← Magyarország

Gf.40350/2011/5 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 15.Gf.40.350/2011/

  1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Deák Sándor (jogi képviselő címe) ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek, a Dr. Muszka Sándor Ügyvédi Iroda (jogi képviselő címe) által képviselt I. rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. rendű és az ugyancsak a Dr. Muszka Sándor Ügyvédi Iroda (jogi képviselő címe) által képviselt II.rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) II. rendű alperesek ellen 8.000.000 forint és járulékai megfizetése iránt indított perében, a Nógrád Megyei Bíróság
  2. április
  3. napján kelt, 22.G.20.150/2011/
  4. számú ítélete ellen az alperesek fellebbezése folytán, a
  5. december
  6. napján megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Egyetemlegesen kötelezi az alpereseket, hogy tizenöt nap alatt fizessenek meg a felperesnek 200.000 (Kettőszázezer) forint másodfokú perköltséget. Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás Az elsőfokú bíróság
  7. sorszámú ítéletével egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek 13.034.535 forintot, s ennek 8.000.000 forintnyi része után
  8. december l-jétől
  9. december 31-ig évi 11%,
  10. január l-jétől a kifizetés napjáig évi 9,5%, 5.034.535 forintnyi része után
  11. augusztus 3-tól a kifizetés napjáig évi 9,5% késedelmi kamatát; az alperesek viszontkeresetét elutasította. Egyetemlegesen kötelezte továbbá az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek 776.295 forint perköltséget (ügyvédi munkadíjat), és az állam javára - az illetékhivatal külön felhívására - 1.624.170 forint eljárási illetéket azzal, hogy az előlegezett perköltséget maguk kötelesek viselni. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában az alábbiakat állapította meg: Az I. rendű alperes mint eladó és a felperes mint vevő között ...ben,
  12. január 30-án létrejött adásvételi szerződés értelmében az I. rendű alperes 29.600.000 forint + 25% áfa, azaz 37.000.000 forint vételár ellenében eladta a felperesnek a tulajdonát képező ...i ... helyrajzi szám alatt nyilvántartott, 1305 m2 alapterületű, természetben ..., ... u. .... szám alatt található irodaépületben lévő, kb. 35,63 m2 területű ingatlanrészt, amely az összes alapterület 70/10.000 része, és amely egy üzlethelyiségből, egy raktárhelyiségből és egy lépcsőház alatti helyiségből áll. A szerződés értelmében a vételár magában foglalta az üzlet leválasztását, az üvegportált, a bejárat kialakítását, a teljes járólapozást, glettelést, festést, mázolást, a villamos áram vételezési lehetőségek és a fűtés ki- és átalakítását, a tűzcsap áthelyezését, valamint az üzlethelyiség részére vizesblokk, WC, kézmosó térítésmentes használatát a vevő, illetve a mindenkori tulajdonos, bérlő, használó számára. A vevő a felek által
  13. január 27-én megkötött adásvételi előszerződés aláírásával egyidejűleg átutalt az eladónak előlegként 1.600.000 forint + 25% áfa, azaz 2.000.000 forintot. Úgy állapodtak meg, hogy az eladó a szerződés aláírásával egyidejűleg kiállítja a vevőnek a számlát a vételár teljes összegéről, melyet a vevőnek a számla keltétől számított 180 napos fizetési határidővel kell megfizetnie. A vevő vállalta, hogy a vételárból 20.000.000 forintot szintén előlegként, átutalással, 20 banki napon belül megfizet az eladónak, a fennmaradó 15.000.000 forintot pedig a vevő, az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokbavétele, a használatbavételi engedélyezési eljárás jogerős befejezése után fizeti meg az eladónak, előreláthatólag bankkölcsön igénybevételével. A szerződés 5.) pontja szerint az eladó tájékoztatta a vevőt, hogy az ingatlan építészeti átalakítása folyamatban van, a szakhatósági eljárás és az építési engedélyezés várhatóan
