Gfv.IX.30.046/2011/4.szám A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság dr. Illés Tibor ügyvéd által képviselt felperesnek, dr. Szalay István ügyvéd alperes ellen bérleti díj megfizetése iránt a Kiskunfélegyházi Városi Bíróságnál 3.G.20.095/
- szám alatt indult és a BácsKiskun Megyei Bíróság 4.Gf.40.272/2010/
- számú ítéletével befejezett perében az említett számú másodfokú határozat ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Bács-Kiskun Megyei Bíróság 4.Gf.40.272/2010/4.számú ítéletét a felülvizsgálati kérelemmel érintett részében hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 nap alatt 55.000 (Ötvenötezer) forint felülvizsgálati perköltséget. Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s : A felülvizsgálati kérelem szempontjából irányadó tényállás szerint a felperes jogelődje az
- június 6-án kötött bérleti szerződéssel határozatlan időtartamra bérbe adta az alperesnek a tulajdonában álló üzlethelyiséget. A felek a szerződés módosításához, illetőleg kiegészítéséhez írásbeli alakot rendeltek. A felek
- április 28-án írásban megállapodtak abban, hogy a bérleti szerződést
- június 30-ai hatállyal közös megegyezéssel megszüntetik. Az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlant albérlőként használó B Kft. albérleti szerződését megszünteti és a bérleményt
- június 30-án kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak átadja. Az alperes a megállapodást megszegte, mivel a B Kft-vel és a Bank Nyrt-vel kötött albérleti szerződéseit csupán
- január 15-ével szüntette meg, ebben az időpontban biztosította a felperesnek a bérlemény birtokba vételét. A felperes azonban a bérlemény fenti időpontban történő átvételétől elzárkózott. A fizetési meghagyással indult eljárásban a felperes a
- július havi bérleti díj címén 3,520.653 Ft tőke és kamatai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Az alperes ellentmondása folytán perré alakult eljárásban figyelemmel az alperesi elismerésre -, majd a per későbbi szakaszában a felperes a keresetét 3,705.270 Ft tőkében, ebből 184.617 Ft után
- december 3-ától 3,520.653 után
- január 3-ától a kifizetés napjától járó késedelmi kamatában és a perköltségben tartotta fenn. A fenti összegből 3,520.653 Ft volt a
- január havi meg nem fizetett bérleti díj, és 184.617 Ft a hátralékos bérleti díj. Az alperes a
- január 1-je és 15-e közötti időszakra vonatkozó használati díj megfizetésére irányuló felperesi keresetet elismerte. Ezt meghaladóan a keresetet elutasítását kérte. Az elsőfokon eljárt Kiskunfélegyházi Városi Bíróság 3.G.20.095/2010/
- számú ítéletében az alperest 3,705.270 tőkében, ennek a felperes által kért kamataiban és 453.925 perköltségben marasztalta. a Ft Ft A Bács-Kiskun Megyei Bíróság a 4.Gf.40.272/2010/
- számú ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett részében megváltoztatta és az alperest terhelő marasztalás összegét 1,944.944 Ft-ra, annak az elsőfokú ítéletben írt kamataira, valamint 234.000 Ft perköltségre leszállította. A másodfokú bíróság elfogadta az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást. Álláspontja szerint ebből a tényállásból és a bizonyítékokból nem volt levonható az a következtetés, miszerint a felperes abban az esetben kívánta közös megegyezéssel megszüntetni a szerződést, ha az alperes kiürítve és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a
- június 30ai határidőre azt részére vissza is szolgáltatja. Amennyiben a felek szándéka arra irányult volna, hogy a szerződés fenti időpontban történő megszűnését feltételhez kössék, úgy ezt a feltételt a megállapodása részévé tették volna. A felek szerződési akarata arra irányult, hogy
- június 30-ával a bérleti szerződés megszűnik és ennek alapján a bérlemény visszaszolgáltatása is megtörténik. Az a körülmény, hogy a bérlemény visszaadása
- június 30-án nem történt meg, nem jelenti azt, hogy a bérleti jogviszony a felek között ezt követően és
- január 15-én is hatályban volt. Hatályos bérleti szerződés hiányában a felperes bérleti díj iránti igénye nem volt megalapozott. Tekintve, hogy az alperes a bérleményt
- június 30-át követően is használta - holott arra
- június 30-ját követően jogcíme nem volt - a használat időpontjáig a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó
- évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.)
- §-ának
(1)és
(2)bekezdése szerint használati díj fizetésére volt köteles. A használat
- január 15-éig tartott, így a felperes a 15 napra szóló bérleti díjjal azonos összegű használati díjra volt jogosult, az alperes által is elismert 184.617 Ft-on és annak kamatain felül. A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését - tartalma szerint - az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést a Ptk.
