néhány társa azonban az ajánlatot nem fogadta el, ezért az ajánlatot visszautasítók ellen az I. rendű alperes kisajátítási eljárást kezdeményezett. A kisajátítási kérelmet a Hajdú-Bihar Megyei Közigazgatási Hivatal a
- februárjában meghozott határozatában - a pavilon ingó jellegét megállapítva - elutasította, és ugyanezen ok miatt a felperes által e határozat ellen indított közigazgatási per sem vezetett eredményre. A II. rendű alperes még ezt megelőzően azonnali hatállyal felmondta a területbérleti szerződéseket, a felperes szerződését felmondó levél
- január 24-én kelt. A felmondást a bérleti szerződés 8/B. pontjára alapította. Utalt arra, hogy a pavilon a piactömb rehabilitációs munkálatainak előrehaladtával akadályozza a kivitelezést. Felhívta a felperest, hogy 5 munkanapon belül a pavilont távolítsa el, és a területet a piacfelügyelet osztályvezetőjének jegyzőkönyvben rögzítetten adja át. A felperes a
- január
- napján kelt levelében bejelentette a II. rendű alperesnek, hogy a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondását nem fogadja el, mert nem tanúsított olyan súlyosan kifogásolható magatartást, amely a felmondást megalapozhatná. Hivatkozott arra, hogy a piactömb rehabilitációja nem teremt alapot az azonnali hatályú felmondásra, különös tekintettel arra, hogy az üzlethelyiség kisajátítási eljárása folyamatban van. A II. rendű alperes képviselője és a felperes ezt követően szóban abban állapodott meg, hogy a felperes mindaddig használhatja a pavilont, amíg a piactömb rehabilitációja és az új vásárcsarnok megépítése körében elvégzendő bontási munkák érdekében a kivitelezőnek az ingatlanra szüksége nem lesz. A felperes a pavilon elbontására ezt követően sem volt hajlandó, a munkát végül a munkafázis által feltétlenül indokolt végső időpontban, és a felperes jelenlétében a gazdasági társaság végezte el. A felperes a pavilonegység elvitelének jogával nem kívánt élni. A felperes módosított keresetében szerződésen kívül okozott kár megtérítése jogcímén 1 975 000 forint és ezen összegnek
- június 16-ától számított törvényes kamatának megfizetésére kérte kötelezni az I. rendű alperest. A megjelölt kártérítési összeg magában foglalta a
- sz. pavilon 1 600 000 forintban meghatározott ellenértékét, a közös tulajdonú szociális blokk felperesre jutó tulajdoni hányadának 65 000 forintban, a pavilonsor előtti csatorna kialakításának 150 000 forintban megjelölt költségét, és a pavilonban maradt berendezési tárgyak értékét 160 000 forint összegben. A II. rendű alperest elsődlegesen szerződésszegéssel okozott kár megtérítése, másodlagosan szerződésen kívül okozott kár megtérítése címén 3 050 520 forint megfizetésére kérte kötelezni, jövedelem-kiesésre hivatkozva. Álláspontja szerint a II. rendű alperessel kötött területbérleti szerződése nem szűnt meg, a II. rendű alperes ugyanis az el nem fogadott felmondás érvényessége iránt ellene nem indított pert, a
- június 15-éig folyamatosan fizetett bérleti díjat pedig elfogadta tőle. A területbérleti szerződés álláspontja szerint valójában a II. rendű alperes érdekkörében felmerült lehetetlenüléssel szűnt meg. Jogi álláspontját alátámasztandó utalt a Legfelsőbb Bíróságnak egy másik pavilon tulajdonosa és az önkormányzat közötti adásvételi szerződés érvényességének megállapítása iránt folyamatban volt perében meghozott ítéletére. Az alperesek ellenkérelme a felperes kereseti kérelmének teljes elutasítására irányult. Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította, és kötelezte a felperest az alperesek javára perköltség megfizetésére. Megállapította, hogy a
- január 24-én kelt felmondólevél kézbesítésével a bérleti szerződés a felperes és a II. rendű alperes között megszűnt. Utalt arra, hogy a Ptk.
