Projet de loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil. Monsieur le Président, À la demande du Ministre de l'É

(1). Le 2e paragraphe de l'article 1762-7 a trait à la reconduction tacite du bail commercial. La disposition suivant laquelle un contrat de bail qui vient à cesser est tacitement reconduit pour une durée indéterminée (et non pas pour une durée de trois ans) est la suite logique de la possibilité de conclure un contrat de bail à durée indéterminée, prévue à l'article 1762-4 du texte amendé. 11 se pose néanmoins la question si, pour prévenir d'éventuelles difficultés d'interprétation du texte, iI n'y a pas lieu de compléter la première phrase du 2e paragraphe de l'article 1762-7 par les termes suivant, à savoir : « à moins que les parties n'aient stipulé une reconduction tacite pour une durée déterminée ». Article I 762-8 Uarticle 1762-8 (article 1762-10 dans le projet initial) n'appelle pas de commentaires particuliers, sauf à relever que le terme de « repreneur defunt » est à remplacer par celui de « preneur defunt ». Article 1 762-9 L'article 1762-9 (article 1762-11 dans le projet initial) prévoit la possibilité pour le preneur ou le sous-locataire de solliciter un sursis à l'exécution de la 2 décision du juge de paix autorisant le déguerpissement forcé du preneur ou du sous-locataire. Cet article donne lieu à des questions d'interprétation au niveau de la procédure. II serait important de préciser si le preneur (ou le sous-locataire) doit solliciter le sursis à l'exécution de la décision relative au déguerpissement dans le cadre de la procédure introduite par le bailleur ou dans le cadre d'une procédure séparée, auquel cas il faudrait déterminer le délai à respecter par le preneur (ou le sous-locataire) pour introduire sa demande. Dans la demière hypothèse, le sursis qui serait accordé s'ajouterait, le cas échéant, au délai d'ores et déjà fixé par le juge de paix, dans sa décision ordonnant le déguerpissement. S'il semble utile que le sous-locataire puisse solliciter un sursis au déguerpissement, il se pose la question de savoir si sa requête est à diriger contre le bailleur ou contre le preneur principal. La première solution paraît concevable, le sous-locataire qui continue à occuper Ies lieux agissant, dans cette hypothèse, comme occupant sans droit ni titre à l'égard du bailleur. La seconde solution paraît plus difficile à mettre en ceuvre, notamment au cas où le preneur - qui ne peut concéder plus de droits au sous-locataire qu'il n'en détient lui-même à l'égard du bailleur - n'a pas demandé à voir surseoir à la décision relative au déguerpissement. 11 faut encore se demander comment la condition à l'obtention d'un sursis, prévue sub 1 dans le texte amendé, est à interpréter lorsque c'est le sous-locataire qui sollicite le sursis. Le souslocataire doit-il établir avoir réglé l'intégralité des loyers au preneur principal, ou doit-il rapporter la preuve que Ie preneur principal a rempli toutes ses obligations à l'égard du bailleur ? Quant à la condition à l'obtention d'un sursis, prévue sub 2 dans le texte arnendé, la question se pose si les critères tenant au besoin du preneur de trouver un autre immeuble et de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec les salariés doivent être cumulativement remplis. Si tel n'est pas le cas, il serait plus judicieux de remplacer le mot de liaison « et » par celui de « ou » (« de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité ou de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec les salariés »). L'article 1762-9 du texte amendé prévoit finalement, en son dernier alinéa, que « la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d'opposition ou d 'appel ». L'article ne précise pas si la décision du juge de paix accordant ou refusant le sursis à l'exécution de la décision autorisant le déguerpissement est également rendue en dernier ressort, alors que, suivant le comrnentaire de Ia Commission de l'Economie, se référant à l'avis du Conseil d'Etat quant à la disposition visée, la modification du texte du projet initial tend à « supprimer le droit d'interjeter appel du jugement ayant statué au sujet d'une demande de sursis au déguerpissernent ». 