A határozat elvi tartalma: A szervezetére és működésére a polgári törvénykönyv szabályait alkalmazó ún. kistársasháznak a társasházi törvény szerinti működésre való áttérése ráutaló magatartással is történhet, ha az ezzel kapcsolatos egyetértés a tulajdonostársak között fennáll. Az alapító okirat egyhangú határozathozatalt előíró szabálya esetén azonban – konszenzus hiányában – a kistársasház csak az annak megfelelő határozattal helyezheti szervezetét és működését a társasházi törvény hatálya alá. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.V.21.055/2024/
- A tanács tagjai: Dr. Suba Ildikó a tanács elnöke Dr. Varga Edit előadó bíró Dr. Csesznok Judit Anna bíró Dr. Puskás Péter bíró Dr. Tánczos Rita bíró A felperes: felperes neve (felperes címe) A felperes képviselője: felperes képviselőjének neve (ügyintéző: Dr. Szabó László János ügyvéd; felperes képviselőjének címe) Az alperes: alperes neve (alperes címe) Az alperes képviselője: alperes képviselőjének neve Kúria V.Pfv.21.055/2024/
- 2 (alperes képviselőjének címe) Az alperesi beavatkozó: alperesi beavatkozó neve (alperesi beavatkozó címe) A per tárgya: társasházi közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: alperes A másodfokú bíróság és a jogerős határozat száma: Fővárosi Törvényszék 67.Pf.631.309/2024/
- Az elsőfokú bíróság és határozatának száma: Budapesti II. és III. Kerületi Bíróság 19.P.22760/2022/62/II. Rendelkező rész A Kúria a Fővárosi Törvényszék 67.Pf.631.309/2024/
- számú jogerős ítéletét hatályában fenntartja. Kötelezi az alperest és az alperesi beavatkozót, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 38.100 (harmincnyolcezer-egyszáz) forint felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá az ügygondnok részére 84.000 (nyolcvannégyezer) forint felülvizsgálati eljárásban felmerült ügygondnoki díjat. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Kúria V.Pfv.21.055/2024/
- 3 Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A felperes és az alperesi beavatkozó az alperesi kétlakásos társasház tulajdonostársai. A társasház 1971-ben kelt alapító okiratának
- október 20-i módosítása szerint a tulajdonostársak belső jogviszonyaikra a Ptk. szabályait alkalmazzák, azzal, hogy minden határozat elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges (módosított alapító okirat IV/
- pont). [2] Az alperesi társasház
- január 29-én közgyűlést tartott, ahol a felperes – ugyancsak tulajdonostárs – ... választotta közös képviselőnek, és döntött a bankszámla megnyitásáról is. Ezt követően még két közgyűlés megtartására került sor (
- november
- és
- április 21.), majd a
- május 20-i közgyűlés 516 - 484/1000 szavazati aránnyal (a beavatkozó és házastársa többségi tulajdonával) a beavatkozó közös képviselővé választásáról, egyidejűleg a felperes ... e tisztségből történő visszahívásáról szavazott. [3] A beavatkozó által közös képviselőként
- október 26-ára összehívott, az ő és ... részvétele mellett megtartott közgyűlés ugyancsak többségi határozatokat hozott:
- sorszám alatt megválasztotta a közgyűlés tisztségviselőit, a
- számú határozattal pedig felhatalmazta a közös képviselőt, hogy a korábbi közös képviselő felelősségre vonása és a társasház szabályszerű működésének helyreállítása érdekében a társasház gazdálkodását 5 évre visszamenőleg külső szakértő bevonásával megvizsgálja és a felelősségre vonás érdekében jogi lépéseket tegyen. A
- számú határozattal a közgyűlés elfogadta az ... lakáshoz tartozó erkélyek mellvédfallal történő átalakítását, ott klímaberendezések kültéri egységének elhelyezését, míg
- szám alatt kamerás megfigyelőrendszer üzemeltetéséről és az azzal kapcsolatos adatkezelési szabályzat jóváhagyásáról,
- szám alatt pedig ... forint összegű – a közgyűlés által megtárgyalt árajánlat szerinti – állagvédelmi kiadás elfogadásáról döntött. A felperes keresete, az alperes védekezése [4] A felperes keresete a
- október 26-i közgyűlés határozatai érvénytelenségének megállapítására irányult a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:
- §
(1)bekezdése, valamint a társasházakról szóló
- évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.)
