A határozat elvi tartalma: I. Kárenyhítési kötelezettség vizsgálata ingatlan bérleti díjának elmaradása miatt érvényesített kártérítési igénnyel összefüggésben. II. Anyagi jogerőhatás következményei Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II. A Fővárosi Ítélőtábla a Dr. Pusztai József Ügyvédi Iroda (cím5, ügyintéző: dr. Pusztai József ügyvéd) által képviselt felperes1 (Cím2) felperesnek a Tasnádi Ügyvédi Iroda (cím10, ügyintéző: dr. Tasnádi Gábor ügyvéd) által képviselt alperes1 (cím1) alperes ellen kártérítés megfizetése iránt indított perében a Budapest Környéki Törvényszék
- december 8-án meghozott 5.G.40.091/2018/
- számú ítélete ellen az alperes
- sorszámon benyújtott fellebbezése folytán indult másodfokú eljárásban meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi az alperest, hogy 15 (tizenöt) napon belül fizessen meg a felperesnek 500.000 (ötszázezer) forint ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltséget; valamint az államnak külön felhívásra 2.500.000 (kettőmillió-ötszázezer) forint le nem rótt fellebbezési illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás [1] A felperes végleges keresetében 93.646.901 forint kártérítés megfizetésére kérte kötelezi az alperest. Kifejtette, hogy a közöttük határozott időre létrejött bérleti szerződést rendkívüli felmondása megszüntette, így az alperes a szerződés 20.
- pontja alapján köteles a hátralévő időre járó bérleti díjat kártérítésként megfizetni. A
- július
- és
- december
- között időszakra fizetendő díjat arányosan csökkentette a
- augusztus és szeptember, illetve november és december közötti időszakra nézve, mert ekkor az ingatlan egy részét bérbeadással hasznosítani tudta. Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 2 [2] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Vitatta, hogy a bérleti szerződést a felperes felmondása szüntette volna meg, mivel azt megelőzően már felmondta a felperes szerződésszegésére hivatkozva. [3] A kárért ettől függetlenül sem ő felel, mert a felperes nem tett eleget kárenyhítési kötelezettségének, nem intézkedett az ingatlan hasznosítása, más személy részére történő bérbeadása érdekében. A felperes a keresetlevelében maga hivatkozott arra, hogy a területen maradt ingóságok tulajdonjogának bizonytalansága miatt nem tudta az ingatlant hasznosítani. A felperes 2014 júliusa és 2015 áprilisa között meg sem kísérelte az ingatlan kiadását, ezt követően pedig jelentősen eltúlzott áron, 2,5-3 euró/m²/hó helyett 6 euró/m²/hó áron hirdette, így nem is sikerülhetett kiadni. [4] Beszámítási kifogást is előterjesztett 40.018.439 forint összegben arra hivatkozással, hogy a felperesi jogelőd és az alperes ügynöki megbízási szerződést kötöttek, amelyben a felperes jogelődje megbízási díj fizetését vállalta arra az esetre, ha sikeresen közvetít számára bérlőt, amit a szerződés határozott időtartamáig az esedékes bérleti díjba jogosult beszámítani. [5] A felperes vitatta, hogy az alperesnek beszámítható követelése állna fenn vele szemben, mivel állítása szerint a megbízási szerződésnek sem az előírt írásbeli alakban, sem más módon megtett jognyilatkozattal nem vált alanyává. [6] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 93.646.901 forintot, valamint 4.500.000 forint perköltséget. [7] Tényként állapította meg, hogy a felperes jogelődje, a cég1 mint bérbeadó és az alperes mint bérlő
- december 20-án bérleti szerződést kötöttek a cím11 hrsz. alatt nyilvántartott, természetben cím11 szám alatti ingatlan 8306 m2 területe vonatkozásában. A felek a szerződést – több módosítást követően –
- december 28-án egységes szerkezetbe foglalták rögzítve, hogy az
- december 31-én szűnik meg. [8] A bérleti díjat sávosan határozták meg az alábbiak szerint:
- május
- és
- december
- napja közötti időszakban havi 16.612 euró + áfa,
- január
- és
- március
- napja között havi 8.306 euró + áfa, 2015 áprilisában 13.278 euró + áfa,
- május
- és
- június
- napja közötti időszakban havi 13.456 euró + áfa,
- július
- és szeptember
- napja között havi 20.912 euró + áfa, míg a
- október
- napjától
- december
- napjáig terjedő időszakra havi 29.890 euró + áfa összegben. Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 3 [9] A szerződés 9.
