Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Cod

(1)La location d'un logement à usage d'habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital investi dans le logement.

(2)A défaut d'accord entre parties, le capital investi est celui engagé: dans la construction initiale du logement et de ses dépendances telles que garages, emplacements de stationnement, jardin, grenier et cave, qui sont mis à la disposition du locataire et dont le coût est établi au jour de leur achèvement; dans les travaux d'amélioration, dont le coût est établi au jour de l'achèvement des travaux, lesquels ne peuvent comporter des réparations locatives ou de menu entretien; dans le terrain sur lequel l'habitation est sise, dont le coût est fixé à celui du jour de son acquisition; le prix du terrain peut toutefois également être fixé forfaitairement par le bailleur à 20 % du capital investi. Page 6 de 47

(3)Ce capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l'adaptation du loyer par multiplication avec le coefficient correspondant du tableau des coefficients de réévaluation prévus par l'article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu. Si la construction du logement remonte à quinze ans ou plus, le capital investi réévalué déterminé d'après les modalités formulées ci-avant, à l'exception du prix du terrain sur lequel l'habitation est construite, frais de l'acte compris, qui ne sont pas pris en compte pour le calcul de la décote, est diminué de 2 % par période de deux années supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais équivalents dans l'entretien ou la réparation du logement. Ces frais sont également réévalués selon les modalités prévues par l'alinéa ler. Au cas où les frais investis n'atteignent pas le montant correspondant de la décote, ils sont compensés avec la décote. Au cas où ils excèdent la décote opérée, ils sont reportés sur les décotes ultérieures. » Cette formule contient certains aspects positifs qu'il faudrait maintenir, voire approfondir dans le cadre de la réforme proposée, dont notamment le fait qu'elle incite les propriétaires à investir continuellement dans des travaux d'amélioration ce qui dynamise la modernisation du parc locatif luxembourgeois. Toutefois, la notion du capital investi a également de nombreuses failles et, en appliquant méticuleusement la formule, on arrive dans certains cas - des logements nouvellement construits ou des anciens biens qui n'ont pas changé le propriétaire à titre onéreux depuis un certain temps - à des loyers qui sont totalernent irréalistes et mènent nécessairernent à des conflits juridiques entre prophétaires et locataires. 2.1.

1. L'affaire CJL. Limpertsberg - .7as exemplaire de l'absiltditë 1 f: investi Certaines de ces lacunes sont connues depuis des années. Toutefois, une affaire juridique récente datant du début de l'année 2020 qui a été couverte à nombreuses occasions par les médias et qui a reçu l'attention de nornbreux citoyens se prête parfaitement à souligner les failles de la formule actuelle. Tandis que le jugement rendu par le Tribunal de la Paix à Luxembourg lors de l'audience publique du 18 juin 20207 n'est pas encore final, cette affaire juridique qui a dynamisé les débats sur la notion du capital investi et sur sa formule depuis le début de l'année, doit être analysée en détail avant de pouvoir réviser ce point focal de la loi de
2. L'affaire se déroule entre le propriétaire d'un appartement au Limpertsberg (Mr. X) et locataire respectif (Mr.Y) qui y réside actuellement. La règle des 5% et donc le loyer maximal demandable de manière légale se trouve au centre de la dispute. Ainsi, le loyer dudit appartement est actuellement fixé à 1500 euros La partie demanderesse (locataire) est d'avis que ce loyer est largement supérieur à 5% du capital investi et donc de toute façon illégale. Cependant, il faut noter qu'un fait particulier a rendu le calcul du capital investi plus difficile dans ce cas précis. Ainsi, le propriétaire ne dispose plus des pièces justificatives concernant le coût de la construction de l'appartement en 1957 Or, en se basant sur l'évolution de l'indice des prix de la construction - le STATEC a par exemple comparé le prix de construction entre 1970 et 20038 - la partie demanderesse a quand-même réussi à évaluer un capital investi que devrait incontestablement être très proche de la valeur réellement investie en 1957 (des différences minimales sont évidemment possibles, mais ceux-ci sont d'une ampleur largement insuffisante pour changer la conclusion finale quant au loyer maximal légal)
3. Ainsi, à travers ses propres calculs, le locataire a déduit qu'en appliquant exactement la formule telle qu'elle est fixée par le biais de la loi de 2006 (intégration dans le calcul du capital initialement investi dans l'appartement, du coefficient de réévaluation et de la décote biannuel, ainsi que des frais équivalents investis dans l'entretien et la réparation du logement et des meubles meublants), le loyer ne pourrait légalement dépasser 468 Rép. fiscal n° 1523/20 (Justice de Paix Luxembourg Bail 18 juin 2020). STATEC, thème semaine nationale du logement Le marché du logement, cet inconnu », Statnews (STATEC. 20 septembre 2005) En plus, ii est fortement probabie qu'ii y a au Luxembourg nombreux appartements qui connaisSent un historique similaire et pour lesquelles existent des pièces justificatives concernant le coût de ta construction et donc l'évaluation du capital investi confirmerait l'approche du locataire ainsi que les failles du système actuel 8 Page 7 de 47 euros (+25 euros pour les meubles - le supplément pour les meubles ne sera plus inclus dans le raisonnement ci-dessous).'°" L'expert externe chargé par le Tribunal confirme l'évaluation du locataire qui ne semble a priori pas correspondre à la réalité du marché. Ainsi, en se basant sur la loi de 2006, celui-ci a calculé - en utilisant une méthode qui repose sur l'indice des prix de la construction, indice officiel du STATEC que le loyer ne devait pas dépasser 268 euros.12 Cependant, il a également ajouté que ce résultat « ne correspond nullement aux réalités du marché immobilier actuel »13 et que pour un appartement similaire dans le même quartier, le loyer moyen est de 1.800 euros.'4 Donc plus que 5 fois plus que ce qui résulte de l'application correcte de la formule de la loi de
4. (En prenant le montant calculé par le locataire - 468 euros - on arrive toujours à un niveau largement inférieur aux réalités du marché locatif). D'ailleurs, notons qu'une brochure publiée en 2006 par le Ministère des Classes moyennes, clu Tourisme et du Logement dans le contexte de la réforme de la loi de 2006 confirme l'approche du locataire. À travers multiples exemples de cas théoriques - qui ne sont évidemment pas à 1000/0 identiques au cas du « Limpertsberg », mais qui présentent toutefois indéniablement de fortes ressemblances - le Ministère responsable confirme l'approche arithmétique et économique du locataire et certifie donc que peuvent, dans certains cas, résulter de l'application précise de la formule prévue par la loi de 2006 des loyers maximaux légaux qui semblent irréalistes, voire impossibles en comparaison aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé» En plus, le Tribunal a égalernent confirmé les calculs du locataire (et de l'expert) : « II convient dès lors de confirmer la position de Mr. Y, appuyée par les conclusions de l'expert et les calculs à l'audience, qu'en application des critères légaux du capital investi, le loyer mensuel de l'appartement (non meublé) ne devrait pas dépasser 268 euros. »16 (ou 468 euros selon la méthode du locataire ce qui devrait constituer de toute façon la borne supérieure). Cependant, tandis que, d'un côté, le Tribunal rejoigne le raisonnement du locataire « selon lequel la « valeur marchande » et le « capital investi » sont deux notions différentes qui n'ont rien à voir »1" et que « l'esprit de la loi est basé sur le « capital investi » »le, de l'autre côté, le Tribunal a constaté que l'article 3, paragraphe 4, alinéa 3, de la loi de 2006 (un article très contestable d'ailleurs) contrecarre l'approche du locataire. Par conséquence, le Tribunal a fixé le capital investi au niveau de la valeur marchande qui était estimée à 787.000 euros, ce qui a comme conséquence que le loyer mensuel ne peut dépasser le montant de 3.279,17 euros sans meubles, respectivement de 6.558,34 euros avec meubles. Ainsi, le Tribunal a également évalué que, en prenant en cornpte les loyers pratiqués au Limpertsberg, le loyer devrait être augmenté à 1650 euros (+10%) (augmentation qui n'est toutefois pas possible actuellement vu le gel temporaire des loyers dans le contexte de la crise sanitaire e janvier 2021 quand ce gel cesse COVID-19, mais qui peut être reportée par le propriétaire au l d'être en vigueur).' 9 En se basant sur l'article 3, paragraphe 4, alinéa 3, de la loi de 2006, le Tribunal a de facto transformé la nation de « capital investi » en notion de « valeur marchande ». .2" Par conséquent, la formule de la loi de 2006 a principalement perdu sa raison d'être car elle ne prend plus en compte ni le capital réellement investi lors de l'acquisition, Ili la dégradation et tout ceci en ne donnant aucune incitation Rép. fiscal n° 1523/20 sur
5. " Notons quil s'agit ici probablement d'une surévaluation, vu Que le STATEC prend comme base de oépart année 1970 tandis que l'apparternent fut achevé en 1957 (et qu'il y a sùrement déjà eu une augmentation des prix de la construction entre 1957 et 1970). Rép. fiscal n° 1523/20 sur
6. Rép. fiscal n° 1523/20 sur 4 Rép. fiscal no 1523/20 sur
7. Mlnistère des Classes moyennes, du Tounsme et du Logement, v Bar! à Loyer - La nouvelie législation en matiere de bail à usage d'habitation - (Luxembourg: Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logernent, 2006), 24-
8. " Rép fiscal n° 1523/20 sur 11 " Rép, fiscal n° 1523/20 sur
9. a Red. fiscal n° 1523/20 sur
10. Rép. fiscal n° 1523/20 sur
11. Notons une fois de plus que la lol ne vpseralt jamais Ce garantir pour- 1e propriétaire un rendement annuel de 5% de la valeur marchande, mais de 5% du capital Initialement Investl (réévalué, décoté, etc..) Page 8 de 47 au propriétaire d'investir dans la modernisation et la rénovation du logement. Or, l'incitation à l'investissement dans la modernisation et dans l'assainissement continus du parc locatif plus ancien était un des objectifs majeurs de la réforme et constitue, en théorie, un point fort du système. Ainsi, d'après l'exposé des motifs du projet de loi déposé en 2003 qui a mené à la loi de 2006, «- Tous pourront ainsi obtenir un loyer en fonction des capitaux réellement investis, ce qui stimulerait les investissements dans le secteur locatif, et notamment au niveau de la modernisation et de l'assainissement des logements anciens. » 2' Ce jugement a ouvert la voie vers une de facto abolition de toute sorte de contrôle effectif de la croissance fulgurante des loyers en parallèle à la croissance vertigineuse des prix immobiliers sur un marché régi par la spéculation immobilière." 2.1 2 Pire encore Or, il existe également des cas dans lesquelles la situation est inversée. Ainsi, notamment pour des logements nouvellement construits ou cies logements qui ont changé récemment de propriétaire, le capital investi, et donc le loyer légal maximum en appliquant la règle des 5%, peuvent atteindre des niveaux astronomiques qui sont non seulement inacceptables d'un point de vue social, mais qui dépassent le pouvoir d'achat des ménages locataires d'une telle ampleur que les propriétaires n'arrivent plus à trouver des locataires qui sont aptes à payer ce maximum de 5%. Ainsi, à titre d'exemple, prenons des appartements en construction à Luxembourg-Ville. En moyenne, selon l'Observatoire de l'habitat, sur la période du V` avril 2019 au 31 mars 2020, le prix de vente moyen par m2 de surface utile d'un appartement en construction (issus des actes notariés) était de 10.548 C par rn'. Ainsi, pour un appartement de 80m7, on pourrait légalement demander un loyer de 80*10.548C*0,05=3,516C (Notons d'ailleurs qu'il s'agit d'une sous-estimation, vu qu'on devrait encore inclure les frais du notaire dans le calcul du capital investi - donc plutôt 4.000C). Or, tandis que les loyers sont évidemment très élevés à la Ville de Luxembourg, il est absolument irréaliste de trouver un locataire qui payerait cette somme pour un tel appartement. En théorie, les loyers annoncés pourraient en fait évoluer en ligne avec les prix immobiliers enregistrés en raison de la règle des 5%. Or, ceci n'est plus le cas depuis quelques années. En analysant les données les plus récentes sur l'évolution des prix d'acquisition annoncés et des loyers annoncés, on peut constater que depuis le troisième trimestre 2014, les deux indicateurs sont de plus en plus déconnectés - les prix augmentent amplement plus rapidement que les loyers.23 Ministère des Classes moyennes, du Tounsrne et du Logement, « Projet de loi sur le bail à usage d habitation principaie Pub. L. No. 5216

