Pécsi Ítélőtábla Pf.III.20.128/2011/
- szám A Magyar Köztársaság nevében! A Pécsi Ítélőtábla Dr. Alföldi István Ügyvédi Iroda által képviselt felperes neve (címe) felperesnek - a dr. Szegedi Ivett ügyvéd által képviselt I.rendű alperes neve (címe)I. rendű, valamint a II.rendű alperes neve (címe) II. rendű alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Baranya Megyei Bíróságon indított perében a
- január
- napján kelt 20.P.21.080/2010/
- számú ítélete ellen a felperes részéről
- sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán - tárgyaláson kívül meghozta a következő ítéletet: A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatva megállapítja, hogy a felperes, valamint az I. rendű alperes között P,
- január
- napján létrejött vételi jogot alapító szerződés érvénytelen, továbbá az I. rendű alperes által a II. rendű alperesnek, mint vételi jog gyakorlására jogosultnak kijelölésére vonatkozó P,
- július 6-i keltezésű szerződés nem jött létre. Megkeresi a bíróság a P Körzeti Földhivatalt, hogy az ingatlan-nyilvántartásban P, 00 belterület 0000/11/A/
- helyrajzi szám alatt nyilvántartott és a felperes tulajdonában álló lakásingatlan tulajdoni lapja III. részéről törölje a 32682/2007.01.
- számú bejegyző határozattal az I. rendű alperes javára bejegyzett vételi jogot a bejegyzés időpontjára visszamenőleges hatállyal. Mellőzi a felperesnek elsőfokú perköltség fizetésére vonatkozó kötelezését. Kötelezi az alpereseket, hogy fizessenek meg egyetemlegesen a Magyar Államnak - az illetékes adóhatóság felhívására - 570.000 (ötszázhetvenezer) forint elsőfokú eljárási illetéket. Kötelezi az alpereseket, hogy fizessenek meg a felperesnek egyetemlegesen 15 nap alatt 300.000 (háromszázezer) forint másodfokú perköltséget. Kötelezi az alpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg a Magyar Államnak - az illetékes állami adóhatóság felhívására - 570.000 (ötszázhetvenezer) forint másodfokú eljárási illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az I. rendű alperes
- január 22-én 4.000.000 forint pénzkölcsönt nyújtott a felperesnek, aki azt 100 hónapos futamidő alatt, kamatokkal növelten vállalta visszafizetni. Az I. rendű alperes által a felperesnek nyújtott hitel biztosítékaként a felperes jelzálogjogot engedélyezett az alperesnek a tulajdonában lévő P belterület 0000/11/A/
- helyrajzi számú P, B utca
- IV/
- szám alatti lakás ingatlanán. Erre az ingatlanra vonatkozóan vételi jogot is engedélyezett a felperes az I. rendű alperesnek a
- január
- napján megkötött szerződéssel öt év időtartamra. A szerződő felek előtt ismert volt a
- január
- napján készült ingatlanforgalmi szakértői vélemény, amely a tárgyi ingatlan forgalmi értékét 12.700.000 forintban határozta meg. A vételi jogot alapító szerződésben a vételi jog gyakorlásának az esetére az ingatlan vételára 9.500.000 forintban került meghatározásra. Rögzítették a szerződő felek, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételárba elszámolandó az I. rendű alperesnek a felperessel kötött kölcsönszerződésből fennálló követelése. Megállapodtak abban is, hogy a vételi joggal nem csak az I. rendű alperes, hanem az általa kijelölt személy is élhet a szerződő felek között létrejött kölcsönszerződésből eredő elszámolási kötelezettséggel. A felperes
- novemberétől kezdődően az I. rendű alperes írásbeli felszólítása ellenére sem törlesztette a kölcsönt, ezért az I. rendű alperes a
- június
- napján kelt levelében a hitelszerződést azonnali hatállyal felmondta és felszólította a felperest a kölcsönügyletből eredő 4.131.800 forintos tartozása
- július
- napjáig történő megfizetésére. A felperes a felszólítást nem teljesítette. Az I. rendű alperes a fenti vételi jogot alapító szerződés alapján a vételi jog gyakorlására a II. rendű alperest jogosította fel. Az erre vonatkozó írásbeli szerződés
- július
