Gf.30356/2004/11 – Szegedi Ítélőtábla

SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Gf.II.30.356/2004/11.szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Szegedi Ítélőtábla a Dr.Dobrossy István ügyvéd által képviselt felperes neve (címe) alatti székhelyű felperesnek - a Farkas és Nagy Ügyvédi Iroda /ügyintéző: Dr. Nagy Zsolt ügyvéd / által képviselt I.rendű alperes neve (címe) alatti székhelyű I.r., a személyesen eljárt II.rendű alperes neve (címe) alatti lakos II.r. és a ... felszámoló /ügyintéző: ... felszámolóbiztos / által képviselt III.rendű alperes neve (címe) alatti székhelyű alperes ellen szerződés létre nem jöttének megállapítása iránt indított perében a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság

1. év június
2. napján kelt 7.G.40.168/2003/
3. számú ítélete ellen a felperes részéről
4. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő ÍTÉLETET: Az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja, és megállapítja, hogy az I.r. és II.r. alperesek a ...-i ... számú tulajdoni lapon ... hrsz. alatt felvett ingatlan 8/10-ed részére vonatkozóan az elővásárlási jogot nem gyakorolták /személy 1/ és a III.r. alperes között
5. június 30án kelt opciós nyilatkozat alapján. Az ítélet megküldésével megkeresi a ...-i Körzeti Földhivatalt aziránt, hogy az ingatlannyilvántartásból az I.r. és a II.r. alperesek tulajdonjogát a fent megjelölt ingatlan, összesen 8/10-ed részére vonatkozóan törölje. - 2 A felperes elsőfokú eljárási illetékfizetésre, valamint perköltségfizetésre kötelezését mellőzi. Kötelezi az I-II.r. alperest, hogy 15 nap alatt fizessenek meg felperesnek személyenként 800.000.- /Nyolcszázezer/ Ft első- és másodfokú eljárási költséget, valamint az államnak, az illetékhivatal felhívására /Kilencszázezer/ Ft első- és másodfokú eljárási illetéket. személyenként 900.000.- Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. INDOKOLÁS: A... számú tulajdoni lapon ... helyrajzi szám alatt felvett belterületi ingatlan tulajdonjogát 1/1 arányban
6. május
7. napján a III.r. alperes szerezte meg, s az
8. május 24én megkötött szerződéssel vételi jogot engedett /személy 1/-nek az ingatlan teljes tulajdoni illetőségére. A megállapodás szövege szerint a 38.500.000.- Ft vételár ekkor ügyvédi letétbe került, valójában azonban az ingatlan vételárát /személy 1/ fizette ki; s ennek fejében alapítottak nevezettek az ő javára vételi jogot. Az opciós szerződést
9. július
10. napján a felek módosították és azt az ingatlan 8/10-ed tulajdoni illetőségére korlátozták. A vételi joggal nem érintett 2/10-ed tulajdoni hányadot a /cég 1/
11. augusztus
12. napján szerezte meg, melyből 1/10-ed tulajdoni hányadot az I.r. alperes vételi jog címén, további 1/10-ed tulajdoni hányadot a II.r. alperes csere címén szerzett meg
13. március 19-én. /Személy 1/ a vételi jogát
14. július
15. napján kelt nyilatkozatával az ingatlan 8/10-ed tulajdoni hányadára gyakorolta, melyről a III.r. alperes az ingatlan társtulajdonosait - az I.r. és II.r. alperest - levélben tájékoztatta, és felhívta őket elővásárlási joguk gyakorlásának lehetőségére „a törvényes határidőn belül". Az I.r. és II.r. alperesek
16. augusztus 2-án közös nyilatkozatban kijelentették, hogy az elővásárlási jogot megegyezésük alapján egyenlő arányban kívánják gyakorolni, továbbá azt is rögzítették, hogy az ajánlatban megjelölt 26.500.000.- Ft-os vételárat elfogadják, és azt a III.r. alperes rendelkezésére bocsátják. Ezt követően
17. augusztus 14-én az I.r. és II.r. alperes arra kérte a III.r. alperest, hogy a vételi jogot alapító és az azt módosító szerződést, valamint a /személy 1/ részéről kifizetett összeget dokumentáló iratokat küldje meg részükre, ezek ugyanis nem képezték az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségére történő felhívás mellékletét. - 3 Gf.II.30.356/2004/
18. szám Az I-II. r. alperesek a vételi jogot tartalmazó szerződést 1996 őszén megkapták, s annak tartalmát megismerték.
