SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Pf.I.20.329/2011/2.szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Szegedi Ítélőtábla a Dr. Szula Attila ügyvéd által képviselt (felperes neve, címe) alatti lakos felperesnek - (I.rendű alperes neve, címe) alatti lakos I. rendű, (II.rendű alperes neve, címe) alatti lakos II. rendű és a (jogtanácsos neve) jogtanácsos által képviselt (III.renű alperes neve, címe) alatti székhelyű III. rendű alperes ellen kártérítés iránt indított perében a Békés Megyei Bíróság
- március
- napján kelt 5.P.20.344/2010/
- számú ítéletével szemben a felperes
- sorszám alatt előterjesztett fellebbezése folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő ÍTÉLETET: Az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, fizessen meg a III. rendű alperesnek 15 nap alatt 30.000,(Harmincezer) Ft másodfokú eljárási költséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. INDOKOLÁS: Az É... Kft. 2003-ban társasház építésébe kezdett (település, utca, házszám) alatti ingatlanon. A III. rendű alperes tudomást szerzett arról, hogy az építkezés az építési engedély beszerzése előtt megkezdődött, ezért helyszíni szemlét tartott, majd
- augusztus 19-én az alapozás végleges fennmaradására és az épület terv szerinti továbbépítésére engedélyt adott, egyben a kivitelezővel szemben építésügyi bírságot szabott ki. A II. rendű alperes felelős műszaki vezetőként dolgozott
- október
- napjáig, október 31-én bejelentette a III. rendű alperesnek is, hogy ezt a feladatot a továbbiakban nem látja el. Ebben az időpontban az épület körítő főfalai álltak. A továbbiakban az építkezés műszaki vezető közreműködése nélkül zajlott. A kivitelező kismértékben eltért az építési engedélytől,
- februárjában megvalósulási tervet készített, amely tartalmazta a módosításokat is. Az elkészült lakások tulajdonosai 2005-ben megbízták az I. rendű alperest, hogy a használatbavételhez szükséges okiratokat szerezze be és tegyen műszaki vezetői -2- nyilatkozatot. Ezek alapján a III. rendű alperes az érintett lakásokra a használatbavételi engedélyt megadta. A felperes
- március 23-án az É... Kft-vel 4.000.000,- Ft-os vételáron a
- számú, 68 m² alapterületű tetőtéri lakásra adásvételi szerződést kötött. Ebben rögzítették, hogy a vételár kialakításánál figyelembe vették a készültségi fokot, hiányoztak a belső válaszfalak, a teljes belső szerelési és szerelvényezési munkák. Az eladó tájékoztatta a felperest arról is, hogy egyes munkákat már a lakók végeztek, ilyenek voltak a homlokzatvakolás, a tetőszerkezet megerősítése, a betonozás, a közművek lakásokba való bevitele, mely munkák tekintetében a vevő a lakóközösséggel külön megállapodást fog kötni. Tartalmazza a szerződés, hogy: „Evonatkozásban az eladót felelősség nem terheli”. A vétel megtekintett állapotban történt, a felperes lényegében egy továbbépítésre szánt padlásteret vásárolt meg. Az eladó kft-vel szemben
- szeptember 19-én felszámolás indult, a cég törlése a cégjegyzékből
- március 7-én megtörtént. A felperes az eladóval szemben hibás teljesítésre alapítottan semmilyen igényt nem érvényesített. A felperes kezdeményezte a III. rendű alperesnél az építési engedély módosítását, a tervező ennek során két támasztó oszlop elhelyezését tartotta szükségesnek. A III. rendű alperes
- december 10-én hozott III.775-10/
- számú határozatával engedélyt adott a tetőtéri lakás műszaki tervdokumentációtól eltérő módon történő továbbépítéséhez azzal, hogy a kivitelezés során a tetőszerkezet és a lépcsőfeljáró megerősítésére van szükség, miként azt a benyújtott és (személy neve) által készített műszaki leírás tartalmazza. A felperes felkérésére