3 II convient encore de noter que l'article 1769-9, dernier alinéa, tel qu'amendé, implique que la décision refusant le déguerpissement forcé du locataire est susceptible d'appel. Article 1 762-1 0 L'article 1762-10, tel qu' amendé, n'appelle pas de commentaires particuliers. Article 1 762-11 L'article 1762-11 du texte amendé prévoit la possibilité de refuser le renouvellement du contrat de bail commercial ou de résilier celui-ci avec un préavis de six mois, pour divers motifs. Il serait utile de préciser si la possibilité de résilier le contrat de bail commercial avec un préavis de six mois pour les motifs indiqués ne concerne que le contrat de bail commercial à durée indéterminée ou également le contrat de bail commercial à durée déterminée. Au cas où le contrat de bail à durée déterminée serait également visé, il se pose la question si ce contrat peut être résilié pour les motifs indiqués avec un préavis de six mois, en dehors de l'échéance prévue au contrat. Il faut également se demander, à la lecture de l'article, si le contrat de bail à durée déterminée peut toujours être résilié avec effet à la date de son échéance sans indication de motifs ou uniquement pour les motifs repris à l'article 1762-

1. Quant au motif de résiliation ou de non-renouvellement tiré de l'inexécution des obligations contractuelles du preneur, il serait approprié de préciser qu'il n'est pas porté atteinte au droit du bailleur de demander, en tout état de cause, la résiliation judiciaire du contrat de bail lorsque le preneur ne respecte pas ses obligations. Quant au motif tenant au besoin personnel, la notion de « descendants au 1" degré » du bailleur semble particulièrement restrictive. Article 1 762-12 Pour ce qui est de l'article 1762-12, tel qu'amendé, il serait utile de préciser s'il s'applique au contrat de bail à durée indéterminée ou également au contrat de bail à durée déterminée, pour les raisons exposées ci-avant, concernant Particle 1762-
2. Article 1 762-13 L'article 1762-13 n'appelle pas de commentaires particuliers, sauf à noter qu'il y a lieu de redresser une erreur purement matérielle en remplaçant les termes de « celui-ci ne fasse », « ne soit cédé » et « qu 'il ne fasse » par les termes de « ceux-ci ne fassent », « ne soient cédés » et « qu'ils ne fassent ». 4 Article 2 L'article 2 n'appelle pas de commentaires particuliers. Article 3 L'article 3 du projet arnendé, relatif aux dispositions transitoires, prévoit, dans son avant-dernier alinéa que « les preneurs, dont la durée résiduelle du bail est inférieure à neuf rnois au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi, peuvent formuler leur demande en renouvellement s'ils se trouvent dans les conditions de l'article 1762-10 du Code civil ». Le renvoi aux conditions de l'article 1762-10 semble superflu, dans la mesure où cet article, tel qu'amendé, ne contient plus d'énumération quant aux conditions que doit remplir le preneur. Article 4 L'article 4 n'appelle pas de commentaires particuliers. 5 TRIBUNAL D'ARRONDISSEMENT DE DIEKIRCH B.P. 164 L-9202 DIEKIRCH A Madame le Procureur Général d'État à L-2080 Luxembourg Concerne : avis complémentaire projet de leportant sur Ie bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil Madame le Procureur Général d'État, Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch avait déjà eu l'occasion de commenter, dans son avis du 9 décembre 2015, le projet de loi n° 6864 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil. Eu égard à l'évolution du projet de loi en question suite aux amendements parlementaires adoptés par la Commission parlementaire de l'Economie, le Tribunal d'arrondissement de Diekirch se permet de vous présenter quelques observations. Si le Tribunal d'arrondissement de Diekirch apprécie le fait que les contrats de courte durée sont expressément exclus du champ d'application du dispositif projeté, il regrette toutefois que le projet de loi ne prévoit pas de régime juridique spécialement adapté à cette catégorie de bail. Bien que l'idée de l'article 1762-5 (faculté de résiliation en cas de situation irrémédiablement compromise) a été appréciée en son principe, le Tribunal d'arrondissement de Diekirch approuve toutefois sa suppression étant donné que sa mise en ceuvre, tel que relevé dans son avis du 9 décernbre 2015, se serait révélée difficile, longue et coûteuse. i Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch approuve également la suppression de l'article 1762-7 (modification triennale des conditions financières), la procédure prévue aurait encore entraîné des procédures longues et couteuses et la liberté contractuelle des parties permet à suffisance de droit de prévoir de telles adaptations. A larticle 1762-5 (garantie locative), 11 y a lieu de remplacer au paragraphe 3, les termes « au moins six mois de loyer » par « jusqu'à six mois de loyer », la garantie locative ne pouvant dépasser six mois de loyer. Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch apprécie encore la modification de l'article 1762-6 (sous-location) en ce sens que le bailleur ne pourra plus, en cas de sous-location, se substituer au preneur principal, ce qui permettra de faire face au « sous-location spéculative ». A noter que les termes « investissements spécifiques » (justifiant une majoration du loyer) sont assez irnprécis et pourraient être source de « sous-location spéculative ». Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch regrette toujours que le jeu de la clause résolutoire n'a pas été réglementé. Pour le surplus, le Tribunal d'arrondissement de Diekirch n'a pas d'autres observations additionnelles et de remarques particulières à formuler et qu'il marque partant son accord avec le texte coordonné du projet de loi sous avis. Je vous prie d'agréer, Madame le Procureur Général d'État, l'expression de ma plus parfaite considération. Diekirch le 28 février 201 Pour le Tribunal d'arro dissem Jean-Claude KURE 2 1\ TR1BUNAL D'ARRONDISSEMENT DE DIEKIRCH B.P. 164 L-9202 DIEKIRCH Madame le Procureur Général d'État à L-2080 Luxembourg Concerne : projet de loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil Madame le Procureur Général d'État, La soussignée vous prie de trouver ci-après les observations du Tribunal d'arrondissement de Diekirch en rapport avec le projet de loi émargé cidessus. A l'heure actuelle, la matière des baux commerciaux est régie par le droit commun prévu par les articles 1713 et suivants du Code civil ainsi que par les articles 1762-3 à 1762-7 de ce même code, introduits par un arrêté grand-ducal du 31 octobre 1936, et par l'article 1762-8 du Code civil, introduit par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et rnodifiant certaines dispositions du Code civil, qui constituent des règles particulières aux baux commerciaux. Les règles de procédure édictées par la loi du 21 septembre 2006 s'appliquent aux baux commerciaux. Le projet de loi sous avis prévoit l'insertion au Code civil de la nouvelle réglementation du bail commercial, ce qui, dans un souci de cohérence, nous paraît indiqué, l'article 1762-17 faisant un renvoi à la loi du 21 septembre 2006 pour ce qui est de la procédure de règlement des litiges. Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch accueille favorablement que le législateur entend clarifier le champ d'application de la loi en disposant particulières que les règles aux expressément baux commerciaux s'appliquent aux immeubles destinés « à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale ». En ce qui concerne la durée du bail, le projet de loi prévoit que le contrat de bail commercial sera toujours conclu pour une durée déterminée, qui sera, à défaut de stipulation des parties, de trois années. Si les parties sont dès lors libres de prévoir des périodes plus longues, elles peuvent également prévoir des contrats pour une durée inférieure à trois années. 11 y a lieu de relever qu'aux termes du futur article 1762-13 du Code civil, la demande de renouvellement du contrat de bail doit être formulée, sous peine de déchéance, neuf mois avant l'expiration du contrat de bail, de sorte que dans l'hypothèse d'un bail conclu pour une durée de six mois, le preneur n'aura pas droit au renouvellement du contrat. Force est de constater, d'un côté, que le régime protecteur ne jouera pas pour ce locataire et, d'un autre côté, qu'il reste néanmoins soumis aux règles particulières des baux commerciaux lesquelles prévoient, notamment, un délai de résiliation d'au moins six mois. Pareille situation s'avère, à tout le moins, biza rre. Dans ce contexte, il n'est pas sans intérêt de relever que le bail dérogatoire prévu à l'article L 145-5 du Code de commerce français et auquel il est fait référence au commentaire des articles n'a pas seulement vocation à 2 s'appliquer pour les magasins éphémères (pop-up stores), mais ce bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, est surtout un « bail à ressai » qui permet au bailleur de vérifier le sérieux de son locataire et à ce dernier de s'assurer de la viabilité du commerce envisagé. Un tel bail n'est pas soumis au statut protecteur. Le bail dérogatoire ne peut être valablement conclu que si la durée n'excède pas deux ans et 11 cesse en principe à l'arrivée de son terme sans qu'il soit besoin de délivrer congé. Si à l'expiration du délai le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s'opère un nouveau bail soumis au statut. 11 est vrai que les auteurs du projet de loi sous avis ont renoncé à l'adoption d'un tel bail dérogatoire. Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch aurait tendance à opter pour l'institution d'un tel système, couvrant tous les baux de courte durée, ceci, notamment, afin d'éviter des situations telles que mentionnées ci-avant. La faculté accordée au preneur de résilier le bail moyennant un préavis de trois mois dans l'hypothèse où la poursuite de l'activité commerciale, industrielle ou artisanale provoque à court terme la faillite du preneur et à condition que la situation financière n'est pas imputable à un comportement fautif ou négligeable du preneur, est à approuver en son principe. 11 y a toutefois lieu de relever qu'en cas de désaccord du bailleur, le problème résidera dans la détermination de la situation financière désespérée dans le chef du preneur. Les auteurs du projet font état d'une « situation irrémédiablement compromise » et exigent du preneur, pour qu'il puisse profiter de la faculté de résilier le bail anticipativement, qu'il ait payé tous les loyers et autres charges échus au moment de l'envoi de la lettre recommandée pour pouvoir profiter de cette faculté. Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch donne à considérer que la condition du paiement par le preneur de « tous les loyers et charges échus » ne sera, en pratique, pas facile à remplir, le preneur étant supposé se trouver dans une situation financière irrémédiablement compromise. Aussi, l'administration de la preuve par le preneur de pareille situation s'avérera, le cas échéant, longue et coûteuse. 3 La disposition cherchant à faire cesser la pratique du paiement de cpas de porte » par le fait de permettre au preneur d'en demander, le cas échéant, le remboursement sans que le bailleur ou l'intermédiaire professionnel ou occasionnel ne puisse invoquer une quelconque inexécution contractuelle, ainsi que la disposition visant le plafonnement de la garantie locative, permettront d'atteindre l'objectif du projet de loi, à savoir l'amélioration de la situation locative du preneur en matière de bail commercia I. Le projet de loi, qui ne prévoit pas de limitation du loyer, permet une modification triennale des conditions financières, et ce même si le principe d'une telle modification n'a pas été prévu dans le contrat de bail. Les parties devront saisir le juge de paix en cas de désaccord. La décision du juge de paix, qui ne doit prendre en compte ni la situation personnelle du bailleur ni celle du preneur, nécessitera - probablement dans la majorité des cas - le recours à une expertise, processus souvent long et coûteux. Se pose, dans ces conditions, la question si, dans une première phase, l'intervention de la commission des loyers ou d'un arbitre ne se révélerait pas plus judicieuse. Les dispositions relatives à la cession du bail et à la sous-location n'ont pas été autrement modifiées au projet de loi, seul un dispositif pour faire face au « système des sous-locations spéculatives » est mis en place suivant paragraphe 4 de l'article 1762-
3. Ce paragraphe prévoit dans son alinéa lier que « En cas de sous-location entière ou partielle de l'objet loué, le bailleur a, dans les trois mois qui suivant sa connaissance effective de la sous-location, la faculté de se substituer au preneur principal dans la relation avec le preneur secondaire et d'en tirer tous les avantages financiers, à condition d'honorer les termes du contrat de bail secondaire et de libérer le preneur principal de toutes ses obligations et garanties qu'il avait contractées pour l'immeuble, et de lui rembourser au préalable tous les frais avancés ». A s'en tenir à la lecture de ce passage, ce serait - à l'avenir - le bailleur principal qui profitera des avantages résultant d'une « sous-location spéculative ». Le mécanisme des sous-locations spéculatives en tant que tel n'a ura, dans ces conditions, pas disparu pour autant. 4 A relever encore que l'article 1962-7 prévoit dans son paragraphe 3 que le preneur, en cas de refus du bailleur de consentir à la sous-location ou à la cession, « peut se pourvoir en justice pour faire statuer sur le refus ». A préciser que le preneur devra déposer, dans ce cas, une requête au greffe du Tribunal de paix du lieu où se situe l'immeuble. Le futur article 1762-9, qui traite du délai de résiliation du contrat de bail, prévoit que « la résiliation doit être portée à la connaissance de l'autre partie par tout moyen écrit ou électronique avant le délai de congé, à peine de nullité ». Afin de prévenir les discussions quant à la « connaissance de l'autre partie », voire quant à la réception effective de la résiliation, il serait préférable de prévoir une résiliation moyennant lettre recommandée avec accusé de réception. Quant au « sursis à déguerpissement », en application de l'article 1762-8 du Code civil, « le preneur commerçant, industriel, artisan ou fermier, dont le bail vient à cesser pourra demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum ». L'article précise que « le sursis sera refusé si le bailleur prouve qu'il a besoin de l'immeuble pour l'exploiter lui-même ou pour le faire exploiter par ses descendants ou pour d'autres causes graves et légitimes ». Par l'emploi des termes « motifs qraves et légitimes », le législateur a laissé à l'appréciation du tribunal la détermination des intérêts en cause. Le Tribunal d'arrondissement de Diekirch approuve la volonté des auteurs du projet sous avis de remplacer l'actuel sursis commercial par le sursis à l'exécution de la décision tel que connu en France et en Belgique et de soumettre l'octroi du sursis à des conditions précises et objectives. La situation du preneur sera, à l'avenir, toutefois moins favorable qu'à l'heure actuelle, alors que le locataire ne pourra se voir accorder au maximum qu'un délai de neuf mois. Ceci est d'autant plus vrai dans la mesure où le délai ne pourra pas été prorogé, sachant par ailleurs que dorénavant le juge de paix disposera, quant au sursis à allouer, d'une fourchette se situant entre un mois et neuf mois et que le juge d'appel ne « pourra accorder un 5 délai supplémentaire qui augmenterait le délai maximal de sursis à déguerpissement à plus de neuf mois ». L'avant dernier alinéa de l'article 1762-11 prévoit un délai de quinze jours pour interjeter appel, délai qui court en cas de jugement contradictoire à partir de la notification du jugement, et en cas de jugement par défaut, « à partir du jour où l'opposition n'est plus recevable ». Encore conviendrait-il de préciser/rappeler, dans cet alinéa, le délai pour former opposition. Le droit au renouvellement du contrat de bail commercial permet de protéger le fonds de commerce. Mais tant dans le texte actuel que dans le projet de loi le bailleur garde un droit au refus. Le projet de loi, dans sa teneur actuelle, prévoit expressément que toute stipulation dans le contrat de bail écrit refusant au preneur la faculté de demander le renouvellement du contrat sera réputée non écrite. 11 y a lieu de noter que dans le cadre de l'article 1762-4 du Code civil la jurisprudence retient également le caractère impératif du drolt au renouvellement préférentiel. Au regard des dispositions de l'actuel article 1762-4 du Code civil, existe deux hypothèses différentes qui peuvent le cas échéant justifier le refus du renouvellement préférentiel du bail au profit de l'ancien locataire : soit le bailleur dispose d'une offre sincère et réelle supérieure qui lui permet de toucher un loyer plus important, loyer que l'ancien locataire n'est pas disposé à régler, soit, indépendamment du fait de savoir si le bailleur dispose ou non d'une offre sincère et réelle supérieure, 11 s'oppose à l'exercice du droit de préférence : « 1° en cas de griefs légitimes à l'égard du preneur, à apprécier par le juge compétent, 2° aux fins d'occupation 0 personnelle par le propriétaire ou ses descendants, 3 en cas d'abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue, 4 0 en cas de reconstruction ou de transformation ». Le projet de loi ne retient plus l'offre sincère et réelle supérieure comme motif de refus du renouvellement. 11 y a toutefois lieu de relever que suivant l'article 1762-7 les parties auront, lors du renouvellement du contrat, le droit de demander une modification des conditions financières 6 du contrat, de sorte qu'une offre supérieure sera probablement prise en compte lors d'une telle modification pour la détermination du prix du loyer même si cela n'est plus expressément prévu par le texte. Les motifs de résiliation retenus par le futur article 1762-14 correspondent essentiellement aux motifs qui peuvent déjà être invoqués à l'heure actuelle, les trois nouvelles hypothèses liées à l'insalubrité des lieux et à des exploitations non conformes peuvent en effet en principe d'ores et déjà être prises en compte par le juge. Le point (a) qui prévoit le refus du renouvellement en cas de faute dans le chef du preneur ou de l'exploitant englobera toute sorte de grief pouvant être formulé à l'encontre du preneur dont la gravité sera souverainement appréciée par le juge. Mis à part ces motifs de résiliation, le preneur va bénéficier d'un droit absolu au renouvellement du bail pendant les neuf premières années de location ce qui permet d'assurer au locataire une certaine sécurité quant à sa situation locative. Au-delà de cette période de neuf ans le bailleur pourra toujours invoquer ces motifs de résiliation, mais il pourra également, à partir de ce moment, refuser sans motif une demande de renouvellement sous condition de régler alors une indemnité d'éviction qui