Pfv.21001/2010/4 – Kúria

MAGYAR KÖZTÁRSASÁG LEGFELSŐBB BÍRÓSÁGA mint felülvizsgálati bíróság Pfv.VI.21.001/2010/

1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Nesz Judit ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Baán Károly ügyvéd által képviselt I.r. és II.r., valamint III.r. és IV.r. alperesek ellen 1 500 000 forint foglaló megfizetése iránt a Városi Bíróságnál 5.P.23 032/
2. szám alatt megindított és a Megyei Bíróság 2.Pf.20 042/2010/
3. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az alperesek által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja. Kötelezi az alpereseket, hogy 15 fizessenek meg a felperesnek 45 felülvizsgálati eljárási költséget. napon belül egyetemlegesen 000 (negyvenötezer) forint Kötelezi a III.-IV.r. alpereseket, hogy felhívásra fizessenek meg az állam részére 90 000 (kilencvenezer) forint le nem rótt felülvizsgálati illetéket. I n d o k o l á s : A felperes
4. március 27-én eladta az állagvevő I.r. alperes és a haszonélvezeti jogszerző II.-IV.r. alperesek részére - 15 000 000 forint vételáron - a k.-i ingatlant. A vevők a szerződés megkötésekor 1 500 000 forint foglalót adtak át az eladó részére azzal, hogy a fennmaradó összeget legkésőbb
5. május
6. napjáig bankhitelből fizetik ki. Az I.r. alperes a vételár kifizetéséhez szükséges kölcsönt fel tudta volna venni, de egyéb kötelezettségei folytán magasabb összegű hitelre lett volna szüksége, ezért
7. június 9-én a szerződést úgy módosították, hogy a vételár 19 000 000 forint, míg annak kölcsönből biztosított része 17 500 000 forint lett. Az I.r. alperes 15 000 000 forint és 17 500 000 forint kölcsön iránti hitelkérelmét a pénzintézetek elutasították. Az alperesek a vételárat a felperes felhívása ellenére sem fizették ki, majd a felek
8. október
9. napján megállapodást írtak alá, amivel a módosított adásvételi szerződést közös megegyezéssel felbontották és kérték a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének törlését az ingatlan-nyilvántartásból. Az okirat aláírásával egyidejűleg a felperes az 1 500 000 forint foglalót visszafizette. A szerződés
10. pontjában a felek kijelentették, hogy a foglaló tekintetében nem tudtak megállapodni, ezért e vonatkozásban jogfenntartással éltek, a felperes azt azzal fizette vissza, hogy az arra vonatkozó igényét változatlanul fenntartotta. A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket 1 500 000 forint foglaló és ennek
11. október
12. napjától járó kamatai megfizetésére. Igényét arra alapította, hogy a szerződés teljesítése azért hiúsult meg, mert a vevők a vételárat nem fizették ki. Az alperesek a kereset elutasítását kérték arra való hivatkozással, hogy megállapodásukkal a szerződés annak megkötésére visszamenő hatállyal szűnt meg, ezért az eladó akkor sem tarthat igényt a vételár egy részére, ha azt foglalóként kapta. A felperest kár nem érte, a szerződés pedig az eladó megtévesztő magatartása miatt hiúsult meg. Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg a felperesnek 1 500 000 forintot és ennek
13. október
14. napjától járó kamatát. Az elsőfokú bíróság ítéletét az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helyes indokaira való utalással helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás adatai - így az I.r. alperes személyes előadása - alapján megállapítható volt, hogy az adásvételi szerződés az alperesek fizetésképtelensége miatt nem ment teljesedésbe. Az, hogy az I.r. alperes nem tudott banki hitelhez jutni, a vevők érdekkörébe esik, ezért fennáll a felelősségük a teljesítés meghiúsulásáért. A töretlen bírói gyakorlat értelmében az eladó a kapott foglalót a szerződésszegésre alapított elállása esetén is megtarthatja, pedig a szerződés ilyen az esetben is ex tunc hatállyal szűnik meg. Indokolatlan lenne ezért különbséget tenni a foglaló szabályainak alkalmazhatósága tekintetében azon az alapon, hogy a szerződés elállás, vagy közös megegyezés útján szűnt meg. Erre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság EBH2004.
15. számú eseti döntésében foglaltakra is figyelemmel - a foglalóval biztosított szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetése önmagában nem jelentheti azt, hogy ne lenne a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy. A foglaló elsődlegesen a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely a kárátalány szerepét is betölti, ezért csak a szerződés teljesítése esetén kerül beszámításra a vételárba, azaz csak feltételesen válik a vételár részévé. A szerződés meghiúsulása esetén tehát nem a többi teljesített szolgáltatás jogi sorsát osztja, hanem a reá vonatkozó külön törvényi rendelkezések alapján kell azzal elszámolni. A másodfokú bíróság kiemelte, hogy az ingatlanon a körjegyzőség nyilatkozata szerint építési engedély köteles tevékenység nem történt, az I.r. alperes pedig 13 000 000 forint hitelt kapott volna, csak az ezt követő irreálisan magas hitelkérelmei kerültek elutasításra. A felperes a foglaló iránti igényét a
16. október 2-i megállapodásban is fenntartotta, ezért annak sorsa felől a felek között nem született megállapodás. A jogerős ítélettel szemben az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével a kereset elutasítását és a felperes perköltségekben való marasztalását. A felülvizsgálati kérelem indokai szerint a tényállás tévesen került megállapításra annyiban, hogy G. T. tanúvallomása szerint a telekhatár közelében egy különálló lakóépület sáv alapja már ki volt alakítva. A jogerős ítélettel és az abban hivatkozott EBH2004.
17. számú határozattal szemben a Legfelsőbb Bíróság BH1994.
18. számú határozata szerint a szerződés közös megegyezéssel történő felbontása esetén a felek felelőssége szóba sem kerülhet. A felperes a foglalót már a vételár egy részeként tartotta ekkor magánál, így - a felek megállapodásának
19. pontjában foglaltak alapján is - a szerződés felbontására tekintettel köteles azt visszafizetni. Nem az alpereseket terhelte a szerződés meghiúsulásáért a felelősség, a szerződést meg is támadták és attól a felperes sem állt el, hanem egy, a felbontásra vonatkozó megállapodást kötöttek, amely szerint a már teljesített szolgáltatás visszafizetésre is került. Ebben a megállapodásban a felek kártérítést nem követeltek egymástól, így a foglaló összege sem töltheti be a kárátalány szerepét. A felperesnek kára egyébként az ügyből nem származott, mert az ingatlant haladéktalanul értékesíteni tudta. A feleknek a Legfelsőbb Bíróság hivatkozott eseti döntése szerint lehetősége volt a Ptk.
20. §-ának