- §
(1)bekezdése alapján. Hivatkozása szerint a szótöbbséggel elfogadott határozatok az alapító okirat .... pontjába foglalt egyhangúság követelményét sértő módon érvénytelenek, a beavatkozó a közgyűlés összehívására sem volt jogosult, tekintve, hogy az adott időszakban a közös képviselői tisztséget a felperes házastársa látta el, ezért a közgyűlés összehívása és az ott elfogadott határozatok is sértik a Tht. 33. §
(1)bekezdését. A valamennyi határozat érvénytelenségét eredményező alaki érvénytelenségi okok mellett az egyes határozatok különböző okokból fennálló tartalmi érvénytelenségét is állította. Kúria V.Pfv.21.055/2024/
- 4 [5] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Nem vitatta, hogy a társasház eredetileg a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) szabályai szerint működött, a 2018-as évtől viszont már a Tht. alapján jártak el, amely a közgyűlési határozatok meghozatalához nem ír elő egyhangúságot. [6] Az alperesi beavatkozó maga is a kereset elutasítását kérte. Az első- és másodfokú bíróság határozata [7] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokolásában rámutatott, hogy a legfeljebb hatlakásos, úgynevezett „kistársasházak” a törvénymagyarázat és a bírói gyakorlat értelmében is közgyűlési határozat meghozatala nélkül, ráutaló magatartással áttérhetnek a Ptk. osztatlan közös tulajdonra vonatkozó szabályairól a Tht. szerinti működésre. Az adott esetben a tulajdonostársak
- január 29-én közgyűlést tartottak, közös képviselőt választottak és bankszámla nyitását határozták el, ily módon a Ptk. 6:
- §
(1)bekezdése szerinti ráutaló magatartással a Tht-nak megfelelő működés mellett döntöttek. A perbeli,
- október 26-i közgyűlésre ebből következően a Tht. szabályai voltak az irányadók, e szerint a szótöbbséggel meghozott határozatok a törvénynek megfelelnek, jogszabálysértés nem történt. Az elsőfokú bíróság a felperes további érvénytelenségi hivatkozásait is megalapozatlannak találta. [8] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatva a
- október 26-i közgyűlésen 1-
- sorszámig meghozott határozatok érvénytelenségét állapította meg. Indokai szerint a tulajdonostársak a
- évi alapító okirat módosításban a Ptk. szerinti működést rögzítették és meghatározták a közgyűlési döntéshozatal rendjét is, egyhangú határozathozatalt írva elő. Mivel a tulajdonostársak a 2014-ben kelt alapító okirat módosításban a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó főszabályától kifejezetten eltértek – szótöbbséges határozathozatal helyett egyhangú döntéshozatalt írtak elő – és erre a Ptk. lehetőséget adott, az e rendelkezéstől való eltéréshez – szótöbbséges határozathozatali rendre való áttéréshez – is egyhangú, közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt határozatra lett volna szükség, attól a tulajdonostársak a Ptk. 6:
- §
(2)bekezdése értelmében ráutaló magatartással nem térhettek el. A kifejtettek alapján a szótöbbséggel meghozott közgyűlési határozatok a Ptk. 5:78. §
(1)bekezdését és az az alapító okirat ... pontjának előírását sértik. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [9] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő alperes annak megváltoztatását és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint az alapító okirat
- évi módosítása után a társasház ráutaló magatartással áttért a Tht. szerinti működésre, ezzel a Tht-nak megfelelő szótöbbséges döntéshozatalra, amelynek következtében az alapító okiratnak a Tht. kógens szabályával ellentétes, egyhangú határozathozatalt előíró rendelkezése a továbbiakban nem alkalmazható. Nézete szerint a másodfokú bíróság tévesen Kúria V.Pfv.21.055/2024/
- 5 ítélte meg a közgyűlési határozatok érvényességét a Ptk. 5:
- §-a alapján, az áttérés miatt ugyanis a Tht.