- december 15-én (személy neve) szakértői véleményt készített és megállapította, hogy az eredeti 6,6 m fesztáv helyett 7,7 m készült, eltértek az építési engedélytől. Álláspontja szerint a szakszerűtlen munkáért a kivitelező felel, de mulasztott a műszaki vezető és a használatbavételi engedélyt kiadó hatóság is. Kimunkálta a javítási költségeket és az értékcsökkenés mértékét. A felperes keresetében az általa beszerzett szakvéleményre alapítottan 2.975.000,Ft szerződésen kívül okozott kár egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket. Arra hivatkozott, hogy az I. és II. rendű alperesek műszaki vezetőként felelősséggel tartoznak a kivitelezés hibáiért. A III. rendű alperes államigazgatási jogkörben eljárva elmulasztotta a tervtől eltérő építkezés ellenőrzését, majd törvénysértő módon adta ki a használatbavételi engedélyeket. Az I. rendű alperes a kereset elutasítását arra figyelemmel kérte, hogy a kivitelezésben műszaki vezetőként nem vett részt, tevékenysége csupán azon lakásokra korlátozódott, amelyek tulajdonosai a használatbavételi engedély beszerzése kapcsán megbízták. A II. rendű alperes kiemelte, hogy az építkezésben való részvétele műszaki vezetőként
- októberéig tartott, a tetőszerkezet kivitelezése ezt követően történt, arra semmilyen hatással nem lehetett. A III. rendű alperes álláspontja szerint a használatbavételi engedélyek kiadása jogszerűen történt. Kiemelte, hogy a felperes az adásvételkor tisztában volt azzal, miként valósult meg a kivitelezés, bizonyos munkákat maguk a lakók végeztek el, a továbbiakban milyen munkákra lesz szükség. Ezt kompenzálta a 4.000.000,- Ft-os vételár. -3Pf.I.20.329/2011/2.szám Utalt arra is, hogy a szakértői véleményben kifejtettekkel szemben a szakértő a későbbiekben az engedélyes terv szintjén csupán két tartóoszlop elhelyezését tartotta szükségesnek. Nem valósult meg a teljes fedélszék csere, nem történt meg a födém megerősítése, a lépcső elbontása, a felperes alatt lakók kiköltözése. Az alperesek egybehangzó véleménye szerint a felperes úgy vette meg a padlásteret, hogy annak műszaki állapotával tisztában volt, erre nézve külön tájékoztatást is kapott. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a felperessel szemben a vele jogviszonyban álló eladó szavatossági felelősséggel tartozott, szavatossági alapon azonban a felperes az eladóval szemben nem lépett fel, mivel a dolog hibáival tisztában volt, a hibákat ismerte. A felperes tudottan „károsodott” lakást vett meg, ennek megfelelő volt a vételár is. Az I. rendű alperes nem járt el műszaki vezetőként, így az ő felelőssége fel sem merülhetett. A III. rendű alperes esetleges mulasztása és a kár között nincs okozati összefüggés, a felperes kára ugyanis abból ered, hogy a csökkent funkciójú lakást megvásárolta. Az ítélettel szemben a felperes élt fellebbezéssel, kérte annak megváltoztatását és keresete szerinti döntés hozatalát. Álláspontja szerint a III. rendű alperesnek már 2003ban a fennmaradási és továbbépítési engedély kiadásakor észlelnie kellett volna a tervektől való eltérést és az engedélyt nem adhatta volna ki tervmódosítás, statikai vizsgálat nélkül. Az építkezést is leállíthatta volna, de nem tette, ezzel mulasztott. Megfelelő ellenőrzés után intézkednie kellett volna a tervtől eltérő kivitelezés esetén, ezzel megelőzhette volna a felperes károsodását. Az alperes mulasztása igazolt, enélkül nem érte volna kár a felperest, a kár és az okozati összefüggés fennállta bizonyított. Az I. rendű alperes műszaki ellenőrként nem jelezte, hogy nem vállalja a felelősséget a perbeli lakásra, ilyen nyilatkozatot a II. rendű alperes sem tett. A
- számú lakás alatti
- számú lakás ellenőrzésekor is észlelni kellett volna, hogy a tervektől eltérő 1 m-nél nagyobb eltéréssel készült a fesztáv, ezt jelezni kellett volna a hatóság felé. Tagadta, hogy tudott volna a padlástér hibáiról, ott méréseket nem végzett, így nem is tudhatott arról, hogy lényeges méretbeli eltérések vannak. Állította, hogy az ingatlan vételára valójában 6,6 millió Ft volt, 600.000,- Ft-ot fizetett a lakótársaknak, így a vételárból sem következik, hogy tudott volna az ingatlan hibáiról. A fellebbezés alaptalan. A felperes keresetében a szerződésen kívül okozott károk megtérítésére vonatkozó Ptk.