(2003),

1. En incitant les propriétaires-bailleurs à prétendre de ne plus être en possession Oes pièces justificatives de la construction, afin de pouvoir demander des hausses illégales du loyer p est d'ailleurs fort probable qu'il s'agit encore d'une sous-estimation de l'ampleur de cette deconnexion, comme les prix d'acquisitions annoncés sont souvent supérieurs aux prix finalement payés après négociations, tandis que !es loyers ne sont pour la plupart des cas guères négociabies. Page 9 de 47 Graphique 3 Indicateurs des prix et loyers annoncés en euros cou/ ts (hase 100 au 1- trimes(re 2005) 220 215 210 205 200 195 190 185 180 175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 k A \ Tl T3 T1 T3 Tl T3 Tl T3 T1 T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 Tl T3 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Vente de maison Vente d'appartement Location de maison Location d'appartement Source : Observatoire de l'habitat ; graphique : Observatoire de l'habitat. Ce constat devient encore plus évident si on étudie l'évolution du ratio prix sur loyer depuis 2005 (T1). Comme le montre le graphique ci-dessous, ce ratio est resté - à part quelques fluctuations plus ou moins stable entre 2005 et le troisième trimestre
2. Or, depuis 2015, le ratio ne cesse d'augmenter de façon de plus en plus inquiétante. apnique 4 Evolution tlu rat)o prix sur loyer findex 100 = 2005
3. 1) 130 15 110 105 100 95 Tl T311 T3 T1131113'1113 Tl 1311 '3 ri rl 111271131113 111311 T3111- 311 .13 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015 2017 2018 2019 Evolutiui-i du ratio P,ix sur Loyer (Iodex 100 ,-- 2005 TI) Source : Observatoire de l'habitat ; graphique CSL. Page 10 de 47 Les prix d'acquisition sont sans aucun rapport avec les loyers. La diminution du taux de croissance des loyers par rapport aux prix d'acquisition pourrait s'expliquer soit par le fait que la demande réelle par les locateurs est inférieure à l'offre par les propriétaires - ce qui semble peu probable -, soit par le fait que les loyers sont en train de dépasser largement les capacités financières des locataires et ne peuvent ainsi pas suivre la hausse des prix. Ainsi, force est de constater que, dans la grande majorité des cas, des revenus locatifs annuels à hauteur de 5% du capital investi ne sont aujourd'hui généralement pas réalistes et atteints dans le cadre des locations « traditionnelles ». La raison principale pour ce phénomène est sans doute la déconnexion entre l'évolution flamboyante des prix immobiliers et la hausse largement plus modérée du pouvoir d'achat des locataires. Tandis que les prix immobiliers (et donc les capitaux investis) continuent à grimper, les loyers n'augmentent plus de la même manière. Les loyers et donc les coûts liés au logement pour les locataires sont arrivés à un niveau qui dépasse tout simplement les moyens financiers de ceux-ci. On se rapproche donc d'une certaine barrière financière ; il n'y a plus les demandeurs nécessaires qui peuvent payer des loyers encore plus élevés, même si on reste, notamment dans le cas de nouvelles constructions, souvent en dessous du montant maximal des 5% du capital investi (probablement plus proche de 3% de la valeur marchande avec évidemment des différences régionales). Toutefois, les prix immobiliers continuent à grimper de manière inédite ce qui expose déjà que le rendement locatif n'est de plus en plus qu'un facteur secondaire dans le calcul de la rentabilité d'un investissement immobilier et que la plus-value est devenue prépondérante. Or quel est le résultat en matière de protection des locataires au vu de la surchauffe du marché immobilier luxembourgeois et de la déconnexion entre l'évolution de prix immobiliers et des loyers demandés ? En fait, en raison du principe de proportionnalité entre le capital investi et le loyer maximal légal, et en considération du fait qu'un rendement annuel de 5% n'est de toute façon plus réaliste actuellement dans la plupart des cas, la loi de 2006 a en fait, en matière de protection du locataire, perdu son efficacité et est devenu de facto superflue. Les loyers ne sont, en réalité, plus limités par la loi, mais plutôt par le pouvoir d'achat des locataires. Or, sans frein protecteur, le droit fondamental au logement est exposé au jeu d'un marché libre complétement déconnecté de la situation des revenus des locataires et par conséquent générateur des surcharges financières auxquelles sont confrontés les ménages locataires. En conclusion, il n'existe, pour le moment, de facto aucun contrôle des loyers et donc aucune protection notable des locataires. La limitation des revenus locatifs annuels à 5% du capital est un élément anachronique, qui ne donne plus aucune protection au locataire et qui doit nécessairement être révisée D'ailleurs, dans le contexte de l'affaire « Limpertsberg », si les loyers moyens pratiqués dans ce quartier pour des appartements similaires s'élèvent actuellement selon l'expert à 1800 euros, en prenant la valeur marchande évaluée par ledit expert comme capital irwesti, théoriquement, un loyer de 3.279,17 euros serait légal. Rappelons que le locataire avait, dans cette affaire, calculé un capital investi qui permettrait un loyer mensuel de 468 euros hors meubles.24 Cette différence extrême - 468 euros en appliquant la formule du capital investi contre 3.279,17 euros en prenant la valeur marchande comme point de départ - montre déjà à quel point cette formule est absurde et inadéquate pour régler le marché locatif actuel. Cette absurdité a été mise en évidence par le jugement : « Le Tribunal ne peut ainsi que constater que d'un côté, les règles d'évaluation du capital investi par application d'indices et décotes conduisent à des loyers qui sont nettement en-dessous de la réalité du marché locatif. Il doit aussi constater que l'application d'un loyer annuel de 5% sur la valeur réelle et actuelle des immeubles conduit à des loyers maxima qui sont nettement au-dessus de la réalité du marché locatif. » 25 Or, d'où v ennent ces différences absurdes en terme de loyers maximaux légaux ? Ils résultent principalement de l'article 3, paragraphe 4, alinéa 2, de la loi de 2006 : « En cas d'aliénation à titre onéreux, le prix d'acquisition indiqué dans l'acte authentique translatif de propriété, et les frais de l'acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l'acte au capital investi, réévalué et décoté. » Rép fiscal n° 1523/20 sur
4. Rép n° 1523/20 sur 10 Page 11 de 47 Ainsi, différents cas peuvent exister : 1) Pour une nouvelle construction, le prix d'acquisition et les frais de l'acte constituent le capital investi. Or, dans ce cas, en raison de la surchauffe des prix immobiliers, l en résulte des loyers maximaux légaux astronomiques et irréalistes. 2) Pour une construction ancienne qui a récemment changé le propriétaire à titre onéreux, la législation prévoit un reset » du capital investi qui semble injustifié. Tout à coup, l'ancien capital investi dans la construction du logement décoté et réévalué ainsi que les sommes investis dans les rénovations ne sont plus importantes (et donc les conditions dans lesquelles se trouvent le logement). Lors de la transaction, la valeur marchande surchauffée et purement spéculative devient le nouveau capital investi ce qui permet donc soudainement de demander une fois de plus des loyers astronomiques. Or, cela semble absurde puisque le changement du propriétaire n'a ni changé la localisation du logement, ni constitué un investissement dans la modernisation ou l'assainissement du logement. La « valeur réelle » du logement pour le locataire n'a donc nullement changé. Toutefois, soudainement, te loyer peut être légalement haussé de manière importante. Ces augmentations peuvent parfois prendre des envergures ridicules et incompréhensibles. On retrouve ce cas de figure par exemple dans les décisions n° 674/17 rendue en date du 15 février 2017 et 4132/13 du 8 novembre
5. D'après ces deux jugements, des loyers ont « légalement » pu passer - alors qu'il s'agissait du même lieu et du même locataire - respectivement • • De 793,26 euros à 1.279 euros à partir du ler juillet 2016, 1.758 euros à partir du ler juillet 2017, et enfin 2.240 euros à partir du ler juillet 2018 (+182%)25 De 2.600 euros à 6.105 euros à partir du le' mai 2012 (+1340/0)27 Une absurdité qui est en fait en contradiction avec l'objectif de donner une incitation à des modernisations et donc à une amélioration de la substance du batiment qui serait également en faveur du locataire! 3) Au vu des deux exemples précédents, il peut surprendre que, dans le cas du • Limpertsberg », l'application de la même loi aurait seulement légalisé un loyer maximal de 468 euros. Une fois de plus, la solution met en évidence l'absurdité de la loi - le logement en question n'a depuis 1957 jamais fait l'objet d'une transaction onéreuse. La construction a été faite par la famille du propriétaire actuel et le logement n'a donc que fait l'objet d'une transaction intra-familiale à titre gratuit (une succession). Or, dans ce cas, la loi ne prévoit pas un reset » du capital investi tel que dans le cas 2). Tout au contraire, on prend comme capital investi la somme initialement investi par les constructeurs (la famille) qui est réévaluée et décotée par après. Or, comme montré ci-dessus, en appliquant cette décote sur un capital investi il y a plus de 60 ans, le loyer rnaximal légal est faible par rapport aux réalités du marché (468 au maximum). Si le même appartement aurait changé, en 2020, le propriétaire à titre onéreux pour la valeur marchande, sans aucun investissement dans la substance du batirnent, tout à coup, le nouveau propriétaire pourrait légalement multiplier le loyer par un facteur 7 1 (3.279C/468C= 7). Sans changement de la localité, sans modernisation, sans aucun changement positif pour le locataire ! Rép fiscal n° 674 / 17 (Justice de Paix Luxembourg Bao 15 février 2017). Rep fiscal n° 4132/ 13 (Justice de Paix Luxernbourg Sa,Í 11 août 2013) Page 12 de 47 Notons que les auteurs prévoient une solution à cette problématique qui sera traitée en détail ci-dessous. Toutefois, cette solution est fortement regrettable et risque et détériorer la situation encore davantage. En conclusion : Tandis que, d'un côté, un loyer de 468 euros pour un appartement au Limpertsberg est évidemment très faible par rapport au loyers pratiqués actuellement dans ce quartier (même si ceux-ci sont, de manière générale, trop élevés), il est de l'autre côté probablement également inférieur à ce qu'on pourrait catégoriser comme un loyer maximal socialement acceptable (évidemment, le niveau d'un « loyer socialement acceptable » devrait être défini par le biais d'une large délibération démocratique qui prend en compte des facteurs essentiels comme le pouvoir d'achat des ménages et l'évolution du taux d'effort des locataires). Cependant, il est également évident que, au moins aux yeux de notre Chambre, un loyer 3.279,17 euros, voire même de 6.558,34 euros, est absolument inacceptable d'un point de vue social (il en est d'ailleurs de même pour les loyers moyens pratiquées de 1800 euros, qui rendent en fait impossible à un ménage moins aisé de se loger dans la capitale - et probablement plus proche de son lieu de travail - et qui accélèrent la gentrification fortement regrettable de la Ville de Luxembourg). En plus, à part de ces absurdités, répétons une fois de plus que le rendement locatif annuel maximal de 5% de la valeur marchande d'un logement locatif n'est généralement pas atteint, vu que ce montant dépasse dans la majorité des cas la capacité financière des locataires à cause de son rapport de proportionnalité avec les prix immobiliers payés sur un marché surchauffé et inflationniste. La formule ne mène donc non seulement à des résultats absurdes, mais elle ne donne en même temps aucune protection aux locataires. C'est le libre marché qui décide et qui demande tout simplement des loyers maximaux possibles non d'un point de vue légal, mais d'un point de vue de la capacité financière des locataires qui, comme l'énonce l'exposé des motifs du projet de loi, sont confrontés à des taux d'effort de plus en plus élevés, voire même à des taux de surcharge financière lié au logement de plus en plus fréquents. Cette situation est inacceptable ! 1.
6. Une réforme intégrale du capital investi » qui est devenue incontour nable Pour revenir sur l'affaire « Limpertsberg », le jugement du Tribunal de paix ne met donc pas en question le raisonnement économique du locataire et assume que, en appliquant la formule définie par ta loi - qui est d'ailleurs parfaitement claire -, on arriverait à un loyer qui serait largement inférieur aux loyers usuels du marché privé Or, quelle conclusion peut-on donc tirer de cette observation ? La conclusion que le loyer à la base de l'affaire ne serait, contrairement à ce que le locataire revendique, pas trop élevé, n'est pas légalement valable, vu le fait que le Tribunal (ni l'expert, ni le propriétaire-bailleur) n'a en fait pas remis en question le raisonnement économique du demandeur. En effet, la seule conclusion valable est que, notamment en ce qui concerne les logements plus anciens qui n'ont pas changé récemment de propriétaire à titre onéreux, la grande majorité ou même l'intégralité des loyers demandés ne sont indéniablement pas conformes à la loi de
7. Ceci est non seulement le cas au Limpertsberg, mais également aux quatre coins du pays. Mais ce constat ne change rien quant au fait que le niveau du loyer fixé sur base de la formule légale n'est pas réaliste non plus. S'y ajoute le constat que les loyers demandés sur le marché privé sont non seulement illégaux, mais également trop élevés en rapport au pouvoir d'achat des locataires (tel que démontré dans l'exposé des motifs du projet de loi sous avis). Par conséquent, le « bon » niveau des loyers qui devrait être visé à travers une refonte de la loi de 2006 se situe quelque part entre les deux. Qu'on soit d'avis ou non que les loyers sont en général trop élevés, il est incontestable que la formule selon laquelle le capital investi est calculé (et donc le loyer qu'on peut légalement demander) n'est absolument pas adaptée au marché locatif actuel. Page 13 de 47 Pire encore, on pourrait même suggérer qu'au lieu de réformer la formule actuelle, mieux vaudrait installer un nouveau modèle - un modèle qui premièrement