- napján készült. A II. rendű alperes a vételi jogával élt, erről a felperest írásban értesítette és tulajdonjogának bejegyzése iránt kérelmet terjesztett a P Körzeti Földhivatal elé. A kérelmet a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban széljegyként feljegyezte az ingatlan tulajdoni lapjára. A felperes keresete az I. rendű alperessel kötött vételi jogot alapító szerződés érvénytelenségének, valamint az alperesek között
- július
- napján létrejött vevőkijelölésre vonatkozó szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányult. A vételi jogot alapító szerződés érvénytelenségét egyrészt abban jelölte meg, hogy az a Ptk.255.§
(2)bekezdésének megkerülésére irányul, ezért a Ptk.200.§
(2)bekezdése alapján semmis. Az alperesek között létrejött vevőkijelölésre vonatkozó szerződés érvénytelenségét elsődlegesen abban látta, hogy érvénytelen opciós szerződésen alapul. A megállapodások érvénytelenségének okaként hivatkozott azok jó erkölcsbe ütköző voltára is. Kifejtette azt az álláspontját, hogy a vételi jog kikötése tisztességtelen fedezetet biztosító eszköz volt, mert a vételi jog kikötésére megállapított vételár nem az ingatlan piaci értékéhez, hanem a kölcsön összegéhez igazodott. Hivatkozott arra is, hogy a piaci értékhez képest kirívóan alacsony vételár is semmissé teszi a szerződést. Az alperesek között létrejött vevőkijelölésre vonatkozó szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti keresetét a Ptk.221.§
(3)bekezdésében foglalt rendelkezéssel is alátámasztotta, hivatkozva arra, hogy a szerződés megkötése körében mindkét alperes képviselője ugyanaz a személy volt. Az alperesek ellenkérelme a kereset megalapozatlanságára hivatkozással. elutasítására irányult, annak jogi Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és a felperest perköltség viselésre kötelezte. Több közzétett bírósági döntésre utalással kifejtette azt az álláspontját, hogy érvényes a biztosítéki célú opciós szerződés abban az esetben is, ha azt a kölcsönszerződéssel, illetve zálogjog kikötésével egyidejűleg kötik meg. A Ptk.255.§
(2)bekezdésének alkalmazása körében pedig nem vehető figyelembe az opciós jogra vonatkozó megállapodás időpontja, jelentősége annak van, hogy az opciós szerződés alapján gyakorolt vételi jog érvényesítése a kielégítési jog megnyílta előtt vagy után történik-e. Az utóbbi esetben a jog gyakorlása nem ütközik a Ptk.255.§
(2)bekezdésébe. A vételi jogot alapító szerződést jó erkölcsbe ütközőnek sem találta. Kifejtette, hogy a Ptk.200.§
(2)bekezdése alapján a bíróság akkor állapítja meg, hogy a szerződés vagy annak egyes kikötései jó erkölcsbe ütköznek, ha a szerződésben vállalt magatartás konkrét jogszabályi rendelkezést nem sért, de a közfelfogást és az abban megjelenő erkölcsi normákat súlyosan és nyilvánvalóan megszegi, a szerződés joghatása nyilvánvalóan a társadalomban kialakult értékítéletet sérti. Önmagában a jogügylet biztosítása, figyelemmel arra, hogy ez már a római jogban is ismert jogintézmény volt, így a társadalom normarendszerébe és jogértékébe teljes mértékig beépült, nem ütközik jó erkölcsbe. A felek között létrejött opciós szerződés nem tartalmaz olyan többlettényállási elemet, amely sértené a társadalmi értékítéletet vagy a jogok rendeltetésének ellentétes gyakorlására utalna. Külön kitért arra, hogy a vételi jog gyakorlásának esetére a jogosultat elszámolási kötelezettség terheli a kölcsönszerződésből eredő követeléseiről, és a szerződő felek a vételárat nem a kölcsöntartozás fennálló összegében, hanem ettől eltérő módon és lényegesen eltérő összegben határozták meg. A Ptk.221.§
(3)bekezdésének alkalmazása körében kifejtette azt az álláspontját, hogy nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely tiltaná vagy kizárná két olyan jogi személy szerződéskötését, melyeknek ugyanaz a személy a képviselője. Egyébként pedig a gazdasági társaságnak a joga, hogy eldöntse, hogy a képviselő az ő érdekében járt-e el és ha nem, ezzel kapcsolatban milyen jogkövetkezményt kíván érvényesíteni. Harmadik személy erre a semmisség megállapítása érdekében alappal nem hivatkozhat. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes nyújtott be fellebbezést, kérve az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a keresete teljesítését. Fellebbezésében részletesen megismételte az elsőfokú eljárásban már kifejtett jogi álláspontját, hivatkozva arra, hogy a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása terén jelenleg nincs kialakult és egységes bírói gyakorlat, a Fővárosi Ítélőtáblának a „legújabb" gyakorlata pedig az ilyen szerződést a Ptk.255.§