- §
(2)bekezdésében foglaltakkal kellett volna azokat összevetni. Hangsúlyozta: az áttérés után az alapító okirat szervezeti és működési rendre vonatkozó előírásai csak annyiban maradnak hatályban, amennyiben a Tht. kógens szabályaival azok nem ellentétesek. Nézete szerint a Tht. 63. §
(2)bekezdése a perbeli esetre nem alkalmazható, figyelemmel arra, hogy az alperes társasház a Tht. hatálybalépését követően tért át a Tht. szerinti szervezeti működésre, ezért a törvénnyel ellentétes alapító okirati rendelkezések is ekkor vesztették hatályukat. Mivel pedig a Kúria precedenshatározataival irányított ítélkezési gyakorlat a Tht. szerinti működésre való áttérést alakszerű határozat meghozatala nélkül is elfogadja, az alperesi társasház áttérése nem vitatható – ezt a jogerős ítélet is rögzítette –, ugyanakkor a másodfokú bíróság az alapító okiratba foglalt egyhangú döntéshozatali szabály miatt a perbeli, szótöbbséggel meghozott határozatokat érvénytelennek ítélte. A másodfokú bíróság döntése ily módon „eklektikus”, a Tht. 13. §
(3)bekezdését sérti, a jogszabály ugyanis ilyen jogértelmezésre nem ad lehetőséget. [10] Nem bizonyított, hogy az áttérésre vonatkozó döntéshozatalkor „a tulajdonostársak nem tartották magukat az egyhangú döntéshozatalhoz”, a továbbiakban viszont már az egyhangúság nem követelmény, az áttérést követően ugyanis már nem az alapító okirat, hanem a Tht. szabályai szerint kell eljárni. [11] Hangsúlyozta: a Tht. 13. §
(3)bekezdése nem köti az áttérést az alapító okirat módosításához, így a Tht. szerinti szótöbbséges döntéshozatalt az alapító okirat egyhangúságot előíró rendelkezése nem akadályozta. [12] Érvelése szerint a jogerős ítéletben hivatkozott Pfv.I.20.026/2019/
- számú precedenshatározat sem támasztja alá a másodfokú bíróság álláspontját, az ott vizsgált jogkérdés ugyanis – a jelen perbelitől eltérően – az, hogy tartalmilag túlléphet-e az alapító okirat a Tht.
- §-ában meghatározott kereteken. Jogi álláspontját összegezve kifejtette, hogy a Ptk. 5:
- §-ának, a Tht. 4/A. §-ának és
- §
(3)bekezdésének összefüggése alapján a kistársasházak esetében nem érvénytelen az „áttérési határozat”, ha az alapító okirat működésre vonatkozó kikötése a Ptk. szerint ugyan érvényes, de a Tht. kógens szabályával ellentétben áll. [13] A jogerős ítéleti döntés az áttérés jogi megítélését, annak ráutaló magatartással történő megvalósítását elfogadó precedenshatározatokkal (Pfv.I.21.751/2013/6., Pfv.IX.21.237/2011/8.) ellentétes, az ítélkezési gyakorlat ugyanis az áttérés érvényességét nem teszi függővé az alapító okirat módosításától. Hangsúlyozta: az ennek megfelelő joggyakorlat követése társadalmi érdek. [14] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Kiemelte, hogy az alperes által hivatkozott precedenshatározatok eltérő tényállás mellett jöttek létre, így a perbeli esetre nem irányadók, a perbeli helyzet specialitását ugyanis – amelytől eltekinteni nem lehet – az az alapító okirat ... pontjába foglalt egyhangúsági követelmény adja. A Kúria döntése és jogi indokai Kúria V.Pfv.21.055/2024/14. [15] 6 A felülvizsgálati kérelem nem alapos. [16] Az alperes által kérelmezett felülvizsgálat súlyponti kérdése a társasház szervezetére és működésére irányadó szabályok értelmezése volt, a Tht. 13. §
(3)bekezdése ugyanis a legfeljebb hatlakásos úgynevezett „kistársasházak” esetén főszabályként a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályainak az alkalmazását írja elő. E szabályozás nyilvánvaló indoka az, hogy a viszonylag kis létszámú tulajdonosi körben általában a kapcsolattartás közvetlen formái dominálnak, ezért – a tulajdonosok választásától függően – nem feltétlenül indokolt elkülönült szervezeti működés létrehozása. [17] Az elkülönült, a Tht. szabályai szerint működő szervezettel rendelkező kistársasház ugyanakkor minden tekintetben a Tht. hatálya alá tartozik, azaz valóban nem működhet részben a Ptk., részben pedig a Tht. szabályai szerinti „kevert” rend alapján. A Ptk. szabályozásáról a Tht-ra történő áttérést a bírói gyakorlat valóban elfogadja erre irányuló alakszerű döntés meghozatala nélkül, ráutaló magatartással is, amennyiben ez a fajta működés egyértelműen megállapítható (Pfv.I.21.751/2013/6.). Ennek az indoka pedig az, hogy az ilyen esetekben a Tht-nak megfelelő működés – a Tht. szabályai szerinti tényleges állapot – többnyire huzamos idő óta fennáll, ami a Tht.