Pf.21722/2010/4 – Fővárosi Ítélőtábla

(2)bekezdésében foglaltak alapján az adásvételi szerződés semmisségére tekintettel kérték az eredeti állapot helyreállítását és a tulajdonjog fenntartással kötött adásvétel ténye törlésének az elrendelését. Harmadlagosan a Ptk.

1. §ában foglaltak alapján a szerződés lehetetlenülés miatti megszűnésére tekintettel tartották szükségesnek az eredeti állapot helyreálltását. Negyedsorban a Ptk.
2. §-a alapján kérték az adásvételi szerződés módosítását. Ennek körében azt, hogy a szerződések teljesítésére ésszerű és a felperesi érdekeket szem előtt tartó teljesítési időpontot határozzon meg a bíróság, a bányajog megvásárlásának ellenértékét az eladókra terhelő szerződéses rendelkezést helyezze hatályon kívül, valamint a vételár után a szerződéskötés időpontjától a kifizetés napjáig terjedő időszakra vonatkozóan törvényes mértékű késedelmi kamatot állapítson meg. Tényként adták elő, hogy jogelőd édesapjuk
3. március 27-én kötött adásvételi szerződést a perbeli ingatlanokra a III. és IV. rendű alperesekkel. A megállapodást két okiratba foglalták. A .../... hrsz. alatti ingatlan tekintetében a vevők 300.000 forint foglalót fizettek meg a szerződéskötéskor. Rögzítették, hogy a fennmaradó 2.437.600 forint az ingatlan végleges más célú hasznosítását és a belterületbe vonást engedélyező határozat jogerőre emelkedését követően, az új belterületi helyrajzi szám földhivatali átvezetésétől számított 30 napon belül kerül megfizetésre. Megállapodtak abban is, hogy amennyiben az ingatlan belterületi helyrajzi számának átvezetése megtörténik, abban az esetben az adásvétel vevő oldali közvetlen jogosultjává - amennyiben ezt a jogot elfogadja - a S... Kft. válik. Hasonlóképpen rendelkeztek a másik okiratban a .../... és a .../... hrsz. alatti ingatlanok tekintetében. Itt is 300.000 forint foglalót kötöttek ki, a fennmaradó összeg 169.405.100 forint volt. A felek ezt követően, a
4. november 26-i módosítás során abban állapodtak meg, hogy az ingatlan tulajdonjogát az I. és a II. rendű alperesek 2/8 - 2/8, a III- VI. rendű alperesek pedig 1/8 - 1/8 arányban szerzik meg. A belterületi helyrajzi szám átvezetésének megtörténtét követően pedig az adásvétel vevői oldalának közvetlen jogosultjává a ... Kft. válik. A .../.. és a ../... hrsz. alatti ingatlanok tekintetében 600.000 forint foglalót határoztak meg. Rögzítették, hogy a telkeken bányaszolgalmi joggal rendelkező bányavállalkozónak bányajog megváltási díjat kell fizetni. Az eladó hozzájárult, hogy ezt a vevők fizessék és a bányajogot így ők vagy az általuk megjelölt cég szerezze meg. Tudomásul vette az is, hogy a bányavállalkozónak igazoltan kifizetett megváltási díj összegéből az ingatlanokra eső arányos részt köteles megfizetni oly módon, hogy azt a telkek utolsó vételárrészletéből levonják. A felperesek jogi álláspontja szerint abból következően, hogy az adásvételi szerződésmódosításnak nevezett megállapodás megkötésétől, illetőleg a földhivatal részére való benyújtásától kezdődően több mint öt év telt el, a szerződésből eredő jogaikat a vevők bírósági úton már nem érvényesíthetik. Utaltak arra is, hogy a teljesítés időpontját az alperesek egyoldalúan, rosszhiszeműen határozták meg. Az érvénytelenség körében elsősorban arra hivatkoztak, hogy a szerződéseket jogszabály megkerülésével kötötték, mert a termőföldről szóló
5. évi LV. törvény (a továbbiakban: Földtörvény) ugyanis gazdasági társaság részére a termőföldön való tulajdonszerzést nem tette lehetővé. Másodsorban a szerződések a jóerkölcsbe ütköznek azáltal, hogy az eladó helyzetének kihasználásával egyoldalúan a vevőnek kedvező feltételek kerültek kikötésre. Azáltal ugyanis, hogy az alperesek halogatják és akadályozzák a szerződés teljesülését, a vételár egyre alacsonyabb lesz, hiszen az értékvesztés követésére a kikötött kamat megközelítően sem alkalmas. Ennek ellenére a szerződés rendelkezései szerint a vevők korlátlan ideig kötelemben tarthatják az eladót. Ugyanebben a körben hivatkoztak arra is, hogy a komoly anyagi haszonnal járó bányászati jog vételárát a vevők az eladóval kívánták megfizettetni. Utaltak a Ptk.
6. §-ának