  14. június
  15. napjáig befejeződik, s az engedélyezési eljárás befejezése után tudja megkezdeni az építkezést. A használatbavételi engedély megszerzését és a birtokbaadást legkésőbb
  16. július
  17. napjára vállalta. A 6.) pontban a felek megállapodtak abban, hogy az eladót kötbérfizetési kötelezettség terheli, amennyiben a fizetési határidő utolsó napjáig nem adja a vevő birtokába a használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlanrészt. A kötbér összegét a felek 1.000.000 forintban állapították meg. A szóban forgó feltétel bekövetkezése esetén a vevő által fizetendő utolsó vételárrész az eladó által fizetendő kötbér összegének figyelembevételével kerül megállapításra, és a vevőnek az így kiszámlázott összeget kell az eladónak megfizetni, ha nem él a szerződés 10.) pontjában meghatározott jogával. Az eladó késedelmes birtokbaadása kizárja a vevő fizetési késedelmét. A 9.) pont szerint a felek a birtokbaadási eljárást megelőzően részletesen felmérik az adásvétel tárgyát képező ingatlan-illetőséget, megállapításaikat jegyzőkönyvben rögzítik. A felperes valamint az I. és a II. rendű alperes a közöttük ...ben,
  18. február 19-én létrejött megállapodásban rögzítették, hogy a
  19. január 30-án létrejött adásvételi szerződésben megállapított bruttó 37.000.000 forint összegű vételárból a vevő két részletben 22.000.000 forintot átutalt az eladó számlájára. Megállapodtak, hogy amennyiben az eladó a szerződésben vállalt kötelezettségét nem teljesíti és a vevő él elállási jogával, köteles a vevő részére visszafizetni az átvett előleget, valamint a szerződésben megállapított kötbér összegét, továbbá 7.000.000 forintot kártérítésként megfizetni. Az I. rendű alperes ügyvezetőjeként a II. rendű alperes készfizető kezességet vállalt az I. rendű alperes visszafizetési és kártérítési kötelezettségének teljesítéséért. Az I. rendű alperes mint eladó és a felperes mint vevő
  20. szeptember 6-án a
  21. január 30-án megkötött adásvételi szerződést módosították. Ebben megállapították, hogy a hatósági engedélyezési eljárás elhúzódása miatt az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlanrész használatbavételi engedélyét még nem tudta beszerezni, így nem tudta azt a vevő birtokába adni; az eladó késedelme miatt a vevő nem élt elállási jogával; az ingatlanra bejegyzett zálogjogosult a vevő tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges hozzájárulást még nem adta meg, de ahhoz elviekben hozzájárult. Mindezekre tekintettel a szerződést úgy módosították, hogy a birtokbaadás legvégső időpontját
  22. november
  23. napjában határozták meg, s rögzítették: a birtokbaadás akkor valósulhat meg, ha az adásvétel tárgyát képező ingatlanrész a szerződésben meghatározott feltételeknek mindenben maradéktalanul megfelel, a rendeltetésszerű használatra alkalmas, és rendelkezik az építési hatóság által kiadott használatbavételi engedéllyel. A birtokbaadási feltételek jegyzőkönyvi megállapítása után legkésőbb a birtokbaadási eljárás időpontjáig kell a vevőnek a vételár még ki nem fizetett részét megfizetnie. Abban az esetben, ha a fenti pontban meghatározott időpontig a birtokbaadás az eladó hibájából nem történik meg, ez a szerződés bontó feltétele. A bontó feltétel bekövetkezte esetén az eladó köteles a vevő részére visszafizetni a vevő által eddig megfizetett vételár előleget, továbbá köteles kötbérként 1.000.000 forintot fizetni. A felperes, valamint az I. és a II. rendű alperes között ...ben,
