Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil Avis de la Justice de paix d'Esch-sur-Alzette Par télécopie du 31 juillet 2020, Madame le Ministre de la Justice a sollicité l'avis de la Justice de paix d'Esch-sur-Alzette au sujet du projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil. Ce projet de modification s'inscrit dans une démarche de modernisation de l'actuelle législation sur le bail à usage d'habitation et vise à opérer une refonte de la loi modifiée du 21 septembre 2006. Considérations générales : Actuellement il ne se passe pas un jour ou une semaine sans qu'un article de journal ne vienne nous rappeler la problématique épineuse du logement au Luxembourg. En effet, personne n'ignore qu'il devient de plus en plus difficile, surtout pour les jeunes, de trouver un logement pour la location et encore moins pour l'acquisition. Le projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation a le mérite non seulement de tenter à faciliter une location au plus grand nombre et à moindre frais mais également de moderniser une loi qui à l'époque n'avait pas encore pris acte des pratiques déjà connues à l'étranger, notamment dans les grandes villes universitaires. Au Grand-Duché de Luxembourg, la population totale n'a fait qu'augmenter ces dernières années. Le solde migratoire est largement positif et s'explique notamment par la volonté politique d'attirer, entre autres, grand nombre d'étudiants et de personnes qualifiées dans le domaine de la recherche pour développer le site universitaire au Luxembourg. La ville d'Esch-sur-Alzette et ses communes limitrophes sont de ce point de vue, en raison du site de Belval, fortement impactées par ce phénomène. Par ailleurs, de nombreux ressortissants étrangers plus ou moins qualifiés continuent à être attirés à venir s'installer au Luxembourg en raison du niveau des salaires. Ces derniers ne se limitent d'ailleurs plus aux seules régions frontalières. S'y ajoute qu'en raison des engorgements du trafic pendant les heures de pointe, beaucoup de frontaliers ne veulent plus faire de longs trajets pour se rendre à leur lieu de travail. Pour limiter le temps perdu dans les transports, ils vont tenter de trouver un logement le plus rapproché possible de leur lieu de travail. Au vu de ce qui précède, il devient malheureusement une évidence que se loger au Luxembourg tient de la chasse au trésor. En effet, la part des revenus et du budget des ménages consacrée au logement va gandissant, dépassant souvent même les 30 à 40 %. Ce phénomène est plus sensible pour les foyers à' revenus modestes mais également pour les classes dites « moyennes ». Le présent projet de loi tend à actualiser la loi modifiée du 2 l septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et à légaliser la pratique de la colocation. 11 faudra toutefois veiller à ne pas tomber dans une trop gande lourdeur juridique notamment en imposant des règles beaucoup trop compliquées qui au final auraient pour résultat de décourager les différentes parties à recourir à cette nouvelle forme de location. Il tente également à clarifier certaines dispositions qui par une interprétation restrictive ont parfois entraîné des décisions judiciaires contraires à la volonté du législateur. Finalement, il est clair que ce projet de loi vise à renforcer les règles protectrices de la partie la plus faible à savoir le locataire. Certains penseront que ces règles protectrices vont trop loin et vont dès lors entraîner une nouvelle augmentation des loyers alors que d'autres au contraire estimeront qu'il ne s'agit que de demimesures et que le marché de la location restera à un niveau élevé et inabordable pour un grand nombre de personnes. Le présent projet de loi repose donc essentiellement sur ces trois piliers que la Justice de paix d'Esch-sur-Alzette se propose de passer en revue et de commenter. Examen des articles : La Justice de paix d'Esch-sur-Alzette accueille favorablement la décision de légiférer la pratique de plus en plus courante de la colocation tout en fixant des règles protectrices pour chacune des parties, les locataires et les bailleurs. En effet, au vu de la pénurie de logements locatifs à coût modéré pendant ces dernières années, les locataires ont souvent eu recours à la colocation sans que Cette pratique ne soit reprise dans les contrats de bail. Elle présente des avantages certains aussi bien pour les locataires (vivre en communauté, partager les coûts du logement, disposer d'un espace plus spacieux) que pour les bailleurs (stabilité des loyers, garantie de paiement) et il est donc utile et nécessaire de légiférer en cette matière. 2 Art. ler du projet de loi Art. 2bis L'article 2b1s dorme une définition légale de la colocation et précise ses formalités. Afin d'éviter toute confusion, il est suggéré d'ajouter le mot « de bail » à la ligne 4 entre les mots « contrat » et « unique » et de biffer le bout de la phrase « au moment de la conclusion initiale du contrat ». L'article serait à formuler comme suit : « La colocation désigne la location d'un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l'accord exprès du bailleur, pour l'application des règles spécifiques de la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l'article 2sexies et est formalisée par la conclusion par écrit d'un contrat de bail unique entre les locataires et le bailleur. Le logement pris en location comprend au minimum une pièce d'habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires. (...)». Art. 2ter L'article 2ter introduit la solidarité entre colocataires vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du contrat de bail. Cette disposition en faveur du bailleur lui donne en cas de litige plus de sûretés de récupérer ses créances relatives aux loyers, charges locatives ou dégradations locatives. A titre de clarification, il est proposé de libeller l'article comme suit : « Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations pécuniaires qui résultent du contrat de bail. » Art. 2aua1er