(2)bekezdésébe ütközőnek minősülő és ezért semmis szerződésnek tekinti. Az alperesek fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztettek elő. A fellebbezés alapos. Az elsőfokú bíróság a jogvita eldöntése alapjául szolgáló tényeket helyesen állapította meg, azokat az elsőfokú eljárás adatai alapján a következőkkel egészíti ki a másodfokú bíróság: A felperes a lakhatását biztosító lakásingatlanra engedett vételi jogot az I. rendű alperesnek. A vételi jog gyakorlójának kijelölésére irányuló szerződés megkötése során mindkét alperest ugyanaz a természetes személy képviselte, az írásbeli szerződést mindkét alperes képviseletében ugyanaz a természetes személy látta el cégjegyzéssel. Az I. rendű alperes az opciós szerződés megkötésekor pénzügyi szolgáltatás végzésére jogosult gazdálkodó szervezet volt. Az így kiegészített tényállást a másodfokú bíróság is elfogadta ítélkezése alapjául. Az irányadó tényállásból a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság jogi álláspontjától eltérő jogi következtetéseket vont le. A másodfokú bíróság a döntésének jogi indokait megelőzően rögzíti, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában részletesen kifejtett jogi álláspont az ítélkezési gyakorlat töredezettségére figyelemmel semmiképpen sem minősíthető tévesnek vagy helytelennek. A biztosítéki célú vételi jog érvényességének és érvényességi feltételeinek megítélése a rendszerváltást követően a magánjogi ítélkezésnek az egyik legnehezebb és máig megoldatlan problémájává vált. Sajnálatosan egyet kell érteni a felperesnek azzal az álláspontjával, hogy jelenleg nincs kialakult bírói gyakorlat a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása terén. A felperes a saját jogi álláspontját az elsőfokú eljárásban is becsatolt és a Fővárosi Ítélőtábla egyik tanácselnöke által készített rendkívül széles dogmatikai bázison alapuló, borotvaéles logikával levezetett okfejtéssel igyekezett alátámasztani. Ezzel szemben az elsőfokú bíróság hivatkozott a Szegedi Ítélőtáblának az 1/
- (XII.4.) számú kollégiumi véleményére, amely az előbbitől eltérő következtetésre jut, semmivel sem kisebb szakmai megalapozottságot és értéket képviselve. A másodfokú bíróság előtt ismertek ezeken kívül is nagy számban olyan alapos szakmai munkák, amelyeket felsőbb bírósági (ítélőtáblai, Legfelsőbb bírósági) tanácselnökök készítettek óriási szakmai tapasztalat, hatalmas elméleti és gyakorlati tudásanyag felvonultatásával - egymástól mégis többé-kevésbé eltérő következtetésekre jutva. A Legfelsőbb Bíróság polgári kollégiuma is többször foglalkozott a biztosítéki célú vételi jogot alapító szerződés érvényességének kérdéskörével. Legutóbb a Bírósági Határozatok
- évi
- számában került közzétételre a Legfelsőbb Bíróság polgári kollégiumának az e tárgyban tartott tanácselnöki értekezletén elhangzottak összefoglalása. Ebből kitűnően a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma sem tudott dogmatikailag egységes álláspontot elfogadni. Mindezekre figyelemmel a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság jogi álláspontjának tiszteletben tartásával fejti ki az alábbiakban a saját döntése alapjául szolgáló jogi indokait. A Polgári törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatályba lépése előtt a bírói gyakorlat kezdettől fogva egységesen tiltotta a vételi jog biztosítéki célú kikötését a lex commissoria tilalmába ütközőnek találva azt. A Ptk. elfogadása a korábbi bírói gyakorlaton érdemben nem változtatott, a Ptk. ugyanis hatályba lépésekor is tartalmazta a lex commissoria tilalmát (akkor még a 254.§
