Pf.21062/2011/4 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.062/2011/

1. A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Fővárosi Ítélőtábla a Dr. Izsák Orsolya ügyvéd által képviselt I.r. felperes neve(I.r. felperes címe) I.r., II.rendű felperes neve (II.rendű felperes címe) II.r., III.rendű felperes neve (III.r. felperes címe) III.r., IV.rendű felperes neve (IV.r. felperes címe) IV.r., V.rendű felperes neve (V.r. felperes címe) V.r., VI.rendű felperes neve (VI.r. felperes címe) VI.r., VII.rendű felperes neve (VII.r. felperes címe) VII.r. felpereseknek a Dr. Strasser Dr. Józsa Ügyvédi Iroda ( ügyintéző: Dr. Strasser Tibor ügyvéd) által képviselt I.r. alperes neve (I.r. alperes címe) I.r. és a Dr. Desics Péter ügyvéd által képviselt II.rendű alperes neve (II.r. alperes címe) II.r. alperes ellen birtokháborítás megszüntetése és kártérítés iránt indult perében a Fővárosi Bíróság
2. december
3. napján kelt 31.P.24.388/2005/
4. számú ítéletével szemben az I. és II.r. alperes által 68., 68-I. és
5. számon előterjesztett fellebbezése folytán meghozta az alábbi ítéletet: A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, megfellebbezett részét részben megváltoztatja, és megállapítja, hogy az I. r. alperes a perbeli társasház I. emelet
6. és
7. szám alatti lakásaiban
8. július 1-től
9. november 15-ig folytatott tevékenységével birtokháborítást követett el. Ezt meghaladóan a másodfokú bíróság az I-VII. r. felperesek keresetét teljes egészében elutasítja. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet perköltségre vonatkozó rendelkezését mellőzi, és az abban foglaltak helyett az alábbiak szerint rendelkezik: Kötelezi a bíróság az I. r. alperest, hogy az I. r. felperesnek elsőfokú részperköltség fejében 15 nap alatt 50.000 (azaz ötvenezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat fizessen meg. Kötelezi a bíróság a II. r. felperest, hogy 80.000 (azaz nyolcvanezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat az I. és a II. r. alpereseknek együttesen elsőfokú perköltségként 15 nap alatt fizessen meg. Kötelezi a bíróság a III. és IV. r. felpereseket, hogy az I. és a II. r. alpereseknek együttesen elsőfokú perköltségként 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg 110.000 (azaz száztízezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat. Kötelezi a bíróság az V. r. felperest, hogy az I. és a II. r. alpereseknek együttesen elsőfokú perköltségként 15 nap alatt fizessen meg 110.000 (azaz száztízezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat. Kötelezi a bíróság a VI. és VII. r. felperest, hogy az I. és a II. r. alpereseknek együttesen elsőfokú perköltségként 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg 200.000 (azaz kétszázezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat. A II-V. r. felperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt 510.000 (azaz ötszáztízezer) Ft kereseti illetékből a II. r. felperes 110.000 (azaz száztízezer) Ft-ot; a III. és IV. r. felperesek egyetemlegesen 200.000 (azaz kétszázezer) Ft-ot; az V. r. felperes 200.000 (azaz kétszázezer) Ft-ot köteles az államnak külön felhívásra megfizetni. Kötelezi a bíróság a II. r. felperest, hogy 10.000 (azaz tízezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat az I. és a II. r. alpereseknek együttesen fellebbezési eljárási költség fejében 15 nap alatt fizessen meg. Kötelezi a bíróság a III. és IV. r. felpereseket, hogy 15.000 (azaz tizenötezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat az I. és a II. r. alpereseknek együttesen fellebbezési eljárási költség fejében 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg. Kötelezi a bíróság az V. r. felperest, hogy 15.000 (azaz tizenötezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat az I. és a II. r. alpereseknek együttesen fellebbezési eljárási költség fejében 15 nap alatt fizessen meg. Kötelezi a bíróság a VI. és VII. r. felpereseket, hogy 45.000 (azaz negyvenötezer) Ft + Áfa ügyvédi munkadíjat az I. és a II. r. alpereseknek együttesen fellebbezési eljárási költség fejében 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg. Kötelezi továbbá a bíróság a II-VII. r. felpereseket egyetemlegesen, hogy további 93.600 (azaz kilencvenháromezer-hatszáz) Ft fellebbezési eljárási költséget az I. és a II. r. alperesnek együttesen 15 nap alatt fizessenek meg. A peres felek egyéb költségeiket maguk viselik. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás Az I.r. felperesi társasházban 1-1 öröklakás tulajdonosai a II-VII.r. felperesek, illetve az I. emelet
10. és
11. szám alatti lakásnak a II.r. alperes a tulajdonosa, akinek a Kft-je (I.r. alperes)
12. július 1-jétől a két lakásban fitneszszalont működtetett
13. őszéig. Az I. emelet
14. szám alatti lakásban, annak korábbi tulajdonosa
15. őszén falkivételekkel járó engedély nélküli átalakításokat végzett és fitneszszalont kezdett működtetni. A társasház tulajdonostársai
16. tavaszán már bejelentéseket tettek az önkormányzathoz falrepedések keletkezése és zaj miatt. A korábbi tulajdonos vállalta, hogy az I. emelet
17. számú lakásban megszünteti az aerobik gyakorlatokat, helyette bevezeti a csendes ülő, fekvő, térdelő un. stretching gyakorlatot és az I. emelet 14.,
18. számú lakások határoló falán a túlterhelést okozó hangszigetelés helyett korszerű szigetelést készít. A korábbi tulajdonos vállalta azt is, hogy az esetleges túlterhelés megelőzése végett 1 méteres terhelő sávban 6 fő stretcingel, 30 fő/óra szintre maximálja a befogadóképességet, hangtompítókat szerel fel a fogyasztógépek alá.