19. szeptember 26-án kelt nyilatkozattal ugyanakkor a vételi jog jogosultja bejelentette, hogy az III.r. alperes a vételárat visszafizette, ezért a földhivataltól kérte a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárás megszüntetését és az eredeti állapot helyreállítását. Ugyanezen a napon kelt adásvételi szerződéssel a felperes megvásárolta a perbeli ingatlan 8/10-ed tulajdoni hányadát a III.r. alperestől. Hosszas földhivatali eljárás eredményeként /személy 1/ vételi joga az ingatlannyilvántartásból törlésre, míg az I.r. és II.r. alperesek tulajdonjoga az ingatlannyilvántartásban 4/10-ed - 4/10-ed arányban bejegyzésre került. Ezen utóbbi határozat ellen a felperes által előterjesztett kereset folytán indult felülvizsgálati eljárásban a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 7.K.30.330/2002/
20. számú ítéletével a kereset elutasítása mellett megállapította, hogy a földhivatal határozata nem volt jogszabálysértő, a földhivatal feladata csupán az elővásárlásra jogosultak által benyújtott okiratok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre való alkalmasságának vizsgálata volt, amelynek eleget tett. A bíróság ítéletében azt is megállapította, hogy a vételár kifizetése vagy ennek elmaradása az eladó és vevő között kötelmi jellegű igény, amely a tulajdonjog bejegyzésének nem kizárólagos előfeltétele. A III.r. alperes felszámolás alatt áll
21. január
22. napja óta. A felszámolási eljárásban a felperes hitelezői igényt jelentett be arra tekintettel, hogy a perbeli ingatlan 8/10-ed tulajdoni hányadára
23. szeptember 23-án megkötött adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg 36.250.000.- Ft vételárat a III.r. alperesnek megfizetett. A vételárat a II.r. alperes
24. elején készpénzzel kiegyenlítette. Az I. r. alperes a felszámolási eljárásban ezt beszámítással kívánta rendezni, azonban ezzel kapcsolatosan jelenleg még bírósági eljárás van folyamatban. A felperes módosított keresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a III.r. alperes, mint eladó és az I.r. és II.r. alperes, mint vevők között a perbeli ingatlan 8/10-ed hányadára adásvételi szerződés nem jött létre, mert az I.r. és II.r. alperesek elővásárlási jogukat nem a jogszabályban meghatározott módon gyakorolták. Arra hivatkozott, hogy az opciós szerződés megkötésekor /személy 1/ a vételárat már kifizette, illetőleg ügyvédi letétbe helyezte, ezért az I.r. és II.r. alperesek az elővásárlási jogukat akkor gyakorolták volna jogszerűen, ha vételárat nyilatkozatuk megtételének időpontjában ügyvédi vagy bírói letétbe helyezik, vagy azt a III.r. alperesnek kifizetik. - 4 - Véleménye szerint a vételár megfizetésének igazolása nélkül az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatok nem tekinthetők joghatályosnak, tulajdonjogot nem keletkeztetnek. Másodlagosan - amennyiben a bíróság azt állapítaná meg, hogy a szerződés létrejött-, annak megállapítását kérte, hogy az alperesek adásvételi szerződése semmis, mert az jogszabályba ütközik. Kérte, hogy a bíróság keresse meg a ...-i Földhivatalt az eredeti állapot helyreállítása iránt, valamint kötelezze az alpereseket a perrel felmerült költségeinek a megfizetésére. Az I.r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Elsődlegesen arra hivatkozott, hogy a felperesnek nincs kereshetőségi joga, mivel a keresettel támadott szerződés az alperesek között jött létre. Másodlagosan azért kérte a kereset elutasítását, mert a szerződés az alperesek között teljesedésbe ment, az elővásárlási jogát jogszabálynak megfelelően gyakorolta, a vételárat kiegyenlítette, tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Hangsúlyozta emellett, hogy a vételár kiegyenlítése nem feltétele a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének, az eladónak a vételár vonatkozásában csupán kötelmi igénye keletkezik. A II.r. alperes csak a fellebbezési tárgyaláson jelent meg, s tartalmilag - ugyancsak a kereset elutasítását kérte. nyilatkozatában - A III.r. alperes előadta, hogy a perbeli ingatlan a felszámolás körébe tartozó vagyonnak nem képezi a részét, a felperes hitelezői igényét a felszámolást is szabályozó