(3)bekezdésébe foglaltan). Ez a tilalom jelenleg a Ptk.255.§
(2)bekezdésében nyert elhelyezést. Az 1990-es évek végétől azonban a Legfelsőbb Bíróság egy megengedőbb ítélkezési gyakorlatot alakított ki e szerződések érvényességének megítélése körében. Ennek hátterében a hitelezői érdekek védelmét nem kellőképpen biztosító jelzálogjogi és végrehajtási szabályozás figyelembevétele állt. Ezek a szabályok azonban időközben a hitelezői érdekek érvényesítését biztosító módon változtak meg, ezért a Legfelsőbb Bíróság polgári kollégiumában felmerült a korábbi egységes és töretlen ítélkezési gyakorlathoz visszatérés lehetősége, amit arra tekintettel vetett el végül is a kollégiumi ülés, hogy az ún. új Ptk. ezt a jogügyletet önálló szerződéstípusként szabályozza, ezért a visszatérés szükségtelenül változtatta volna meg időlegesen a Legfelsőbb Bíróság gyakorlatát. Az új Ptk. azonban közismerten nem lépett hatályba, így ennek az ügyletnek a jogi szabályozása is bizonytalan. Az adott ügyben azonban szükségtelennek mutatkozik, hogy a másodfokú bíróság is kifejtse a biztosítéki célra tekintettel megvalósuló semmisség megítélésével kapcsolatos álláspontját, mert a kereset tárgyává tett opciós szerződés akkor is érvénytelennek tekinthető, ha egyébként a biztosítéki célja miatt a Ptk.255.§
(2)bekezdésének sérelme folytán nem lenne érvénytelen. A hitelező ugyanis a biztosíték érvényesítése révén csak követelése kielégítésére jogosult, követelését meghaladó haszonra azonban nem. Ezt nevezi az ítélkezési gyakorlat biztosítékon szerzés tilalmának. A jelen esetben a kereset tárgyává tett opciós szerződés megkötésekor mind a felperes, mind az I. rendű alperes ismerte azt az ingatlanforgalmi értékbecslést, amely az ingatlan akkori forgalmi értékét 12.700.000 forintban határozta meg. Ennek ellenére a szerződő felek a szerződésben a vételi jog gyakorlása esetére az ingatlan vételárát 9.500.000 forintban, azaz 3.200.000 forinttal alacsonyabb értékben határozták meg, anélkül, hogy egyébként tisztában lehettek az ingatlan későbbi forgalmi értékváltozásának irányával, mértékével és a vételi jog bizonytalan jövőbeli gyakorlásának időpontjára aktualizált állásával. Az I. rendű alperes az ingatlan ismert és a szerződő felek által kölcsönösen elfogadott forgalmi értékéhez képest több, mint 25 %-kal alacsonyabb mértékben fogadtatta el a felperessel a vételi jog gyakorlása esetére őt megillető vételár összegét anélkül, hogy az egyébként a felperes érdekét is szolgálta volna vagy ezért az I. rendű alperes a felperes számára másfajta előnyt biztosított volna. Nyilvánvaló, hogy a felperes ezeket a számára kedvezőtlenebb feltételeket azért fogadta el, mert a vele szemben hitelező I. rendű alperes erőfölényben volt. Az I. rendű alperes által ily módon a kölcsönkövetelésén felül megszerezni kívánt haszon önmagában, abszolút értékében is jelentős mértékű (3.200.000 forint), a vétel tárgyának értékéhez képest is jelentős mértékű (több, mint 25 %), de még a nyújtott kölcsönösszeghez képest is kirívóan jelentős mértékű (80 %). Továbbá magánszemélyek lakóingatlanának elvesztése esetén a kiszolgáltatott helyzet kihasználása - a lakhatási lehetőség elvesztése révén - különösen súlyos következményekkel jár, az ilyen joghatás elérését célzó szerződés a jogosult oldaláról nézve különösen tisztességtelennek minősül. A hitelintézetek és a magánszemélyek közötti - lényegében fogyasztói - szerződések megítélése során a Legfelsőbb Bíróság is szigorú, az adóst jobban védő álláspontra helyezkedett (BH2008/48.), a kötelezett hátrányos helyzete kihasználásának kezdettől fogva döntő jelentőséget tulajdonított a szerződés érvényességének megítélése körében (a Legfelsőbb Bíróság fent hivatkozott polgári kollégiumának tanácselnöki értekezletéről készült tájékoztató). A peres felek jogvitájának elbírálása során nem alkalmazható későbbi jogalkotás is abba az irányba mozdult el, hogy a fogyasztóval kötött vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés semmis, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik (Hpt.200.§). Az ilyen kirívóan tisztességtelen ügylet nyilvánvalóan sérti a jóerkölcsöt, ezért a Ptk.200.§