19. július 14-én a korábbi tulajdonos használatbavételi engedélyt kapott az átalakított fitneszszalonra. A korábbi tulajdonos 1997-től az I. emelet
20. szám alatti ingatlanban is fitneszszalont működtetett úgy, hogy az I. emelet
21. és
22. szám alatti ingatlanokat válaszfalkivételekkel egybenyitotta. A fitneszteremben ugráló torna, aerobik torna is folyt, a szalon forgalma megnövekedett, ami a lakókat zavarta, a nagyobb forgalommal járó hátrányok, a tevékenységgel járó rezgések és zajterhelés miatt. A
23. májusi közgyűlésen a fitneszszalont üzemeltető korábbi tulajdonos vállalta, hogy a szalon nyitva tartását hétfőtől péntekig 8-20 óráig, szombaton 8-14 óráig terjedő időre módosítja, új statikai szakvéleményt szereztet be, az abban írt megerősítési munkát elvégzi, felújíttatja a kaput, kiépítteti a kaputelefont a fitneszklub költségén. A társasház közgyűlési határozattal 1 évre meghosszabbította hozzájárulását a szalon működéséhez, kérték, hogy értékesítés esetén a szalon tulajdonosa az új tulajdonost tájékoztassa a tevékenység feltételeiről. 1994-től kezdődően a felek több ízben szakértői véleményt szereztek be annak megállapítása érdekében, hogy a szalon átalakítása, illetőleg a fitnesz tevékenység milyen épületkárokat okoz, illetve a tevékenységet mennyiben szükséges korlátozni az épületkár megelőzése érdekében, s milyen munkák elvégzése szükséges a zajterhelés csökkentése végett. A II.r. alperes
24. október 10-én vállalta, hogy a közgyűlési határozatokat betartja. A helyi polgármesteri hivatal
25. június 7-ei határozattal kötelezte a II.r. alperest, hogy a határértéket meghaladó zajkibocsátást szüntesse meg. A társasház a
26. május 11-én kelt határozatával arra kötelezte az I.r. alperest, hogy vizsgáltassa meg statikussal a fitneszszalon tevékenységének a födém állékonyságára való hatását.
27. május 24-én pedig közgyűlési határozattal kötelezték a II.r. alperest a fitnesz tevékenység megszüntetésére. A Pesti Központi Kerületi Bíróság a
28. április 7-én kelt ítéletével a
29. május 24-ei közgyűlési határozat érvénytelenségét állapította meg. Az elsőfokú bíróság ítéletével az I.r. alperest annak tűrésére kötelezte, hogy az I. emelet
30. és
31. szám alatti ingatlanokban a fitnesz tevékenységet akként folytathatja, hogy a nyitva tartási idő hétköznap 8-20 óra, szombaton 8-14 óra; az I. emelet
32. számú lakás területén egyidőben legfeljebb 15 fő végezhet tornagyakorlatokat az együttmozgás kerülésével; az I. emelet
33. számú lakás területén egyidőben legfeljebb 15 fő végezhet tornagyakorlatokat, ott az együttmozgás megengedett; ezt meghaladóan (a fitnesz tevékenység megszüntetésére vonatkozóan) az I.r. felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a II.r. felperesnek 100.000 Ft-ot, a III-IV.r. felpereseknek 260.000 Ft-ot, az V.r. felperesnek 300.000 Ft-ot, a VI-VII.r. felpereseknek egyetemlegesen 900.000 Ft-ot, továbbá a tőkeösszegek után
34. november 23-tól a kifizetés napjáig járó a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamatot. Ezt meghaladóan a IIVII.r. felperesek keresetét elutasította. A II-V.r. felperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt illetékből az alpereseket egyetemlegesen kötelezte 7.593 Ft, 13.154 Ft és 13.230 Ft, a II.r. felperest 106.304 Ft, a III-IV.r. felpereseket egyetemlegesen 184.154 Ft, az V.r. felperest 185.207 Ft állam javára való megfizetésére. Megállapította, hogy ezt meghaladóan a felek a költségeiket maguk viselik. Az elsőfokú bíróság a magánszakértői vélemények és a perben beszerzett szakértői vélemények értékelésével arra a következtetésre jutott, hogy az egyes lakásokban keletkező falrepedések a korábbi tulajdonos által elvégeztetett válaszfal kivételeknek, az I. emelet
35. és
36. számú lakás átalakítási munkáinak a következményei, a fitnesz tevékenység azonban az épület állagának romlásában nem hatott közre. Az elsőfokú bíróság értékelte, hogy az I. emelet
37. és
38. számú lakásban a tevékenység a tulajdonostársak beleegyezésével folyt, közgyűlési határozatokkal előírt korlátozásokkal, amelyek betartását mind a korábbi tulajdonos, mind a II.r. alperes vállalta. Az elsőfokú bíróság megállapította azt is, hogy a megnövekedett forgalom miatti hátrányok, a zaj és rezgés hatások zavarták a szomszédos lakások tulajdonosait, azok mértékét azonban nem ítélte olyan mérvűnek, amelyek alapján a teljes fitnesz tevékenység abbahagyására kötelezést lehetne kérni a Ptk.
