← Magyarország

Gf.40417/2021/5 – Fővárosi Ítélőtábla

A határozat elvi tartalma: Helyiségbérletnél a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró valamely ok, körülmény akkor tekintendő a bérlő érdekkörébe tartozónak, ha a bérlő vagy az általa igénybe vett személyek állapotában, körülményeiben, helyzetében, magatartásában merült fel vagy arra vezethető vissza (betegség, gazdasági, finanszírozási, piaci, üzleti nehézségek, a bérleményben folytatott tevékenység gyakorlásának feltételeit meghatározó jogszabályi, hatósági előírások teljesítésének elmulasztása, stb.). Minden egyéb, a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró ok (a bérleményhez való hozzáférést akadályozó külső körülmények, a használatot, a hasznosítást korlátozó, kizáró hatósági, jogszabályi rendelkezések, stb.) kívül esik a bérlő érdekkörén. A COVID-19 koronavírus világjárvány és az annak megfékezésére tett intézkedések a bérlő érdekkörén kívül álló oknak minősülnek. ... Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/

  1. A Fővárosi Ítélőtábla a jogi képviselő (cím6, ügyintéző: ügyvéd neve ügyvéd) által képviselt felperes1 (cím2) felperesnek ügyvéd neve1 ügyvéd (cím3) által képviselt alperes1 (cím4) alperes ellen bérleti díj megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék
  2. október 21-én kelt, a
  3. sorszámú végzéssel
  4. december 14-én kijavított 32.G.40.298/2021/20-II. számú ítélete ellen a felperes által
  5. sorszámon benyújtott fellebbezés folytán meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja; kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 400.000 (Négyszázezer) forint másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás [1] A felperes jogelődje, mint bérbeadó és az alperes, mint bérlő
  6. október 31én 15 év határozott időtartamra bérleti szerződést kötöttek az cím5 szám alatti ingatlanban lévő 1042,7 m2 alapterületű ingatlanrészre. [2] A 2.
  7. pontban rögzítették: a bérbeadó tudomással bír arról, hogy a bérlő a bérleményt a alperes1 működtetésére kívánja használni (állandó üzlethelyiségben vagy interneten bármilyen fajta lábbelit, pipere terméket, kiegészítőt, kapcsolódó kiegészítőt és más cikkeket értékesítő cipőbolt, amely tartós vagy időszakos értékesítést végez a alperesi hálózatnév hálózaton belül, valamint promóciós kampányokban vesz részt), amely hasznosításhoz a szerződés aláírásával kifejezetten hozzájárul. Bérlő a bérleményt csak a jogszabályban és a szerződésben megengedett célokra használhatja és saját költségén köteles teljesíteni azokat a jogszabályi, illetve hatósági előírásokat, amelyek a működését közvetlenül Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 2 érintik. A bérleményben folytatott tevékenység esetleges módosításához a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges. [3] A 3.
  8. pont a szerződés időtartama alatt – a 3.
  9. pontban foglaltak kivételével – mindkét fél számára kizárta azt, hogy a szerződést rendes felmondással megszüntesse. A 7.2.
  10. pont szerint a bérlő a szerződést 60 napos határidővel rendkívüli felmondással akkor mondhatta fel, ha a bérlemény „valamely nem a bérlőnek felróható vagy érdekkörében álló okból egy hónapot meghaladó időtartamban folyamatosan szerződésszerű használatra alkalmatlanná válik és ennek során a kereskedelmi forgalom előtt fizikailag is zárva tart.”. [4] A 4.
  11. és 4.
  12. pontok értelmében a bérlőnek a bérlemény használatáért havonta a szerződésben meghatározott összegű bérleti díjat és üzemeltetési költséget kellett fizetni a bérbeadó által kiállított számla ellenében. A 4.
  13. pont úgy rendelkezett, a bérlő bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlemény kereskedelmi forgalom számára történő megnyitásának napján kezdődik, azonban abban az esetben, ha a bérlemény kereskedelmi forgalom számára történő megnyitását a bérlő az érdekkörében felmerült okból elmulasztja, a bérlemény átadását követő
  14. naptól kezdődően köteles megfizetni a bérleti díjat. [5] Az alperes
  15. április 29-én kelt, a felpereshez címzett levelében 60 napos felmondási idővel,
  16. június
  17. napjára rendkívüli felmondással felmondta a bérleti szerződést, annak 7.2.