- pontja szerint a 8.
- pontban foglaltak kivételével a bérlő tudomásul veszi, hogy az általa végzett munkálatok, beruházások ellenértékét nem jogosult a bérleti díjba vagy általa a bérbeadó részére fizetendő más összegbe beszámítani, valamint azt a szerződés megszűnése után sem követelheti vissza. A 20.
- pont értelmében a bérbeadó jogosult a szerződést azonnali hatállyal írásban felmondani, amennyiben a bérlő súlyos szerződésszegést követ el (rendkívüli felmondás). A rendkívüli felmondás szempontjából súlyos szerződésszegésnek minősül, amennyiben a bérlő a bérleti díj, az előlegezett üzemeltetési költségek és/vagy a közüzemi költségek megfizetésével 15 napos késedelembe esik. A 20.
- pont szerint rendkívüli felmondás esetén a bérlő köteles a bérleti idő fennmaradó részére a szerződésben meghatározott bérleti díjat, valamint az előlegezett üzemeltetési költséget megfizetni, valamint felel minden további bizonyított kárért, mely a bérbeadót a rendkívüli felmondás miatt érte. [10] A felperes a cég5-vel
- decemberben létrejött ingatlan adásvételi szerződés alapján,
- február 1-től kezdődő hatállyal lépett bérbeadóként a bérleti jogviszonyba. [11] Az alperes
- június 26-án rendkívüli felmondást közölt a felperessel, arra hivatkozással, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, a bérbeadó a szerződéses kötelezettségét megszegte. Ezt követően,
- július 3-án a felperes mondta fel azonnali hatállyal,
- július
- napjára a szerződést a díjfizetés elmaradása miatt. [12] A szerződés megszűnését követően a felperes megpróbálta hasznosítani a bérleményt, de azt két rövidebb időszaktól eltekintve nem sikerült kiadnia, így az a bérleti szerződés határozott idejének lejártáig túlnyomórészt üresen állt. [13] A felperes az cég
- útján az ingatlant több fórumon keresztül is hirdette. Ennek keretében az cég
- a cég9.-vel
- december 1-jén, a cég10.-vel
- július 25-én, a cég11.-vel
- április 25-én, a cég12.-vel
- április 10-én, a cég13.-vel
- október 15-én, a cég14.-vel
- április
- napján, a cég15.-vel
- február 24-én, a cég16.-vel
- november 11-én, a cég17.-vel
- október 25-én, a cég18.-vel
- augusztus 29-én, a cég19.-vel
- július 28-án, a cég20.-vel
- február 26-án, az cég21.-vel
- július 18-án, a cég22.-vel
- április 15-én, a cég23.-vel
- március 21-én, a cég24.-vel
- január 16-án, a cég25.-vel
- február 12-én, a cég26.-vel
- július 20-án, a cég27.-vel
- október 15-én, cég28 egyéni vállalkozóval
- június 24-én, a cég29.-vel
- július 30-án kötött megbízási szerződést az ingatlan bérleti jogának közvetítésére. Ezen túlmenően
- február és március közötti időszakban üvegre tehető fóliát is kihelyezett a felperes,
- május és augusztus között több óriásplakáton is hirdette az ingatlant, továbbá a cég30.vel is kötött hirdetési megállapodást. [14] A Fővárosi Törvényszék előtt 9.G.41.468/
- számon kártérítés és egyéb követelések megfizetése iránt indított pert az cég6 (a továbbiakban: cég6), mint jelen per Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 4 alperesének engedményese, a jelen per felperese ellen. A bíróság a
- számú ítéletében kimondta, hogy a bérleti szerződést a felperes
- július 03-i azonnali hatályú felmondása szüntette meg hatályosan. Az ítéletet a Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.119/2017/
- számú ítéletével
- június 15-én helybenhagyta. [15] Az ezen ítéletben megállapított tényállás szerint a cég5
