Kfv.37855/2010/7 – Kúria

Kfv.III.37.855/2010/7.szám A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr.Horváth Éva Krisztina ügyvéd által képviselt F. A. felperesnek a Budapest Főváros Kormányhivatal Földhivatala alperes ellen ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt indult perben a Fővárosi Bíróság

1. június
2. napján kelt 1.K.30.343/2010/
3. számú jogerős ítélete ellen a felperes által
4. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán az alulírott napon - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi í t é l e t e t : A Legfelsőbb Bíróság a Fővárosi Bíróság 1.K.30.343/2010/
5. számú ítéletét hatályában fenntartja. Kötelezi a felperest, hogy alperesnek 10.000./azaz perköltséget. 15 napon tízezer/ belül fizessen meg az forint felülvizsgálati Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az államnak - külön felhívásra - 36.000.- /azaz harminchatezer/ forint felülvizsgálati eljárási illetéket. Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak helye nincs. I N D O K O L Á S A 24371 hrsz alatt nyilvántartott, természetben a B., Sz. tér
6. szám alatti társasház tulajdonosai
7. április
8. napján közgyűlést tartottak, melyen 60,2 % tulajdoni hányad tulajdonosai vettek részt. A közgyűlést a felperes, egyszersmind a társasház intéző bizottságának elnöke vezette, aki a társasház II. emeleti lakásának eladása után ugyanebben a társasházban egy másik, V. emeleti lakást kívánt vásárolni. Ez a korábban házfelügyelői lakás társasház közös tulajdonában állt. A lakás eladását a résztvevők 43,85 %-a, míg az ahhoz szükséges alapító okirat módosítás meghozatalát ugyanők 47.92 %-a támogatta azzal a feltétellel, hogy a határozatok a K. Kft. 35,79 %-os tulajdonnal rendelkező távollévő tulajdonostárs utólagos szavazatával válnak hatályossá. A közgyűlési jegyzőkönyv
9. pontjából megállapíthatóan a lakásra vonatkozó adásvételi szerződés tervezetét a közgyűlésen résztvevők nem ismerhették meg, a vételár is csak hozzávetőlegesen 13.000.000.-14.000.000.- Ft közötti összegben lett meghatározva. E tulajdonostárs a módosításhoz
10. április
11. napján hozzájárult. A határozatokra tekintettel a felperes, mint az intéző bizottság elnöke, ugyanakkor egyben, mint vevő is,
12. május
13. napján adásvételi szerződést kötött, melyben a társasház közös tulajdonában álló lakását megvásárolta. Előzetes alperesi eljárásokat követően a társasház
14. október
15. napján kérte az alapító okirat módosításának és a vevő tulajdonjogának bejegyzését. Az alperes
16. november
17. napján kelt 32360/
18. számú határozatával helybenhagyta az elsőfokú a kérelmet elutasító határozatot. Indokolása szerint az alapító okirat módosítását tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv aláírói eltértek az ingatlannyilvántartási kérelem beadásakori társasházi tulajdonosoktól, továbbá egyes aláírók neve nem volt azonosítható. Hiányzott annak valószínűsítése, hogy a kisebbség nem élt-e keresetindítási jogával, így kérdéses, hogy a módosítás hatályba lépett-e. Elmaradt az utólagos szavazat és a jelenléti ív csatolása, és az adásvételi szerződést sem írta alá valamennyi tulajdonos, valamint az aláírók egyéb szükséges adatai is hiányoztak. Az eladó, mint társasház feltüntetése a határozat szerint nem volt elegendő. Végül arra hivatkozott az alperes, hogy az alapító okirat módosításához szükséges alaprajz sem volt megfelelő. A jogerős közigazgatási döntés ellen a felperes nyújtott be keresetet, kérve a határozat megváltoztatását és tulajdonjogának bejegyzését. Eljárási hibákra hivatkozott, továbbá előadta, hogy szükségtelen az adásvételi szerződés összes tulajdonos általi aláírása, mert a közgyűlésen résztvevő tulajdonostársak rendelkeztek a közös tulajdonú lakás eladásáról. Mint közös képviselő, és mint szervezeti képviselő jogosult volt a többi tulajdonos nevében is az aláírásra. A felperes csak a peres eljárás során
19. április
20. napján csatolta a közgyűlésen részt nem vevő K. Kft. 35,79 %-os tulajdonostárs utólagos hozzájárulást tartalmazó nyilatkozatát a 49 m²-es társasházi közös tulajdonban lévő lakás felperes által történő megvásárlásához. A Fővárosi Bíróság ítéletével az alperesi határozat jogszerűségét megállapítva, a keresetet elutasította. Álláspontja szerint amennyiben közös tulajdonú ingatlanrészt idegenítenek el, a szerződést valamennyi tulajdonostársnak alá kell írnia. Indokolása szerint az ügyben irányadó a Legfelsőbb Bíróság