(3)bekezdésére, mely szerint a feleknek a szerződés megkötésénél figyelemmel kell lenni egymás jogos érdekeire. Harmadlagosan azt állították, hogy a szerződés lehetetlenné vált és megszűnt. A belterületbe vonás ugyanis jogilag nem valósulhat meg, ezt támasztja alá a földhivatal állásfoglalása, amely szerint a változásra belátható időn belül számítani sem lehet. A jogelődjük szerződéskötési szándéka ugyanakkor nem egy évekig tartó függő helyzet létrehozására irányult, és a körülmények változására tekintettel nincs esély arra, hogy a szerződés belátható időn belül teljesedésbe menjen. Közben a vételár vásárlóértéke rohamosan csökken, így érdekbeli, gazdasági lehetetlenülés is megállapítható a felperesi oldalon. Utaltak arra, hogy az alpereseknek felróható a belterületbe vonás, illetőleg a művelés alóli kivonás elmaradása, ennek intézése ugyanis az ő feladatuk, kötelességük lett volna. Lényegében a korábban kifejtett okokból, az érdekeik szem előtt tartása mellett tartottak igényt negyedlegesen a szerződés módosítására. Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint azzal, hogy a belterületbe vonás nem történt meg, az utolsó vételárrészlet nem vált még esedékessé, így az elévülés sem következett be. Jogszabályba ütközés miatt az érvénytelenség azért nem állapítható meg, mert a szerződésekben megjelölt két gazdasági társaság engedményezés útján már nem termőföldet, hanem belterületbe vont földterületet szerezhet meg. A belterületbe vonás ténye nem hatályba léptető feltétele a szerződéseknek. Előadták azt is, hogy a megállapodások megkötésére egy hosszasan elnyúló folyamat eredményeként került sor, az ingatlanok vételára pedig a helyben szokásosnál jóval magasabban került meghatározásra. A felek tisztában voltak azzal, hogy az ingatlanfejlesztés megvalósítása hosszú időt vesz igénybe. A saját költségükön elkészítették a szabályozási tervet, a hasznosítás, illetőleg a művelés alóli kivonás érdekében lépéseket tettek, de határidőt erre vonatkozóan nem vállaltak. A bányajog megváltási díjának az áthárítása a bányajog természetéből adódik, mert ez az ingatlan tehermentesítését szolgálta. A szerződés-megszűnés esetleges megállapításának esetére a foglaló elszámolását kérték, mert a lehetetlenülés nekik nem felróható, a belterületbe vonásra ugyanis nem vállaltak kötelezettséget, azonban a szükséges engedélyek beszerzése és az előkészítés körében tevékenyen eljártak. Kérték a bányaszolgalmi jog ellenértékének az elszámolását is. A fenti okokból a szerződés módosítására irányuló keresetet sem tartották megalapozottnak. Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte a felpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg az alpereseknek egyetemlegesen 900.000 forintot. Megkereste a ...-i Körzeti Földhivatalt a ... külterület .../.., .../... és .../... hrsz. alatti ingatlanok tekintetében az alperesek javára bejegyzett tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének törlése érdekében. Kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg 15 napon belül a felpereseknek 400.000 forint perköltséget, az államnak külön felhívásra pedig 879.000 forint kereseti illetéket. A tényállást a keresetben előadottakkal lényegében egyezően állapította meg. Rögzítette, hogy az alperesek összesen 900.000 forint foglalót fizettek meg. A M... Kft-vel 2003. december 11-én a bányászati jog átruházása tekintetében a M... Kft. állapodott meg, amely alapján 34.000.000 forintot fizetett ki. A ... Földhivatal a befektető kezdeményezésére a kivonni kért 180 ha nagyságú külterületi földből 105 ha 6881 m2-re adott engedély. A kapcsolódó földvédelmi járulékot a befektető társaság megfizette. A felperesek tulajdonában lévő földek tekintetében a művelés alóli kivonást a földhivatal nem engedélyezte. A szabadbattyáni településrendezési terv módosításának véleményezésében úgy nyilatkozott, hogy újabb belterületbe csatolásra, illetőleg a termőföldek más célú hasznosításának engedélyezésére csak abban az esetben kerülhet sor, ha a már kivett területeket megfelelően hasznosítják. Az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a perbeli ingatlanok a felperesek birtokában vannak és azon mezőgazdasági termelést folytatnak. Az elsőfokú ítélet jogi indokolásában a Ptk. 326. §-ának