- december 21-én megbízta jelen per alperesét azzal, hogy bérleti szerződéseket közvetítsen a megbízónak. Az alperes ügynökként vállalta az ügy ellátását, melynek ellenértékeként ügynöki jutalékra volt jogosult, ha a megbízó és a tervezett bérlők egymással legalább
- december 31-ig tartó határozott időtartamra bérleti szerződést kötnek és a bérlők a díjfizetési kötelezettségüket folyamatosan teljesítik is. A bérleti szerződés alapján esedékes fizetési kötelezettség a jutalék beszámításával volt teljesítendő. A felek a szerződést határozott időre,
- december 31-ei lejárattal kötötték, annak módosítására pedig írásbeli alakot írtak elő. A felperesnek a bérleti jogviszonyba bérbeadóként történt belépését követően az alperessel több alkalommal próbáltak olyan megállapodást kötni, amellyel a felperes az ügynöki megbízási szerződés alanyává válik, erre azonban végül nem került sor. [16] Ítéletének jogi indokolásában az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy három kérdést kellett vizsgálnia: azt, hogy a bérleti jogviszony mikor szűnt meg, a felperes eleget tett-e a kárenyhítési kötelezettségének, és hogy a felperesi jogelőd és az alperes között létrejött ügynöki szerződésbe a felperes jogalanyként belépett-e, így alappal élhet-e beszámítással az alperes. [17] A bérleti szerződés megszűnése kapcsán utalt az cég6 és a felperes között folyamatban volt perre, amelyben a Fővárosi Törvényszék 9.G.41.468/
- számú ítéletében – melyet a Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.119/2017/
- számú ítélete helybenhagyott – kimondta, hogy a bérleti szerződést a felperes
- július 03-i azonnali hatályú felmondása szüntette meg
- július 10-ei hatállyal. Az cég6 az alperestől a bérleti jogviszonyból származó jogot érvényesítette, így az, hogy a jogerős ítélet szerint a szerződés rendkívüli felmondással való megszüntetése nem az alperes, hanem a felperes felmondásával történt meg az anyagi jogerőhatást jelen perre kihatóan is létrehozta függetlenül attól, hogy az alperes utóbb engedményezte a követelését az cég6-re. [18] Az elsőfokú bíróság ezért res iudicataként a Fővárosi Törvényszék és a Fővárosi Ítélőtábla ítéletében szereplő tényállást irányadónak tekintette, és a jogviszony megszűnésével kapcsolatban további vizsgálódást nem folytatott le. Erre figyelemmel megállapította, hogy a bérleti szerződés 20.
- pontjában foglaltakat kell alkalmazni, vagyis a bérlő köteles a bérleti idő fennmaradó részére a szerződésben meghatározott bérleti díjat megfizetni. [19] A kárenyhítési kötelezettséggel kapcsolatban a felperes által csatolt megbízási szerződések cáfolták azt az alperesi állítást, hogy
- július és
- április között a felperes nem kísérelte meg a bérlemény kiadását. Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 5 [20] Az ingatlan piaci bérleti díjával kapcsolatban elfogadta a kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleményét, amely szerint
- és
- évben a fajlagos piaci bérleti díj 1.203 Ft/m²/hó volt. Az alperes csak hivatkozott az általa elvégzett több száz millió forintos beruházásra, mint értéknövelő és így a bérleti díjat növelő tényezőre, de ezt semmivel sem igazolta, a bíróság felhívása ellenére erre nézve részletes tényelőadás és indítványt nem terjesztett elő, a szakvéleményre észrevételt nem tett. A szakértői vélemény ugyanakkor rögzíti, hogy az alperes által hivatkozott 100 millió forintos beruházás nem volt jelentős értéknövelő, hanem csak kárelhárító jellegű. [21] A szakvélemény alátámasztotta, hogy a felperes a kárenyhítési kötelezettségének eleget