- §
(1)bekezdésének 15 napos felmondási időt tartalmazó szabálya nem kógens, a felek tehát attól eltérően is megállapodhattak, és meg is állapodtak, amikor a szerződésben azonnali hatályú felmondási jogot kötöttek ki. A szerződés megszűnésének időpontjától ezért a felperes a pavilon által elfoglalt területet jogcím nélkül birtokolta. Az a tény, hogy a II. rendű alperes elfogadta a felperestől a bérleti díjjal megegyező összegű használati díjat, nem jelenti a területbérleti szerződés hatályának meghosszabbítását, avagy a felek között új bérleti szerződés megkötését. Az elsőfokú bíróság T. S.-né tanúvallomása alapján tényként állapította meg, hogy a bérbeadó méltányosságból engedte meg a felperesnek a terület használatát addig az időpontig, amíg a piaccsarnok megvalósítása érdekében folyó bontási munkák elvégzéséhez a területre a kivitelezőnek szüksége nem lesz. A felperesnek, mint jogalap nélküli birtokosnak a Ptk. 193. §-a alapján alapvető kötelessége lett volna, hogy a dolgot - földterületet - a birtoklásra jogosultnak kiadja, minthogy nem állt fenn a birtoklással összefüggésben olyan igénye, amelyre alapítottan a birtokbaadást alappal megtagadhatta volna. A felperes birtoklása azon időponttól kezdődően, amikortól kétséget kizáróan nyilvánvalóvá lett számára, hogy az építkezés üteme a tulajdonában álló pavilon alatti területet is érinti, rosszhiszeművé vált, ezért - figyelemmel a Ptk. 194. §
(2)bekezdésére - az ingatlan elbontásával összefüggésben legfeljebb csak a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhetne megtérítést. A pavilon elbontásával összefüggésben azonban a bontást végző (gazdasági társaság) harmadik személynél vagyoni előny nem keletkezett. A felperes a bontásnál jelen volt, az elvitel jogával nem élt, azzal pedig, hogy a bontást harmadik személy végezte, az őt terhelő bontási költséget meg is takarította. A felperes és a II. rendű alperes közötti bérleti jogviszony felmondással történt megszűnése következtében a pavilon elbontása miatti területbérleti szerződés lehetetlenülése fel sem merülhet. A felperes tudatában volt annak, hogy a pavilon ingóság, kártalanítás érte nem jár, és azt a szerződés megszűnése folytán el kell bontania, ám ehhez képest miden lehetőséget megragadott annak érdekében, hogy a bontást meghiúsítsa. E körülményekre figyelemmel jogellenes magatartás hiányában sem az I., sem a II. rendű alperes kártérítő felelőssége nem állapítható meg. Az ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, melyben elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával az alperesek kereset szerinti marasztását kérte, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését indítványozta. Fellebbezésének indokolásában - a korábban kifejtett álláspontját változatlanul fenntartva ismételten arra hivatkozott, hogy a II. rendű alperesnek a megkötött bérleti szerződés alapján nem volt lehetősége azonnali hatályú felmondással megszüntetni a bérleti jogviszonyt. A felperes ugyanis nem tanúsított olyan súlyosan kifogásolható magatartást, amely a rendkívüli felmondást megalapozhatná. A jogellenes felmondás következtében jogellenes volt a pavilon elbontására való kötelezése is, arra is tekintettel, hogy a bérleti szerződés
- pontja alapján a bérbeadónak a felépítménnyel összefüggésben rendelkezési joga nem volt. Miután pedig a II. rendű alperes felmondását nem fogadta el, az „nem hatályosult", ezért a II. rendű alperesnek pert kellett volna indítania a felmondás érvényességének megállapítása iránt. Azzal azonban, hogy a II. rendű alperes a felmondást követően a bérleti díjakat elfogadta, a felek a szerződést ráutaló magatartással hatályában fenntartották, így kizárt, hogy a földterületnek jogcím nélküli birtokosává vált volna. A Ptk. tulajdonjogra vonatkozó szabályai nemcsak az ingatlanokra, hanem az ingókra is tartalmaznak kötelező rendelkezéseket, így ingó dolgot sem lehet elvenni kártalanítás nélkül a tulajdonostól. Az I. és II. rendű alperesek az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását indítványozták. A fellebbezés az alábbiak szerint alaptalan: Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, érdemi döntése is helytálló, és az ítélőtábla túlnyomó részben osztja az elsőfokú ítélet jogi indokait is. Az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a felek között területbérleti szerződés jött létre, és a bérelt területen a felperes pavilonja ingó dolognak minősült. Az ítélőtábla osztja az elsőfokú bíróság álláspontját atekintetben is, hogy a határozatlan idejű bérleti jogviszony a II. rendű alperes által közölt felmondással szűnt meg. Helytállóan értelmezte e körben az elsőfokú bíróság a bérleti szerződés
- pontját, e pontban ugyanis a felek a jogviszonyukban a rendes felmondás lehetőségét kizárták, aminek a Ptk. diszpozitív rendelkezésére figyelemmel törvényes akadálya nem volt. A szerződés
- pontja pedig - a fellebbezésben foglalt hivatkozással ellentétben csupán azon eseteket taglalja, amelyekben előzetes felszólításnak nem kellett megelőznie a felmondást. Dologbérlet esetén jogszabályi kógencia és jogvesztőként szabályozott határidő hiányában a felmondás érvényessége egyébként sem vitatható, a bérlő legfeljebb a felmondási idő rövidségét teheti vitássá, de a felmondás ténye ellen érdemi kifogást nem terjeszthet elő. A felmondás jogának szerződésellenes gyakorlása tehát nem eredményezi annak érvénytelenségét. A perbeli esetben pedig a felperesnek az azonnali hatályú felmondás ellenére elegendő idő állt rendelkezésére ahhoz, hogy a szerződés megszűnésével összefüggő kötelezettségeit teljesítse. Helytállóan és okszerűen vont le következtetést továbbá az elsőfokú bíróság arra vonatkozóan is, hogy a bérleti díjnak megfelelő összeg szerződés megszűnését követő időben történt elfogadásával - a II. rendű alperes erre irányuló ügyleti akarata hiányában nem jött létre új szerződés a felek között. A felek bérleti jogviszony megszűnését követő időre szóló megállapodása ezért csak akként értelmezhető, hogy a felperesnek a II. rendű alperes a bérleti szerződés megszűnését követően - ellenérték fejében - további halasztást engedélyezett a birtokbaadásra. Éppen e megállapodásra tekintettel azonban a felperes - helyesen - nem a szerződés megszűnésével, hanem a haladék lejártával, azaz abban az időpontban vált jogcím nélküli és egyidejűleg rosszhiszemű birtokossá, amikor az építkezés folyamatában a terület kivitelezőnek történő átadása már halaszthatatlanná vált. A Ptk.