(1)bekezdése értelmében rámutatott, hogy az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé vált. A perbeli szerződések szerint a vételárat az ingatlanok végleges más célú hasznosítását és a belterületbe vonásukat engedélyező határozat jogerőre emelkedését követő 30, illetőleg 60 napon belül kell megfizetni. Miután a belterületbe vonásra nem került sor, a vételárak még nem váltak esedékessé, így az elévülés sem kezdődhetett meg. Ebből következően a felperesek elsődleges keresete nem megalapozott. A szerződések érvénytelensége tekintetében a Földtörvény 6. §-ának

(1)bekezdése alapján rámutatott, hogy belföldi jogi személy a termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg, az erre irányuló szerződés a Földtörvény 9. §-ának

(2)és

(4)bekezdése alapján érvénytelen. Osztotta azt az alperesi álláspontot, hogy a szerződés rendelkezése, mely szerint a belterületbe vonással egyidejűleg a vevők a szerződésből eredő jogaikat gazdasági társaságra engedményezik, nem ütközik a fenti szabályba. A gazdasági társaság nyilatkozata ugyanis már nem a termőföld, hanem a belterületi ingatlanok megszerzésére vonatkozik. Megállapította ugyanakkor azt is, hogy a perbeli szerződések megkötésének végső célja az alperesek tulajdonában álló gazdasági társaságok tulajdonszerzése volt. A hatályos Földtörvény 6. §-ának

(1)bekezdésében foglaltak miatt a megállapodásokat úgy kötötték meg, hogy a gazdasági társaság tulajdonosi pozíciójában lévő magánszemélyek szerepeljenek a vevői oldalon. Ennek alapján vonta le azt a következtetést, hogy a szerződések jogszabály megkerülésére irányultak, ezért a Ptk. 200. §-ának

(2)bekezdése értelmében semmisek. Így a kereset további jogcímeit érdemben nem vizsgálta, a Ptk. 237. §-ának

(1)bekezdése alapján rendelkezett az eredeti állapot helyreállításáról, és a felpereseket az alperesek által megfizetett 900.000 forint foglaló visszafizetésére kötelezte. Utalt arra az egységes bírói gyakorlatra, mely szerint a foglalóra vonatozó szabályok csak akkor alkalmazhatók, ha a foglalót érvényes szerződésben kötötték ki, ezért az eredeti állapot helyreállítása körében csak a foglaló egyszeres összegéről kellett rendelkezni. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 30. §-ának

(1)bekezdése alapján megkereste a földhivatalt a tulajdonjog fenntartással kötött adásvétel tényének törlése érdekében. Az ítélet ellen az I. és a II. rendű alperesek terjesztettek elő fellebbezést, amelyben elsődlegesen kérték annak megváltoztatását és a kereset elutasítását, másodlagosan pedig a hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság újabb tárgyalásra és újabb határozat hozatalára való utasítását. Az elsőfokú eljárásban előadott védekezésüket megismételve hangsúlyozták, hogy a per tárgyát képező ügyletnél a S... Kft., illetve a

1. november 26-ai módosítás szerint a M... Kft. nem termőföld, hanem már belterületbe vont ingatlanok megszerzésének várományosi pozíciójában helyezkedett el. A belterületbe vonás nem hatályba léptető, felfüggesztő feltétele volt a szerződéseknek. A foglalót és a vagyonszerzési illetéket is a vevő magánszemélyek fizették meg. Pusztán az a tény, hogy a gazdasági társaságok viselték a beruházás előkészítésének költségeit, nem ad alapot annak megállapítására, hogy az adásvételi szerződéssel elérni kívánt cél a gazdasági társaságok földtulajdon szerzése lett volna. Szerzési szándékuk kizárólag a belterületbe vont földrészletekre irányult, erre tervezték a beruházás kivitelezését. A felperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult annak helyes indokai alapján. Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet teljes terjedelmében vizsgálta felül, mert annak első fokon jogerőre emelkedett rendelkezése nem volt. Ezzel kapcsolatosan rögzíti, hogy a Pp.
2. § a) pontja alapján egységes pertársaság állt fenn a perbeli szerződéseket megkötő alperesek között, ezért az I. és II. rendű alperesek fellebbezése az egyébként nem fellebbező III.-VI. rendű alperesekre szükségképpen kihatott (Pp.
3. §