  24. szeptember 6-án létrejött megállapodásban a felek rögzítették, hogy a
  25. február 19-én kelt megállapodásukat az adásvételi szerződés időközbeni módosítására tekintettel úgy módosítják, hogy figyelembe veszik a módosításban megállapított új birtokbaadási időpontot és a birtokbaadás feltételeit, valamint a kikötött bontó feltételt. Amennyiben a bontó feltétel bekövetkezik és a szerződés a felek között megszűnik, az eladó köteles a vevő részére visszafizetni az átvett előleget, valamint a szerződésmódosításban megállapított 1.000.000 forint kötbér összeget, köteles továbbá 7.000.000 forintot kártérítésként megfizetni a vevő részére. A II. rendű alperes készfizető kezesi kötelezettsége teljes egészében kiterjed az I. rendű alperes kötelezettségére, így a szerződés megszűnése esetén az eladó kötelezettségéért egyetemleges felelősség terheli. A felperes - jogi képviselője útján -
  26. december l-jén kelt, az alperesek akkori jogi képviselőjének küldött levelében közölte, hogy a módosított adásvételi szerződés szerinti birtokbaadási határidő eredménytelenül telt el, a bontó feltétel bekövetkezett. Az alperesi jogi képviselő
  27. február 21-én kelt válaszlevelének mellékleteként megküldte a felperesi jogi képviselőnek az adásvételi szerződés tárgyát képező üzlethelyiségre kiadott,
  28. november 23-án kelt ideiglenes használatbavételi engedélyt, és arról tájékoztatta a felperesi jogi képviselőt, hogy az I. rendű alperes hajlandó arra is, hogy az üzlethelyiséget közösen, harmadik személy részére értékesítsék. A felperes
  29. április 20-án az I. rendű alperessel szemben felszámolási eljárást kezdeményezett a ...i Bíróságnál, amely az I. rendű alperes fizetésképtelenségét megállapította és felszámolását elrendelte; a Fővárosi Ítélőtábla
  30. október 9-én kelt végzésével a ...i Bíróság végzését megváltoztatta és a felszámolási eljárást megszüntette. Az I. rendű alperes a felperes által megfizetett 22.000.000 forint vételárelőleget
  31. augusztus 2-án visszafizette a felperesnek, az 1.000.000 forint kötbért és a 7.000.000 forint kártérítést azonban nem fizette meg. A felperes módosított keresetében 8.000.000 forint és ennek
  32. december
  33. napjától számított késedelemi kamata, valamint az I. rendű alpereseknek megfizetett 22.000.000 forint vételár-előleg megfizetése és visszafizetése (
  34. január
  35. és
  36. augusztus 2.) közötti időszakra járó 5.034.535 forint egyenértéki kamata és ennek
  37. augusztus
  38. napjától a kifizetés napjáig számított törvényes mértékű késedelmi kamata, továbbá perköltsége megfizetésére kérte az alperesek egyetemleges kötelezését. Az alperesek elsődlegesen a kereset teljes elutasítását, másodlagosan a 8.000.000 forint összegű kötbér és kártérítés mérséklését kérték, továbbá viszontkereseti kérelmet is előterjesztettek a felperessel szemben 1.000.000 forint kötbér és ennek
  39. március
  40. napjától számított törvényes mértékű késedelmi kamata iránt. Ezen túlmenően perköltségük megfizetésére is kérték kötelezni a felperest, aki a viszontkereseti kérelem elutasítását kérte. Az elsőfokú bíróság a keresetet alaposnak, míg a viszontkeresetet alaptalannak találta. Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban - idézve a Ptk.
  41. §

(1)bekezdésének,
  1. § a) pontjának,
  2. §
(2), 207. §
(1), 246. §
(1),
(2), 247. §
(1), 272. §
(1), 274. §
(2), 337. §
(1), 4. §
(1)bekezdésének, illetve a Pp.