  18. pontja alapján. A felmondás indokaként arra hivatkozott, a bérleti szerződés 2.
  19. pontja szerint a bérlemény kizárólag alperes1 működtetésére használható. Ugyanakkor a kijárási korlátozásról szóló 71/
  20. (III. 27.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) kötelezően alkalmazandó jogszabályi előírásai következtében
  21. március
  22. napjától kezdődően kénytelen a bérleményt a kereskedelmi forgalom előtt zárva tartani, mivel a Rendelet
  23. §-a kizárólag az ott meghatározott alapos indok esetén teszi lehetővé a lakóhely, tartózkodási hely, illetve a magánlakás elhagyását, a Rendelet
  24. §-ában taxatív jelleggel felsorolt alapos indokok között pedig a cipőüzletben vásárlás, illetve a cipőüzletben tartózkodás nem szerepel. [6] Ennek következtében a bérlemény a bérlőnek fel nem róható, illetőleg a bérlő érdekkörén kívüli okból
  25. március
  26. napjától szerződésszerű használatra alkalmatlanná vált, amely állapot egy hónapot meghaladó időtartamban jelenleg is fennáll. [7] A felperes a válaszlevelében közölte, nem fogadja el a felmondást, mivel az a bérleti szerződés 7.2.
  27. pontjában meghatározott együttes feltételek hiányában jogellenes. Véleménye szerint a bérlemény a szerződésszerű használatra sem az alperesi felmondásban megjelölt, sem más okból nem vált egy hónapot meghaladóan folyamatosan szerződésszerű használatra alkalmatlanná. Az, hogy zárva tart, az alperes saját döntése, mivel a Rendelet egyetlen rendelkezése sem írja elő azt, hogy egy cipőáruház ne nyithatna ki vagy ne lenne cipőáruház céljára használható. A Rendelet továbbá nem tiltja az sem, hogy bárki cipővásárlási céllal elhagyja az otthonát, így a cipővásárlási cél is beilleszthető az alapos indokok közé. Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 3 [8] Mindezek mellett a bérleti szerződés rendelkezéseire figyelemmel a bérlő tevékenységét korlátozó bármely jogszabályi rendelkezés a bérlő érdekkörébe tartozónak minősül, amely önmagában kizárttá teszi a bérleti szerződés 7.2.
  28. pontja alapján a bérlő rendkívüli felmondását. [9] A felperes
  29. május 21-én kelt levelében felszólította az alperest a bérleti szerződés alapján bérleti díj és üzemeltetési díj címén fennálló 40.283,04 euró összegű számlatartozása és késedelmi kamata, valamint 160 euró behajtási költségátalány megfizetésére. [10] Az alperes közölte, hogy a március havi teljes bérleti díjat, valamint a március, április és május havi üzemeltetési költséget és ezenfelül a májusi bérleti díj május 18-tól május 31-ig terjedő időszakra járó arányos részét megfizette, a felperes ezt meghaladó követelését vitatja a következők miatt: a bérleti szerződés 2.
  30. pontja szerinti célra, cipőüzlet céljára a bérlemény a Rendelet 3-
  31. §-aiban foglaltak értelmében egyáltalán nem volt használható. Tekintettel arra, hogy a bérlemény szerződés szerinti célra történő használatát kizáró jogszabályi rendelkezések meghozatalát mindkét fél érdekkörén kívül álló oknak minősülő „természeti csapás”, a világjárvány tette szükségessé, e jogszabályi rendelkezések semmiképpen nem minősülhetnek a bérlő érdekkörében felmerült oknak. Erre figyelemmel arra az időre, amely alatt a bérleményt saját érdekkörén kívül felmerült okból, a világjárvány miatt meghozott jogszabályi rendelkezések következtében nem használhatta szerződésszerűen, a
  32. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:
  33. §

(2)bekezdése értelmében nem köteles bérleti díjat fizetni. [11] Az alperes
  1. június 22-én felhagyott a bérlemény birtoklásával. [12] A felperes
  2. augusztus 5-én a felmondás kézhezvételétől számított
  3. napra rendkívüli felmondással felmondta a bérleti szerződést annak 7.2.
  4. pontja alapján, mivel az alperes felszólítás ellenére nem tett eleget a bérleti szerződés szerinti fizetési kötelezettségének. [13] A felperes a Ptk. 6:
  5. §
(1)bekezdése, 6:
  1. §, 6:
  2. §
(2)bekezdése, valamint az
  1. évi LXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.)