(2)bekezdésének 2. mondata alapján semmis. A jóerkölcsöt sértő szerződés nem nyilvánítható érvényessé, mert ehhez a bíróságnak a szerződésben vállalt egyik főszolgáltatást kellene jelentősen módosítani, és nem állapítható meg, hogy a szerződés megkötése ebben az esetben is a szerződő fél érdekében állna. A szerződő felek közötti elszámolás nem teszi szükségessé a szerződésnek a határozathozatalig terjedő időre történő hatályossá nyilvánítását sem, mert e szerződés alapján még részleges szolgáltatás nyújtására sem került sor. Az eredeti állapot helyreállításának viszont semmi akadálya nincsen. Ezért az érvénytelenség jogkövetkezményeként a bíróság a Ptk.237.§-ának
(1)bekezdését alkalmazva, az eredeti állapot helyreállítását rendelte el, ennek érdekében pedig megkereste az illetékes ingatlanügyi hatóságot az érvénytelen szerződés alapján történt ingatlannyilvántartási bejegyzés törlése iránt az 1997. évi CXLI. törvény 26.§-ának
(8)bekezdése alapján, aminek értelemszerűen azzal a következménnyel kell járnia, hogy az érvénytelen opciós szerződés alapján az alperesek egyike sem szerezhet tulajdonjogot a vétel tárgyán. A kereset tárgyává tett és az alperesek által megkötött - vételi jog gyakorlója személyének kijelöléséről szóló - szerződés azonban a másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint nem érvénytelen, hanem létre sem jött. A Ptk.221.§
(3)bekezdése alapján a képviselő nem járhat el, ha a szemben álló vagy ellentétesen érdekelt fél ő maga vagy olyan személy, akit ugyancsak ő képvisel. Ha a képviselő jogi személy, a képviselt kifejezett engedélye alapján érdekellentét esetében is eljárhat. A vételi jog gyakorlójának kijelölésére irányuló szerződés megkötése során mindkét alperest ugyanaz a természetes személy képviselte. Szemben álló szerződési pozíciókat elfoglaló, azaz egymással szemben kölcsönös kötelezettségeket vállaló, jogokat szerző személyek képviselője nem lehet ugyanaz a természetes személy. Ilyen esetben a képviselő jogcselekménye a képviseltet nem köti. A képviseltek között a szerződés tehát nem jön létre. Létre nem jött szerződés pedig sem érvényes, sem érvénytelen nem lehet. A Legfelsőbb Bíróság 2/2010. (VI.28.) PK véleménye 4.a. pontjának utolsó mondata szerint a bíróságnak hivatalból észlelnie kell, ha a szerződés nem jött létre. Ennek megállapítására irányuló kérelmet a másodfokú bíróság az érvénytelenség megállapítására irányuló kérelemben benne foglaltnak tekintette. A fentiekre figyelemmel a másodfokú bíróság a Pp.253.§
(2)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét a rendelkező részben foglaltak szerint változtatta meg. A másodfokú bíróság döntése értelmében pervesztesnek az alperesek minősülnek, ezért a felperes perköltségviselésben való marasztalása tekintetében is meg kellett változtatni az elsőfokú bíróság ítéletét. A Pp.78.§
(1)bekezdése alapján az alperesek kötelesek perköltség viselésére. A felperes az elsőfokú eljárásban személyesen járt el, ezért a másodfokú bíróság elsőfokú perköltségként csak az állam által előlegezett eljárási illeték megfizetésére kötelezte az alpereseket, ugyanígy kötelezte az alpereseket az állam által előlegezett másodfokú eljárási illeték megfizetésére is a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13.§
(2)bekezdése alapján. A felperes másodfokú eljárásban felmerült jogi képviseleti díjának összegét a másodfokú bíróság a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§
(5)bekezdése és 4/A.§-a alapján állapította meg. A meghatározott ügyvédi munkadíj az általános forgalmi adót magába foglalja. P é c s ,
- szeptember
- dr. Szentpéteriné dr. Bán Erzsébet s.k. a tanács elnöke, dr. Döme Attila s.k. előadó bíró, dr. Kutasi Tünde s.k. bíró