(1)reflète mieux la valeur marchande du logement (ce qui n'est actuellement pas le cas, vu les différences énormes entre des logements plus anciens et les nouvelles constructions en matière de loyer légalement demandable, tandis que les différences en matière de valeur marchande sont largement inférieures), qui sauvegarde deuxièmement

(2)l'incitation au propriétaire d'investir dans la rénovation du bien, et qui troisièmement

(3), et ceci est le plus important, met l'évolution des loyers en ligne avec la progression du pouvoir d'achat des ménages tout en plafonnant les loyers à un niveau qui est socialement et démocratiquement acceptable !28 D'ailleurs, notons que de telles modèles ont déjà été proposés. Ainsi, les députés Marc Baum et David Wagner proposent une refonte de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation.29 La proposition vise essentiellement à introduire dans la loi un encadrement efficace des loyers en évitant que la hausse continue et effarante des prix immobiliers ne se traduise en hausse identique des loyers, la limite actuelle des 5% ayant perdu toute son utilité par manque d'efficacité. Les auteurs visent un ajustement du capital investi à l'aide d'un facteur d'ajustement, à savoir le coefficient de l'indice région du prix de l'immobilier résidentiel, afin de neutraliser une partie due à la surchauffe, c'est-à-dire une partie de la portion dépassant l'évolution normale du coût de la vie. Ce facteur d'ajustement supplémentaire devra donc refléter la différence entre l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel et l'évolution du coût de la vie, ce dernier étant mesuré par l'indice des prix à la consommation. Le modèle a le mérite d'aller dans le bon sens et de proposer un modèle alternatif qui reflète mieux l'évolution du pouvoir d'achat des locataires (cf. avis de la CSL relatif à la proposition de loi en question)

1. Dans l'exposé des motifs du projet C,-2 loi, les auteurs décident tout simplement : « 11 est utile de maintenir la règle du plafond du loyer annuel fixé à 5% du capital investi dans le logement, qui est en vigueur depuis
2. »31 Aucune explication, aucun raisonnement scientifique et empirique, aucune justification économique ou sociale quant à ce sujet décisif pour la réforme de la loi de
3. Comme s'il s'agissait d'un impératif divin - les 5% jusqu'à l'éternité, peu importe l'évolution du marché financier, peu importe l'évolution de la politique monétaire, et surtout, peu importe l'évolution du marché immobilier et du coût lié au logement ! Le fait qu'une telle décision absolument déterminante pour la future évolution du marché locatif ne soit nullement motivée est déjà fortement regrettable ! Or, pour avoir la compétence scientifique et politique pour prendre une telle décision essentielle, il faut tout d'abord étudier l'origine et l'évolution historique de cette régulation ainsi que les raisonnements économiques se trouvant à la base des SC3/0 29 David Wagner et Marc Baurn, », Proposition de lol n°7257 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civii », Pub L. No. 7257

(2018). 3" Chambre des salariés (CSL), Avis 111/17/2019 relative à la proposition de loi n°7257 portant modificabon de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil »

(2019). 3' Mrn;stère du Logement, Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le ball à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil,

1. Page 14 de 47 2 2.1 Le raisonnement économique à la base des 50ic Historiquement, l'introduction des 5% date déjà de la loi du 14 février 1955 portant modification et coordination des dispositions légales et réglementaires en matière de baux à loyer.32 Or, vu que ni les conditions économiques, ni les conditions sociales d'aujourd'hui ne sont comparables à celles de 1955, un raisonnement économique basé sur cette loi est aujourd'hui anachronique. Mieux vaudrait donc s'orienter au raisonnement qui se trouvait à la base de la rnodification plus récente de la loi sur le bail à loyer datant de
2. L'exposé des motifs et le commentaire des articles du projet de loi de 2003 (qui résultait dans la loi de 2006) montrent clairement que les auteurs étaient d'avis que «les investissements privés dans le logement locatif dépendent dans une large mesure du taux de rendement du capital investi dans l'immeuble »33 et que seul un rendement espéré et approprié permet de « stimuler les investissements privés dans le secteur du logement locatif » afin d'augmenter l'offre. 34 Cependant, en 2006, le Ministère du Logement a également clarifié que la loi pourrait être un levier pour protéger les locataires : « L'objectif principal de la loi consiste à rendre plus attractif l'investissement dans le logement locatif afin de parer à la pénurie de logements à louer, tout en continuant à assurer une protection de la partie économiquement la plus faible au contrat de bail, à savoir le locataire. » 35 Toutefois, contrairement au projet de loi ici sous avis, le projet de loi de 2003 a au moins eu le mérite de baser la décision du maintien du taux de 5% sur un raisonnement économique. Ainsi, les auteurs se basaient notamment sur l'avis du Conseil économique et social (CES) du 7 juillet 1999 sur les problèmes liés au logement. Dans cet avis, les auteurs sont également arrivés à la conclusion qu'il faudrait maintenir ledit taux à 5% du capital investi. Toutefois, cette décision était déduite d'une étude économique détaillée.36 Ainsi, dans ses calculs, le CES a procédé « à l'élaboration de simulations en vue de pouvoir apprécier concrètement la rentabilité d'un investissement immobilier et d'un investissement de type financier » - qui sont repris en détail dans l'Annexe 1 de l'avis du CES - tout en incluant différents facteurs comme notamment les taux d'intérêts à court terme et les taux d'intérêts à long terme (obligations d'Etat sur 10 ans), un inventaire des avantages et des désavantages liés aux investissements immobilier et de type financier, ainsi que les régimes fiscaux. 37 En se basant sur ce raisonnement économique et en comparant la rentabilité d'investissements immobiliers et d'actifs financiers, le CES a, en 1999, plaidé pour le maintien du taux de rendement annuel du capital investi à 5% et pour la mise en place d'incitations fiscales supplémentaires pour accroître le nombre d'investisseurs potentiels vers l'investissement dans le logement locatif. Il ne s'agissait donc, au moins en 1999, pas d'un impératif divin. Les 5% étaient déduits d'un profond raisonnement économique. Et aujourd'hui ? I' Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement. . Bail à Loyer • La nouvelle législation en matière de bail à usage d'habitation », 9 " Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, Projet de ioi sur le bail à usage d'habitation principale, 14 " Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, 5 3 ' Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, « Bail à Loyer - La nouvelle légisiation en matière de bail à usage d'habitation »,
3. 3 ' Conseil économique et social (CES), « Les problèmes hès au looement », 7 juillet
4. https://ces.public lu/content/dam/ces/fr/avis/politique- generale/1999 - OroblemeS-logement Pdf 3' Conseil économique et social (CES), 36
5. Page 15 de 47 2 2.
6. Un contexte économique et social inéd t en 2020 Depuis l'avis du CES datant de 1999, tous les indicateurs utilisés dans les simulations à l'époque ont connu des évolutions dramatiques. Ainsi, les taux d'intérêts à long terme sont à des niveaux amplement plus bas, les marchés financiers sont instables (ce qui augmente l'attractivité des investissements immobiliers plus résistants aux fluctuations conjoncturelles), les prix immobiliers suivent une trajectoire haussière vertigineuse, et de nombreux avantages fiscaux en matière immobilière ont été ajoutés. Par conséquent, il est indispensable de refaire l'exercice du CES en 2020 afin d'être apte à juger si le maintien des 5% et justifiable ou non. Toutefois, un tel raisonnement n'est pas inclus dans le projet de loi, ce qui est inacceptable ! Les auteurs du projet de loi de 2003 ont déjà fait à l'époque l'observation suivante : « L'opportunité ou non d'une redéfinition du taux de rendement est à voir ensemble avec les mesures fiscales adoptées ou, le cas échéant, à adopter par le législateur en matière immobilière. Une telle approche présente le grand avantage de pouvoir stimuler le rendement de l'investissement dans la pierre tout en n'affectant pas les ressources disponibles du locataire. Une redéfinition du taux de rendement pourrait se justifier en période où les taux d'intérêt sont très élevés, combiné avec l'absence de mécanismes d'adaptation du loyer à l'évolution de la situation économique et sociale. Une telle situation ne se présente cependant pas actuellement. »38 Tandis que, aux yeux des auteurs, à l'époque, cette situation ne se présentait pas. Il est incontestable qu'elle se présente aujourd'hui ! La seule différence est cependant que les taux d'intérêts ne sont pas, comme imaginés à l'époque, très élevés, mais, au contraire, très bas. D'abord, une évaluation du rendement d'un investissement immobilier qu'a travers le rendement locatif est aujourd'hui plus que jamais un non-sens. Ainsi, les 5% ne sont pas le rendement annuel intégral du capital investi, c'est en fait que le rendement locatif. À travers un tel raisonnement, on ignore intégralement la part du rendement annuel qui est dû à la plus-value de l'objet.39 Ignorer la plus-value immobilière ne serait que valable dans le cas où les prix immobiliers resteraient stables ou, en suivant une approche de rendement « réel », dans le cas où les prix immobiliers et donc les plus-values (après application de l'impôt sur les plus-values) évolueraient à la même vitesse que l'IHPC. Dans ce cas, le facteur plus-value ne déclencherait aucun rendement « réel ». Or, au Luxembourg, ceci n'est, depuis des décennies, plus le cas à la fois à cause de la faible imposition des plus-values immobilières et à cause de la croissance vertigineuse des prix immobiliers. Tout au contraire, la croissance des prix immobiliers dépasse en moyenne l'inflation des prix de manière considérable Ainsi, comme montré à travers le chapitre 6..
7. 1., le facteur « rendement locatif annuel » a perdu en valeur par rapport au facteur « plus-value annuelle », qui est devenu le facteur principal dans le calcul du rendement d'un investissement immobilier. Après prise en compte de l'inflation des prix ainsi que de l'imposition des plus-values immobilières, l'investisseur profite toujours d'un rendement « réel » considérable qui devrait être inclue dans tous calcul économique raisonnable du rendement annuel moyen d'un investissement immobilier et qui devrait donc évidemment exercer un effet baissier sur le % en capital investi qu'un propriétairebailleur peut demander en loyer maximal annuel. Ainsi, plus le marché immobilier est en surchauffe, plus un raisonnement économique qui ne prend qu'en compte le rendement locatif est erroné. Notons dans ce contexte que les auteurs du projet sous avis eux-mêmes ont réalisé que, et nous citons « les propriétaires-bailleurs profitent de la hausse substantielle des prix sur le marché du logement - alors que d'autres formes d'investissement ne rapportent pas un tel taux annuel de revenu (jusque 5% du capital investi) - (...) ..»ao 36 Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, Projet de loi sur le ban à usage d'habitation principale,
8. ° Le même principe peut d'ailleurs étre appliqué aux marchés financiers. Ainsi, les dividendes sont comparables au rendement locatif, d'ailleurs que la plus-value des actions joue parfois un rale amplement plus important dans le calcul du rendement annuel. Prenons l'exemple d'un investisseur qui a investi en date 18/03/2020 dans l'EUROSTOXX 50 et qui vend tous ses parts en date du 03/08/2020 Sur cette période, l'indice de l'EUROSTOXX a gagné 36,1%. Une évaluation du rendement dc cet investissement qu'en terme de dividendes mènerait donc à un résultat largement inférieur au rendement réel. °° Chambre des salariés (CSL), Avis de la Chambre des salariés relatif à la proposibon de loi N° 7091 portant modification de ia loi modifiée sur le bail à loyer du 21 septembre 2006 «

(2017), 2 1 Page 16 de 47 En plus, notons qu'un investissement dans un logement n'augmente pas nécessairement l'ampleur du parc résidentiel ou locatif ni son état (rénovation, etc..). Si un investisseur investit dans un logement déjà construit, ce qui élève le capital investi au niveau du prix de l'acquisition, celui-ci peut par après demander - grâce aux 5% - une augmentation du loyer, sans qu'il n'y ait une quelconque augmentation du nombre de logements disponibles, ni un investissement dans la rénovation de l'immeuble. Ce n'est pas un investissement « productif » pour la société luxembourgeoise, au contraire. En s'accrochant à la règle des 5%, les auteurs maintiennent la rentabilité de rinvestissement dans l'immobilier à un niveau tellement supérieur à celui des autres actifs financiers que la pression sur les prix immobiliers et les loyers reste à un niveau alarmant sans que ceci n'ait un quelconque effet positif pour la société (à part des quelques investisseurs et multipropriétaires fortunés). Cette évolution est d'ailleurs clairement visible à travers la flambée non seulement des prix des nouvelles constructions, mais également des prix des logements anciens et parfois vétustes. Par conséquent, raisonner qu'un rendement locatif élevé mène unilatéralement à la construction de nouveaux logements et à des investissements « à effet positif » dans le parc locatif est tout simplement un non-sens vu l'évolution récente du marché immobilier. Or, si les auteurs ont réalisé eux-mêmes que le rendement de l'investissement immobilier dépasse actuellement largement le rendement d'autres actifs financiers - ce qui produit évidemment une pression injustifiée sur les prix immobiliers - pourquoi ne profitent-ils pas de cette occasion pour réduire la profitabilité de l'immobilier ? 2.