  1. §-ának rendelkezéseit - megállapította: a
  2. január 30-án kelt adásvételi szerződés 5.) pontja szerint a teljesítési határidő
  3. július
  4. napja volt, amely időpontra az I. rendű alperes a „használatbavételi engedély" megszerzését és az ingatlan birtokbaadását vállalta. A 9.) pontban a birtokbaadást, illetőleg az azt megelőző folyamatot részletezték a szerződő felek akként, hogy a birtokbaadási eljárást megelőzően részletesen felmérik az adásvétel tárgyát képező ingatlan-illetőséget és megállapításaikat jegyzőkönyvben rögzítik. A 12.) pontban rögzítették, hogy a birtokbaadáskor az I. rendű alperes a társasház, valamint a közművek igazolását is köteles átadni a felperesnek arról, hogy az ingatlan vonatkozásában feléjük tartozás nem áll fenn. E szerződésben egy alkalommal, a 4.) pontban szerepel a „jogerős használatbavételi engedély" kifejezés, mely szerint a vételárból fennmaradó 15.000.000 forintot a vevőnek az ingatlan birtokbavétele és a használatbavételi engedélyezési eljárás jogerős befejezése után kell megfizetni az eladó részére. A
  5. szeptember 6-án kelt szerződésmódosítás 3.) pontja szerint a szerződő felek a birtokbaadási határidőt
  6. november
  7. napjára módosították azzal, hogy a birtokbaadás akkor valósulhat meg, ha az adásvétel tárgyát képező ingatlanrész a szerződésben meghatározott feltételeknek minden tekintetben, maradéktalanul megfelel, a rendeltetésszerű használatra alkalmas, és rendelkezik az építési hatóság által kiadott „használatbavételi engedéllyel". Az elsőfokú bíróság - a bizonyítékok mérlegelése alapján - arra az álláspontra helyezkedett, hogy az I. rendű alperes részéről a teljesítés egyik feltétele a „használatbavételi engedély" megszerzése volt, míg a használatbavételi engedélyezési eljárás jogerős befejeződéséhez, illetőleg a „jogerős használatbavételi engedély" felperes részére történő megküldéséhez a fennmaradt 15.000.000 forintos vételárrész felperes általi megfizetésének végső határidejét kötötték a szerződő felek, melynek elmaradását a szerződés bontó feltételeként határozták meg. Az ideiglenes használatbavételi engedélyt a hatóság a
  8. november 30-i teljesítési határidőt megelőzően,
  9. november 23-án megadta. Az elsőfokú bíróság megítélése szerint azonban a felek szerződése alapján, önmagában ez nem eredményezte az I. rendű alperes teljesítését, hanem az I. rendű alperesnek ezen túlmenően kötelezettsége volt az ingatlan felperes birtokába adása is, melyet a felek az adásvételi szerződésben és annak módosításában részleteztek. Mind az adásvételi szerződésben, mind annak módosításában szabályozták a birtokbaadási eljárást. Eszerint a birtokbaadási eljárást megelőzően részletesen felmérik az adásvétel tárgyát képező ingatlan-illetőséget, megállapításaikat jegyzőkönyvben rögzítik, és a birtokbaadáskor az eladó köteles a vevő részére átadni a társasházi közös képviselő igazolását arról, hogy közös költség tartozása nincs, továbbá beszerezni a közművek igazolását arról, hogy az ingatlan vonatkozásában semminemű tartozás nem áll fenn. A lefolytatott bizonyítás eredményeként az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a fentiek szerinti birtokbaadási eljárásra a felek között nem került sor. Az I. rendű alperes nem tudta hitelt érdemlően bizonyítani, hogy a
  10. november 23-án kelt ideiglenes használatbavételi engedély meglétéről a felperest
  11. november 30-ig tájékoztatta és részére az adásvétel tárgyát képező ingatlant e határidőig a szerződés szerint, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban birtokbavételre felajánlotta. Az elsőfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a szerződés a birtokbaadásnak az I. rendű alperes mint eladó hibájából történt elmaradása mint bontó feltétel bekövetkezte miatt szűnt meg
  12. november 30-án. Az I. rendű alperes birtokbaadásra vonatkozó késedelme kizárta a felperes fizetési késedelmét, a felperes részéről bontó feltétel bekövetkezését előidéző magatartás nem volt megállapítható, így a szerződésben kikötött kötbér és „kártérítés" megfizetésének kötelezettsége - a felek szerződései alapján - az alpereseket egyetemlegesen terheli a felperessel szemben [Ptk.