ne pourra être inférieure à douze mois de loyer, ou d'accepter l'offre d'un tiers qui s'engage à payer cette indemnité d'éviction. Le juge de paix fixera le montant de l'indemnité d'éviction sur base d'un rapport d'expertise. Cette disposition aura l'avantage de permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail dans le cas d'une offre supérieure lui permettant de toucher un loyer plus important sans pour autant désavantager outre mesure le preneur qui pourra organiser son départ et qui sera également dispensé de rapporter la preuve que l'offre faite par le tiers n'est pas sincère ou réelle pour pouvoir bénéficier le cas échéant de dommagesintérêts. Quant au montant de indemnité d'éviction qui ne pourra être inférieure à douze mois de loyer, iJ y aura lieu de préciser s'il s'agit, à défaut de convention, du loyer payé par le preneur, ou s'il s'agit du loyer évalué par 7 l'expert, les auteurs du projet de loi ayant retenu que le montant précis de l'indemnité d'éviction, qui pourra être discuté en appel, pourra donner le cas échéant droit, soit à un montant plus élevé d'indemnité pour le preneur, soit à une ristourne pour le bailleur. A noter que si le renouvellement aura été offert par le bailleur ou accepté sur la demande faite par le preneur, les manquements commis au cours du bail expiré ne pourront probablement plus être invoqués à l'appui d'une demande de résiliation judiciaire ultérieure. II y a lieu de relever que si à l'expiration du bail le preneur reste et est laissé en possession des lieux, même sans avoir formulé de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée déterminée de trois ans. En dernier lieu, eu égard aux conséquences importantes qu'engendre une clause résolutoire, le Tribunal d'arrondissement de Diekirch regrette que les auteurs du projet de loi sous avis n'aient pas profité de l'occasion pour réglementer, comme en France, le jeu de la clause résolutoire contenue dans la plupart des contrats de baux commerciaux (cf : article L 145-41 du Code de commerce français disant que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demonde présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La 8 clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par Ie juge »). Je vous prie d'agréer, Madame le Procureur Général d'État, l'expression de ma plus parfaite considération. Diekirch le 9 décembre 2015 Pour le Tribunal d'arrondissement de Diekirch Annette Gantrel, Présidente 9 JUSTICE DE PAIX DE LUXEMBOURG Luxembourg, le 8 mars 2017 L-2080 LUXEMBOURG Tél.: 475981-1 Fax: 465434 Madame le Procureur Général dEtat, Je vous prie de trouver en annexe le deuxième avis de la Justice de Paix de Luxembourg en matière de bail commercial suite à votre demande du 24 février
4. Veuillez agréer, Madame le Procureur Général dEtat, l'expression de ma parfaite considération. Brigitte KONZ Juge de Paix-Directrice Avis de la Justice de paix de Luxembourg concernant ie projet de loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil. Le tribunal de paix de Luxembourg a pris connaissance de l'avis du Conseil d'État, ainsi que des amendements parlementaires du projet de loi sous rubrique lui soumis par un courrier de Madame le Procureur Général d'Etat. 11 a constaté que la Commission de l'Économie a pris largement en compte les critiques formulées dans leurs avis respectifs par le Conseil d'État et les autorités judiciaires. 11 a encore noté la volonté du législateur de maintenir dans ce projet de loi, portant pourtant sur le bail commercial, certaines références au bail à ferme et au concubin du preneur décédé. Examen des articles Article ler de la loi remplaçant la section 111 du chapitre 11 du titre VII du livre 11 du Code civil art. 1762-3 Le projet sous examen définit le bail commercial comme celui destiné à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, excluant ainsi le bail à usage professionnel, bien que la frontière entre un bail commercial et un bail à usage professionnel soit difficile à tracer. A défaut de tout commentaire, on ne peut que s'interroger sur ce choix. art. 1762-4 La Commission de l'Économie a rendu cette disposition moins rigide. Quant aux problèmes susceptibles de se poser pour un nouvel acquéreur face à un bail qui n'a pas date certaine, le tribunal de paix de Luxembourg renvoie à ses développements dans son avis précédent. art. 1762-5 Quant à la volonté d'interdiction de tout «pas-de-porte», la Commission de l'Économie a repris la suggestion du Conseil d'État. Le montant maximal de la garantie locative a été aligné, à juste titre, sur le délai de résiliation usuel (de six mois). art. 1762-6 Les trois premiers points reprennent la législation antérieure (sauf quelques retouches) et n'appellent pas d'observations, sauf qu'il serait utile de préciser ce qu'il faut entendre par «famille». Le point