- §
(1)bekezdése alapján a vagyonában beállott tényleges károk megtérítésére tartott igényt. A vagyoni károsodást abban jelölte meg, hogy: „Az eredetileg betervezett 6,60 (méter) fesztáv helyett 7,60 (méter) fesztáv készült, eltértek az építési engedélytervtől” (keresetlevél
- oldal). Ezzel összefüggésben szükségessé vált a
- számú tetőtéri lakást érintő tetőszerkezet megerősítése, a hiba javítása mellett - állítása szerint - jelentős értékcsökkenés is fennmaradt. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a keresetlevélben, a felperes által beszerzett magánszakértői véleményben felsorolt és kifogásolt hibák a felperes -4- és az eladó közötti jogviszonyban a Ptk.
- §
(1)bekezdése szerinti hibás teljesítésnek minősülnének. A perbeli szerződésen kívüli felelősség megállapításának előfeltétele, hogy a felperes bizonyítsa, az eladó részéről valóban hibás teljesítés történt, károsodás hiányában ugyanis kárigénye nem lehetett megalapozott. Amennyiben az az alperesi állítás nyer bizonyítást, hogy a felperesnek már a szerződéskötés időpontjában számolnia kellett a tetőszerkezet megerősítésével, hibás teljesítés - károsodás - nem áll fenn, következésképpen az alperesekkel szembeni kárigénye megalapozatlan. A hibás teljesítés, mint szerződésszegés jogi fogalom, amely mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva értelmezhető. A hibás teljesítésért való felelősség szabályai nem általában a minőséghibát, hanem a konkrét szerződés hibás teljesítését szankcionálják. A szolgáltatott dolog materiális értelemben vett hibája és a hibás teljesítés jogi fogalma nem feltétlenül esnek egybe. Nem történik szerződésszegés, ha a kötelezett bizonyítani tudja, hogy éppen a köznapi értelemben vett „hibás” (hiányos, fogyatékos, stb.) dolog vételében állapodtak meg, mivel ilyenkor a szerződés tartalmának megfelelő teljesítés történik, vagyis jogi értelemben nincs hibás teljesítés. A kötelezett ilyen esetben mentesül nem csupán a szavatossági felelősség alól, hanem a hibás teljesítés valamennyi jogkövetkezménye, így a kárfelelősség alól is (Szegedi Ítélőtábla Polgári kollégiuma 1/2004. (VI.17.) számú kollégiumi ajánlás I. pont - megjelent: BDT 2004. évi 9. számában). A Ptk. 2003. július 1-jétől beiktatott 305/A §
(1)bekezdése szerint ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett, a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól. E törvényhely kibővíti a hibás teljesítés alóli mentesülés esetkörét, és nem csak akkor mentesül a kötelezett a szavatossági felelősség alól, ha a jogosult a hibát igazoltan ismerte, hanem - vagylagosan - akkor is, ha „azt ismernie kellett”. A Legfelsőbb Bíróság a Bírósági Határozatok 2005/
- számában közzétett 1/
- (XII.2.) PK. véleményében foglalkozik a hibás teljesítés egyes jogértelmezési kérdéseivel. Ennek
- pontja tartalmazza: nincs hibás teljesítés és ebből következően a kötelezett mentesül annak valamennyi jogkövetkezménye alól, ha bizonyítja, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett, ez utóbbi alatt értve azt, hogy a jogosultnak kellő gondossággal eljárva számítania kellett a szolgáltatott dolog teljesítéskori hibájával. A vélemény