- §-ának
(1)bekezdésében foglaltak megsértésében jelölte meg. Álláspontja szerint magának a szerződésnek a szövege tartalmazta, miszerint a bérleti jogviszony
- június 30-át követően a
- április 28-ai megállapodás megkötésével és annak teljesítésével szűnik meg. E szófordulatot a
- április 28-ai megállapodás nem vitásan tartalmazta, ennek a Ptk.
- §-a szerinti értelmezésével nem volt más jelentés tulajdonítható, minthogy a felek a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszűnését ehhez a feltételhez kötötték. Miután az alperes a feltételt nem teljesítette, a bérleti szerződés
- június 30-ai hatállyal nem szűnt meg. A bérleti szerződés mielőbbi megszüntetése az alperes érdekében állt. A felperesnek jogos érdeke fűződött ahhoz, hogy csak akkor szűnjön meg a bérleti szerződés, ha a megszüntetés tervezett napján az alperesi bérlő kiürítve átadja a teljes bérleményt. Potenciális új bérlő jelentkezett, aki azzal a feltétellel tartotta fenn az érdeklődését a bérleményre, hogy
- nyarán átalakítási munkákat végez a
- őszére tervezett nyitás érdekében. Álláspontja szerint a felek
- június 30-át követő nyilatkozatai is a megállapodás tartalmának felperesi értelmezését támasztották alá. A felperes már a
- július 2-án kelt levelében tájékoztatta az alperest arról, hogy a feltétel teljesítésének hiányában a bérleti jogviszony nem szűnt meg, ugyanakkor az alperes korábban több írásbeli nyilatkozatában elfogadta a felperes álláspontját a
- június 30-ai határidő elmulasztásának jogkövetkezményeit illetően. Utalt a
- sorszámú alperesi beadványhoz mellékelt
- november 19-én kelt alperesi levélre, a 8/F/
- sorszám alatt csatolt
- november 10-én kelt albérleti szerződés módosítására vonatkozó nyilatkozatra. Sérelmezte továbbá, hogy a másodfokú bíróság a felperesi hivatkozás ellenére nem vizsgálta a Ptk.
- §-a
(1)és
(2)bekezdésének, valamint a 320. §-a
(1)bekezdésének alkalmazhatóságát, azaz nem foglalkozott a felperesi jogszerű elállásnak a jogkövetkezményeivel. Az elállást a felperes
- július 2-án kelt levele tartalmazta. Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. -.-.-.A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül és azt a felhozott okokból nem találta jogszabálysértőnek. Alaptalanul állította a felperes, hogy a
- július 2-án kelt, alpereshez címzett levele a
- április 28-án kelt megállapodástól történő elállási nyilatkozatot tartalmazott, amellyel a másodfokú bíróság jogsértő módon érdemben nem foglalkozott. A hivatkozott
- július 2-án kelt és 8/F/
- sorszám alatt csatolt levél a Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint elállási nyilatkozatot nem tartalmazott. A Ptk.
- §-ának
(1)bekezdése szerint az elállás a másik félhez intézett egyoldalú címzett jognyilatkozat. A Legfelsőbb Bíróság GK.
- számú állásfoglalásának a/ pontja akként rendelkezik, hogy a másik féllel az elálláson kívül annak okát és jogcímét is közölni kell. A megállapodástól való felperesi elállást a levél nem tartalmazta. Az ügy érdemében a felperesnek az volt az álláspontja, miszerint a
- április 28-i megállapodás hatályba lépését a bérlemény
- június 30-i kiürített állapotban történő átadásához kötötték. A hatályba lépés feltételét az alperes nem teljesítette, ezáltal a megállapodás nem hatályosult, így a bérleti szerződés sem június 30-án, sem azt követően nem szűnt meg, mint határozatlan időre kötött szerződés mindaddig fennmarad, amíg valamelyik fél felmondása, avagy a törvényben írt valamely ok bekövetkezése miatt meg nem szűnik. A felperes ezért a bérleményt
- január l5-én nem volt köteles birtokba venni, és az alperes bérleti díj fizetési kötelezettsége is fennáll. A Legfelsőbb Bíróság egyetért a másodfokú bíróság jogi álláspontjával avonatkozásban, hogy a
- április 28-án kötött megállapodás hatályba lépését a felek nem kötötték feltételhez, ezért az a felek közös megegyezése folytán
- június 30-án az l
- évi LXXVIII. tv.
- §-a szerint megszűnt. A másodfokú bíróság a Ptk.