(1)bekezdés). A fellebbezés alaptalan. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, érdemi döntésével az ítélőtábla egyetért, de eltérő jogi indokolással. A felperesek vagylagos kereseti kérelmeket terjesztettek elő, amelyeket az általuk megjelölt sorrendben kellett vizsgálni. Az elsődleges, az elsőfokú bíróság által alaptalannak talált kereset nem képezte a másodfokú eljárás tárgyát, mert azt a fellebbezés nem érintette. A másodlagos kereset tekintetében az ítélőtábla egyetért azzal a felperesi hivatkozással, hogy a szerződő felek személyében történt változás miatt nem az adásvételi szerződés módosítására, hanem új szerződés megkötésére került sor. A Ptk. 240. §-a szerint ugyanis közös megegyezéssel csak a szerződés tartalmát és jogcímét lehet módosítani, a felek személyét nem; így a per tárgyát is ezen módosításnak nevezett - új szerződés érvényessége képezte. Ebben a körben az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a perbeli szerződés szerint a gazdasági társaság csak a belterületbe vonást követően szerezhetett tulajdonjogot, ezért a megállapodás a Földtörvény hivatkozott 6. §-ának

(1)bekezdésébe nem ütközik. Az ítélőtábla álláspontja szerint ugyanezen okból nem állapítható meg az sem, hogy a szerződés jogszabály megkerülésére irányul. Nem vitásan a végső cél az alperesek tulajdonában álló gazdasági társaságok tulajdonszerzése volt, de ez a szerződés

1. pontja szerint csak azzal a feltétellel következhetett be, hogy az érintett területet belterületbe vonják. Az I. és II. rendű alperesek a fellebbezésükben helyesen hivatkoztak ezért arra, hogy a megállapodások nem a Földtörvény által tiltott cél elérésére irányultak. A termőföld művelés alól való kivonását, illetve a belterületbe vonást jogszabály nem tiltja, így nem állapítható meg, hogy a szerződések jogszabály megkerülésére irányultak volna, mert a gazdasági társaságok nem termőföld-tulajdont kívántak megszerezni. A felperesek további érvénytelenségi okként a jóerkölcsbe ütközésre hivatkoztak, amely a Ptk.
2. §-ának

(2)bekezdése szerint akkor áll fenn, ha a szerződést jogszabály nem tiltja, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat vagy szokásokat nyilvánvalóan sérti, ezért azt a társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek, elfogadhatatlannak minősíti. Ezen okból tehát a szerződés akkor semmis, ha általános társadalmi normákba ütközik, a jelen esetben azonban a kifogásolt rendelkezések - a kamat kikötése és mértéke, a bányajog ellenértékének a megfizetése - kifejezetten az eladó egyéni érdekeit sérthették. Ebből következően a jóerkölcsbe ütközés megállapításának alapjául nem szolgálhatnak. A fentiek szerint érvényes szerződés tekintetében a vagylagos kereseti kérelmek sorrendje alapján ezt követően a lehetetlenülést kellett vizsgálni. Az ítélőtábla álláspontja szerint a szerződés teljesítése jogilag változatlanul lehetséges, mert a belterületbe vonás elvi lehetősége továbbra is fennáll. A ... Megyei Földhivatal