(4)Le paragraphe
(4)de l'article 2quater donne droit au bailleur de mettre fin au contrat de bail de colocation lorsqu'au moins la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé. Se pose la question de savoir dans quel laps de temps la moitié des colocataires doit avoir résilié le contrat de bail pour que le bailleur puisse mettre fin au contrat de bail de colocation avant terme ? Les auteurs du projet de loi, dans le commentaire de cet article, précisent qu'il doit s'agir « d'un délai très court ». Or afin d'éviter toute discussion future sur ce point, il est préférable de prévoir un délai précis dans le texte législatif que la Justice de paix suggère de fixer à trois mois. S'y ajoute que l'article 2quater
(4)ne précise pas le point de départ du délai de résiliation de trois mois que le bailleur doit respecter lorsqu'il entend mettre fin avant terme au contrat de bail de colocation. Dans le commentaire de l'article, on 3 peut lire que le « délai de résiliation de 3 mois commence dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire concerné ». Il est recommandé de prévoir ce délai dans le texte de loi et d'ajouter que la lettre recommandée avec avis de réception doit être adressée à chaque colocataire. La Justice de paix propose de compléter l'article 2quater comme suit : « Lorsqu 'au moins la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé dans un intervalle de trois mois, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail de colocation dans un délai d'un mois à partir de la notification du dernier congé d'un colocataire concerné, et ce moyennant un délai de résiliation de trois mois, par lettre recommandée avec avis de réception, adressée à chaque colocataire. » Art. 2quina aies La Justice de paix souhaite attirer l'attention des auteurs du projet de loi sur une incohérence entre le libellé de l'article 2quinquies du projet de loi sous analyse et le commentaire de l'article. L'article 2quinquies du projet de loi prévoit que lorsque le colocataire sortant peut « démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante d'un nouveau colocataire » il est « délié pour le futur de ses obligations résultant du contrat de bail de colocation respectivement du pacte de colocation à la date d'expiration de son congé » alors que suivant le commentaire de cet article le colocataire qui « malgré des recherches actives et sérieuses » « ne trouve pas » « de candidat remplaçant restera encore tenu de ses obligations (et notamment de sa part dans le loyer) après la date d'expiration de son congé de 3 mois, pour une durée maximale de 3 mois. » 11 y a lieu de revoir et de rectifier ce point dans l'article sous rubrique respectivement dans le commentaire de l'article. Art. 2sexies
(2)énumère les mentions obligatoires du pacte de colocation. Il importe que la rédaction du pacte de colocation ne devienne pas trop compliquée pour ne pas constituer un obstacle à la colocation. Toutefois afin d'éviter des litiges entre colocataires sur leur responsabilité encourue après le départ d'un colocataire, il semble important que le pacte de colocation mentionne que lors du départ anticipé d'un colocataire un état des lieux intermédiaire doit obligatoirement être dressé. 11 est recommandé de remplacer au dernier alinéa de l'article sous rubrique le mot « peut » par « doit » et de rédiger l'article comme suit : « Le pacte doit en outre prévoir l'obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d'un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative. 4 La Justice de paix note que le projet de loi ne prévoit pas de sanction lorsque le pacte de colocation ne reprend pas toutes les dispositions obligatoires prescrites par l'article 2sexies
(2). Il est dès lors recommandé d'ajouter un paragraphe
(4)formulé comme suit : « Lorsque le pacte de colocation ne contient pas les dispositions énumérées au paragraphe
(2), les obligations pécuniaires découlant du contrat de bail de colocation sont à répartir à parts égales entre les différents colocataires. » Art.
- du_projet de loi La Justice de paix se félicite que la règle relative à la détermination du loyer maximum s'applique également aux colocations et aux locations à baux multiples d'un immeuble. En ce qui concerne la rédaction du contrat de bail, le projet de loi prévoit un formalisme supplémentaire. Il clarifie en outre la notion de décote applicable dans le cadre de la fixation du loyer qui débute dorénavant à partir de la date de la première occupation du logement et non pas à partir de la construction du logement. Finalement il a le mérite de faciliter le travail des commissions des loyers et des juges de paix dans les affaires relatives à la fixation du loyer et plus précisément dans la détermination du capital investi réévalué et décoté en l'absence de pièces justificatives. L'art.