  13. §
(1)bekezdés,
  1. §,
  2. §
(2)bekezdésének a) pont, 337. §
(1)bekezdés]. Tekintettel arra, hogy az 1.000.000 forint kötbéren felül a „kártérítésként" megjelölt 7.000.000 forintot is kárátalányként kötötték ki, mind a 8.000.000 forint kötbérnek minősül. Az elsőfokú bíróság a Ptk. 247. §
(1)bekezdésére figyelemmel úgy ítélte meg, a 8.000.000 forint kötbér a 37.000.000 forintos teljes vételár 21,6%-a. Az adásvételi szerződésben foglalt
  1. július 30-i első teljesítési határidő I. rendű alperes saját hibájából történt elmulasztása - mellyel összefüggésben a felperes nem élt elállási jogával - tette szükségessé a szerződés módosítását. A bontó feltétel bekövetkezése kizárólag az I. rendű alperes további késedelemben megnyilvánuló szerződésszegő magatartására vezethető vissza. Mindezekre figyelemmel az elsőfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a kikötött kötbér nem tekinthető eltúlzottnak. Az elsőfokú bíróság ítéletét az alperesek támadták meg fellebbezéssel, melyben annak megváltoztatásával a kereset teljes elutasítását, és viszontkeresetüknek történő helyt adást, továbbá a felperes perköltségük megfizetésére kötelezését kérték. Fellebbezésük indokolásában a Fővárosi Ítélőtábla ... számú végzésének egyes részeit idézve, a Ptk.
  2. §
(1), 4. §
(1), 229. §
(1)és
(3), a Pp. 164. §
(1)bekezdésére hivatkozva előadták: a felperes azt az állítását, hogy a birtokbaadás előfeltétele a jogerős használatbavételi engedély volt, saját, illetve volt élettársa nyilatkozatán kívül semmilyen bizonyíték nem támasztotta alá. Ezzel szemben dr. M.R., az okiratot ellenjegyző ügyvéd (
  1. február
  2. tárgyalási jegyzőkönyv 11-
  3. oldal) tanúvallomásából kitűnik, hogy a felek a szerződés szövegével egyezően a használatbavételi és nem jogerős használatbavételi engedély kiadásához kötötték a birtokbaadást. Kiemelték: az ingatlan
  4. november
  5. napjától rendelkezett használatbavételi engedéllyel, s hogy a szerződés idézett pontja nem írja elő, hogy a használatbavételi engedélynek a felek birtokában kell lennie
  6. november
  7. napjáig. A felperes, bár arra kíván jogot alapítani, hogy ő nem kapta meg
  8. november
  9. napjáig a használatbavételi engedélyt, semmilyen bizonyítást nem ajánlott fel arra nézve, hogy mi írta elő az I. rendű alperes számára a használatbavételi engedély átadását, illetve az átadásnak milyen módon kellett megtörténnie.
  10. november
  11. napjától semmilyen, a szerződésben rögzített objektív akadálya nem volt a birtokbaadásnak. Mivel a birtokbaadás nem egyoldalú aktus, a felperesnek nyilatkoznia kellett volna arról, és bizonyítani kellett volna, hogy mit tett a birtokbaadás érdekében, és milyen alperesi magatartás (hiba) miatt maradt az el mégis. Az I. rendű alperes már a
  12. július 30-án kelt levelében jelezte, hogy az ingatlan kulcsai a vételár megfizetésének igazolása mellett átvehetők, vagyis az I. rendű alperes felajánlotta és a kulcsok letétbe helyezésével folyamatosan fenntartotta az ingatlan birtokbaadására vonatkozó készségét és képességét. A felperes a birtokbavételt jogi képviselője útján, a
  13. augusztus 12-én kelt, az elsőfokú eljárás során az ellenkérelemhez A/2 alatt csatolt levél szerint megtagadta. Hangsúlyozottan laikusként a készültségi fokot nem megfelelőnek ítélte, azonban nemhogy szakszerű, de még csak laikus utalást sem tett arra, hogy a készültségi fokkal kapcsolatban mi a pontos kifogása. A felperes sem vitatja, hogy
  14. november
  15. napja előtt a peres felek és jogi képviselőik folyamatosan telefonos kapcsolatban voltak. Mivel ez volt szerződéses érdeke, az I. rendű alperes szóban is felhívta a felperest az ingatlan átvételére. (Megjegyezte, az alperesek már az eljárás kezdetekor, a
  16. január
  17. napján kelt ellenkérelemben indítványozták a telefonszolgáltatók megkeresését.) A tanúként meghallgatott N.K., a perbeli beruházás felelős műszaki vezetője, a használatbavételi engedélyt átvette (