tett, a hirdetésekben feltüntetett díj összege – figyelemmel arra is, hogy a piacon az árak kialakulása alkufolyamat eredménye – nem volt nyilvánvalóan eltúlzott, így tehát a felperes mindent megtett annak érdekében, hogy az ingatlant megpróbálja hasznosítani. [22] A megbízási díj beszámításával kapcsolatban is az cég6 és a felperes közötti perre utalt kifejtve, hogy a Fővárosi Ítélőtábla ítélete szerint az ügynöki szerződés kizárólag a felek írásbeli megállapodásával lett volna módosítható. Így jelen per felperese nem vált a megbízási szerződéses kötelem alanyává, ellenszolgáltatás teljesítésére nem köteles. Az ítélőtábla kiemelte, hogy bár a felek között nem vitatottan tárgyalások folytak a megbízási szerződéssel kapcsolatban, végül nem írták alá a megállapodást. Az ügynöki szerződést írásban nem módosították, az a körülmény pedig, hogy jelen per felperese a jutalék levonásával meghatározott bérleti díj összeget
- május 16-án elfogadta, nem jelentette azt, hogy ezzel az ügynöki szerződés alanyává vált. Az ügynöki szerződés alapján a felperes teljesítésre nem köteles, ezért az alperes a vele szemben fennálló követelésbe nem számíthatta bele az elmaradt ügynöki díjakat. [23] Az ítélet anyagi jogerőhatása jelen jogvitára is kiterjed, hiszen az cég6 engedményesként érvényesítette a követelést. A felperes tehát nem vált az ügynöki szerződés alanyává, ezért a beszámítási kifogás nem foghat helyt. [24] Az alperest a Polgári perrendtartásról szóló
- évi III. törvény (a továbbiakban: r.Pp.)
- §-a alapján marasztalta a felperes perköltségében, ami a lerótt illetékből és a 32/
- (VIII. 22.) IM rendelet
- §-a szerint számított, áfával növelt, 3.000.000 forint ügyvédi munkadíjból áll. [25] Az ítélet ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, melyben elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását kérte. Másodlagos kérelme a beszámítási kifogásnak történő helytadásra és a marasztalási összeg 6.805.012 forintra történő Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 6 leszállítására irányult. Harmadlagosan a perköltség összegének mérséklését kérte 2.000.000 forintra akként, hogy ebből az ügyvédi munkadíj 500.000 forint. [26] Elsődleges kérelme indokaként előadta, hogy a felperes nem tett eleget kárenyhítési kötelezettségének. Az elsőfokú bíróság az r.Pp.
- §-ának megszegésével tévesen értékelte a bizonyítékokat, ítélete a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: r.Ptk.)
- §
(1)bekezdésébe is ütközik. Az F/
- alatt csatolt megbízási szerződés közel egy évvel a szerződés megszűnését követően keletkezett és nem tartalmazza a bérleti díjat, az F/
- alatt csatolt, szintén közel egy évvel a szerződés megszűnését követően készült ajánlat pedig 6 euró/m²/hó díjat igazolt. A felperes által később becsatolt szerződések általános jellegű dokumentumok, melyekből nem derül ki konkrétan, hogy a perbeli ingatlant hirdették-e, ha igen, mikor és mennyiért. [27] 2015 áprilisáig semmi nem támasztja alá, hogy a felperes próbálkozott volna az ingatlan bérbeadásával és a perben is ellentmondásosan nyilatkozott, mert először azt állította, hogy a bérleményben maradt ingóságok miatt nem tudta hasznosítani az ingatlant. [28] Tévedett az elsőfokú bíróság, mikor a kárenyhítési kötelezettség körében azt vizsgálta, hogy a szakértő által kimutatott piaci árakhoz képest hogyan alakult a felperes által meghirdetett bérleti díj. A felperesnek ugyanis az alperesnél is alkalmazott bérleti díj ellenében, vagy az