- pontjához fűzött indokolás szerint a jogalkotó a megtekintett állapotban történő vétel esetén azt vélelmezi, hogy a jogosult mindazoknak az ún. nyílt hibáknak az ismeretében kötötte meg a szerződést, amelyeket kellő gondosság mellett felismerhetett. A perbeli esetben az alperesek állították, hogy a felperesnek fel kellett ismernie a tetőmegerősítés szükségességét, az ezzel kapcsolatos műszaki fogyatékosságokat, ezért hibás teljesítés - károsodás - nem történt. Az adásvételi szerződésben az eladó tájékoztatást adott a vevő számára arra vonatkozóan, hogy a tetőszerkezet megerősítését nem ő, hanem a lakók végezték, az ezzel kapcsolatos munkák kapcsán a lakókkal kell elszámolnia. Miután a tetőszerkezet megerősítése nem az eladó kötelezettsége volt, kijelentette, hogy evonatkozásban őt felelősség nem terheli. Tartalmazza a szerződés továbbá, hogy a vételár összegét minden lényeges körülmény, így a már előbb említett műszaki állapot, valamint a készültségi fok ismeretében határozták meg 4.000.000,- Ftban. A felperes az eljárás során arra -5Pf.I.20.329/2011/2.szám hivatkozott, hogy az ingatlan vételára magasabb összeg volt, a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt adatok azonban ezzel ellentétesek. A szerződéskötés időpontjában egyedül a perbeli ingatlanra nézve hiányzott a használatbavételi engedély, amit az magyarázott, hogy a felperes egy üres, továbbépítésre szánt padlásteret vásárolt meg. A perbeli ügyletkötéskor már rendelkezésre állt a
- évben készített ún. megvalósulási terv is. Amennyiben a felperes a használatbavételi engedélyezési eljárás, illetve a megvalósulási terv adatait ismeri, a beépítéshez szükséges kellő felkészülés és gondos előkészítés után, a kapott tájékoztatásra is figyelemmel, tisztában kellett lennie a szerződéskötéskor a tetőtér műszaki állapotával és a tetőszerkezet megerősítésével kapcsolatos várható feladattal. A felperes tehát olyan „hiba” - a tetőmegerősítés szükségessége - ismeretében kötött adásvételi szerződést, amelyről kellő gondosság mellett eljárva legalábbis „tudnia kellett”, ezért a hibás teljesítés nem áll fenn. A felperes az alperesek szerződésen kívüli károkozó magatartását ugyanabban a tényben jelölte meg, mint ami az eladó szerződésszegésének (hibás teljesítés) minősült volna. Mivel a hibás teljesítésben álló károkozás nem valósult meg, ugyanezen körülmény miatt szerződésen kívül sem keletkezhetett kártérítési felelősség. A felperes a továbbépítésre szánt padlástér lényeges hiányosságaira vonatkozó tájékoztatás ismeretében vásárolta meg a perbeli ingatlant megtekintett állapotban, ezért számolnia kellett azzal, hogy a tetőmegerősítés és az emiatti engedélyezési eljárás költségeit neki kell viselnie, ezeket kárként másra nem háríthatja át. Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a felperes a kár összegét sem igazolta, hiszen az építési engedélytől való eltérés engedélyeztetése során csupán két tartóoszlop elhelyezése vált szükségessé, szemben a magánszakértői véleményben kifejtettekkel, kárként legfeljebb az ezzel kapcsolatos költség lett volna értékelhető. A kifejtettek folytán az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.
- §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A felperes fellebbezése eredménytelen volt, ezért a Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles megfizetni a III. rendű alperes másodfokú eljárási költségét, a jogi képviselettel kapcsolatban felmerült költség összegét az ítélőtábla a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdés a) pont és
(5)bekezdés alapján állapította meg. Szeged,
- szeptember hó
- napján Dr. Kermenes István sk. a tanács elnöke Dr. Mányoki Zsolt sk. előadó bíró Dr. Hámori Attila sk. táblabíró