1. La réforme cosmétique « du capital investi 2' 3.1 Le <' reset du 3lJiIal nvesti dans. le CdS CI'Llile acquisition a ,-:ityc.urde - Revenons à la modification de l'article 3, paragraphe 4, qui a été mentionné déjà ci-dessus dans le contexte du chapitre 6.2.
2. « Toutefois, en cas d'aliénation à titre onéreux ou qratuit, le prix d'acquisition indiqué dans l'acte authentique translatif de propriété respectivement la valeur indiquée dans la déclaration de succession et les frais de en relation avec l'acte respectivement la déclaration, sont présumés correspondre au jour de la signature de l'acte au capital investi, réévalué et décoté. »4! SI cette modification peut sembler, à première vue, minimale, elle risque toutefois de provoquer des conséquences brutales et néfastes qui pourraient détériorer la situation des locataires vulnérables encore davantage. Ainsi, l'ancienne version de la loi ne prévoit en fait un « reset » du capital investi sur base du prix d'acquisition indiqué dans l'acte authentique translatif de propriété que dans le cas d'une aliénation à titre onéreux. Tandis que cette règle est, aux yeux de note Chambre, déjà problématique d'un point de vue social vu la flambée des prix immobiliers - comme évoqué au chapitre 6.2.
3. - elle est au moins conforme à l'objectif de garantir à l'investisseur un rendement en ligne avec son effort économique. Cependant, la modification mentionnée ci-dessus vise l'introduction d'un tel « reset » également dans le cas d'une aliénation à titre gratuit. Dans ce cas, la valeur indiquée dans la déclaration de succession - la valeur vénale respectivement la valeur de marché - et tes frais en relation avec l'acte respectivement la déclaration, sont présumés correspondre au jour de la signature de l'acte au capital investi, réévalué et décoté. Ainsi, c'est une fois de plus la valeur marchande qui définit le loyer maximal légal au lieu de l'effort économique investi dans la structure du logement en question. Or, vu qu'au moment de la succession, la valeur marchande (valeur indiquée dans la déclaration de succession) dépasse dans la majorité des cas largement le capital investi dans l'objet en question, Ministère du Logement, Projet de loi portant modification de ta loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail a usage d'habitation et modifiant certaines oispositions du Code civil, 34 Page 17 de 47 au lieu de « mieux contrôler l'évolution des loyers », cette modification va, au contraire, accélérer celle-ci. Plus racte de succession a été récent, plus le capital investi se rapproche de la valeur marchande actuelle et plus la modification aura un impact haussier néfaste sur l'évolution légale des loyers. À part du fait qui cette modification légaliserait et dynamiserait des augmentations d'envergure d'un bon nombre de loyers et est, en conséquence, inacceptable d'un point de vue social, elle ne reflète également nullement l'esprit et la logique qui se trouvent à la base de la loi et de la notion du capital investi. Tandis que la loi vise

(1)de garantir à un investisseur un rendement en ligne avec l'effort économique et l'investissement qu'il a fait,

(2)de promouvoir les investissements dans la construction de nouveaux logements et donc dans l'augmentation de l'offre et

(3)d'inciter à la modernisation et à l'assainissement du parc locatif, cette modification est en fait en nette contradiction avec cette logique. En fait, aucune de ces trois conditions est remplie dans ce cas : 1) Le nouveau propriétaire (rhéritier) n'a fait aucun investissement ou effort économique lors de cette transaction à titre gratuit et ceci notamment dans le cas d'une succession en ligne directe vu que celles-ci ne sont pas soumises à l'impôt. 2) H n'y a aucun investissement dans une nouvelle construction et dans la majorité des cas probablement pas d'augmentation du nombre de logements. 3) La valeur « réelle » du logement pour le locataire potentiel ne change pas du tout — il n'y a aucun investissement dans la rénovation ou la modernisation du logement, pas de changement de la localité ou d'agrandissement de l'objet en question. L'héritier n'a donc fait aucun effort économique et de la succession n'a résulté ni un investissement dans le parc locatif, ni une plus-value pour un locataire potentiel, et quand-même, le nouveau propriétaire a le droit de demander d'un jour à l'autre un loyer amplement plus élevé (qui peut parfois être le multiple du loyer maximal légal avant la succession). Au vu du commentaire des articles du projet de loi sous rubrique, ainsi que des déclarations à multiples occasions faites par Monsieur le Ministre du Logement, qui sont en nette contradiction avec l'effet potentiel de l'article 3, paragraphe 4, alinéa 2, modifié présenté ci-dessus, cette modification est incompréhensible. Ainsi, dans le commentaire de l'article en question est écrit : « En effet, la notion du capital investi renvoie à l'effort économique que le propriétaire-bailleur a entrepris pour constituer le bien loué et la notion de « revenu annuel » prévue à l'article 3 renvoie à la rémunération du fruit de ce capital. C'est donc l'effort de l'investissement qui est rémunéré par un revenu annuel, c'est-à-dire le loyer ne pouvant dépasser les 5% de l'investissement. »42 En plus, le Ministre du Logement a exprimé maintes fois - cornme par exemple lors d'une interview sur Radio 100,7 en date du 07/07/2020 - sa volante de clarifier que la notion du capital investi ne serait pas équivalente et ne devrait pas s'orienter aux prix pratiqués à cet endroit sur le marché privé et que la loi devrait notamment servir pour plafonner en particulier les loyers des logements plus anciens et notamment ceux dans lesquelles les investissements nécessaires dans l'assainissement et la modernisation de l'immeubles n'ont pas été effectués» Cependant, en raison de la modification ici sous avis, on risque de voir des augmentations de loyers substantielles sans qu'il y ait eu d'effort économique de la part du propriétaire ou d'investissement dans la modernisation du logement. Ministère du Logement, 19. Monsieur Henri Kox a répondu à l'objection du Journaliste que 5% du capital investi constituaient pour beaucoup de constructions malgré tout un montant considérable: e Et muss en och soen, dass fir di ne Investitiounen haut deen Montant vun 5% net erreecht get Et gen awer fir mette an eeter Gebailechkeeten wou net deen Invest gernaach ginn ass, wou och keng substantiel Erneierung gernaach get, well ciéi ginn iwwregens ocri berécksiichtegt, et ass net nehmen den Ka( vun deetrools Invité vurn Dag - Henri Kox e (Radio 100,7, deen an ctéi aerechnung geet, mee och weider substartiell Investitiourien. Juillet 2020), https://www.100komma7.lu/podcast/310821 Page 18 de 47 D'ailleurs, notons que le Ministre du Logement a récemment confirmé ce changement « explosif » dans le cadre de sa réponse à la question parlementaire n° 2570 du 21 juillet 2020 des Députés David Wagner et Marc Baurn. 44 Notons d'ailleurs que notre Chambre tient encore à faire 2 remarques/questions de nature plutôt technique 1) L'article 3, paragraphe 4, alinéa 2, modifié prévoit également que les frais en relation avec l'acte respectivement la déclaration soient intégrés dans le calcul du nouveau capital investi. Ainsi, entre autres, les frais de notaire sont également intégrés dans ce calcul (droits d'enregistrement et de transcription et les honoraires du notaire). Toutefois, dans le cas d'une succession, l'héritier doit également payer les droits de succession. Tandis que la succession en ligne directe n'est pas soumise à un droit de succession, ces droits existent dans le cas des successions qui ne sont pas en ligne directe. Or, est-ce que ces droits font partie des frais de notaire et sont, par conséquent, inclus dans le capital investi ? Si oui, cela légaliserait un loyer maximal encore plus élevé et totalement injustifié pour le même logement loué ; 2) Est-ce que le capital investi est également soumis à un « reset » et présumé correspondre à la valeur indiquée dans l'acte notarié dans le cas d'une donation et notamment dans le cas des donations interfamiliales en ligne directe pour lesquelles les droits d'enregistrement sont minirnaux et facilement couverts par après par le surplus en recettes locatives ? Si oui, ceci pourrait provoquer des abus néfastes. Ainsi, théoriquement, des parents possédant un bien loué plus ancien avec un capital investi largement inférieur à la valeur vénale actuelle du logement en question pourraient utiliser cette réglementation pour faire une donation en ligne directe afin de profiter du « reset » du capital investi pour demander un loyer maximal légal amplement plus élevé (D'ailleurs, une fois de plus saris qu'il y ait un effort économique considérable du nouveau propriétaire-bailleur ou une plus-value du point de vue du locataire). De plus, cette modification risque d'empirer la fissure sociale qui divise la société luxembourgeoise en deux camps - les héritiers et tous les autres. L'héritage joue un rôle de plus en plus important dans la société luxembourgeoise à cause de différents facteurs socioéconomiques et historiques accumulation et concentration de la propriété privée depuis la Deuxième Guerre mondiale, taux de fécondité en baisse notamment en ce qui concerne les ménages les plus aisés, espérance de vie en croissance, rendement du capital et notamment du capital immobilier qui dépasse amplement le taux de croissance, immigration forte et nombre élevé de primo-arrivants, inexistence d'impôt sur la fortune ainsi que sur les successions en ligne direct. Cette situation pèse déjà aujourd'hui sur le contrat social au Luxembourg et cette fraction sociale risque de se détériorer encore davantage dans les années et décennies à venir. Or, vu que le patrimoine privé au Luxembourg se constitue souvent pour une grande partie de patrimoine immobilier, le déséquilibre entre les héritiers et les autres est encore renforcé à cause de la flambée récente des prix de l'immobilier et des loyers. Dans ce contexte, ladite modification risque de rendre la situation encore pire. Ainsi, elle rend possible aux héritiers qui se trouvent de toute façon déjà dans une situation privilégiée et agréable d'adapter dans le cas d'une succession le capital investi à la valeur vénale du bien sur un marché immobilier surchauffé et d'augmenter en conséquence le loyer maximal légal. De cette façon, cette régulation risque d'augmenter le volume en transferts de capitaux de la part des locataires, surreprésentés en bas de l'échelle des patrimoines (et des revenus) ayant souvent presque aucun patrimoine, voire même un patrimoine négatif (dettes), envers les propriétaires héritiers, largement surreprésentés en haut de l'échelle des patrimoines. " Henri Kox, . Réponse de Monsieur le Ministre Henri Kox, Ministre au Logement, a la Question parlementaire n° 2570 du 21 juiiiet 2020 de Messieurs ies Députés David Wagner et Marc Baurn au sujet de la fixation du loyer maximal