alatt kellett volna bérbeadásra kínálnia az ingatlant. A felperesnek nem haszonszerzésre kellett volna törekednie, hanem a bérleti szerződés megszűnéséből eredő károkat kellett volna mérsékelnie, alacsonyabb bérleti díj esetén pedig nyilván lett volna kereslet is. [29] Az elsőfokú bíróság tévesen értelmezte a szakvéleményt, amikor azt állapította meg, hogy az alperes beruházásai nem voltak értéknövelők, mert a szakértő ezt a megállapítást a felperesi beruházásokkal kapcsolatban tette. Az alperesi beruházások ellenben hozzájárultak ahhoz, hogy a felperes 4,5 euró/m²/hó áron tudja bérbeadni a cég2-nak az ingatlant, és ahhoz is, hogy a szakértő az általa megállapított értéket tudja meghatározni. Az elsőfokú bíróság nem adott tájékoztatást arról, hogy neki kellene bizonyítania a beruházásainak bérleti díjra gyakorolt hatását, ugyanakkor a felperes nem is vitatta az erre vonatkozó állításait. [30] A fentiekre figyelemmel a felperes teljes kára annak következménye, hogy maga a felperes nem úgy járt el, ahogyan az az adott helyzetben általában elvárható. Hivatkozott a BH2012.7.292 számon közzétett eseti döntésre. [31] Másodlagosan ugyancsak a kárenyhítési kötelezettség felperes általi megsértésével érvelt, utalva a fenti eseti döntésre és a PK
- számú állásfoglalásra. Mivel a károsulti közrehatás mértéke az elsődleges fellebbezési kérelem elfogadásának hiányában Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 7 nem állapítható meg, ezért a kár viselésére a peres felek egyenlő arányban kötelezhetők, ami azt jelenti, hogy alperest csak 46.823.451 forint megfizetésére kötelezhette volna a bíróság. [32] Az elsőfokú bíróság a beszámítási kifogás kapcsán tévesen tulajdonított a jelen perre vonatkozó anyagi jogerőhatást a 20.Gf.40.119/2017/6/I. számú ítélet megállapításainak. A korábbi perben eljárt bíróságok ugyanis nem foglalkoztak az r.Ptk.
- §
(2)bekezdésében írtakkal, és nem történt hivatkozás arra, hogy az ügynöki szerződés a felek között a Ptk. 6:4. §
(2)és
(3)bekezdése alapján létrejött. Az elsőfokú bíróság az alperes részletesen kifejtett álláspontját nem vizsgálta, nem fejtette ki, hogy miért nem fogadja el az r.Ptk. 217. §
(2)bekezdésére történő hivatkozást, illetve a szerződés ráutaló magatartással való létrejöttét. [33] Az elsőfokú bíróságnak a beszámítási kifogást érdemben el kellett volna bírálnia, hiszen az a hivatkozott ítéletekhez képest új tényállítást és új jogi érvelést tartalmaz. Ennek elmulasztásával megszegte az r.Pp. 221. §
(1)bekezdését és 213. §
(1)bekezdését. [34] Harmadlagosan a felperesi ügyvédi munkadíj mérséklését kérte a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §
(6)bekezdése alapján. A megítélt 3.000.000 forint ügyvédi munkadíj egyáltalán nem áll arányban a felperesi jogi képviselő által kifejtett ügyvédi tevékenységgel. A jogvita nem volt bonyolult, a felperes a keresetének jogalapját egy jogerős ítéletre alapította, és csupán egy kimutatást kellett készítenie a szerződés szerinti bérleti díjak összegéről. Sem a tárgyalások, sem a felperesi beadványok száma vagy minősége nem indokolja a 3.000.000 forint összegű ügyvédi munkadíjat, hiszen mindösszesen 6 tárgyalás került megtartásra, és a felperesi érdemi beadványok száma is 10 alatt maradt. Ezért az ügyvédi munkadíj 500.000 forintra, a felperes teljes perköltsége pedig 2.000.000 forintra mérséklendő. [35] A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását indítványozta. Hangsúlyozta, hogy a bérleti szerződés 20.