  2. §
(1)bekezdése, 23. §
(3)bekezdése, 36. §
(1)bekezdése alapján előterjesztett módosított keresetében az alperest bérleti díj és üzemeltetési díj jogcímén 54.520,66 euró és meghatározott részösszegek után különböző esedékességi időponttól kezdődően a törvényes mértékű késedelmi kamat; az alperes szerződésszegéséből eredő kár (elmaradt bérleti díj és üzemeltetési díj) megtérítése jogcímén 166.703,71 euró és
  1. október
  2. napjától a kifizetés napjáig a törvényes mértékű késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni azzal, hogy az alperes perköltségben marasztalását is kérte. Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 4 [14] Egyebek között előadta, a perbeli bérleti szerződés 7.2.
  3. pontja értelmében az alperest kizárólag az ott meghatározott két konjunktív feltétel együttes teljesülése esetén akkor illette meg a rendkívüli felmondás joga, ha a.) a bérlemény nem a bérlőnek felróható vagy nem a bérlő érdekkörében álló okból egy hónapot meghaladó időtartamban folyamatosan alkalmatlanná vált a szerződésszerű használatra és b.) ennek során a kereskedelmi forgalom előtt fizikailag zárva tartott. [15] A perbeli esetben a
  4. április 29-i alperesi rendkívüli felmondást megelőzően e konjunktív feltételek egyike sem teljesült, mivel a.) a Rendelet egyetlen rendelkezése sem tartalmazott olyan előírást, hogy a járványügyi veszélyhelyzet időtartama alatt egy cipőáruház ne nyithatna ki vagy azt nem lehetne cipőáruház céljára használni, így az alperes által hivatkozott jogszabályi rendelkezések nem eredményezték a perbeli bérlemény szerződésszerű használatra alkalmatlanná válását; b.) az, hogy a bérlemény a kereskedelmi forgalom előtt
  5. március 28-ától zárva tartott, erre vonatkozó jogszabályi előírás vagy a nyitva tartást tiltó jogszabályi rendelkezés hiányában az alperes saját döntése volt, ily módon pedig az alperes érdekkörébe tartozó okra vezethető vissza. Ezt támasztja alá, hogy a Rendelet
  6. §-a csak a vendéglátó üzletek esetében tiltotta azt, hogy az üzletben az ott foglalkoztatottak kivételével más is tartózkodjon. [16] Mindebből egyrészt az következik, hogy a perbeli bérlemény
  7. március 28át követően is szerződésszerű használatra alkalmas volt, azt az alperes használhatta, nem állt fenn olyan ok, amelyre tekintettel a Ptk. 6:
  8. §
(2)bekezdése szerint az alperest ne terhelte volna bérleti díj és üzemeltetési díj fizetési kötelezettség. [17] A szerződés 7.2.
  1. pontjában meghatározott feltételek hiányában az alperes rendkívüli felmondása jogellenes volt, ezért a szerződéses jogviszony a felek között
  2. június 28-án nem szűnt meg, azt követően is fennmaradt. A szerződés végül az alperes szerződésszegése miatt a felperes rendkívüli felmondásával azért került megszüntetésre, mert az alperes felhívás ellenére sem tett eleget a szerződés alapján őt terhelő bérleti- és üzemeltetési díjfizetési kötelezettségének. [18] A szerződés alperesi szerződésszegés miatti megszűnéséből eredően a felperest kár érte, mivel az alperes szerződésszegése hiányában az alperes a szerződés 3.
  3. pontja szerint rendes felmondással legkorábban
  4. december 31-i hatállyal mondhatta volna fel a jogviszonyt. A felperes tehát az alperesi szerződésszegés folytán elesett a
  5. október 11-től
  6. december 31-ig terjedő időszakban a szerződés alapján őt megillető bérleti díjak és használati díjak, összesen 406.515,92 euró összegétől. [19] A felperes ugyanakkor eleget téve kárenyhítési kötelezettségének a perbeli bérleményre
  7. november 30-án bérleti szerződést kötött a Kft.-vel, amely szerződés alapján az alperes szerződésszegése folytán felmerült kárból 239.812,21 euró megtérült, erre tekintettel kártérítésként 166.703,71 euró és késedelmi kamatai megfizetésére tartott igényt. [20] Az alperes érdemi ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását. Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 5 [21] A Rendelet
  8. és
  9. §-aira hivatkozva állította, e jogszabályi rendelkezések
  10. március 28-ától kizárttá tették a perbeli bérlemény használatát a bérleti szerződés 2.