39. §-a alapján. Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a birtokvédelemnél a szükségtelen zavarást kell vizsgálni, nem pusztán a hatósági előírások betartását. Az álláspontja szerint a fitnesz tevékenység beszüntetése akkor lenne indokolt, ha nincs olyan mód, amely mellett szükségtelen zavarás, birtokháborítás nélkül lenne folytatható a fitnesz tevékenység. Ennek hiányában a Ptk.
40. §-a és
41. §-a alapján is csak a fitnesz tevékenység korlátozása vetődhet fel. Önmagában amiatt, hogy a II.r. alperes bejelentette a fitnesz tevékenység megszűnését, a bíróság nem látott okot a kereset elutasítására, hanem korlátozta a fitnesz tevékenységet. A bíróság kifejtette e körben, hogy a fitnesz tevékenység ismételt folytatása az ingatlan belső kialakítása folytán sem zárható ki, és figyelembe vette a felek között fennálló - a keresetlevél beadásakori - jogvitát is. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a megnövekedett forgalom, a testhangok és létrejövő rezgések miatt is értékcsökkenés keletkezett a II-VII.r. felperesek ingatlanjaiban, s a Ptk.
42. §-ára és a Venéczi-féle szakvéleményre hivatkozással a II-VII.r. felperesek ingatlanjaiban okozott értékcsökkenés, mint kár megtérítésére kötelezte egyetemlegesen az alpereseket. Az elsőfokú bíróság figyelembe vette, hogy a Scheiber-féle statikai szakvélemény szerint a sérülésképek alapján az épület károsodását nem a fitnesz tevékenység, hanem a korábbi tulajdonos által végeztetett falkivételek okozták. Az elsőfokú bíróság a Venéczi-féle ingatlanforgalmi szakértői vélemény figyelembe vételével a teljes értékcsökkenés 20 %-át ítélte meg a II-VII.r. felperesek javára azzal, hogy az értékcsökkenés e része áll összefüggésben a zaj és rezgés zavaró hatásával, míg a többi a falkivétel következménye. Az elsőfokú bíróság a perköltség viseléséről a Pp.
43. § alapján határozott. Az alperesek az elsőfokú bíróság ítéletének részbeni megváltoztatását és a felperesek keresetének teljes elutasítását kérték. Az alperesek álláspontja szerint az elsőfokú bíróság szükségtelenül rendelkezett a fitneszterem működésének szabályozásáról, mert nem lett bizonyítva, hogy az alperesek bármikor is megszegték volna a tulajdonostársakkal kötött megállapodásokat. Az elsőfokú bíróság birtokháborítást nem állapított meg, csupán tűrésre kötelezést írt elő, figyelmen kívül hagyva azt az alperesi nyilatkozatot, mely szerint tevékenységével felhagyott, az ingatlant bérbe adta, holott a tevékenység megszüntetésének tényét a felperesek sem vitatták. A tevékenység megszüntetésére tekintettel nem alapos az értékcsökkenésre alapított kártérítés megítélése sem, mert a tevékenység megszüntetésével az értékcsökkenésnek is meg kellett szűnnie. A korábban esetlegesen zavaróként jelentkező hatások - amelyek nem nyertek bizonyítást a perben - kártérítésre akkor adhattak volna alapot, ha a felperesek közül valaki értékesíteni kívánta volna ingatlanát, ám ezt az alperesek tevékenységére tekintettel az ítéletben értékcsökkenésként megjelölt összegnél alacsonyabb áron tudta volna csak megtenni. Erre azonban nem merült fel adat a perben. Ha a tevékenység értékcsökkentő hatást fejtett ki, a tevékenység felhagyásával az ingatlan értéke „kiegészült" a birtokháborítás nélküli értékre. Az alperesek hangsúlyozták, hogy a statikus szakvélemény nem látott okozati összefüggést a repedések és a fitnesztevékenység között, e szakvéleményt a bíróság ítéletének alapjául elfogadta, így indokolatlan volt a Venéczi-féle szakvéleményben rögzített 20 %-os arány alkalmazása is. Az alperesek fellebbezése részben alapos az alábbiak szerint: A felperesek a II.r. alperessel szembeni tűrésre kötelező keresetet elutasító rendelkezés ellen fellebbezéssel nem éltek, így a másodfokú bíróság e körben az elsőfokú bíróság ítéletét nem érintette a Pp.
44. §