- pontja nem említi a kárenyhítési kötelezettséget, a bérlőnek a kárt mindenképpen meg kell térítenie. Ettől függetlenül eleget tett a kárenyhítési kötelezettségének, mert az ingatlan meghirdetéséről haladéktalanul gondoskodott az cég
- útján, amely társaság több fórumon, internetes lapokon, óriásplakátokon, vinyl fólián, szaklapokban is hirdette az ingatlant. A rendelkezésre álló dokumentumokat csatolta, a korábbiak azonban már nem lelhetők fel. [36] A raktárt és a kereskedelmi területet eltérő díjon hirdette, amibe belekalkulálta az esetleges alkut is. Nem volt elvárható a felperestől, hogy a piaci ár alatt, az alperessel kötött megállapodás szerinti, kifejezetten alacsony díjon próbálja kiadni az ingatlant. [37] A szakvéleménnyel kapcsolatban az alperesnek kellett volna bizonyítania, hogy az állított 100 millió forintos beruházás hatással volt a bérleti díjra, de ilyen indítvánnyal nem élt. Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 8 [38] A másodlagos kérelem kapcsán fenntartotta, hogy az ügynöki szerződésben nem történt jogutódlás, amit a korábbi perben eljárt bíróságok jogerősen kimondtak. A jogviszonyra a Polgári Törvénykönyvről szóló
- évi IV. törvény (a továbbiakban: r.Ptk.) az irányadó, annak
- §
(2)bekezdésében írtakkal pedig foglalkoztak az eljárt bíróságok. [39] A perköltség összegét is helyesen határozta meg az elsőfokú bíróság, amely az általa kifejtett ügyvédi tevékenységet megfelelően fel tudta mérni. [40] A fellebbezés alaptalan. [41] A fellebbezés nem támadta az elsőfokú ítélet azon megállapítását, hogy a bérleti szerződést a felperes felmondása szüntette meg, így a felperes a szerződés 20.
- pontja alapján a
- december
- napjáig terjedő időszakra jogosult érvényesíteni az elmaradt bérleti díj iránti igényét. Nem támadta a fellebbezés a felmondással kapcsolatban az elsőfokú bíróság által az anyagi jogerőhatás kapcsán kifejtetteket sem, így ezeket a kérdéseket az ítélőtábla sem érintette. [42] Az ítélőtáblának ezért a fellebbezési kérelem és ellenkérelem keretei között a kárenyhítési kötelezettség felperes általi teljesítése, illetve a beszámítási kifogás elbírálása, továbbá a perköltség megállapítása tárgyában kellett felülbírálnia az elsőfokú bíróság ítéletét. [43] Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, a bizonyítékokat okszerűen mérlegelte, az abból levont jogi következtetései is helytállóak, döntését és kifejtett indokait a másodfokú bíróság maradéktalanul osztja. Az ítélőtábla ezért az elsőfokú bíróság ítéletének helyes indokaira az r.Pp.
- §
(3)bekezdése alapján – megismétlésük nélkül – csak utal, a fellebbezésben írtakra figyelemmel pedig az alábbiakat emeli ki. [44] Helytállóan hivatkozott a felperes arra, hogy a szerződés 20.
- pontja a bérlő fizetési kötelezettségét írta elő a bérbeadó általi rendkívüli felmondás esetére. Figyelemmel azonban arra, hogy a felek valójában kártérítési kötelezettséget szabályoztak a szerződésükben, helyesen járt el az elsőfokú bíróság, amikor vizsgálta, hogy a felperes eleget tett-e kárenyhítési kötelezettségének. Ennek alapja az r.Ptk.
- §
(1)bekezdése, amelynek értelmezése kapcsán a fellebbezésben is hivatkozott PK
- számú állásfoglalás kimondja, hogy „azt, hogy a károsultnak a károkozásban való közrehatása milyen mérvű, a bíróság mindig az adott tényállás mellett, az eset minden körülményére figyelemmel, a károsult részéről az adott helyzetben általában elvárható magatartás figyelembevételével állapítja meg”. Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 9 [45] Nem volt ellentmondásos a felperes nyilatkozata, mert már a keresetlevelében is egyértelműen állította, hogy a szerződés megszűnését követően, több fórumon is hirdette az ingatlant, így nem az ingóságok tisztázatlan jogi helyzete volt az akadálya a harmadik személy részére történő kiadásnak. [46] Az elsőfokú bíróság helytállóan mérlegelte az adott tényállás mellett, hogy az alperes eleget tett kárenyhítési kötelezettségének. A kárenyhítési kötelezettség célja nem az, hogy a károsult mentesítse a károkozót a kártérítési kötelezettsége alól, így az adott helyzetben általában elvárható magatartást sem ebből a szempontból kell megítélni. A bérlőtől elvárható volt, hogy megkísérelje az ingatlan ismételt kiadását, azonban egy néhány hónapos átmeneti időszak a rendelkezésére állt, hogy a szükséges előkészületeket megtegye, a hirdetést, az ismételt bérbeadást előkészítse. Nem volt ezért elvárható a felperestől, hogy már a szerződés megszűnését követő napon hirdetéseket adjon fel. [47] A felperes által csatolt iratokból azonban kétséget kizáróan megállapítható volt az is, hogy a felperes – ellentétben az alperesi állítással – már 2014-ben hirdette az ingatlant. [48] A keresetlevél mellékleteként F/
- számon csatolt szerződés
- július
- napján kelt, ezzel a felperes megbízta az cég7.-t a felperesi ingatlanok kezelésével, amelynek a 2.