  11. pontja szerinti célra, cipőáruház működtetésére, mivel kizárólag a Rendeletben kimerítően meghatározott alapos indok esetén tették lehetővé az esetleges vevők számára lakásaik elhagyását, a cipőüzletben tartózkodás, a cipőüzletben történő vásárlás azonban nem minősült ilyen alapos indoknak. Ily módon a Rendeletben foglaltakból következett a bérleményben lévő cipőáruház zárva tartása a kereskedelmi forgalom, a vásárlók számára és az is, hogy a bérlemény a szerződésszerű használatra alkalmatlanná vált. [22] A bérlemény szerződésszerű használatra alkalmatlanná válását eredményező jogszabályi rendelkezések meghozatala mindkét szerződő félen kívül álló okból, a világjárvány mint „természeti csapás” miatt vált szükségessé, ezért a Ptk. 6:
  12. §
(2)bekezdése alapján az alperest arra az időre, amely alatt a bérleményt saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatta szerződésszerűen, nem terhelte bérleti díj fizetési kötelezettség, ezért az ennek megfizetésére irányuló kereseti kérelem alaptalan. [23] Ezzel összefüggésben az alperes azt is hangsúlyozta, a Rendelet
  1. §-a is alátámasztja azt, hogy a bérlemény zárva tartása a kereskedelmi forgalom előtt nem az alperes saját döntése volt, nem az ő érdekkörébe tartozó okból következett be, mivel a Rendelet korlátozó rendelkezéseinek a megsértése szabálysértésnek minősült és 500.000 forintig terjedő pénzbírság kiszabását vonhatta maga után. [24] A kártérítésre irányuló kereseti kérelemre nézve az alperes azt hangsúlyozta, hogy fennálltak a rendkívüli felmondásnak a bérleti szerződés 7.2.
  2. pontjában meghatározott konjunktív feltételei, mivel a Rendeletben foglaltak következtében a bérlemény olyan okból, amely nem tartozik az alperes érdekkörébe és neki nem felróható,
  3. március 28-tól egy hónapot meghaladó időtartamban folyamatosan alkalmatlanná vált a szerződésszerű használatra és azt a kereskedelmi forgalom előtt fizikailag is zárva kellett tartani. Erre tekintettel a szerződés az alperes rendkívüli felmondása folytán
  4. június 28-án megszűnt, az alperes szerződésszegése hiányában az erre alapított kártérítési igény alaptalan. [25] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és a felperest az alperes részére 800.000 forint perköltség megfizetésére kötelezte. [26] Határozata indokolásában az alperes
  5. április 29-i rendkívüli felmondásának jogszerűségét vizsgálva kifejtette, a Covid-19 koronavírus által okozott járvány, mint az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedéssel járó humánjárvány következményeinek elhárítása, a magyar állampolgárok egészségének és életének megóvása érdekében a kormány a 40/
  6. (III. 11.) Korm. rendelettel Magyarország egész területére az Alaptörvény
  7. cikke szerinti veszélyhelyzetet hirdetett ki. [27] A Covid-19 koronavírus világjárvány és az annak következtében meghozott állami korlátozó intézkedések a BH
  9. számú eseti döntésben kifejtettekre tekintettel vis maiornak, azaz olyan természeti vagy emberi eredetű ellenállhatatlan erőnek minősülnek, amely abszolút jellegű, az emberek számára nem hárítható el. Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 6 [28] Az alperes
  10. március 28-tól
  11. május 17-ig a Rendelet
  12. §-a alapján tartotta zárva a perbeli bérleményben lévő, a bérleti szerződés 2.
  13. pontja szerint cipőáruházként működő üzletét, mivel a Rendelet
  14. §-ában a lakóhely, tartózkodási hely, lakás elhagyására feljogosító alapos indokok felsorolásában a vásárlói céllal a cipőüzletben tartózkodás nem szerepelt, amiből az következik, hogy
  15. március 28-a és
  16. május 17e között kizárólag a Rendelet
  17. §-ában felsorolt üzletek tarthattak nyitva. Ezt támasztja alá a 211/
  18. (V. 16.) Korm. rendelet
  19. §
(1)bekezdése is, amely
  1. május 17-étől ismételten lehetővé tette Budapest területén valamennyi üzlet nyitva tartását és azt, hogy vásárlók által látogatható legyen. [29] Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint mindebből az következik, hogy az alperes
  2. március 28-tól
  3. május 17-ig saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatta a perbeli bérleményt a bérleti szerződés 2.