  18. december
  19. tárgyalási jegyzőkönyv
  20. oldal 3-
  21. bekezdés): „az elhozott határozat akkor tájt keletkezett, amikor én ott jártam az önkormányzatnál, és szóltak nekem, hogy megvan, elvihető". Dr. M.R. tanú szerint (
  22. február
  23. tárgyalási jegyzőkönyv 12-
  24. oldal): a használatbavételi engedély rendelkezésre állásáról még a bontó feltételre hivatkozást tartalmazó levél érkezése előtt tájékoztatta a felperes jogi képviselőjét, megismételve a korábban már írásban közölt birtokbaadási felhívást. A felperes nem állította és nem bizonyította, hogy felajánlotta a vételár megfizetését az I. rendű alperesnek, ezzel szemben arra van bizonyíték, hogy az felperes a vételár megfizetésére nem volt képes. Hangsúlyozták: a birtokbaadás objektív feltételei adottak voltak; az I. rendű alperes az ingatlant birtokbavételre felajánlotta. Azonban a felperes sem a Ptk., sem a szerződés alapján őt terhelő átvételi és együttműködési kötelezettségnek, sem a birtokbaadás előfeltételét jelentő vételár megfizetésére vonatkozó kötelezettségének nem tett eleget. Sem a felperes, sem az első fokú ítélet nem indokolta meg, hogy az ingatlan határidőben történő birtokbaadása az I. rendű alperes hibájából maradt el. Úgy vélték: a 36 m2-es ingatlan 37.000.000 forintos vételáron való megvásárlása olyan üzleti döntés volt, melyet a felperes megbánt vagy nem tudott finanszírozni. Kifejtették: feltéve, hogy a felperes 8.000.000 forint kárigénye megalapozott is, mértéke eltúlzott; ezért a Ptk.
  25. §
(1)bekezdése alapján annak mérséklését kérték. A mérséklés körében kérték figyelembe venni azt a körülményt, hogy a felperes a szerződés teljesítése, vagyis az ingatlan átvétele és a hátralékos vételár megfizetése érdekében semmilyen igazolható lépést nem tett. (Természetesen e körülmények alperesi álláspont szerint a felperesi igényt teljes egészében kizárják.). Kérték továbbá azt is figyelembe venni, hogy a kártérítés tőkeösszege a felperes tényleges 22.000.000 forint ráfordításának a több mint 36%-a. Azzal érveltek, az ítélőtábla korábbi döntéséből kivehető álláspontja szerint a szerződés hatálya vagy a birtokbaadás előadó hibájából történt elmaradása, vagy a vételárhátralék vevő általi meg nem fizetése miatt szűnt meg. Mivel a jogerős használatbavételi engedélyt a felperes legkésőbb
  1. február
  2. napján átvette (ekkor kelt a felperes jogi képviselőjének az átvételt tanúsító válaszlevele) és a vevő a hátralékos vételárat 60 napon belül nem fizette meg, így a szerződés
  3. április
  4. napján megszűnt, a felperes ettől a naptól számítottan köteles az 1.000.000 forint kötbér és ezen összeg után járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7%-kal növelt mértékével számított kamat megfizetésére. A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyására és az alperesek másodfokú perköltségben marasztalására irányult. Azt állította, a lefolytatott bizonyítási eljárás rendkívül alapos és mindenre kiterjedő volt: az elsőfokú bíróság beszerezte az építkezéssel kapcsolatos teljes dokumentációt és iratanyagot, meghallgatta a feleket és a felek által megjelölt minden tanút; az elsőfokú bíróság maradéktalanul eleget tett a hivatkozott végzésben foglaltaknak. Az elsőfokú bíróság okszerűen állapította meg, hogy a felperes jogszerűen utasította vissza a használatbavételt, mivel az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmatlan volt. Az ügyben rendelkezésre álló okiratokból egyértelműen megállapítható, hogy a felperes a szerződésben és a módosító okiratban rögzített minden feltételnek határidőre, pontosan eleget tett. A szerződésmódosításra is azért került sor, mert az I. rendű alperes a szerződésben vállalt kötelezettségét többszöri határidő módosítás után sem tudta teljesíteni. A