- pont értelmében része volt a hirdetés és a marketing is. Ezért kötött az cég
- megbízási szerződéseket, amelyek szerint számos megbízott már a 2014 áprilisában, illetve júliusában megkötött szerződés alapján a mellékletben feltüntetettek szerint a perbeli ingatlant is köteles volt hirdetni. A
- sorszám alatti felperesi beadványhoz F/
- szám alatt csatolt iratból az is megállapítható, hogy
- szeptember 28-án a felperes interneten hirdette a perbeli ingatlant 3-4,5 euró/m2/hó díjért. Ugyanezen iratok szerint a felperes 2015 februárjában, májusában és októberében is hirdette az ingatlant 1,5-3-4,5 eurós négyzetméterenkénti havi díjért. A szintén ehhez a beadványhoz csatolt F/5 alatti hirdetés 1 eurós iroda bérleti díjat tüntet fel. Nincs jelentősége ezért annak, hogy az alperes által hivatkozott F/
- alatti ajánlat ennél magasabb összegről, 6 euróról szól. [49] Tévesen hivatkozott az alperes arra, hogy a felperesnek a peres felek – évekkel korábban, 2010-ben megkötött – szerződésében megjelölt díjon vagy az alatt kellett volna megpróbálnia kiadni az ingatlant. Figyelemmel az esetleges alkufolyamatra is, a piaci díjat nem irreális mértékben meghaladó hirdetéssel is eleget tesz kárenyhítési kötelezettségének a bérbeadó. [50] A fenti hirdetésekben szereplő díjak részben el sem érik, részben csekély mértékben haladják meg a szakértői véleménnyel igazolt piaci bérleti díjakat, amelyek 2014 júliusától 2015 decemberéig 3,77-4,02 euró között mozogtak. Nem tekinthető indokolatlannak, ha a hirdetés során a piacon bevett alkufolyamatra is figyelemmel van a Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 10 bérbeadó. Helytállóan hivatkozott a felperes arra, hogy a peres felek szerződése folyamatosan emelkedő díjat rögzített, ami 2015 végére már 3,6 euró összeget ért el. Erre figyelemmel még az alperes által hivatkozott 6 euró sem tekinthető nyilvánvalóan eltúlzottnak. [51] A felperes hirdetései tehát nem haladták meg irreális mértékben a szakértő által kimunkált piaci bérleti díjakat. Helytállóan jutott ezért arra a következtetésre az elsőfokú bíróság, hogy a felperes eleget tett kárenyhítési kötelezettségének. [52] Az alperesi beruházások díjra gyakorolt hatásával kapcsolatban valóban tévesen rögzítette az elsőfokú bíróság, hogy a szakértő az alperesi beruházásokat minősítette volna pusztán hibaelhárító jellegű, a bérleti díj mértékét nem befolyásolónak, hiszen a szakértő megállapítása a felperes által végzett hibaelhárító munkákra vonatkozott. Az alperes ugyanis azt akarta elkerülni, hogy az ingatlanon esetlegesen utóbb, a szerződés megszűnését követően végzett értéknövelő beruházásokat a piaci díj meghatározása során a terhére vegyék figyelembe, ezért a szakértő feladata volt annak a vizsgálata is, hogy az ingatlan állapotában időközben történt-e változás. Ilyen beruházást azonban nem igazolt a szakvélemény. [53] Az alperes saját, korábbi értéknövelő beruházásaira csak a szakértői bizonyítást követően, az
- sorszámú beadványában, az ügynöki szerződéssel kapcsolatban hivatkozott anélkül azonban, hogy arra bármilyen igényt alapított volna. Ellentmondásos is az alperes előadása annyiban, hogy saját beruházásait értéknövelőnek tekinti, ami hozzásegítette a felperest ahhoz, hogy magasabb díjért (4,5 euróért) adja ki az ingatlant a cég2-nak, ugyanakkor eltúlzottnak tartja a hasonló összegű hirdetéseket. [54] Az alperes által hivatkozott BH2012.7.292 számú eseti döntés családjogi ügyben született, a perbeli jogvitával nem volt kapcsolatba hozható, így az alperesi érvelés alátámasztására nem alkalmas. [55] A másodlagos fellebbezési kérelmében az alperes tévesen hivatkozott az r.Ptk.