(4)prévoit que les loyers payés au preneur par le sous-locataire dans le cadre d'une sous-location ne pourront être supérieurs aux loyers payés par le preneur au bailleur, sauf en cas de sous-locations assorties d'une convention de livraison de boissons ou de carburants, ainsi que dans les autres cas où des investissements spécifiques ont été effectués par le preneur en vue de permettre l'exploitation de l'immeuble par le souslocataire. Une mesure clef du projet vise à interdire la pratique spéculative consistant pour le preneur à sous-louer l'immeuble pour un montant plus élevé. Le législateur juge une majoration de loyer légitime dans l'hypothèse où le preneur principal a effectué des investissements importants. L'article sous examen ne définit cependant pas précisément ce qu'il faut entendre par investissements spécifiques. Le tribunal de paix de Luxembourg estime encore qu'il n'est pas nécessaire de désigner expressément des contrats spécifiques. Si une brasserie ou une compagnie pétrolière a fait des investissements «spécifiques» elle pourra demander une majoration de loyer, dans le cas contraire, on ne voit pas pourquoi elle devrait bénéficier de cette faveur. En effet, dans la quasi-totalité des dossiers judiciaires comportant une sous-location auprès d'une brasserie ou d'une société pétrolière dont les juges de paix de Luxembourg avaient à connaître, les investissements dans l'immeuble objet du bail ont été effectués soit par le sous-locataire soit par le propriétaire. art. 1762-7 La Commission de l'Économie a remédié aux problèmes de preuve qui pouvaient se poser à ce sujet en imposant pour la résiliation une lettre recommandée avec accusé de réception. La précision que la lettre de résiliation doit être écrite est superflue. Le point

(2)prévoit désormais une prorogation légale de tout contrat de bail commercial venant à cesser pour n'importe quelle cause, sans prévoir, comme pour le bail d'habitation, des exceptions. La portée de cette disposition est difficile à saisir. Le contrat de bail initial ou prorogé peut-il être résilié sans faute ou sans motifs ? Le preneur n'a donc pas d'intérêt à demander un renouvellement préférentiel puisque son bail est reconduit de toute façon tacitement pour une durée indéterminée, sauf à être fixé sur son sort. Le tribunal de paix de Luxembourg, à l'instar du Conseil d'État, s'interroge sur le sort du bail dans l'hypothèse où le preneur n'adapterait pas la garantie locative et réaffirme qu'il serait plus opportun de prévoir dans le texte un délai dans lequel cette formalité devrait être régularisée et une sanction en cas d'omission de le faire dans le délai imparti. art. 1762-8 La Commission de l'Économie n'a pas modifié cet article. Le tribunal de paix de Luxembourg renvoie à ses observations formulées dans son avis précédent tout en faisant sienne la remarque pertinente du Conseil d'État que toute référence au partenaire a été omise. art, 1762-9 Si le texte modifié prévoit certes expressément la possibilité pour un sous-locataire de solliciter un sursis, il reste qu'il ne traite pas des conséquences sur le bail principal de l'octroi d'un sursis au sous-locataire. Comme le bail principal et le sous-bail sont deux contrats distincts et que le contrat de sous-location est en principe inopposable au bailleur principal, de même que le sursis accordé au sous-locataire ne peut en principe être opposé valablement au bailleur principal par le locataire principal, il est demandé de reformuler la disposition en question de manière plus explicite, par exemple, comme déjà suggéré précédemment, en ajoutant sursis accordé au sous-locataire bénéficie également au locataire le passage suivant : principal dans ses relations avec le bailleur principal». 11 serait opportun de prévoir, comme en matière de bail d'habitation, un déiai impératif endéans lequel la demande en obtention d'un sursis doit être présentée sous peine d'irrecevabilité. Le tribunal de paix de Luxembourg fait remarquer de nouveau que le délai maximal du sursis de 9 mois lui paraît trop court en raison des contraintes liées à la recherche d'un nouveau local. La possibilité d'allouer deux sursis successifs permet au juge de mieux cerner les besoins du locataire et d'y répondre avec plus de flexibilité. L'article sous examen n'impose toujours pas au locataire d'établir les diligences accomplies en vue de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et ceci contrairement au bail d'habitation. art. 