- 10 du projet de loi prévoit que « Le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cas d'une location à baux multiples d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble comprenant dela ou plusieurs chambres ou logements loués individuellement à des locataires indépendants les uns des autres ne peut être supérieur à la limite du loyer annuel maximal prévu à l'alinéa ler . » Au vu de la rédaction de l'article
- 1° du projet de loi, il y a lieu de constater que lorsque la commission des loyers respectivement le juge de paix seront saisis d'une demande en réduction du loyer, le bailleur devra, le cas échéant, communiquer tous les contrats de bail des locataires résidant dans le même immeuble. Un problème quant à la protection des données à caractère personnel pourra le cas échéant se poser (RGPD (UE) n°2016/679). La Justice de paix approuve la décision des auteurs du projet de loi de prévoir à l'art.
- 10 alinéa 3 une distinction entre « le loyer proprement dit » et le « supplément de loyer » qui peut être réclamé pour le mobilier garnissant le logement. Il impose des limites à savoir que le supplément ne peut concerner que le mobilier dont les factures datent de moins de 10 ans au moment de la conclusion 5 du contrat de bail et qu'il ne peut dépasser mensuellement la limite maximale de 1,5 % du montant total des factures de ces meubles. La Justice de paix accueille favorablement la nouvelle disposition reprise à l'art.
- 2° 1b) qui prévoit que le contrat de bail écrit doit obligatoirement mentionner la règle du plafond légal du loyer annuel qui ne peut pas dépasser un taux de 5 % du capital investi réévalué et décoté et renseigner les parties contractantes de la possibilité de saisir la commission des loyers. Se pose toutefois la question de l'efficacité de la mesure envisagée en l'absence de sanction prévue en cas de non-respect de cette disposition. Concernant le libellé de l'art.
- 3° alinéa 2, il est suggéré de remplacer le terme « prix d'acquisition » par « la valeur indiquée dans l'acte authentique translatif de propriété » alors que dans l'acte à titre gratuit ne figure pas de prix d'acquisition mais une évaluation convenue entre parties. La Justice de paix suggère de modifier l'article comme suit : « Toutefois, en cas d'aliénation à titre onéreux ou gratuit, la valeur indiquée dans l'acte authentique translatif de propriété respectivement la valeur indiquée dans la déclaration de succession, et les frais en relation avec l'acte respectivement la déclaration, sont présumés correspondre au jour de la signature de l'acte au capital investi, réévalué et décoté ». Il convient toutefois de soulever à ce sujet que dans les déclarations de succession en ligne directe, non soumises à des droits de succession, les biens immeubles sont énumérés sans indication de leur valeur. Art.
- et art.
- du projet de loi Ces articles ont comme finalité d'étendre la protection du locataire. Il est prévu que dans chaque contrat de bail, le montant du loyer doit être séparé des coûts des autres services proposés par le bailleur. Les frais de location sont également réduits. Le projet de loi propose ainsi un partage des frais d'agence, une réduction du montant de la garantie locative et facilite le remboursement de cette dernière en prévoyant des sanctions en cas de non-respect des nouvelles règles. Pour que le texte soit conforme au but recherché par le législateur, il est suggéré de préciser à l'art.
- paragraphe 1° du projet de loi que les frais et honoraires sont limités à un mois de loyer et à partager obligatoirement à parts égales entre le bailleur et le locataire. Il est proposé de compléter l'article 4 paragraphe 10 comme suit : « En cas d'intervention d'un agent immobilier ou d'un autre tiers relatif à la location d'un logement à usage d'habitation, les frais et honoraires de ces personnes sont limités à un mois de loyer et sont obligatoirement à partager à parts égales entre le bailleur et le locataire. » 6 L'art.
- paragraphe 2° réduit la garantie locative à fournir par le locataire de 3 mois à 2 mois de loyers. S'il s'agit ici d'un choix politique qui tend à dimiraier les frais du locataire, il fournit toutefois moins de garanties au bailleur alors que dans la majeure partie des litiges, le montant revenant au bailleur dépasse souvent le montant de la garantie locative de 3 mois. En ce qui concerne la restitution de la garantie locative, Part.