- §-ának figyelembe vételével helyesen értelmezte a megállapodás utolsó
(5)bekezdésének rendelkezéseit. A megállapodásnak a bérleti szerződés megszűnéséről rendelkező
(1)bekezdése annak megszűnését semmilyen feltételhez nem kötötte, és a megállapodás külön hatályba léptető rendelkezést sem tartalmazott. A megállapodás szövegén belül az a rendelkezés miszerint a felek „a megállapodással és annak teljesítésével a szerződést június 30-án megszűntnek tekintik" az utolsó
(5)bekezdésben helyezkedik el olyan szövegkörnyezetben, ahol a felek még egymás közötti különböző elszámolások elvégzéséről és azok határidejéről rendelkeznek. Mindezekre figyelemmel a fenti kikötést csak a szövegkörnyezetével együtt, azzal összhangban lehet és kell értelmezni. A
(4)bekezdésben rendelkeztek a
- június 30-án esedékes, de a felperes által még el nem számolt követelések elszámolásáról és kiegyenlítéséről valamint annak határidejéről. Ezek teljesítésével kerül lezárásra a bérleti jogviszony, mivel a felek a megállapodásban vállalták, hogy ezen kívül a bérleti jogviszonyból eredően egymással szemben semmilyen jogcímen, semmiféle követelést nem támasztanak. Az a kikötés tehát, hogy a teljesítéssel a szerződést megszűntnek tekintik csupán az elszámolás elvégzésére és az annak alapján keletkező kötelezettségek teljesítésére vonatkozott. Helytállóan állapította meg a másodfokú bíróság, hogy amennyiben a bérlemény birtokbaadását a megállapodás hatályba lépésének feltételéül kötötték volna ki, arról a bérleti szerződés megszűnéséről rendelkező első bekezdésében rendelkeztek volna. Alaptalanul állította a felperes, miszerint az alperes elismerte a bérleti szerződés fennmaradását. Az alperes már a
- július 20án kelt 8/F/
- sorszám alatt csatolt levélben egyértelműen nyilatkozott arról, hogy álláspontja szerint a bérleti szerződés a közös megállapodásnak megfelelően június 30-án megszűnt. Ugyanezt az álláspontot ismételte meg a
- október l2-én kelt, A/8/
- sorszám alatt csatolt levelében is azzal az ajánlattal, hogy
- január l5-ig a korábbi bérleti szerződést változatlan feltételekkel hajlandó „meghosszabbítani". Ugyanígy nyilatkozott a
- november l9-én kelt levelében is. Az alperes által javasolt megoldásnak egyébként nem lett volna jogi akadálya. A Ptk.
- §-ának
(1)bekezdése szerint jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát, megváltoztathatják a kötelezettségvállalásuk jogcímét és miután a bérleti szerződésre vonatkozóan a törvény eltérő rendelkezést nem tartalmaz, abban is megállapodhattak, hogy a közös kötelemszüntető nyilatkozat ellenére továbbra is kötelemben állónak tekintik magukat. Az alperes a
- november l9-én kelt levelében tett is kísérletet az abban való közös megállapodásra, hogy a bérleti szerződést tekintsék egymás között fennálló szerződésnek, a felperes azonban ettől - a levélben írtak szerint - elzárkózott. Tényként állapítható meg tehát, hogy a bérleti szerződés utólagosan meghosszabbításra nem került. Mindezek alapján egyetértett a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság megállapításával miszerint a bérleti szerződés a felek közös megállapodása alapján
- június 30-án megszűnt. Azt követően az alperes jogcím nélküli használóvá vált, így a használat időtartamára 2009.július l-től
- január 15-ig terjedő időtartamra - az Ltv.
- §-ának
(1)és
(2)bekezdés szerint a bérleti díjjal azonos összegű használati díjat köteles fizetni. Az alperes l84.6l7 Ft kivételével a
- december 3l-ig járó díjat kiegyenlítette, ezért jogsértés nélkül szállította le a másodfokú bíróság az alperest terhelő marasztalás összegét a
- január ltől január l5-ig járó bérleti díj l84.6l7 Ft-tal növelt összegét kitevő l,944.944 Ft-ra és annak az elsőfokú bíróság ítéletében írt kamataira. A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét a Pp. 275.§-ának
(3)bekezdése szerint hatályában fenntartotta. A felperes felülvizsgálati kérelme sikertelen volt, ezért a Pp.78.§-ának
(1)bekezdése szerint köteles az alperesnek a felülvizsgálati eljárással okozott költségét megtéríteni. Az alperes felülvizsgálati perköltsége a 32/2003.(VIII. 22.) IM. r. 3. §-a
(2)bekezdésének a/ pontja és
(5)bekezdése szerint felszámítható, az ÁFA-t is tartalmazó ügyvédi munkadíjat foglalja magában. A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274.§-ának
(1)bekezdése szerint tárgyaláson kívül bírálta el. Budapest,
- április
- Dr. Vezekényi Ursula s.k. a tanács elnöke, Gyöngyösiné Dr. Gyügyei Klára s.k. előadó bíró, Dr. Lőrincz Györgyné s.k. bíró