- §
(2)bekezdésére, mert az a közös károkozók felelősségére vonatkozik, a károsult kárenyhítési kötelezettségét azonban az r.Ptk.
- §-a rendezi. Mivel a felperes a fent kifejtettek szerint eleget tett kárenyhítési kötelezettségének, ebben a körben a másodlagos fellebbezési kérelem is alaptalan volt. [56] Helytállóan, eljárási szabálysértés nélkül jutott az elsőfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a korábbi pernek az ügynöki szerződéssel kapcsolatos jogutódlásra (illetve annak hiányára) vonatkozó megállapításai az r.Pp.
- §
(1)bekezdése értelmében jelen perben is anyagi jogerő hatályával bírnak, így attól eltérő döntés nem születhetett. A perben eljárt bíróságok vizsgálták a jogutódlás kérdését és az r.Ptk. 217. §
(2)bekezdésével kapcsolatos hivatkozást is. A Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.119/2017/6/I. számú ítéletének
- oldalán rögzíti, hogy „az a körülmény, hogy az alperes elfogadta a jutalék levonásával Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II 11 meghatározott összegű […] bérlői tartozást […], nem jelentette azt, hogy ezzel az alperes az ügynöki szerződés alanyává vált”. A felperes tehát nem vált alanyává az ügynöki szerződésnek. [57] Az alperes igényérvényesítését és a beszámítást ezen túlmenően az a körülmény is kizárja, hogy az ügynöki szerződésből eredő követelés engedményezésre került az cég6 részére, így az alperes már nem is jogosultja a követelésnek. [58] Az ítélőtábla alaptalannak ítélte a harmadlagos fellebbezési kérelmet is. Az elsőfokú bíróság a 32/
- (VIII. 22.) IM rendelet (a továbbiakban: IM rendelet) előírásaival összhangban állapította meg a felperesi képviselő ügyvédi munkadíját. Az elsőfokú eljárás mintegy két évig tartott, az alperes vitatta a kereset jogalapját is, így alaptalanul állította, hogy csak egy listát kellett készítenie a felperesnek az elmaradt bérleti díj összegéről, szakértői bizonyítás folyt, a felperes részt vett hat tárgyaláson és számos érdemi beadványt nyújtott be, ami az IM rendelet
- §
(6)bekezdésének alkalmazását, az ügyvédi munkadíj arányos mérséklését nem indokolja. [59] A Fővárosi Ítélőtábla a fentiekre figyelemmel teljes mértékben alaptalannak ítélte az alperes fellebbezését, és az elsőfokú bíróság ítéletét az r.Pp. 253. §
(2)bekezdése alkalmazásával helybenhagyta. Az eredménytelenül fellebbező alperes az r.Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján köteles megfizetni a felperes perköltségét, ami az IM rendelet 3. §
(2),
(5)és
(6)bekezdése alapján – a másodfokú eljárás kisebb munkaterhére is figyelemmel – megállapított, áfát nem tartalmazó ügyvédi munkadíj. A feljegyzett fellebbezési illeték megfizetésére az alperes a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §
(2)bekezdése alapján köteles. Budapest,
- június
- dr. Buglyó Gabriella s.k. a tanács elnöke dr. Csonka Balázs s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: dr. Szunyogh Zsófia s.k. bíró Fővárosi Ítélőtábla 20.Gf.40.108/2021/5-II Terecskeiné Ilosvay Mónika bírósági ügyintéző 12