- paragraphe 3° distingue entre les logements non-soumis au statut de copropriété et les logements soumis au statut de copropriété. Or la Justice de paix d'Esch-sur-Alzette considère qu'il n'y a pas lieu d'opérer une telle distinction étant donné que le bailleur doit en tout état de cause attendre la communication des décomptes relatifs aux diverses charges locatives (eau, électricité, gaz, chauffage, taxes communales). 11 est proposé de biffer le paragraphe (2 bis) alinéa 1 et de mOdifier les alinéas 2 et 3 du nouveau paragraphe (2 bis) comme suit : « Lorsque à la fin du bail, l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et que le bailleur n'a pas de revendication en matière d'arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative est à restituer dans un délai maximal d'un mois à partir de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. » « La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, pour autant qu'elles soient dûment justifiées, sont à effectuer dans le mois qui suit soit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le bailleur est tenu de demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après la fin du bail soit l'approbation définitive des comptes annuels de l'immeuble lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. » L'art.
- tend à clarifier le texte de loi actuel afin d'éviter toute interprétation contraire à l'intention du législateur de 2006 et donc de permettre la saisine directe du juge de paix dans tous les cas où la commission des loyers compétente ne peut pas siéger vu la vacance de poste d'un des assesseurs. La Justice de paix suggère de remplacer le terme « d'un des assesseurs de la commission » par « d'un de ses membres » de façon à viser également le président de la commission des loyers et de modifier l'article 6 comme suit : «
(5)La commission est tenue de rendre sa décision dans un délai de trois mois à partir de la transmission de la requête à la commission. Si la commission ne peut pas ou plus siéger au vu d'une vacance de poste d'un de ses membres ou si aucune 7 décision n'est rendue endéans ce délai, le requérant pourra saisir directernent le juge de paix. » Un jugement récent en la matière a mis à jour la problématique de la composition des commissions des loyers alors que certaines communes ayant l'obligation d'instituer une commission des loyers ont parfois du mal à trouver des candidats pour faire partie de cette commission. La Justice de paix constate qu'en l'état actuel, il existe un blocage des demandes en fixation du loyer dans les communes où se pose le problème de la nomination des membres de la commission des loyers. En effet, dans une affaire où une commission des loyers n'a pas pu être valablement saisie par la partie requérante alors qu'elle n'était pas valablement constituée, une juridiction a écarté la saisine directe du juge de paix et déclaré la requête en fixation du loyer irrecevable. La solution préconisée à l'article 6 du projet de loi a l'avantage de débloquer cette situation en prévoyant que dans telle hypothèse la partie requérante pourra saisir directement le juge de paix. La Justice de paix souligne que le texte proposé n'est toutefois pas satisfaisant alors qu'il enlève au justiciable d'une commune n'ayant pas de commission des loyers valablement composée une instance lui permettant de faire valoir ses droits et doléances. Pour éviter toute inégalité entre citoyens résidant dans des communes différentes, il est indispensable que l'ensemble des 12 commissions des loyers intercommunales soient réellement opérationnelles. L'art.
- a pour objet de clarifier la volonté du législateur de 2006 et coniacre le principe que tout contrat de bail visé par la présente loi qui vient à échéance est prorogé et devient un bail à durée indéterminée. 11 est certes vrai, tel que le soulignent les auteurs du présent projet de loi, que le recours au contrat de bail à durée indéterminée offre plus de flexibilité aux deux parties. Toutefois dans le cadre d'une résiliation pour besoin personnel respectivement pour travaux de grande envergure, cette modification pourrait s'avérer être en défaveur du locataire. Il est en effet de jurisprudence constante qu'en présence d'un contrat de bail qui se renouvelle d'année en année, ce dernier ne pourra être résilié par le bailleur pour cause de besoin personnel ou pour travaux de grande envergure qu'à la prochaine échéance. Ainsi, le congé donné prématurément par le bailleur voit ses effets reportés jusqu'à la prochaine échéance du bail. Or suivant l'actuel projet de loi où le contrat de bail devient automatiquement un contrat à durée indéterminée à son 8 échéance, le locataire serait, le cas échéant, privé du report des effets de la résiliation. Par ailleurs, se pose la question de la liberté contractuelle dans l'hypothèse où les parties prévoient expressément que le contrat de bail se renouvelle par tacite reconduction d'année en année et où, de par la loi, le bail se muterait automatiquement en contrat de bail à durée indéterminée lorsqu'il vient à échéance. La Justice de paix prend acte qu'aux termes de l'art.
- le juge de paix est également compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et colocataires et des contestations pouvant naître entre les colocataires liés par un pacte de colocation. En ce qui concerne la mise en vigueur, il est proposé de faire un ajout à l'art.
- et de le libeller comme suit : « Les dispositions des articles I et 8 du projet de loi ne s'appliquent que pour les contrats de bail de colocation conclus après l'entrée en vigueur de la présente loi. » Fct-urrA1zette,jc 26 octobre 2020 mie „." Jugé de paix-directeur 9