25. évi XLIX. tv. /Cstv./
26. § /1/ bekezdésének f./ pontjába sorolta be. Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Álláspontja szerint a felperes bizonyította a perbeli legitimációját azzal, hogy ha az I.r. és II.r. alperesek tulajdonjoga törlésre kerül az ingatlan-nyilvántartásból, úgy az adásvételi szerződés közte és a III.r. alperes között létrejön. Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatosan azonban arra az álláspontra helyezkedett, hogy a szerződés az alperesek között az I.r. és II.r. alperes
27. augusztus
28. napján kelt elfogadó nyilatkozatával létrejött, ehhez nem volt szükséges sem a vételár kiegyenlítésére, de annak letétbe helyezésére sem. A vételár kifizetésére csupán kötelmi jellegű igénye keletkezik az eladónak az elővásárlási jogosulttal szemben az elfogadó nyilatkozat megtételét követően, a vételár ki nem egyenlítése ugyanakkor nem eredményezi önmagában a szerződés létre nem jöttét és a tulajdonjog bejegyzésének sem előfeltétele. - 5 - Gf.II.30.356/2004/
29. szám Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának
30. számú állásfoglalására, amely VIII. pontjához fűzött indokolásában kifejti, hogy az eladó és a vevő érdekeinek kellő védelme érdekében a feltételek meglétét a bíróság ellenőrzi. A bírói gyakorlat megköveteli, hogy az elővásárlási jog jogosultjai által tett elfogadó nyilatkozat komoly, a jogosult teljesítőképessége és készsége pedig valós legyen. A jelen esetben az elővásárlási jogosultjai a vételárat kiegyenlítették, tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került, így a teljesítőképességük komolyságának vizsgálata okafogyottá és értelmezhetetlenné vált. Utalt arra, hogy az elővásárlási jogra történő felhívás nem volt teljes, mivel a III.r. alperes nem küldte meg az I.r. és II.r. alpereseknek az opciós szerződést és annak módosítását sem, ezért az I.r. és II.r. alperes nem ismerhette a III.r. alperes és a vételi jog jogosultja között a vételár kifizetésének módjára, időpontjára megállapított feltételeket. Mivel a szerződés nem ütközik a felperes által hivatkozott jogszabályokba, így érvénytelen szerződésnek sem tekinthető. Az ítélet ellen a felperes nyújtott be fellebbezést, melyben kérte az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és keresetének helytadását. Másodlagosan kérte az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak újabb eljárásra és új határozat hozatalára történő kötelezését. Arra hivatkozott, az elsőfokú bíróság tévesen állapította meg, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának módja további vizsgálatot nem igényel, mivel az I.r. és II.r. alperesek kiegyenlítették a vételártartozásukat. Erre ugyanis a II. r. alperes részéről csak jóval az elővásárlási jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozatuk megtételét követően került sor, és a felperes a felszámoló bíróságnál kifogás útján megtámadta az I. r. alperes vételár kifizetési kötelezettsége beszámítással történő rendezésének elfogadását, s az ezzel kapcsolatos eljárás még nem fejeződött be. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna azt, hogy a nyilatkozat megtételének időpontjában az I.r. és II.r. alperes valóban képesek lettek volna-e a vételár kifizetésére, és ténylegesen volt-e ilyen szándékuk. Az elsőfokú bíróság tévesen értékelte a PK.