(2020),

1. Page 19 de 47 Ainsi, au lieu de lutter contre la flambée des loyers qui menace la paix sociale et qui est un véritable vecteur de l'augmentation vertigineuse des inégalités patrimoniales au Luxembourg, cette modification risque, au contraire, d'empirer cette fissure sociale encore davantage. À part de cette critique, notons également que notre Chambre regrette fortement le fait que ce changement crucial et percutant qui risque de stimuler des hausses légales de certains loyers ne soit ni mentionné, ni commenté, ni évalué dans le cadre du commentaire des articles ou dans l'exposé des motifs du projet de loi sous rubrique et ceci d'autant plus qu'il s'agit potentiellement de la modification la plus percutante avec des conséquences absurdes sur des loyers déjà surchauffés ! En conclusion, notre Chambre rejette avec véhémence cette modification. Ce changement n'apporte non seulement rien de positif à la situation, mais, pire encore, il rend la loi encore moins efficace tout en ouvrant la voie à des augmentations considérables et injustifiables de certains loyers. Cette modification représente une politique néo-propriétariste et un traitement de faveur à tous les héritiers au détriment des membres les plus vulnérables de notre société. En pleine crise du marché locatif, ceci est un choix politique que notre Chambre ne peut tolérer sous aucune condition. Pour réduire la pression sur le marché immobilier et la spéculation immobilière qui sont à la base de la flambée des prix, mieux vaudrait biffer intégralement cet alinéa contradictoire et néfaste qui ne présente aucune plus-value pour notre société. Afin de réaliser une véritable incitation à des investissements qui améliorent la structure des bâtiments (modernisation, assainissements, etc.) et qui présentent une plus-value pour notre société, il faudrait en fait faire le contraire, ce reset inutile du capital dans le cadre d'une transaction à titre onéreux (et à titre gratuit) qui n'apporte aucun effet positif au locataire devrait être aboli. La modification prévue par le projet de loi risque de dynamiser davantage la spéculation immobilière, d'exacerber la fissure sociale entre les héritiers des couches sociales aisées et les autres membres de notre société, de potentiellement ouvrir la voie vers des pratiques néfastes et tout ceci sans aucun apport positif à la situation actuelle du marché locatif luxembourgeois. 2.3.
2. Pour une meilleure transparence entre propriétaire-Pailleur et locataire quant à la fixation du loyer Pour améliorer la transparence entre propriétaire-bailleur et locataire en matiére de fixat on du loyer, les auteurs visent deux modifications précises : 1) « Afin d'assurer une meilleure information des bailleurs et des locataires, il est proposé d'introduire une obligation d'insérer dorénavant dans le contrat de bail écrit que le loyer demandé est déterrniné de façon à respecter le fond légal. Cette obligation ne sera cependant applicable que pour tous les nouveaux contrats de bail conclus après l'entrée en vigueur de la présente loi en projet. »45 Il s'agit évidernment d'un changement qui est à saluer. Toutefois, tandis que notre Chambre est consciente du fait qu'il serait difficile d'appliquer rétroactivement cette obligation aux contrats qui sont déjà en cours, nous tenons à signaler qu'à part des contrats de bail nouvellement conclus, on devrait également prévoir d'insérer ces lignes lors de la prolongation d'un contrat de bail existant. Sinon, on risque de conserver des contrats de bail qui sont illégaux sur des années, voire décennies. 2) La CSL salue également le fait que les auteurs proposent que le contrat de bail devra obligatoirement « renseigner les parties contractantes de la possibilité de saisir la commission des loyers »
3. M.nistère du Loaement, Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septernbre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Cone civil,
4. 46 ministère du Logement, 5 Page 20 de 47 Tandis que ces modifications positives reçoivent évidemment le soutien de la CSL, on aurait pu facilement viser une augmentation plus ambitieuse du niveau de transparence entre propriétairebailleur et locataire. Ainsi, mieux vaudrait fixer que : 1) Le propriétaire devrait obligatoirement calculer le capital investi dans son logement en suivant la formule de la loi de 2006 et en déduire le loyer maximal annuel et mensuel (Ce qu'il devrait d'ailleurs faire théoriquernent de toute façon afin de vérifier si le loyer qu'il demande est conforme à la loi et afin de pouvoir indiquer dans le contrat écrit que « le loyer demandé est déterminé de façon à respecter le fond légal ») 2) Le calcul précis avec indications du prix d'acquisition du terrain, le prix de construction ou d'acquisition initiale, les capitaux investis pour rénovations et assainissements, les coefficients de réévaluation et de décote, ainsi que le loyer mensuel qui en découle devraient être obligatoirement mis à disposition du locataire lors de la conclusion d'un bail à loyer Ces revendications peuvent sembler utopiques à première vue, mais en relation avec les niveaux importants que les rendements locatifs ont pris récemment, cela semble légitime. Ainsi, on pourrait facilement mettre en ligne un instrument digital qui s'occupe du calcul et qui ne nécessite de la part du propriétaire que l'introduction des différents capitaux investis et la date correspondante. :3.
5. Les commessrons des lover Toute formule, aussi parfaite soit-elle, est superflue et inopérante tant que son application en réalité n'est pas contrôlée de manière conséquente. Dans ce contexte, les commissions des loyers devraient jouer le rôle primaire dans la médiation entre locataire et propriétaire-bailleur et agir comme instance intermédiaire entre citoyens et justice. En plus, au vu du nombre croissant d'affaires portées récemment devant les commissions des loyers qui résultent à la fois du taux d'effort en pleine hausse des locataires et des nombreuses failles de la règle des 5% du capital investi, il semble évident que les commissions des loyers jouent un rôle de plus en plus important. Cependant, nombreuses d'entre elles sont indéniablement dysfonctionnelles et incapables de rassembler les pièces justificatives nécessaires pour calculer des loyers maximaux conformes à la loi (comme dans l'affaire « Limpertsberg »). Toutefois, tandis qu'une réforme et une professionnalisation desdites commissions ont déjà été revendiquées à maintes occasions par nombreuses organisations, force est de constater que les changements proposés par les auteurs du projet de loi restent insuffisants face à la dimension du défi. En raison de l'importance croissante des commissions des loyers, on devrait réfléchir sur une professionnalisation et une fonctionnarisation de celles-ci. Ainsi, d'une manière générale, et notamment dans les agglomérations importantes, des fonctionnaires assermentés et compétents en Ia matière (et neutres) devraient constituer la commission des loyers et s'occuper à temps plein de la régulation à l'amiable des conflits entre propriétaires-bailleurs et locataires. D'ailleurs, notons que notre Chambre est consciente du fait que les nombreuses failles de la règle des 5%, dont résultent souvent des loyers douteux qui ne sont dans aucun rapport à la « valeur réelle » que le logement présente pour le locataire, rendent d'autant plus difficile, voire impossible la tâche des commissions des loyers Ainsi, une réforme conséquente de la formule pourrait en mer-ne temps faciliter le travail desdites commissions. Page 21 de 47 2.3.
6. La e clarification » de la notion du capital investi À travers les modifications de l'article 3, paragraphe 4, alinéa 3, de la loi de 2006, les auteurs visent de clarifier la notion de capital investi. L'affaire du « Limpertsberg » a démontré que cette clarification est hautement nécessaire. Ainsi, les auteurs tiennent à préciser que le capital investi n'est pas à interpréter comme valeur marchande (ou valeur vénale) de l'objet immobilier. Toutefois, si cette approche reçoit évidemment le soutien de notre Chambre, à nos yeux, les modifications sont loin d'être suffisantes pour rendre la formule du capital valable et pour résoudre tous les problèmes que celle-ci pose actuellement comme notamment des différences extrêmes en matière de capital investi entre différents appartements qui se trouvent à la même localité et qui sont de la même qualité (comme évoqué cidessus). Ainsi, notons finalement que ces changements ne changent rien quant aux absurdités constatées dans au chapitre 6.
7. Même si, dans le cas du « Limpertsberg », le « reset » fortement regrettable du capital investi lors de la succession à titre gratuit réduisait la différence entre les 5% du capital investi et les 5% de la valeur marchande, ceci ne change rien quant au fait qu'on peut facilement imaginer des cas dans lesquelles cette différence ridicule persiste. Ainsi, supposons que les parents de Mr. X (propriétaire bailleur) n'auraient jamais transmis le logement loué et que la propriété serait donc toujours dans leurs mains, qu'ils aient toujours accès aux pièces justificatives du coût de la construction et qu'ils aient fait les mêmes rénovations, alors les calculs de Mr. Y (le locataire) seraient toujours correctes et conformes avec la loi et la différence ridicule entre les 5% du capital investi et les 5% de la valeur marchande (468 euros contre XXXX euros déduit de la nouvelle formule et de la valeur du logement fixé dans l'acte de succession) persisterait même après les modifications traitées ci-dessus et on aurait la même affaire juridique une fois de plus. Ou est-ce que les auteurs pensent vraiment qu'il y aura prochainement des appartements à louer au Limpertsberg pour un loyer mensuel de 468 euros en toute conformité avec la loi? Des cas similaires existent en réalité ! Avouons finalement que cette formule doit être reformée en profondeur et qu'elle nécessite un changement réel de paradigme !
8. Les revendications de la Chambre des salariés en matière de plafonnement des loyers 1) La CSL est bien consciente du fait que les investissements dans le marché locatif doivent être rentables afin de stimuler l'offre et la modernisation du parc locatif existant. Toutefois, il est indéniable que les investissements dans l'immobilier locatif sont aujourd'hui devenus - grâce à l'évolution du marché immobilier et financier et partiellement en raison du régime fiscal en matière immobilière - largement plus rentables que les autres types d'actifs. Ainsi, la rentabilité excessive est en fait devenue nocive pour la société luxembourgeoise ; l'attractivité de l'investissement dans la pierre exerce une pression injustifiable sur les prix immobiliers et les loyers. Par conséquent, notre Chambre revendique que le gouvernement refasse l'exercice que le CES a fait en 1999 en prenant en compte l'évolution que les différents indicateurs ont suivie depuis, afin de faire une comparaison scientifique et empirique du taux de rentabilité des différents actifs et de remettre le rendement de l'immobilier locatif en ligne avec celui des autres actifs financiers. Dans ce contexte, on pourrait imaginer, à l'exemple de la Suisse, un % du capital investi lié à un taux de rendement annuel de référence, qui est calculé trimestriellement et oui suit l'évolution des marchés financiers. Page 22 de 47 2) Le rendement des investisseurs ne devrait plus se trouver au centre des réflexions sur un plafonnement des loyers. Tout au contraire, une protection plus conséquente des locataires est devenue aujourd'hui indispensable. Ainsi, un changement de paradigme et une réforme profonde du plafonnement des loyers s'imposent depuis longtemps. Au lieu de raisonner principalement en terme de capital investi (et dans la plupart des cas en rnatière de valeur marchande ou loyers pratiqués sur le marché privé), mieux vaudrait remettre les loyers et leur évolution en ligne avec l'évolution des salaires et du pouvoir d'achat des locataires afin de stabiliser et, mieux encore, renverser l'évolution du taux d'effort financier des locataires qui est devenu insupportable. Comme évoqué auparavant, de telles modèles ont déjà été avancés à l'exemple de celui des Députés David Wagner et Marc Baum4 ' qui peut quand-même fournir un point de départ important pour les futurs travaux. 3) À l'image des multiples exemples présentés aux cours cie cet avis, il est devenu clair que dans certains cas, il existe parfois des investissements (ou des investissements imaginés dans le cas d'une succession) qui provoquent une hausse du loyer qui est dans aucune relation avec la « valeur réelle » que l'investissement présente pour le locataire. D'un côté, les prix d'acquisition surchauffés et les valeurs vénales fixées dans les actes de succession (qui demandent aucun effort économique de la part de l'héritier) présentent aucune plus-value pour le locataire - ni changement de localité, ni rénovation, ni assainissement - et suscitent quand-même des augmentations légales considérables des loyers. De l'autre côté, les investissements qui produisent une plus-value réelle pour le locataire devraient évidemment également entraîner un gain financier (et donc une incitation) pour le propriétaire. Or, en passant en revue tous les cas d'exemple présentés dans le cadre de cet avis, force est de constater que les investissements dans la rénovation et l'assainissement semblent avoir dans certains cas qu'une influence minimale sur le loyer maximal légal. Cette déconnexion entre la « plus-value réelle » que le capital investi présente pour le locataire (confort, amélioration de la performance énergétique, etc.) et de l'effet haussier de l'investissement sur le loyer légal maximal limite amplement le succès de la formule. Dès lors, on pourrait imaginer de prévoir différentes pondérations pour les différentes « façons » d'investir du capital. Ainsi, le prix surchauffé payé ne présente aucune plusvalue pour le locataire et devrait être, dans le calcul du capital investi, multiplié par un facteur de pondération inférieur à 1, tandis que les investissements dans la rénovation et l'assainissement dont profite également le locataire pourraient être multipliés par un facteur supérieur à
9. Une fois de plus, les facteurs de pondération devraient être déterminés à travers des simulations concrètes. Dans ce contexte, la CSL tient à réitérer une ancienne revendication - la part des rénovations et assainissements qui est financée à travers des subventions étatiques rie devrait évidemment pas être prise en compte dans ce calcul. 4' Wagner et Baum, Proposition de loi n°7257 portant moddication de la loi mocifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usaae d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civil, Page 23 de 47 3.
10. Le modèle de la Chambre des salariés pour « mieux contrôler l'évolution des loyers Compte tenu des nombreuses lacunes du modèle actuel, qui conduisent parfois à des loyers maximums totalement arbitraires qui ne reflètent en rien la valeur réelle du bien en termes de qualité et de confort pour le locataire, il est essentiel d'installer un nouveau système dans les plus brefs délais. La Chambre des salariés souhaite donc proposer le modèle suivant. Dans ce contexte, rappelons les principes directeurs de notre Chambre, nous les évoquions précédemment, qui constituent la base de notre proposition de modèle qui doit

(1)mieux refléter la valeur marchande du logement (ce qui n'est pas le cas actuellement, étant donné les énormes différences de loyers légalement applicables entre les logements anciens et les logements nouveaux ou les propriétés qui ont récemment changé de mains à titre onéreux, alors que les différences de valeur marchande sont beaucoup plus faibles) ;

(2)mettre l'évolution des loyers en ligne avec la progression du pouvoir d'achat des ménages tout en plafonnant les loyers à un niveau socialement et démocratiquement acceptable ;

(3)encourager le propriétaire-bailleur à investir continuellement dans des rénovations qui apportent une réelle valeur ajoutée au locataire en termes de qualité, de performance énergétique ou de confort. Prolongement du oel actuel des loyers Tout d'abord, il est important de prolonger le gel des loyers actuel introduit par la loi du 20 juin 2020 portant dérogation à l'article 3, paragraphe 5, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil. Le système actuel n'est pas capable freiner l'évolution flamboyante des loyers et, plre encore, l'introduction regrettable du « reset » du capital investi qui sert de base pour calculer le loyer maximal dans le cas d'une transaction à titre gratuit, comme le proposent les auteurs du projet de loi, risque de dynamiser davantage la hausse des loyers. En outre, compte tenu des taux d'efforts inacceptables auxquels est exposée déjà à l'heure actuelle une part significative des locataires et en raison de la crise sanitaire du COVID19 qui pèse lourdement sur le pouvoir d'achat de nombreux ménages, il est essentiel de prolonger l'interdiction de toute augmentation des loyers jusqu'à ce qu'un nouveau système de contrôle plus efficace et plus performant soit mis en place. Il convient de souligner que, dans l'intervalle, la lutte contre des pratiques néfastes, telles que les chambres meublées, doit bien entendu se poursuivre. Définition d'un nouveau lover maximal de base