21. számú ítélete a rendelkezési jog gyakorlását illetően, és a Legfelsőbb Bíróság
22. számú ítélete, mely ráépítés esetén kívánja meg az összes tulajdonos aláírását. A Fővárosi Bíróság álláspontja szerint az eljárási határidő túllépése, mint eljárási szabálysértés az ügy érdemére nem hatott ki. A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, kérve az ítélet hatályon kívül helyezésével tulajdonjogának bejegyzését, illetőleg a bíróság új eljárásra és új határozatra utasítását. Előadta, hogy a Fővárosi Bíróság által felhozott ítéletek más tényállás alapján hozott ügyekre vonatkoztak, így az ő ügyében nem alkalmazhatók elveik. Álláspontja szerint egy későbbi adásvételi szerződés megkötésére a közgyűlési határozat maga adott felhatalmazást, így az egyes tulajdonosoktól külön meghatalmazásra az aláíráshoz nem volt szüksége. Kifejtette, hogy a közgyűlési határozat a törvény erejénél fogva ingatlannyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat, amit illetően az ingatlan-nyilvántartásról szóló
23. évi CXLI. törvény /a továbbiakban: Inytv./
24. §-ában felsorolt előírások csak korlátozottan jelentkeznek. Téves volt a tulajdoni hányadok alperes általi kiszámítása is a határozatban. Az alperes eljárási hibája az ügy érdemére kihatott, továbbá az alperes által hiányolt okiratok az eljárás során benyújtásra kerültek. Jogszabálysértésként a társasházakról szóló
25. évi CXXXIII. törvény /a továbbiakban: Thtv./
26. § /2/-/3/ bekezdésének,
27. § /3/ bekezdésének és
28. §-ának megsértésére hivatkozott. Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében hatályában fenntartását kérte. a jogerős ítélet A felülvizsgálati kérelem alaptalan. A Legfelsőbb Bíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalni, hogy ha az alapító okirat felhatalmazása alapján a 2/3-os többségben lévő tulajdonosok az önálló ingatlanként kialakítható közös tulajdonnal kapcsolatban élnek elidegenítési jogukkal, bejegyezhető-e úgy a szerző tulajdonostárs tulajdonjoga, ha az adásvételi szerződést csak később küldi meg a társasház képviseletében eljáró közös képviselő, és erre vonatkozó felhatalmazás nem szerepel a közgyűlési jegyzőkönyvben. Az ügyben alkalmazandó Thtv.
29. §-ának /2/ bekezdése szerint - az
30. § /2/ bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével - az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata alkalmas okirat. az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre Ez a rendelkezés több előfeltételt támaszt a társasház számára az elidegenítéshez. Előírja az alapító okiratba foglalt felhatalmazást ehhez, és azt is, hogy a közös tulajdonnak önálló ingatlanként kialakíthatónak kell lenni, az elidegenítésről döntést tartalmazó közgyűlési határozatot kell hozni, ugyanakkor rendelkezni kell a tulajdoni hányadok módosulásáról is. Ezek együttes feltételei annak, hogy a határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető okirat legyen. E feltételek egy részét a felperes teljesítette. A felek nem vitatták, hogy az alapító okirat felhatalmazta a tulajdoni hányad 2/3-os többségét a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jog gyakorlására. A közös tulajdon vitathatatlanul kialakítható volt önálló ingatlanként, minthogy korábban is lakásként szolgált. Nem felelt meg azonban a társasház határozata maradéktalanul a fent felsorolt további feltételeknek. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az elidegenítésről szóló döntés nem azt jelenti, hogy a közgyűlésen résztvevő 2/3-os többség felhatalmaz valakit arra, hogy elidegenítse a közös tulajdon egy részét. Az elidegenítésről való döntés azt jelenti, hogy a tulajdonostársak tisztában vannak arról, hogy mit és milyen feltételekkel, valamint hogy kinek idegenítenek el. Az elidegenítésről való döntés e nélkül hiányos és értelmezhetetlen. A törvény idézett rendelkezése ugyanis nem az elidegenítésre való felhatalmazásról szól. A szerződési ajánlat ismeretének hiányában a tulajdonostársak nincsenek abban a helyzetben, hogy az elidegenítésről határozhassanak. A közgyűlési határozatban ugyanakkor rendelkezni kell a társasház többi tulajdonosára is kiterjedően a tulajdoni arányokról, annak ismeretében, amit a szerződési ajánlat tartalmazott. A szerződési ajánlat tehát a közgyűlési jegyzőkönyv, illetőleg az abban foglaltak elfogadását tartalmazó határozat részét kell hogy képezze. Helytállóan hivatkozik a felperes felülvizsgálati kérelmében arra, hogy az Inytv.