  4. pontja szerinti célra és tartotta zárva a kereskedelmi forgalom előtt, függetlenül attól, hogy az üzlet zárva tartása annyiban az alperes döntése volt, hogy a Rendelet
  5. § a) pontja az üzlet munkavégzés miatti nyitva tartását megengedte. Az alperes a bérleti szerződés 7.2.
  6. pontjában foglaltaknak megfelelően gyakorolta a rendkívüli felmondási jogát, ezért a szerződés
  7. június 28-án megszűnt. [30] Az elsőfokú bíróság a felmondás jogszerűségével összefüggésben utalt a bérleti szerződés 5.
  8. pontjában foglaltakra is, amely szerződéses rendelkezés véleménye szerint azt támasztja alá, hogy a felek már a szerződéskötéskor nagy jelentőséget tulajdonítottak a forgalomnak, mivel a bérlőt abban az esetben is feljogosította a szerződés azonnali hatályú felmondására, ha az áruház kihasználtsága tizenkét hónapot meghaladóan nem éri el a 60 %ot. [31] Tekintettel arra, hogy az alperes rendkívüli felmondása jogszerű volt, az elsőfokú bíróság a keresetben állított alperesi szerződésszegés hiányában az arra alapított felperesi kártérítési igényt megalapozatlannak találta. [32] Álláspontja szerint a kereset a bérleti díj és üzemeltetési díj megfizetésére irányuló igény tekintetében is megalapozatlan, mivel a korábban már kifejtettek szerint az alperes
  9. március 28-tól
  10. május 17-ig a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatta szerződésszerűen a bérleményt, így erre az időszakra a Ptk. 6:
  11. §-ára tekintettel nem terhelte bérleti díj fizetési kötelezettség, az pedig a perben nem volt vitás, hogy a
  12. április 1-től
  13. június 22-ig terjedő időszakra járó bérleti díjat és üzemeltetési díjat az alperes megfizette. [33] Az ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben kérte elsődlegesen a megváltoztatását és a keresete szerinti ítélet meghozatalát, másodlagosan a hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. [34] Véleménye szerint az elsőfokú bíróság a megállapított tényállásból téves jogi következtetést levonva helyezkedett arra az álláspontra, hogy az alperes a bérleti szerződés Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 7 7.2.
  14. pontjában foglaltaknak megfelelően gyakorolta rendkívüli felmondási jogát, mivel az elsőfokú bíróság nem a szerződés 7.2.
  15. pontjában meghatározott konjunktív feltételek fennálltát vizsgálta, hanem ítéletét kizárólag arra alapította, hogy a felmondás időpontjában a Covid-19 világjárvány megfékezése érdekében hozott kormányzati intézkedések, jogszabályi rendelkezések vis maiornak minősülnek-e és ezen körülményre az alperesnek volt-e ráhatása. [35] Az elsőfokú eljárásban előadottakat lényegében megismételve továbbra is állította, az alperes által hivatkozott jogszabályi rendelkezések nem eredményezték a perbeli bérlemény szerződésszerű használatra alkalmatlanná válását; a bérleményben működő cipőáruház az alperes saját döntése alapján tartott zárva a perbeli időszakban; az alperes bérleményben folytatott tevékenységét, a cipőáruház működését korlátozó jogszabályi rendelkezések a bérlő alperes érdekkörébe tartozónak minősülnek. [36] Hangsúlyozta, az elsőfokú bíróság tévesen tulajdonított jelentőséget annak a körülménynek, hogy a Covid-19 vírus okozta járványhelyzet miatt született jogszabályok vis maiornak minősülnek, mivel az „érdekkör” szempontjából kizárólag annak van jelentősége, hogy a szerződés célja szerinti tevékenység bérleményben történő folytatásához szükséges feltételek fennállta egyértelműen a bérlő érdekkörébe tartozik, a jogszabályi rendelkezéseknek való megfelelés a bérlő feladata, így amennyiben egy jogszabály – bármilyen okból is – a bérlő tevékenységét érinti, az a bérlő érdekkörébe tartozónak minősül. [37] Azzal összefüggésben, hogy a bérlemény az alperes által állított okból nem vált a szerződésszerű használatra alkalmatlanná, a felperes a bérleti szerződés 2.