(2020)oui reflète à la fois mieux ta valeur marchande du bien et le Pouvoir d'achat des locataires Pour définir le nouveau loyer maximal de base, il n'est pas opportun de prendre comme point de départ le « capital investi » dans le logement tel que défini par la loi actuelle. Plusieurs exemples chiffrés ont montré que ce capital ne reflète en aucune façon la valeur « réelle » du bien, ni pour le propriétaire-bailleur, ni pour le locataire en raison des différentes lacunes de la loi actuelle dont notamment l'article 3, paragraphe 4, alinéa 2, qui rend entre autres inopérant le système de la décote. Par conséquent, la valeur marchande actuelle devrait servir de base au calcul. Bien sûr, celle-ci ne reflète pas de manière parfaite la qual té du logement, mais elle le fait mieux que le "capital investi" Page 24 de 47 Cette valeur marchande actuelle en 2020 doit être déterminée par une administration publique qui reste à être définie pour chaque propriété ou catégorie de propriété (selon remplacement, la surface habitable, etc. et sur la base de données provenant des actes notariés). Cela peut sembler, du moins à première vue, être une tâche trop vaste. Toutefois, il convient de souligner que ce travail devrait en tout état de cause être effectué dans le cadre de la réforme de l'IFON afin de pouvoir taxer les biens immobiliers et fonciers en fonction de leur valeur nominale. En outre, la crise du logement et la surchauffe des loyers représentent l'un des plus grands défis de notre époque. Il est donc évident que l'État doit se doter des moyens nécessaires pour lutter efficacement contre cette crise. Si l'on considère les lacunes importantes de la formule de calcul actuelle, il est évident que les efforts nécessaires devront être déployés pour jeter les bases d'un système à la hauteur du défi. Il en résulte, pour chaque logement, la valeur marchande de 2020 (VM2020). Or, comment définir maintenant le loyer maximal en fonction de cette valeur marchande ? Comme déjà mentionné, la limite supérieure de 5 % de la valeur marchande des revenus locatifs annuels est un élément anachronique et, en raison de l'écart entre l'évolution des prix de l'immobilier et des salaires, elle dépasse de loin les possibilités financières de la majorité des locataires. Le loyer annuel devrait donc être plafonné d'une autre manière, soit en appliquant un autre taux de pourcentage à la valeur marchande, soit en alignant la valeur marchande servant de base de calcul sur le pouvoir d'achat des locataires. Dans le cadre de la proposition de loi n°7257 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil" les auteurs les auteurs ont fait une remarque intéressante et valable dans le cadre de l'analyse de cette problématique : « Dans l'optique de réduire te taux de rendement maximal, plusieurs problèmes se posent dans la situation actuelle. Dans certaines régions du pays, un loyer maximal de 5% du capital investi pose moins de problèmes que dans d'autres. En effet, des différences de prix entre certaines régions (villes/campagnes, Alord/Est/Centre/Sud, ...) sont normales. Mais, la surchauffe des prix du logement et des loyers amplifie ces différences géographiques. Ainsi, dans l'optique d'une réduction du taux de rendement maximal, il serait donc nécessaire d'échelonner ce taux en fonction de la région, d'où éventuellement un taux de 3 à 4 % dans certaines régions et de 4 à 5% dans d'autres. »49 Par conséquent, la Chambre des salariés tient à écarter la possibilité d'un plafonnement des loyers sur base d'un taux de rendement inférieur à 5% du capital investi et préfère d'appliquer la méthode d'ajustement contenue dans la proposition de loi. Ainsi, la Chambre des salariés propose l'introduction d'un facteur d'ajustement pour tenir compte de la différence entre l'évolution récente des prix de l'immobilier résidentiel et l'évolution du coût de la vie, cette dernière étant mesurée par l'indice des prix à la consommation. Quelle année de référence faut-il maintenant choisir pour ajuster les prix de l'immobilier au pouvoir d'achat ? En choisissant une date trop éloignée dans le passé, il y a un risque que les nouveaux loyers maximums soient tellement inférieurs aux loyers actuels que la réforme serait très difficile, voire impossible, à mettre en oeuvre. Toutefois, choisir une date trop récente risque de ne pas neutraliser suffisamment la surchauffe des prix de l'immobilier et leur découplage par rapport à l'évolution des prix à la consommation.5'' II y a, bien sûr, plusieurs possibilités. Pour la CSL, il est indéniable que les taux d'intérêt historiquement bas appliqués par les banques luxembourgeoises aux prêts immobiliers ont joué un rôle important dans la surchauffe des prix de l'immobilier (et donc des loyers maximums). Selon la Banque centrale du Luxembourg (BCL)5 ', cette chute vertigineuse des taux d'intérêt a débuté en 2009 et, comme le montre le graphique ci-dessous, s'est traduite par une accélération " Wagner et Baum. " Wagner et Baum, 21

1. "Dans la proposition de déi Lénk, les auteurs ont proposé de prendre i'an 1995 comme point de départ pour l'ajustement. ' Barbue centrale ou Luxembourg (BCL), Capital markets and interest rates », consulté ie 19 octobre 2020, http://vviniliv bcl.lu/en/stabstics/series_ statistibues. luxembourg/03 Capitai markets/index.html Page 25 de 47 significative de l'inflation des prix de rimmobilier, qui devrait se poursuivre au moins à court terme puisque les taux d'intérêt restent actuellement à des niveaux historiquement bas.52 L;raphique 5 Indicaleurs des prix et ioyers annonper,-, en edios courants (base 100 au lei trimestre 2005i 220 215 210 205 200 195 190 185 180 175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 .Ar Tl 73 Tl 73 Tl 73 1-1 T3 T1 T3 Tl 73 Tl 73 Tl T3 71 T3 Tl T3 Tl 73 Tl T3 Tl 73 Tl T3 Tl 73 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 - Vente de maison Vente d'appartement Location de maison Location d'appartement Source Ooservatoire de l'habitat ; graphique Observato,re de l'habitat Afin de neutraliser cette accélération de la surchauffe des prix immobiliers depuis la fin de la crise financière et économique de 2008 - due en partie aux taux d'intérêts historiquement bas, mais évidemment aussi à la spéculation foncière et imrnobilière -, notre Chambre propose 2009 comme année de base pour l'ajustement. Comme l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel varie considérablement d'une région à l'autre du pays, il convient de tenir compte de l'évolution régionale des prix de l'immobilier résidentiel. Par conséquent, il faut d'abord diviser la VM2mpar le coefficient régional du prix de l'immobilier résidentiel (CR2009) tel que défini par le tableau suivant. À titre d'exemple, selon le tableau cidessous, le coefficient régional du prix de l'immobilier (CR2009) à appliquer pour le calcul du loyer maximal d'un appartement situé à Luxembourg-Ville en 2016 serait de 1,51 (443,4 / 293,6). Évidemment, il faudrait compléter le tableau pour faire des réajustements exacts pour l'année
2. 5 ' Notons que cette évolution des taux d'intérêt s'est nullement inversée depuis. Tout au contraire, selon les données les plus récentes et notamment en raison de la crise économique liée à la crise sanitaire du Coronavirus, ils demeurent à des niveaux historiquement bas Banque centrale du Luxembourg (BCL), « Interest rates 16 octobre 2020, http://www.bci.lu/en/Mediaand-News/Press-releases/2020/10/taux/index.html. Page 26 de 47 Fabieati 1 Les coefficients regiona ux rie résidentiel (1997-2016 base 100 19951 Canton de Canton d Zone Ensemble texemboureLueentbourg- Est-h-sur- CAPPUENVide • du pays • Campagne Auefte masems• 1992 97.2 1993 96,1 1994 98,8 1995 100,0 1996 103.8 1997 108,3 1998 112,1 1999 118,7 2000 127,3 2001 139,5 2002 155,2 2003 172,4 2004 196,6 2005 218,7 2006 243,3 2007 266,7 2008 276,7 2009 273,9 2010 287,8 2011 300,9 2012 312,9 2013 329.3 2014 339,5 2015 354,2 2016 381,4 103,5 96,2 102,2 100,0 102,5 108,7 110,6 116,6 128,0 135,2 155,9 173,2 197,6 219,8 244,5 268,0 286,0 293,6 309,5 317,4 338,6 366,1 384,2 400,2 443,4 103,8 99.8 98,6 100,0 107,2 110,8 113,1 121,9 130,0 148,9 155,3 172,5 196,8 218,8 243,4 266,9 284,2 272,5 295,8 314,8 334,8 350,6 377,1 382,8 414,7 99,2 101.5 101,5 100,0 105,3 108,1 112,4 120,5 130,5 141,1 158,8 176,5 201,3 223,9 249,0 273,0 279,1 277,9 284,8 295,1 302,2 317,6 326,2 339,6 353,1 88,7 94,2 95,0 100,0 104,1 105,0 114,7 116,4 127.6 137,5 159,3 177,0 201,9 224,6 249,8 273,9 282,5 266,6 282,1 298,5 315,5 320,2 334,1 357,7 365,2 Zone EST'. 103,3 100,5 103,0 100,0 113,5 112,0 121,8 126,8 139.3 153,1 172,5 191,7 218,6 243,1 270,5 296,6 307,6 296,3 310,3 318,2 338,0 348,0 358,1 384,4 393,5 Zone P40110•6 ' 81,6 85,6 90,8 100,0 99,5 107,0 114,3 117,9 117,0 141.4 159,8 177,5 202,5 225,2 250,5 274,7 285,7 288,8 303,7 316,0 314,4 327,0 334,3 346,2 368,7 Source Observatoire de l'habitat, Proposibon déi Lénic xi,s3s4 Ce montant doit ensuite être multiplié avec le coefficient de réévaluation (R2009 ) d'après l'article 102, alinéa 6, de l'UR qui reflète l'évolution du coût de la vie. " Wagner et Baum,. Proposition de loi n°7257 portant modification de la loi modifiée clu 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civil,
3. 54 Notons que les chiffres sur l'évolution régionale du prix de l'immobilier résidentiel depuis 2016 ne sont pas encore inclus dans le tableau, 1! faudrait donc compléter ce travail afin de pouvoir effectuer des calculs à 100 % correctes pour l'an 2020 D'ailleurs, il serait évidemment encore mieux de calculer les taux par commune, et non par canton. Page 27 de 47 Tableau 2 Coefficients de réévaluation d'apres l'article 102, alinéa 5 de ta loi rnoditiee du 4 clèçernbie 1967 concernant l'impôt su, le revenu Anne., 1918., ,..........., 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1433 1934 1935 1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 Cafe. 04+4 Caen Cent 175.53 79 79 42.71 43 70 46 91 39.65 35.31 33 74 28 47 22 56 21.84 20 14 19 79 22.07 25.41 25.55 2685 27.05 26.91 25.48 24 77 24.84 22 85 s4 73 14 73 1943 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 19451 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1968 1967 1908 14,73 14,73 11,74 9 32 8.97 8 40 7.97 7,69 7,12 7.00 7.01 6 95 6 95 6.21 6.61 6.57 6.54 6 52 6.48 6 42 824 6 05 5 86 5.71 5.57 5 41 MM. C444Ncloue »IMF. Coeflgchurn1 5.29 5,05 483 4.59 4,32 3 95 3.57 3.25 3.04 2.95 2.82 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2039 2010 2011 1 52 1 50 1.48 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1882 1983 1984 1985 1986 2 46 2.25 2 07 1 96 1.90 1.89 198? 1.90 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1 87 1 81 1.74 1 69 1.64 2.66 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1 46 1,45 1.40 1 37 1 34 1 31 1 29 1 25 1 22 1 20 1.16 1 15 1.13 1.09 1 06 1 05 104 1 04 I 03 1.02 1.00 1.55 Source : Lo modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le reveriu5'. De cette opération résulte la valeur marchande réévaluée en fonction du pouvoir d'achat de
4. Valeur marchande réévaluée = vm2020/ CR2009 * R2009 Le taux de 5 % est ensuite appliqué à cette valeur et divisé par 12 pour obtenir le revenu locatif mensuel maximum. À ce stade, nous avons maintenant un loyer qui reflète à la fois la valeur marchande de la propriété et le pouvoir d'achat actuel des locataires. Loyer mensuel maximum réévalué en 2020 en fonction de l'indice des prix à la consommation = VM2020/ CR20" * R2009 * 0,05 / 12 Introduction du Registre national des loyers maximums Afin d'augmenter la clarté et la transparence du système, tout en réduisant le nombre d'infractions, de litiges entre propriétaires et locataires ainsi que de sanctions éventuelles, il est incontournable d'enregistrer tous les loyers mensuels maximums réévalués dans un nouveau Registre national des loyers maximums. Grâce à cet outil informatique, ces loyers maximums seront automatiquement ajustés en fonction de différents facteurs, qui seront expliqués plus loin - évolution du coût de la vie, vétusté et rénovation, évolution du taux d'intérêt de référence. Le propriétaire-bailleur et le locataire ont accès à tout moment à l'Administration publique qui gère ce registre et peuvent se renseigner sur le loyer maximum légal pour le logement en question. On pourrait même introduire un algorithme qui, en cas d'ajustement du loyer maximum (par exemple par guichet.lu), avertit automatiquement les personnes concernées, ce qui pourrait autoriser soit le propriétaire d'augmenter le loyer, soit le locataire à revendiquer une baisse du loyer. À l'ère de l'informatique, un tel système est loin d'être illusoire et parfaitement réalisable. 04 Loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu (Texte coordonné en vigueur au ler janvier 2020