felperes az I. rendű alperes rendezetlen banki hitelviszonya miatt nem tudta bejegyeztetni tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba annak ellenére, hogy ehhez az adós az alapszerződés 14.) pontjában visszavonhatatlanul hozzájárult. A szerződésmódosításra is kizárólag csak azért került sor, mert az eladó, az I. rendű alperes késedelembe esett. A módosító okirat az alapszerződésben meghatározott birtokbaadási határidőt az I. rendű alperes érdekében három hónappal meghosszabbította. A bontó feltétel kikötését azok az üzleti érdekek indokolták, amelyek reményében a felperes a szerződést megkötötte, vállalva a nagy összegű előleg fizetését és azt is, hogy az üzlethelyiség mérete az alperes nem kellő alapossága miatt számára hátrányosan változott. A közigazgatási iratokból megállapítható, hogy ... Megyei Jogú Város Jegyzője a
  5. október 12-én, ... számú jogerős határozatával az I. rendű alperes használatbavétel iránti kérelmét elutasította. Ez az intézkedés az alperesek által hivatkozott
  6. július 30-ai közlés után két és fél hónappal következett be, ami bizonyítja, hogy a levél megírásának időpontjában az üzlethelyiség nem volt olyan állapotban, amelyet a felek szerződése rögzített. Ezt a tényt a felek kifejezetten kiemelték a módosító okiratban, nyomatékosítva, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan nem volt olyan készültségi állapotban, hogy arra a használatbavételi engedélyt ki lehetett volna adni, illetve azt nem lehetett a szerződésben rögzítettek szerint birtokba adni. Megállapították azt is, hogy az I. rendű alperes nem tudta beszerezni a használatbavételi engedélyt és ezért nem tudta a vevő birtokába adni az ingatlant. A szerződésmódosítás után az I. rendű alperes ismételt használatbavételi engedély kiadására vonatkozó kérelmét
  7. november 15-én nyújtotta be. Az I. rendű alperes által
  8. november 15-én benyújtott kérelem nem jelenti azt, hogy az alperes szerződéses kötelezettségét, és ezzel birtokbaadásra vonatkozó kötelezettségét teljesítette, azaz a birtokbaadás a felperes magatartása miatt hiúsult meg. Utalt arra, hogy a módosító okirat
  9. pontja rögzíti: a birtokbaadás akkor valósulhat meg, ha az adásvétel tárgyát képező ingatlanrész a szerződésben meghatározott feltételeknek minden tekintetben, maradéktalanul megfelel, a rendeltetés szerinti használatra alkalmas és rendelkezik az építési hatóság által kiadott használatbavételi engedéllyel. A felperes elállási nyilatkozatának közlése után három héttel,
  10. december 21-én személyesen vette át a használatbavételi engedélyt, ami
  11. január 13-án emelkedett jogerőre. A fellebbezés nem alapos. Az elsőfokú bíróság a rendelkezésére álló bizonyítékok alapján a tényállást helyesen állapította meg, s helytálló az abból levont jogi következtetése is. A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletével és annak indokolásával egyetértett, azokat nem ismétli meg. A fellebbezéssel összefüggésben az ítélőtábla arra mutat rá, hogy az elsőfokú bíróság helyesen értelmezte a
  12. szeptember 6-án létrejött szerződésmódosítás
  13. pontjába foglalt bontó feltételt, s helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy a feltétel bekövetkezése a felek szerződését felbontotta. Mivel a bontó feltétel - az adásvételi szerződés tárgya birtokbaadásának elmaradása - az I. rendű alperes magatartására, késedelmére tekintettel valósult meg, jogszerűen határozott az elsőfokú bíróság a szerződésben kikötött kötbér megfizetését illetően. Az I. rendű alperes szerint az eladó akkor mentesülhetett volna a kötbér megfizetésére vonatkozó kötelezettsége alól, illetve viszontkeresete akkor lett volna alapos, ha bizonyította volna, hogy a szerződés előírásainak megfelelően felajánlotta az adásvétel tárgyának birtokbaadását, s ezt a felperes méltányolható ok nélkül utasította vissza. Mivel a Ptk.