  16. pontjának arra a rendelkezésére is hivatkozott, amelynek értelmében a bérleményben internetes értékesítés is folyhatott, amit az alperes által hivatkozott jogszabályi rendelkezések nem korlátoztak, nem zárták ki, annak nem volt akadálya. [38] Sérelmezte azt is, hogy az elsőfokú bíróság a rendkívüli felmondás jogszerűségének megítélése körében a szerződés 5.
  17. pontjában foglaltaknak is jelentőséget tulajdonított annak ellenére, hogy az semmilyen kapcsolatban nem áll a szerződés 7.2.
  18. pontjában foglaltakkal. [39] Az alperes a fellebbezési ellenkérelmében az ítélet helybenhagyását kérte, lényegében helyes indokaira tekintettel. [40] Hangsúlyozta, az elsőfokú bíróság éppen amiatt vizsgálta kiemelkedő alapossággal a vis maior helyzet fennálltát, mert ebből vezette le helytállóan azt, hogy a világjárvány következményeként elrendelt kormányzati korlátozások nem minősülnek az alperes érdekkörébe tartozó oknak. [41] Kiemelte továbbá, hogy az elsőfokú eljárás során az alperes a bérlemény szerződésszerű használatra alkalmatlanná válása körében nem hivatkozott arra, hogy a bérlemény használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések nem érintették az internetes értékesítés lehetőségét, így ez a fellebbezési előadás olyan új tényállításnak minősül, amely a Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 8
  19. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.)
  20. §
(2)bekezdésére tekintettel a másodfokú eljárásban nem vehető figyelembe. [42] Véleménye szerint a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján egyértelműen megállapítható, hogy az alperes az érdekkörén kívül felmerült okból, a jogszabályok kötelező rendelkezéseire tekintettel nem tudta a perbeli időszakban 30 napot meghaladó időtartamban használni a bérleményt a bérleti szerződés szerinti célra, cipőüzlet működtetésére és azt zárva kellett tartania, az alperesi felmondás ezért jogszerű volt, a kereset a bérleti díj és az üzemeltetési díj, valamint a szerződésszegésből eredő kártérítés megtérítésére irányuló igény tekintetében egyaránt megalapozatlan. [43] A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között [Pp. 370. §
(1)bekezdése] teljes terjedelmében felülbírálta, mivel nem volt olyan rendelkezése, amely a Pp. 358. §
(5)bekezdése szerint fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett volna. [44] A fellebbezés az alábbiak szerint megalapozatlan. [45] Az elsőfokú bíróság a kereseti kérelmek elbírálásához szükséges tényállást helyesen állapította meg és abból a perbeli bérleti szerződés, valamint az irányadó jogszabályi rendelkezések értelmezésével érdemben helytálló jogi következtetést levonva, az eljárási szabályok megsértése nélkül, megfelelő jogi indokolással utasította el a felperes keresetét. [46] A felperes a másodlagos fellebbezési kérelmében a Pp. 380. § c) pontja, illetve 381. §-a alapján anélkül kérte az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, hogy a Pp. 371. §
(1)bekezdés
  1. b)pontjában foglaltaknak eleget téve konkrétan megjelölte volna azt az okot, amely miatt az ítélet a Pp. 380. §
  2. c)pontja szerinti – kötelező hatályon kívül helyezésre alapul szolgáló, érdemi felülbírálatra alkalmatlanságot eredményező – orvosolhatatlan formai hiányosságban szenved, illetve azt az érdemi döntésre kiható lényeges eljárási szabálysértést, amely az ítélet mérlegelhető hatályon kívül helyezését vonhatná maga után. [47] Az elsőfokú bíróság ítélete a jogszabályban előírt kötelező tartalmi elemek mindegyikét, így a rendelkező részt és az indokolást is tartalmazza, a Pp. 380. §
  3. c)pontja szerinti hatályon kívül helyezési ok ezért nem áll fenn, így az érdemi felülbírálatra alkalmas. [48] Az elsőfokú bíróság az alperesi rendkívüli felmondás körülményeit értékelve, a rendelkezésre álló okirati bizonyítékokat a Pp. 279. §
(1)bekezdése szerint mérlegelve, a Rendelet
  1. és
  2. §-ainak, valamint a 211/
  3. (V. 16.) Korm. rendelet
  4. §