(7070), 89.90, httPs://imPotsdirects.pubhciu/dam-assets/fr/legislation/LIR/LIR2070 pdf. Page 28 de 47 Le changement de paradigme - mise en ligne de révolution future des loyers avec l'évolution du pouvoir d'achat des locataires Pour qu'une éventuelle continuation de la flambée des prix de l'immobilier ne se traduise pas à nouveau en une hausse vertigineuse des loyers, nous devons enfin nous éloigner du paradigme "rendement" et veiller à ce que les loyers évoluent à l'avenir en fonction de l'évolution du pouvoir d'achat et éviter des taux d'efforts inacceptables au niveau des dépenses de logement (tels qu'ils existent aujourd'hui). L'article 3, paragraphe 4, alinéa 2, devrait donc être complètement supprimé. D'après notre rnodèle proposé il n'y a plus de « reset » des loyers en cas de transaction, qu'elle soit à titre onéreux ou à titre gratuit. Par conséquent, les prix inflationnistes payés par les spéculateurs ne peuvent plus se traduire par des augmentations de loyer exorbitantes. Le loyer maximurn pour chaque logement est fixé dans le registre. Il ne change pas lorsque le propriétaire-bailleur ou le locataire change. Il n'y a aucune raison légitime pour que le prix de vente (ou la valeur vénale fixée dans l'acte de succession) affecte le loyer, car le logement et sa qualité restent absolument identiques ! Il est par contre évident que les loyers ne peuvent pas être maintenus au même niveau éternellement. Le loyer de base doit donc être rnultiplié par un coefficient représentant l'évolution des prix à la consommation (I') où x est l'année pour laquelle le loyer maximum doit être déterminé (tel qu'il est actuellement appliqué au capital investi). De cette manière, les loyers suivent automatiquement l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Loyer mensuel maximum réévalué et indexé en année x = vm2020/ CA2009 * R2009 * 0,05 / 12 * Prendre en compte la vétusté et inciter le prooriétaire à investir réaulièrement dans le logement Un des piliers du modèle devrait être l'incitation pour le propriétaire-bailleur à investir continuellement dans des rénovations qui apportent une réelle valeur ajoutée pour le locataire en termes de qualité, de performance énergétique et de confort. À cet égard, le système actuel prévu par la loi est adapté et intégré dans notre modèle proposé. Afin de tenir compte du degré de vétusté du logement lors du calcul du loyer maximum, le loyer est actuellement décoté après 15 années depuis la construction, tous les deux ans, à raison de 2% à chaque échéance (donc de 1% par an). Nous appliquons donc dans notre système automatisé une décote de 1% par an. Pour les logements construits il y a plus de 15 ans (en 2020), la décote est appliquée immédiatement. Ainsi, le loyer mensuel maximum, qui est réévalué et indexé en fonction du pouvoir d'achat en 2020, est multiplié par le facteur (1 - ((A*-2020) * 0,01) où Ax est l'année pour lequel le loyer est calculé. Pour les logements dont la construction date de moins de 15 ans en 2020, le loyer maximal n'est pas décoté jusqu'à ce que la construction ait atteint l'âge de 15 ans (Donc jusqu'à ce que Ae-Ac15 >0). Par après le loyer mensuel maximal sera multiplié par le facteur (1 - ((Ax-Ac-15) * 0,01) où A* est l'année pour lequel le loyer est calculé et AC est l'année de construction. Toutefois, le propriétaire-bailleur peut compenser cette décote par des investissements réguliers dans le logement en question. Par contre, quel que soit le montant investi dans la rénovation, le loyer ne peut jamais dépasser le loyer maximum non décoté inscrit au registre. Ce système empêche le propriétaire d'effectuer des rénovations de luxe qui entraînent une augmentation de loyer dépassant le pouvoir d'achat d'un montant tel que le locataire est obligé de renoncer à l'appartement. Si les coûts d'investissement dépassent le montant de la décote, ils peuvent être reportés sur des décotes ultérieures. 56 Notons que ce système devrait, au molns en théorie, être appliqué déjà aujourd'hui. Ainsi, dans une brochure du Ministére du Logement datant de 2006, celui-ci a expliqué le système de la décote et de sa compensation de la façon suivante : «Le bailleur bénéflcie également d'une compensation avec la décote si les dits frais n'atteignent pas, dans la masse de ses investissements, le montant correspondant de la décote Le texte de la loi le précise maintenant expressément. Si ces frais (rénovation) devaient Page 29 de 47 En visant amortissement de l'investissement sur 20 ans (5% par an), on pourrait compenser le montant décoté du loyer mensuel maximal à hauteur de 1/240 de la somme investie dans la rénovation (1/240 *12 mois *20 ans = 240/240). Notons qu'on pourrait évidemment viser un taux d'amortissement supérieur ou inférieur en relation aux coûts moyens des rénovations nécessaires pour garantir la qualité nécessaire au locataire respectivement la modernisation continue du parc locatif luxembourgeois (il existe évidemment d'autres instruments pour dynamiser les rénovations comme entre autres les abattements fiscaux). À l'instar de la législation en Suisse - l'article 14 de la « Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) » - une liste pourrait être introduite qui définit tous types de rénovations qui présentent des améliorations avec une valeur ajoutée ex réelle » pour le locataire et qui peuvent être pris en compte pour compenser la décote. Bien entendu, cette liste peut être modifiée à tout moment, en fonction de l'évolution de la société et des rénovations considérées comme ayant une "réelle" valeur ajoutée pour le locataire. Il convient de noter que le paragraphe 3 du même article devrait également être repris dans son intégralité, stipulant que la partie de la rénovation qui est financée par une subvention de l'État (par exemple "Clever Wunnen" au Luxembourg) ne doit pas être prise en compte pour compenser la décote ! Il en résulte la formule suivante : Pour les logements > 15 ans en 2020 : Loyer mensuel maximal réévalué en fonction du pouvoir d'achat 2020, indexé et décoté en année x = (1 - ((Ax-2020) * 0,01) * (VM7020 / CR2009 * R20°9*0,05/12* Im) Pour les logements < 15 ans en 2020 (si Ae-Ac-15>0): Loyer mensuel maximal réévalué en fonction du pouvoir d'achat 2020, indexé et décoté en année x = (1 - ((Ax-AC-15) * 0,01) * (m2020/ CR2009 * R2009*13,05/12* IN ) 11 convient de noter également que d'autres règles continuent à jouer telle que le fait que le propriétaire-bailleur ne peut pas augmenter le loyer de plus de 10% d'un seul coup et que des augmentations plus importantes doivent être échelonnées sur plusieurs années. Adaptation du rendement locatif à l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires Il est indéniable que les taux d'intérêt historiquement bas exercent une énorme pression sur les prix de l'immobilier et donc, selon la formule actuelle, sur les loyers. Toutefois, si les taux d'intérêt semblent rester bas pour l'instant, du moins à court terme, ils augmenteront probablement à un moment donné, Dans ce cas, la construction, l'acquisition ou la rénovation seront plus coûteuses pour les propriétaires-bailleurs. Même si le facteur "rendement" ne devrait jouer qu'un rôle secondaire dans l'évolution des loyers, il est néanmoins important de prendre en compte l'évolution des coûts de financement d'un investissement immobilier. Par conséquent, afin d'assurer une certaine rentabilité des loyers en période de hausse des taux d'intérêt (et donc de la hausse de la rentabilité d'autres actifs, par exemple les comptes d'épargne), il est important d'introduire un facteur qui reflète cette évolution. Ici aussi, la Suisse dispose d'un modèle sous la forme du système du « Referenzzins » qui tient compte de l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires. Ce taux d'intérêt de référence est calculé trimestriellement par le « Bundesamt für Wohnungsvvesen » et reflète le taux d'intérêt moyen que les banques appliquent aux prêts immobiliers. Si ce taux d'intérêt de référence augmente, les coûts de financement augmentent et les propriétairesbailleurs ont donc droit à augmenter le loyer. À l'inverse, si le taux de référence baisse, les locataires ont droit à une réduction de loyer (pour chaque changement de 0,25 % du taux de référence, les loyers peuvent être modifiés d'un certain pourcentage). dépasser le montant de la décote, ils seront reportés sur les décotes ultérieures." Mtnistère des Classes rnoyennes, du Tourisme et du Logement, « Bad à Loyer - La nouvelle législatton erg matière de bail à usage d'habitation itt, 19 Page 30 de 47 Il convient de noter qu'il serait très facile de fixer un tel taux d'intérêt de référence au Luxembourg. En effet, la BCL publie régulièrement des données sur cette évolution. Nous proposons une augmentation maximale de 1 % du loyer par tranche de 0,25 %. Il faut par conséquent ajouter à la formule du loyer rnensuel maximum réévalué en fonction du pouvoir d'achat 2020, indexé et décoté ce facteur qui reflète le coût de financement de l'investissement immobilier. Il en résulte la formule suivante pour calculer le loyer mensuel maximal après prise en compte de l'évolution du taux d'intérêt de référence : Pour les logements > 15 ans en 2020 : ((1 - ((Ae-2020) * col) * (nv12020/ CR2009 * R2009* 0,05 / 12 * Ie)) * 1 + (Hx4f2020 ) 0,04) Pour les logements < 15 ans en 2020, si Ae-Ar-15 >0 * (1+(w.H2020) * 0,04) C°2°°9 * R2°°9 * 0,05 / 12 * ((1 - ((A'-Ac-15) 0,01) * (VM202° / OÙ H202° est le taux d'intérêt de référence tel que défini en 2020, et FP est le taux d'intérêt de référence applicable au moment « x » pour lequel le loyer maximal est à déterminer. Ce calcul est actionné automatiquement par le Registre national des loyers maximums. La formule Les formules suivantes seraient donc à appliquer pour les logements existants : A). Loyer mensuel rnaximum, réévalué en fonction du pouvoir d'achat 2020, indexé et non décoté en l'année x après prise en compte de l'évolution du taux d'intérêt de référence = (VM207° * CR200`-' * R2009 * 0,05 / 12 * IX) * (1+(l-PLH2o2°) * 0,04) B). Loyer mensuel maximum réévalué en fonction du pouvoir d'achat 2020, indexé et décoté_en l'année x après prise en compte de l'évolution du taux d'intérêt de référence = Pour les logements > 15 ans en 2020 : ((1 - ((A1-2020) * 0,01) * (/M202° * CR2°°9 * R2009* 0,05 / 12 * lx)) (1+(t-r-H2020) * 0,04) Pour les logements < 15 ans en 2020, si Ax-Ac-15>0 : ((1 - ((NLAL15) * 0,01) * (o42020 * CR2009 * R2009 * 0,05 / 12 p)) * (1+(w_H2020, ) * 0,04) Cette formule peut sembler trop compliquée. Il faut cependant garder à l'esprit que la plupart des ajustements sont effectués de manière automatisée par le programme informatique. Une fois le registre mis en place pour la première fois, seule l'évaluation des travaux de rénovation nécessite l'intervention de l'administration compétente. Les nouvelles constructions Que faire pour les futures nouvelles constructions pour lesquelles le loyer mensuel maximum n'est pas encore fixé? La solution la plus facile serait de soumettre la valeur marchande de la nouvelle construction à la même opération. Peu importe l'année de la construction, on pourrait réajuster la valeur marchande à l'aide du coefficient régional de l'immobilier résidentiel et la réévaluer ensuite par rapport à l'évolution du coût de la vie. Puis, ce loyer de base pourrait être intégré dans le registre et soumis aux autres opérations (réévaluation, décote, compensation, taux d'intérêt de référence). Une autre solution serait l'application d'une sorte de « Mietspiegel ». Ainsi, on pourrait par exemple fixer que le loyer maximal non décoté d'une nouvelle construction ne peut pas dépasser les loyers Page 31 de 47 maximums non décotés de biens comparables (localisation, superficie, terrasse, garage, etc.) de plus de 5 ou 10 'Vo. Grâce à l'outil informatique, ce loyer pourrait une fois de plus être calculé instantanément. Ce loyer mensuel maximum initial serait alors simplement intégré dans le registre. Dans ce cas, nous aurions la formule suivante pour calculer à tout moment "x" le loyer maximal légal maxirnum (décoté si Ax-Ac-15>0): ( (1 - ((Am-Ac-15) * 0,01 ) * loyer mensuel maximal initial * P)) * ((F1X-Hc) * 0,04) où tic est le taux d'intérêt de référence moyen du moment dont date la détermination du loyer mensuel maximal initial. Page 32 de 47 3.2. Résumé du modèle CSL Gel des loyers actuels jusqu'à l'introductitiri du nouveau systeme (raison Lacunes du système actuel telles que présentées dans rave - crise sannarre et économique) Définition du nouveau tover maxmal de base

(2020)qui reflète mieux la valeur marchande du bien Réévaluation du loyer maximal de base en fonction du pouvoir d'achat de 2020 Detule de le *Muss uteedliudt. TOPO mule'. 2It a feule tie I OOP, ele..pnt one,toreer, ...N'O..,I effet Ce OJ surfludle actuelle Rees tilts ettee et en/. en lseee arec t teltee cies pus 410 .,nopnere..g., pute en MO • • .eteur de bd,. ree.tettstee atOoptiu 0.ef er000l 1,...,01,4, 2020 tetetattuée .0 et/12 de p.., Introduction d'uri regrstre national dans lequel sont inscrrtes toutes les valeurs de base réévaluées c le norme eu taus oOP,P1 0P fttetrt.fS.soflt µturque!, c unt •nueteme en, et à uturnettotletnenr Elingnement du paradtgnie "rendement" au bénéfice du paradqpne 'pouvoir d'achat et stabilité du taux d'effort' sur boso dr 1 prPlp flet Oo• a id, COOtoe mat tOP Possibilité de compenser la décote Jusqu'au maarmum de 100% du loyer maximal de base É travers d'investissements dans le logement lulleOustute d vue stutteelesuees utteellueestetsauttonsttlueur une plusteltse O`Pite pou, te tocateet ,contalloW,I.Igerfo,..,s,tcetnerietnwel pe.e d un Io, e. plus eleve dues te os reeetleue Petel p,otor.t Flat peut egeentent*ne det lts es reertosuaseurette eetere <let •uststuteteent tu.loltsseel euss treetubstStqlesent, tisse Ste. pas ta lot 1/vegeta,. 20211 Introduction d'un facteur 'taux d'Interét de référence qui prend en compte l'evolutron du coùt de frnancement d'un Investissement immobilier Atcès libre a tout moment du propriétaire/locataire d'un logement aux données du regrstre (concernant le logement en question) Fdsweine d tritteclutee une noldlcatusuatscomaltque proseeeletreðlusatatte pas caurrtelleutetter sure cas eatustersent du «tees erawnelsesed t.es te haut au Men te ball Page 33 de 47 3.