1. március 18-án kelt levele alapján ugyanis ennek csak az a feltétele, hogy a már kivett ingatlanokat megfelelően hasznosítsák. Ennek megtörténte után, a belterületbe vonást követően pedig a vételár a szerződés szerint kifizethető, amelyre tekintettel a bejegyzési engedély is kiadhatóvá válik, s így a vevő tulajdonszerzése a már belterületi földre az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető lesz. Megállapítható ugyanakkor a felperesek esetében az érdekbeli lehetetlenülés, hiszen szerződéses szándékuk nem arra irányult, hogy ilyen hosszú teljesítési határidőt biztosítsanak a vevők részére. A
2. sorszámú jegyzőkönyvben a III. rendű alperes maga adta elő, hogy két év alatt remélték a művelés alóli kivonás megvalósítását. Nem számolhattak azzal, hogy erre csak egyes ingatlanok tekintetében kapnak engedélyt. A földhivatal által ezen engedély feltételeként megjelölt beruházás még meg sem kezdődött, így jelenleg nem is becsülhető, hogy mikor válik esedékessé a szerződés
3. pontja folytán a felperesek vételárkövetelése. Az így kialakult helyzet rendkívül méltánytalan a felperesekre nézve, mert a vételár ilyen módon teljesen elértéktelenedik a kikötött kamat csekély mértékére tekintettel, ugyanakkor a felperesek rendelkezési joga évek óta korlátozott. A tényleges teljesítésre valójában már az alperesek sem látnak reális lehetőséget, hiszen 2008-ban - G. L-né tanúvallomása és a csatolt okiratok szerint bányaművelést kezdeményeztek az ingatlanokon, B. P. polgármester tanúvallomásából pedig kitűnt, hogy az iparterületté minősítés lehetősége is felmerült. A felperesektől azonban nem várható el, hogy a szerződéskötés után bekövetkezett körülmények közt is fenntartsanak egy olyan szerződést, amelynek teljesítése, illetve a másik fél szolgáltatásának a szerződés szerinti elfogadása aránytalan hátránnyal jár a részükre, és ez a szerződés eredeti céljával, rendeltetésével sem fér össze. Ebből következően a szerződés 2008-ban lehetetlenülés miatt megszűnt, hiszen az eredeti rendeltetését már nem tudta betölteni. A felperesek 2009-ben történt elállása erre tekintettel nem volt hatályos. A szerződés teljesítésének lehetetlenülése a földhivatal döntésére vezethető vissza, ezért a felek jogviszonyára a Ptk.
4. §

(1)bekezdése irányadó. E jogszabályhely és a Ptk. 319. §-ának

(2)bekezdése alapján a szerződés a jövőre nézve szűnt meg és a felek további szolgáltatásokkal nem tartoznak, a már teljesített szolgáltatások pedig visszajárnak. Ebben a körben a foglaló visszafizetésére vonatkozó elsőfokú rendelkezésre a fellebbezés nem terjedt ki, ezért ezt az ítélőtábla érdemben nem vizsgálta, a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének törlésére vonatkozó rendelkezéssel pedig egyetértett. Az alperesek az elsőfokú eljárásban a bányaszolgalmi joggal kapcsolatosan fizetett ellenérték elszámolását is kérték, a fellebbezésükben azonban az elsőfokú ítéletet ezzel kapcsolatosan már nem vitatták. Az ítélőtábla ezért csak megjegyzi, hogy az adásvételi szerződés

1. pontja akként rendelkezik, hogy a bányajog megváltási díjat a bányaszolgalmi joggal rendelkező vállalkozónak kell megfizetni. Az alperesek maguk is arra hivatkoztak, hogy az ingatlan tehermentesítéseként került sor a kifizetésre. Az ingatlani tulajdoni lapján azonban bányaszolgalmi jog nem került feltüntetésre, így tehermentesítésre sem volt szükség. A ...-i Bányakapitányság
2. szeptember 11-i, a bányatelek minősítés törlésére vonatkozó határozatának indokolásából ki is derül, hogy nem tehermentesítés történt, hanem a bányászati jog ellenértékét fizette meg a S... Kft. Vagyis ellenérték fejében egy jogot szerzett, ezért a felperesek a tehermentesítés ellenértékének a megtérítésére nem kötelesek. A bányatelek minősítés törléséhez végül a bányászati jog jogosultjának a saját elhatározása vezetett, amiből szintén az következik, hogy a felpereseknek e körben nincs elszámolási kötelezettsége. A harmadlagos keresetnek helytadásra tekintettel az ítélőtábla az eshetőleges kereset további pontjait nem vizsgálta, és a Pp.
3. §

(2)bekezdése alapján az érdemben helyes elsőfokú ítéletet helybenhagyta. A rendelkező rész pontosítására azért került sor, mert egyrészt hiányzott belőle az alperesek marasztalására vonatkozó rendelkezés, ezt pedig a földhivatali megkeresés nem pótolhatja; másrészt a VI. rendű alperes neve nyilvánvaló elírás miatt tévesen került rögzítésre. A perköltség körében az ítélőtábla az eredménytelenül fellebbező I. és II. rendű alpereseket a felperesek részére a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §

(2)és

(5)bekezdése alapján megállapított ügyvédi munkadíjból álló perköltség megfizetésére kötelezte. Budapest,

1. március
2. . Szabó Klára s.k. a tanács elnöke . Sándor Ottó s.k.. Csordás Csilla s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: bíró