(1)bekezdésének rendelkezéseit értelmezve érdemben helytálló, a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelő álláspontra helyezkedett, amikor azt állapította meg, hogy a perbeli bérleményt az alperes a Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 9
  1. március 28-tól
  2. május 17-ig terjedő időszakban saját érdekkörén kívül álló okból nem használhatta a szerződés szerinti célra és tartotta zárva a kereskedelmi forgalom előtt. [49] A Fővárosi Ítélőtábla ugyanakkor az ítélet indokolásában foglaltak következők szerinti pontosítását, kiegészítését tartja szükségesnek. [50] A bérleti szerződésre nézve a Ptk. 6:
  3. §
(1)bekezdése úgy rendelkezik, a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A Ptk. 6:332. §
(1)bekezdése szerint a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész időtartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas és megfelel a szerződés előírásainak. [51] A Ptk. 6:333. §
(1)bekezdése értelmében a bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. A Ptk. 6:335. §
(2)bekezdése továbbá azt is kimondja, nem jár bérleti díj arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja. [52] Az érdekkör fogalmát a Ptk. nem határozza meg. Annak vizsgálata során, hogy egy szerződéses jogviszonyban a szerződésből eredő jogok gyakorlását, kötelezettségek teljesítését akadályozó, illetve kizáró, a feleken kívül álló, egyiküknek sem felróható ok az egyik vagy a másik szerződő fél érdekkörében vagy érdekkörén kívül merült-e fel, a szerződéses jogviszony természetéből, a felek szerződésből eredő jogaiból, kötelezettségeiből kell kiindulni. Valamelyik szerződő fél érdekkörébe tartozónak azok az okok minősülnek, amelyek a saját, illetve a szerződéses jogai gyakorlásával, kötelezettségei teljesítésével összefüggésben általa igénybe vett személyek állapotában, magatartásában, helyzetében, körülményeiben merültek fel vagy arra vezethetők vissza. [53] Bérleti jogviszony esetén a bérlet tárgyát képező dolog, helyiségbérletnél a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró valamely ok, körülmény akkor tekintendő a bérlő érdekkörébe tartozónak, ha a bérlő vagy az általa igénybe vett személyek állapotában, körülményeiben, helyzetében, magatartásában merült fel vagy arra vezethető vissza (betegség, gazdasági, finanszírozási, piaci, üzleti nehézségek, a bérleményben folytatott tevékenység gyakorlásának feltételeit meghatározó jogszabályi, hatósági előírások teljesítésének elmulasztása, stb.). [54] Minden egyéb, a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró ok (a bérleményhez való hozzáférést akadályozó külső körülmények, a használatot, a hasznosítást korlátozó, kizáró hatósági, jogszabályi rendelkezések, stb.) kívül esik a bérlő érdekkörén. Abból pedig, hogy a bérlet tárgyát képező dolog szerződésszerű használatra való alkalmasságának biztosítása a bérlő fő kötelezettségei körébe tartozik, főszabályként a bérbeadó tartozik viselni annak kockázatát, ha a bérlet időtartama alatt a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró, mindkét szerződő félen kívül álló ok – pl. vis maiornak minősülő, emberi erővel el nem hárítható esemény (természeti katasztrófa, járvány, rendkívüli politikai, társadalmi esemény, állami intézkedés) – következik be. Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 10 [55] A Fővárosi Ítélőtábla álláspontja szerint a COVID-19 koronavírus világjárvány és az annak megfékezésére tett intézkedések sem a bérlőnek, sem a bérbeadónak nem róható fel, az mindkettejük érdekkörén kívül álló oknak minősül, mivel nem az alperes magatartására vezethető vissza és egyikőjüknek sem volt ráhatása, ez az ok pedig a cipőüzlet szerződésszerű használatát nem tette lehetővé. A felperes által a fellebbezésében hivatkozott ellenőrzési körnek ebből a szempontból nincs jelentősége. [56] A Fővárosi Ítélőtábla véleménye szerint az üzlet szerződésszerű használatánál nemcsak a felperes által felhozott és rendeltetésszerű használatnak minősített körülményeket