1762-10 Au vu de la prorogation légale de tout contrat de bail commercial venant à cesser pour n'importe quelle cause prévue à l'article 1762-7 et alors qu'il est douteux, au vu de la rédaction actuelle de cet article, que le bail puisse être résilié à la convenance du bailleur, le preneur n'a guère d'intérêt à demander, neuf mois avant l'expiration du bail, le renouvellement de celui-ci, sauf à être fixé sur son sort. 11 peut en tout état de cause attendre la décision du bailleur et formuler sa demande alors dans le délai de trois mois suivant la notification de la résiliation. art. 1762-11 En cas de faute grave du preneur, le bailleur doit être autorisé à résilier le bail avec effet immédiat. Pour le surplus, la rédaction actuelle de cet article, après modification de la Commission de l'Économie, correspond plus au moins à la législation actuelle et n'appelle pas de commentaires. Le tribunal de paix de Luxembourg note que l'occupation personnelle, motif de résiliation ou de refus, est limitée aux descendants du premier degré ce qui exclut les petits-enfants et empêche la continuation d'une entreprise familiale au-delà du 1er degré. art. 1762-12 Cet article prévoit une indemnité d'éviction au profit du preneur dont le bail est résilié ou qui n'en obtient pas le renouvellement. A défaut de clause permettant de déterminer son montant, le juge de paix doit être saisi pour fixer celle-ci «sur base de la valeur marchande du fonds de commerce pour l'activité en question». Ilest à remarquer que la saisine du juge n'est toujours pas réglée. Le juge sera nécessairement amené à recourir à une expertise, la valeur du fonds de commerce étant susceptible de varier. Le tribunal de paix de Luxembourg rappelle sa suggestion de limiter dans le temps (la législation actuelle limite le droit au renouvellement préférentiel à quinze ans) le droit à une indemnité d'éviction et, dans un intérêt de sécurité juridique et de célérité, de prévoir une indemnité d'éviction forfaitaire si les parties n'ont pas contracté sur ce point. art. 1762-13 La Commission de l'Économie n'a pas non plus modifié cet article, de sorte que le tribunal renvoie à ses observations formulées dans son avis précédent tout en faisant sienne la remarque pertinente du Conseil d'État que toute référence au partenaire a été omise. Article 2 de la loi Cet article abroge l'article 1736 alinéa 3 du Code civil et n'appelle aucune observation. Article 3 de la loi Suite aux modifications opérées, cet article n'appelle plus aucune observation. JUSTICE DE PAIX D'ESCH-SUR-ALZETTE Place Norbert Metz L-4239 Esch-sur-Alzette Tél, : 530 529 300 / Fax : 530 529 304 Esch-sur-Alzette, le 27/02/2017 AVIS DE LA JUSTICE DE PAIX D'ESCH-SUR.ALZETTE Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette entend prendre position comme suit quant à certains arnendements proposés : - article 1762-7 Cet article prévoit la tacite reconduction du bail pour une durée indéterminée. Le principe de la tacite reconduction ainsi que son libellé en ce qu'il est dit que la tacite reconduction vise la cessation du bail pour n'importe quelle cause, reprend en partie le texte de l'article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. A noter que l'article 12 cle la loi précitée a prévu certaines dérogations à la tacite reconduction, dont notamment le cas du non- respect par le locataire de ses obligations. Ne faudrait-il pas prévoir une dérogation similaire, étant donné qu'il ne paraît pas indiqué de reconduire tacitement un contrat qui vient à cesser par la faute de l'une des parties ? - article 1762-11 Les auteurs du projet de loi prévoient sous 1. la possibilité pour le bailleur de résilier le bail avec le préavis de 6 mois notamment en cas d'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles. Or si la résiliation du bail pour inexécution des obligations du locataire s'impose, 11 faudrait faire abstraction du délai de préavis, - article 3 du projet de loi Cet article en ce qu'il contient des dispositions transitoires, pose le principe que les dispositions de loi nouvelle seront applicables aux contrats en cours à partir de sa date d'entrée en vigueur. Le juges de cette juridiction auraient préféré la solution adoptée par le législateur dans le cadre de la loi précitée du 21 septembre 2006 — cette loi a abrogé l'ancienne loi et n'a pas donné d'effet rétroactif à l'ensemble de la loi nouvelle-, de sorte qu'en principe la loi ancienne a continué à s'appliquer aux situations juridiques qui ont pris naissa nce sous son empire. Esch-sur-Alzette, le 27 février 2017 Pour la Justice de paix d'Esch-sur-Alzette Eliane,Z-àMER Juge de paix ceectrice 1