  14. §
(1)bekezdése szerint a birtokbaadás az eladó kötelessége, azt az eladónak kell - különös tekintettel arra, hogy a perbeli adásvételi szerződés alapján az eladónak a szerződéskötést követően az adásvétel tárgyán átalakítási, átépítési, stb. tevékenységet kellett végeznie - előkészítenie, kitűznie, a vevőt értesítenie, s ezek, illetve a birtokbaadás megtörténtét vagy a felajánlott birtokbaadás meghiúsulását dokumentálnia. Mivel a birtokbaadás sem jogi természete szerint, sem a perbeli szerződés alapján nem „folyamatos", hanem egyszeri jogi aktus, az alperesek alaptalanul hivatkoztak a korábbi, sikertelen birtokbaadási eljárás egyes cselekményeire, melyet követően, éppen ennek következtében sor került a szerződés módosítására. A Fővárosi Ítélőtábla osztotta az elsőfokú bíróság álláspontját abban, hogy a kötbér mérséklésére okot adó körülményeket az alperesek nem bizonyítottak, felhozott érveik a kötbér mérséklésének alátámasztására nem voltak alkalmasak. E körben az ítélőtábla - az elsőfokú bíróság által kifejtetteken túl - kiemeli, hogy mindkét fél gazdálkodó szervezetnek [Ptk.
  1. § c) pont] minősül. Az üzleti élet résztvevőiről pedig alappal feltételezhető, hogy a kötbér összegét kellő körültekintéssel, üzleti érdekeik és lehetőségeik ismeretében, a másik fél esetleges szerződésszegése következtében őket érő, illetve saját szerződésszegő magatartásuk miatt a másik félnél felmerülő vagy bekövetkezhető kár megbecsülése, a szerződésszerű teljesítéshez fűződő érdek körültekintő mérlegelése alapján határozták meg. Az alperesek fellebbezésükben azt állították, hogy
  2. november
  3. napjától semmilyen, a szerződésben rögzített objektív akadálya nem volt a birtokbaadásnak. ... Megyei Jogú Város Jegyzőjének ... számú, az üzlethelyiség használatba vételét ideiglenes jelleggel engedélyező határozata
  4. november 23-án kelt, s
  5. január
  6. napján emelkedett jogerőre. E tény azonban nem változtat azon, hogy az I. rendű alperes nem hívta fel a felperest az adásvétel tárgyának birtokbavételére, ezért a bontó feltétel bekövetkezett. A felek közötti telefonbeszélgetések tényére vonatkozó alperesi bizonyítási indítványnak azért nem volt jelentősége, mert a telefonon történt szóbeli tárgyalások tartalma ilyen módon nem állapítható meg. Az ítélőtábla álláspontja szerint az elsőfokú bíróság helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a szerződésben kikötött végső időpontig az I. rendű alperes nem ajánlotta fel a felperesnek az adásvétel tárgyának birtokbaadását. A fentiek alapján a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.
  7. §
(2)bekezdése alapján - figyelemmel a Pp. 254. §
(3)bekezdésére is - helybenhagyta. Mivel a fellebbezés nem vezetett eredményre, az ítélőtábla egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy fizessék meg a felperes ügyvédi képviseletével összefüggésben felmerült, s a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(1),
(2)és
(5)bekezdése alapján megállapított, általános forgalmi adót is tartalmazó ügyvédi munkadíjat. Mivel - a hatályon kívül helyezés folytán - az államnak járó fellebbezési eljárási illeték viseléséről az elsőfokú bíróság már rendelkezett, erről az ítélőtábla nem határozott [Itv. 51. §
(1)bekezdés]. Budapest,
  1. december
  2. Pálné dr. Mikola Júlia s.k. a tanács elnöke dr. Vuleta Csaba s.k. s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: (Varga Beatrix) dr. Farkas Mária bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.