kell figyelembe venni, hanem minden olyan tényezőt, amely a cipőüzletet szerződésszerű használatra alkalmatlanná teszi. A szerződésszerű használathoz az is hozzátartozik, hogy a cipőüzlet nyitva van és ott árusítás folyik. [57] A perbeli esetben – amint azt az elsőfokú ítélet indokolása is rögzítette – a 2020. március 28-tól 2020. május 17-ig tartó időszakban a bérleti szerződés tárgyát képező bérleményt az alperes azért nem használhatta szerződésszerűen (cipőáruház céljára) és tartotta zárva a kereskedelmi forgalom előtt, mert miután a 4/2020. (III. 11.) Korm. rendelettel a Covid-19 koronavírus által okozott, az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedéssel járó humánjárvány következményeinek elhárítása, a magyar állampolgárok egészségének és életének megóvása érdekében Magyarország egész területére veszélyhelyzet került kihirdetésre, az e kormányrendelet 3. §
(1)bekezdése alapján meghozott, a veszélyhelyzettel kapcsolatos rendkívüli intézkedésekről rendelkező külön kormányrendeletek körébe tartozó Rendelet olyan kijárási korlátozásokat vezetett be, amelyek a
  1. és
  2. §-okban foglaltak értelmében kizárttá tették a perbeli bérlemény szerződésszerű használatát és nyitva tartását a kereskedelmi forgalom előtt, mivel nem biztosítottak lehetőséget a lakóhely, tartózkodási hely, illetve a magánlakás cipőkereskedelmi szolgáltatás igénybevétele céljából történő elhagyására, illetve az ilyen kereskedelmi szolgáltatást nyújtó üzletek felkeresésére, az azokban történő vásárlásra. [58] E jogszabályi rendelkezések és a meghozatalukra alapul szolgáló, vis maiornak minősülő világjárvány – a korábban már kifejtettek szerint – olyan körülménynek tekintendők, amelyek nem tartoznak a bérlő alperes saját érdekkörébe. [59] A felperes semmivel nem támasztotta alá azt az állítását, hogy a perbeli bérleményben lévő alperesi cipőáruház a
  3. március
  4. és
  5. május
  6. közötti időszakban valójában nyitva tartott, az a fellebbezési előadás pedig, hogy a bérleti szerződés értelmében a cipőáruházi működés részét képező internetes értékesítésnek nem volt akadálya, olyan új tényállításnak minősül, amely a Pp.
  7. §
(2)bekezdése értelmében a másodfokú eljárásban már nem vehető figyelembe, ezért annak vizsgálatát a Fővárosi Ítélőtábla mellőzte. Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.417/2021/5-II 11 [60] Tekintettel arra, hogy a perbeli bérlemény
  1. március 28-tól
  2. május 17ig egy hónapot meghaladó időtartamban folyamatosan a bérlő alperes érdekkörén kívül felmerült okból vált alkalmatlanná a szerződésszerű használatra és tartott zárva a kereskedelmi forgalom előtt, az alperes a bérleti szerződés 7.2.
  3. pontja szerinti rendkívüli felmondási jogát szerződésszerűen és jogszerűen gyakorolta. [61] Az alperes rendkívüli felmondása következtében a szerződés
  4. június 28-án megszűnt, az alperes szerződésszegése hiányában az arra hivatkozással előterjesztett kártérítési igény megalapozatlan és miután a fenti időszakban a bérlemény szerződésszerű használatát az alperes saját érdekkörén kívül felmerült ok tette kizárttá, a Ptk. 6:
  5. §
(2)bekezdése értelmében a felperes bérleti díjra sem tarthat megalapozottan igényt. [62] Mindezekre tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét – részben kiegészített, módosított indokolással – a Pp. 383. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta, és az eredménytelenül fellebbező felperest a Pp. 364. §-a szerint irányadó Pp. 83. §
(1)bekezdése alapján kötelezte az alperes jogi képviselői munkadíjból álló, a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(2),
(5)és
(6)bekezdései alkalmazásával mérlegeléssel, a jogi képviselő által kifejtett tevékenységgel arányosan, mérsékelt összegben megállapított másodfokú perköltsége megfizetésére. Budapest,
  1. március
  2. Dr. Kurucz Zsuzsánna s.k. a tanács elnöke Dr. Felker László s.k. előadó bíró Dr. Matosek Edina s.k. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.