31. számú állásfoglalást, abból helytelen jogi következtetésekre jutott. Valójában az állásfoglalásban megjelölt két feltétel együttes fennállása szükséges az elővásárlási jog érvényes és joghatályos gyakorlásához: az egyik feltétel, hogy a jogosult a vételi ajánlatot teljes terjedelmében elfogadó nyilatkozatot tegyen, a másik pedig, hogy ez a nyilatkozat komoly, valóságos szerződési akaratot tükrözzön, amihez nélkülözhetetlen, hogy a tulajdonostárs megfelelő teljesítőkészséggel, illetve képességgel rendelkezzen. - 6 A szerződés érvénytelenségével kapcsolatos másodlagos kereseti kérelme kapcsán kifejtette, hogy álláspontja szerint az I.r., II.r. alperesek szerződési akaratának hibájához a Ptk. semmisség jogkövetkezményeit fűzi azáltal, hogy a Ptk.
32. § /5/ bekezdésében az úgynevezett „színlelt szerződés"-t semmisnek nyilvánítja. Véleménye szerint az elővásárlási jogra történő felhívás pontos és teljes volt, az I.r. és II.r. alperesek eljárása ugyanakkor a Ptk.
33. § /1/ és /2/ bekezdésébe ütköző eljárás, joggal való visszaélés, hiszen az elővásárlási jogra irányuló szándék bejelentésekor az I.r. alperesnek még nem volt beszámítható követelése, a II.r. alperes pedig ténylegesen csak
34. januárjában egyenlítette ki a vételárat. Fellebbezési ellenkérelmében az I.r. alperes az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint az elővásárlási jogának gyakorlása megfelelően történt, ha valamelyik fél részéről felmerült volna egyoldalú színlelés, az a szerződés érvényességének szempontjából teljesen közömbös. A fellebbezés alapos. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, azonban az abból levont jogi következtetése nem helytálló. Az elsőfokú bíróság helyesen fejtette ki ítéletében, hogy a felperest a perindítási jog megilleti, az ott kifejtettekkel az ítélőtábla egyetért. Az I-II.r. alperesek elővásárlási jogukat /személy 1/-nek a III.r. alperessel szemben érvényesített opciós szerződése kapcsán gyakorolták. A perben felmerült - tekintettel arra, hogy /személy 1/ a III.r. alperesnek nyújtott hitel biztosítékaként szerezte meg és gyakorolta a vételi jogot a perbeli ingatlanon (nem valós az opciós szerződésnek az a rendelkezése, amely szerint /személy 1/ az ingatlan ellenértékét ügyvédi letétbe helyezte) -, hogy az opciós szerződés érvénytelennek minősül. Valójában azonban a Ptk. nem tiltja, hogy a tulajdonos olyan módon kösse le az ingatlanát biztosítékként, hogy vételi jog engedésével a hitelező számára lehetővé tegye annak megvásárlását arra az esetre, ha az adós részéről a fizetés elmarad (bírósági határozatok 2001/12/
35. számú eseti döntés). A perben vitatott volt az is, hogy opciós szerződés esetén gyakorolhatják-e a tulajdonostársak a jogszabályon /Ptk.
36. § /2/ bekezdés/ alapuló elővásárlási jogukat. Mivel az elővásárlási jog a hivatkozott törvényi rendelkezés szerint jellemzően adásvételi szerződés esetén áll fenn, az opciós szerződés pedig az adásvételi szerződés különös nemei közé tartozik (Ptk.
37. §