31. §-ába foglalt összes előírásnak nem kell megfelelni a közgyűlési határozatnak, mert az e nélkül is az ingatlannyilvántartásra bejegyzésre alkalmas okirat. Ez a Thtv.-be foglalt előírás azonban nem jelentheti azt, hogy bárki, aki akár ingatlannyilvántartásba be sem jegyzett tulajdonos, a közgyűlésen való részvétele esetében olyan határozatot hozhasson, aminek alapján az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság köteles volna bejegyzést eszközölni. A Thtv. előírásai feltételezik, hogy azok az adatok, amelyek a tulajdonosok személyére vonatkoznak, az ingatlan-nyilvántartás rendelkezésére állnak, ezért külön ezek megismétlését valóban nem kell a közgyűlési határozatba belefoglalni. Ha azonban a hatóság észleli, hogy a határozat meghozatalában olyan személyek is részt vettek, akiknek a szükséges adatai nem állnak rendelkezésére az ingatlan-nyilvántartásnak, ezek hiányát okkal kifogásolhatja. Megjegyzi továbbá a Legfelsőbb Bíróság, hogy mindezek megléte esetében sem volt megfelelő és bejegyzésre alkalmas a felperes kérelméhez mellékelt okirat, mert a közgyűlési határozat nem tartalmazott felhatalmazást a közös képviselő számára arra, hogy adásvételi szerződést a társasház nevében aláírjon. A felülvizsgálati kérelemben megjelölt legfelsőbb bírósági ítéletek a jelen ügyben azért nem alkalmazhatók, mert azok más tényállású ügyekben döntöttek. Mindezek előrebocsátása után megállapítható, hogy a Fővárosi Bíróság helyes döntést hozott, amikor megállapította, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzésére a kérelméhez csatolt okirat nem alkalmas. E megállapítás annyiban szorul pontosításra, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat összes társasházi tulajdonos általi aláírására nem volt szükség. Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a Fővárosi Bíróság ítéletét a Polgári perrendtartásról szóló
32. évi III. törvény /a továbbiakban: Pp./
33. § /3/ bekezdése alapján hatályában fenntartotta. A pervesztes felperes a Pp.
34. §-a alapján köteles az alperes a Pp.
35. §-a szerint felszámítható felülvizsgálati költségeinek megfizetésére. A Legfelsőbb Bíróság a felperest az illetékekről szóló
36. évi XCIII. törvény
37. §-ának /1/ bekezdésébe, a 39.,
38. §-aiba foglaltaknak megfelelően és a
39. §-a szerint alkalmazandó a költségmentesség alkalmazásáról szóló 6/1986./VI.26./ IM rendelet
40. § /2/ bekezdése alapján kötelezte a le nem rótt felülvizsgálati eljárási illeték megfizetésére. Az alperes személyében a per során jogutódlás következett be, amelyet a Legfelsőbb Bíróság a Kfv.III.37.855/2010/
41. sorszámú végzésével megállapított. Budapest,
42. május
43. Bauer Jánosné dr. sk. a tanács elnöke, dr.Kovács Ákos sk. előadó bíró, dr.Darák Péter sk. bíró