1. Exemples Afin d'exposer les failles du système actuel, ainsi que les avantages du modèle de la CSL, reprenons l'exemple du « Lirnpertsberg ». Rappelons qu'il s'agit d'un appartement construit au Limpertsberg en 1957 pour 13.270 C (construction) + 3.084 C (terrain).57 Procédons maintenant aux résultats selon les différents modèles. 3.3
2. Selon le modèle actuel de la loi de 2006 Appliquons d'abord le modèle actuellement en vigueur au cas du Limpertsberg. Notons que le bien en question n'a, depuis sa construction, pas fait l'objet d'une transaction onéreuse et donc d'un « reset » absurde du capital investi.58 D'abord, il faut appliquer au capital investi dans la construction et le foncier le coefficient de réévaluation qui est de 6,61 pour 1957 Capital investi réévalué : 13.270 * 6,61 + 3.084 * 6.61 = 87.715 C + 20.385 C Puis, vu que la construction date déjà de 1957, il faut appliquer une décote. Notons que la décote est seulement à appliquer au capital investi dans la construction ; le capital investi dans le foncier ne doit pas être décoté. Capital investi réévalué et décoté : (1- ((2020-1957-15) * 0 01) * 87.715 C + 20.385 C = 45.612 C + 20.385 C = 65.697 C (Valeur de la décote = 87.715 - 45.612 = 42.103 C) En ce qui concerne les rénovations, le propriétaire a investi en 2010 13.847 C dans l'appartement ce qui correspond après réévaluation avec le coefficient 1,13

(2010)à un capital investi de 15.647 C. Le capital investi total est donc de 65.697 + 15.647 = 81.344 C Par conséquent, le propriétaire peut demander, en 2020, un loyer maximal de 0,05 * 81.344 / 12 = 339 C t D'ailleurs, comme évoqué précédemrnent, selon le modèle actuellement en vigueur, la compensation de la décoté à travers du capital investi clans la rénovation ne peut jamais dépasser le montant total de la décote. Si les frais devaient dépasser ce montant, ils seront reportés sur les décotes ultérieures. Par conséquent, même si le propriétaire actuel déciderait d'irwestir, en 2020, la somme absurde de 200.000 C dans la rénovation de ce logement (ce qui nous donnerait un appartement de luxe situé au Limpertsberg), il pourrait au maximum demander un loyer mensuel de (87 715 C + 20.385 C) 0.05 / 12 = 450,4 C Cependant, imaginons maintenant qu'un fonds d'investissement achète l'appartement pour une somme équivalente à la valeur marchande

(2020)estimée par l'expert nommé par le Tribunal à 787.000 C. Selon l'article 3, paragraphe 4, alinéa 2, de la loi de 2006, ce prix d'acquisition est « présumé correspondre au jour de la signature de l'acte au capital investi, réévalué et décoté ». Ainsi, le fonds d'investissement pourrait demander pour le même appartement (sans investissements dans une rénovation), un loyer mensuel maximal de 787.000 * 0,05 / 12 = 3.279 C. D'ailleurs, il faut se poser la question comment seraient pris en compte des investissements potentiels dans une rénovation, vu que le montant décoté est, avec ce système, impossible à définir (Ou est-ce que les 787.000 C sont estimés correspondra à 52% de la valeur non décotée ?) Notons que le propriétaire dit ne plus posséder les pièces Justificatives quant au coi-A de la construction initiale du bãtiment Or, le locataire ainsi que l'expert ont estimé le coin de la construction (très) probable et fiable sur base d'Indicateurs officiels (p.ex. indice des prix de la construction du STATEC). Notons que nous prenons pas en compte les frais en relation avec tes actes, etc Page 34 de 47 De toute façon, on aurait un loyer maximal multiplié par 9,67 (3.279/339) sans qu'il y ait une plus-value réelle (localisation/qualité/confort/performance énergétique) pour le locataire. 3.3.

1. Selon le modèle du projet cie loi Or, le changement néfaste (article 3, paragraphe 4, alinéa 2) proposé par les auteurs du projet rendrait ta situation encore plus désastreuse, voire inacceptable. Ainsi, le capital investi serait également soumis « au reset » dans le cas d'une succession. Vu que notre Chambre ne connait pas la date de la dernière transaction à titre gratuit de l'appartement « Limpertsberg », prenons deux exemples théoriques afin de démontrer que cette approche ne change rien quant à la problématique de cet alinéa - imaginons que la dernière succession était soit en 2011, soit en 2020, et que le successeur n'ait pas fait des investissements supplémentaires depuis. En 2011, en appliquant les coefficients de l'Observatoire de l'habitat (voir plus loin), la valeur marchande de l'appartement inscrite dans l'acte notarié aurait été de 411.396 C. En appliquant la décote à la construction (p.ex. 80 % construction, 20 % foncier), le propriétaire pourrait demander, en 2020, un loyer mensuel maximal de (0,8 * 411.396 C * 0.92 + 0,2 * 411.396 C) * 0,05 / 12 = 1.604 C Cependant, si la succession daterait du début de 2020, le successeur pourrait demander un loyer mensuel sur base de la valeur marchande actuelle (ou vénale) inscrite dans l'acte notarié, donc 3.279 C (donc deux fois plus pour le même appartement). Notons qu'il s'agit toujours du même appartement et de la même qualité pour le locataire. Ainsi, même avec ce changement proposé par les auteurs, les résultats totalement arbitraires et absurdes en matière de loyer maximal persisteront. En plus, pire encore, ces différences énormes entre les différents loyers maximurns (pour les mêmes appartements) s'aggraveront aussi longtemps que l'évolutions des prix immobiliers et des prix à la consommation resteront déconnectées. Des scénarios potentiels (évolution des prix à la consommation / évolution des prix immobiliers / rénovations / transactions) seront présentés dans un tableau récapitulatif à la fin de ce chapitre et comparés aux effets du modèle proposé par la CSL. 3.3.3 Selon le modèle de la CSL Passons maintenant à l'évaluation du loyer maximal demandable selon le modèle CSL. Selon l'évaluation de l'expert nommé par le Tribunal, la valeur marchande en 2020 (VM2020) est de 787.000 C. Or, vu que le tableau avec les coefficients régionaux n'est pas actualisé, nous le notions précédemment, mieux vaudrait donc prendre un autre coefficient qui prend notamment en compte l'évolution inflationniste depuis
2. Comme l'appartement de notre exemple se trouve à Luxembourg-Ville, prenons pour la réévaluation les chiffres de l'Observatoire de l'habitat sur l'évolution des prix de ventes d'appartements construits à Luxembourg-Ville." En 2009, le prix moyen était de 4.060 C par m
3. En 2019 (chiffres les plus récents), il était de 9.029 C. Ilfaut donc réévaluer la valeur marchande actuelle avec le facteur 2,22 (cR2009) (= 9.029 / 4.060). Après application du coefficient régional (CR2009), on a donc une VM2009 de 354.505 C (787.000 / 2,22). http://observatoire liser.lu/prixerireg,stres.cfm7pageKw.pe appert tableaux recap2 Page 35 de 47 Ensuite, il faut la multiplier avec le coefficient de réévaluation R2"9 qui est de 1,15 (Notons que la différence extrême entre le facteur 2,22 et 1,15 montre à quel niveau exorbitant l'évolution des prix immobiliers et l'indice des prix à la consommation sont déconnectés). Valeur marchande réévaluée = Vm2020 cR2009 * R2009 = 354.505 *1,15 = 407.681, C Passons maintenant au calcul du j'alter mensuel maximal réévalué en fonction du coût de la vie en 2020 = wA2020 cR2009 * R2009 * 0 05 / 12 = 407.681 C / 12 * 0,05 = 1.699 C. , Essayons maintenant de calculer le loyer rnaximal potentiel du même appartement en
4. D'abord, imaginons que l'évolution des prix à la consommation soit de +1,5% par an en moyenne. On aurait donc un lover mensuel maximal réévalué et indexé en 2030 = w42020 */ cR2009 * R2009 * 0,05 / 12 * 1,01510 = 1.972 C. Par après, il faut appliquer la décote. Vu qu'il s'agit d'un appartement dont la construction date déjà de plus de 15 ans, la décote est à appliquer immédiatement. On a donc un lover mensuel maximal réévalué. indexé et décoté en 2030 = (1 - ((2030-2020) * 0,01) * 1.972 C = 1.774,8 C. Le propriétaire pourrait donc demander en 2030 1.778,8 C pour l'appartement non-rénové. La décote serait de 10 % ce qui équivaudrait à 197,2 C. Or, le propriétaire a également la possibilité d'investir dans la rénovation et de compenser ainsi la décote. Il pourrait par exemple décider d'investir en 2030 47.328 C dans la rénovation du bien. En visant un amortissement sur 20 ans, il pourrait donc compenser du montant décoté de 197,2 C une valeur équivalente à 1/240 du montant investi : 1/240 * 47.328 = 197,2 C Il pourrait donc compenser intégralement la décote et demander une fois de plus le loyer maximal de 1.972 C. Rappelons qu'on pourrait choisir un autre taux d'amortissement si ces coûts semblent trop élevés en réalité pour financer les rénovations nécessaires pour garantir un logement de qualité au locataire avec un taux de 10%, ii suffirait d'investir en 2030 23.664 C, donc 2.366 C par an contre un revenu locatif annuel de presque 24.000 C. En investissant une somme supérieure à 47.328 C, le propriétaire ne peut toutefois pas passer à un loyer supérieur au loyer maximal, mais il a la possibilité d'utiliser le surplus pour compenser des décotes ultérieures. En ce qui concerne le taux d'intérêt de référence, imaginons d'abord qu'il soit en 2030 sur le même niveau qu'aujourd'hui. Pour le moment, selon les données de la BCL, le « Referenzzins » au Luxembourg devrait être de 1,5% (avec un système de tranches de 0,25%). Si ce taux perdurait iusou'en 2030, on aura t donc un loyer maximal pour l'appartement rénové de 1.972 C * (1+(1,5-1,5) * 0.04) = 1.972 C. Or, si le taux de référence était de 2,5% en 2030, ce qui augmenterait les coûts de financement du propriétaire, celui-ci pourrait légalement demander un loyer de 1.972 C * (1 +(2 5-1.5) 0,04) = 2.051 C. Avec un taux de 5% en 2030, il pourrait demander 2.248 C. Or, vu que les taux d'intérêt ne peuvent pas augmenter infiniment, cette déconnexion entre les loyers maximums et les prix à la consommation est 1) limitée ; 2) largement inférieure à celle que nous connaissons aujourd'hui ; 3) seulement temporaire, vu que, au moins en théorie, les taux d'intérét rebaisseront a un certain moment. Page 36 de 47 3.
5. Tableau récapitulatif l'ableau 3 . Le lover mensuel malumai de "limpertsberg selon son evolietion futtii et oar modèle (2020-20301 ( Modèle oe Ia Io. 2006 Modèle du projet de Ioi Modèle de 4 CR en 2020 après succes.on en 2020 en 2020 apres acchestion en 2020 au prix du marche 33900C 3 279,00 ( 3 27910 C 3.279,00C 1699,00 ( en 2030 après acoufsften en 2020, reexata en 2030 après acaunetion an 1020, réésahxf et décoté 3105,00 C 2 800,48 C 3105,00 ( 2-800,48 C 1.972 00 C 1774,80 C en 2030 «rés aro ws,tio m en 2020, reevalue et *écoté, et après Investissements à hauteur de 47 328 C en 2030 l• •) 2 997,68 C 2.997,68 C 1972,00 C en 2030 a ores (•1 et housse du taux d'Interet de reference à 2