- §
(1)bekezdésében foglalt általános, illetve a 433. §
(2)bekezdésében szabályozott különös rendelkezés alapján tehát a felperesnek ezen időpontban kellett volna a földterületet a bérbeadó birtokába bocsátania. A felperes e kötelezettsége alól a szerződés fellebbezésben hivatkozott
- pontja alapján sem mentesülhetett, a pavilon feletti tulajdonjogot és annak részjogosítványait ugyanis éppen a dolog ingó jellegére tekintettel csak a bérleti szerződéstől függően gyakorolhatta. Az így helyesbített indokolás alapján is helytállóan jutott azonban az elsőfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a bérleti jogviszony megszűnésével kapcsolatban - jogellenesség hiányában - az alperesek kártérítési felelőssége nem állapítható meg. A felperes a keresetében az őt ért kárt részben a bontás következtében megsemmisült vagyontárgyai értékében jelölte meg, a szerződés felmondásán túl jogellenesnek tartva a pavilon lebontását is. A perbeli adatok tanúsága szerint azonban a pavilont nem az alperesek, hanem a perben nem álló gazdasági társaság bontotta el, a felperes tehát a bontással összefüggésben bekövetkezett kárát e szervezettel szemben érvényesíthette volna. Minthogy azonban a bontást ténylegesen elvégző társtulajdonost nem vonta perbe, e kérdésben a bíróságnak nem kellett döntenie. Megjegyzendő, hogy a bontás időpontjában a gazdasági társaság már a földterület társtulajdonosa volt, így a Ptk.
- §-a alapján megillette a birtokháborítás miatti fellépés joga a földterületet immár jogcím nélkül használó felperessel szemben. A Ptk.
- §
(2)bekezdésére figyelemmel azonban a pavilon elbontására a gazdasági társaság erre jogosító hatósági határozat vagy bírósági ítélet hiányában nem volt jogosult. A hivatkozott jogszabályi rendelkezés ugyanis csak a birtok elleni támadás, azaz a dolog felett gyakorolt hatalmat veszélyeztető magatartás esetén tekinti jogosnak az önhatalom gyakorlását, a perbeli esetben azonban a tulajdonosnak csak a dolog használatához fűződő érdeke sérült, amely esetben birtokvédelmet csak a jegyzőtől, vagy a bíróságtól kérhetett volna. Megállapítható ugyanakkor a kifejtettek alapján, hogy a felperes egyébként a bontás jogellenessége estén is legfeljebb azon kárának megtérítésére tarthatna csak igényt, amely abban az esetben nem következett volna be, ha a bontási kötelezettségének - saját költségén - maga tesz eleget. Az elválasztható alkotórészek, illetve tartozékok értéke pedig azért nem illetheti meg, mert az elvitel jogáról önként lemondva a kárenyhítési kötelezettségének nem tett eleget. (Ptk. 340. §-ának
(1)bekezdése) A fenti indokok alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján a fenti indokolásbeli kiegészítéssel és helyesbítéssel helybenhagyta. A másodfokú eljárásban pervesztes felperes a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles a pernyertes alperesek ügyvédi munkadíj formájában felmerült perköltségét megfizetni. Az ítélőtábla az ügyvédi munkadíjat a 32/
- (VIII.22.) IM rendelet szerint állapította meg, melynek során figyelembe vette a perértéket, az ügy nehézségi fokát, továbbá a kifejtett képviseleti tevékenység módját és körét. D e b r e c e n,
- március
- Süliné dr. Tőzsér Erzsébet sk. a tanács elnöke, Dr. Senyei György sk. előadó bíró, Dr. Veszprémy Zoltán sk. bíró A kiadmány hiteléül: - kiadó -