-nak minden tekintetben megfelelő működésre vonatkozó egyetértést támasztja alá. [18] Helyesen volt azonban figyelemmel a másodfokú bíróság arra, hogy bár az áttérés jogi mozzanata a Tht. szerint közgyűlési határozathoz kötött, a határozathozatal azonban még a Ptk. szerinti működés keretei között, az annak megfelelő rendelkezések szerint történik. A működési kereteket az adott esetben a Ptk. mellett az egyhangú határozathozatali rendet rögzítő alapító okirat határozta meg, ami valóban konkurál a Tht. többségi döntéshozatali főszabályával. A peres felek jogi érvelése lényegében abban tért el, hogy az alperes a Tht., míg a felperes a Ptk. és az alapító okirat szabályait tartotta irányadónak a perbeli helyzetre. [19] Az előzőekben kifejtettekből következik, hogy ezt a jogi dilemmát a másodfokú bíróság ítélte meg helyesen. A Ptk. alapján működő kistársasházak tipikusan a főszabályként a Ptk.-ban is érvényesülő szótöbbséges döntéshozatal alapján járnak el, a Ptk. szerint azonban nincs akadálya annak, hogy a tulajdonostársak a diszpozitív főszabálytól eltérő szigorúbb követelményt, konkrétan egyhangú határozathozatali rendelkezést írjanak elő. Amennyiben ez így van, a Tht. szerinti működésre történő áttérés is csak az ennek megfelelő egyhangú határozattal történhet, ha ilyen határozat nincs, vagy a határozat érvényessége vitatott, az áttérés sem sikeres. Helytállóan utalt a másodfokú bíróság arra is, hogy a felperes és házastársa mindvégig ragaszkodtak az egyhangú döntéshozatali rendhez, ekként „vegyes” rendszerben működött a társasház. Ezt figyelembevéve azonban megállapítható, hogy az alperes által hivatkozott Pfv.I.21.751/2013/6. számú döntésben is megkívánt „egyértelmű” működési rend nem valósult meg. A Kúria pedig a Pfv.IX.21.237/2011/8. számú határozatában sem tért el a fentiekben megfogalmazott jellegű működési rendre vonatkozó kívánalmaktól. [20] A kifejtettek miatt nem foghat helyt az alperes érvelése. az alapító okirat .... pontjába foglalt egyhangúsági kikötés miatt a társasház a tulajdonosi döntéseit nevezheti Kúria V.Pfv.21.055/2024/14. 7 ugyan közgyűlési határozatnak, azonban azok érvényességét továbbra is a Ptk. és a módosított alapító okirat szerint kell megítélni. Az ismertetett jogi indokok miatt a jogerős ítélet nem sért jogszabályt és azt is helyesen ítélte meg a másodfokú bíróság, hogy – ügyazonosság hiányában – precedenssértésre sem került sor. [21] A kifejtett indokok alapján a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 424. §
(1)bekezdése értelmében hatályában fenntartotta. [22] Az alperes felülvizsgálati kérelme nem volt eredményes, ezért – a beavatkozóval egyetemlegesen – a Pp. 83. §
(1)bekezdése alapján köteles megfizetni a felperes jogi képviseletével a felülvizsgálati eljárásban felmerült, a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(3)bekezdése alapján, a 4/A. § szerint az általános forgalmi adóra is kiterjedő, 5 óra alapulvételével megállapított ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá a pártfogó ügyvéd, az ügygondnok és a kirendelt védő részére megállapítható díjról szóló 32/2017. (XII. 27.) IM rendelet 1. §
(2)bekezdése, valamint a 6. §
(1)bekezdése szerint megállapított ügygondnoki díjat. [23] kizárja. Az ítélet elleni felülvizsgálat lehetőségét a Pp. 407. §
(1)bekezdés d) pontja A határozat elvi tartalma A szervezetére és működésére a polgári törvénykönyv szabályait alkalmazó ún. kistársasháznak a társasházi törvény szerinti működésre való áttérése ráutaló magatartással is történhet, ha az ezzel kapcsolatos egyetértés a tulajdonostársak között minden tekintetben fennáll. Az alapító okirat egyhangú határozathozatalt előíró szabálya esetén – a működés jellegét érintő teljes körű konszenzus hiányában – a kistársasház csak az alapító okiratnak megfelelő határozattal helyezheti szervezetét és működését a társasházi törvény hatálya alá. Budapest, 2025. március 12. Dr. Suba Ildikó s.k. a tanács elnöke, dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, dr. Csesznok Judit Anna s.k. bíró, Dr. Puskás Péter s.k. bíró, dr. Suba Ildikó s.k. a tanács elnöke az aláírásban akadályoztatott dr. Tánczos Rita bíró helyett