Projet de loi n°7763 1. portant introduction d'un fonds de travaux ; 2. modifiant la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

CHAMBRE DES SALARiÉS LUXEMBOURG :11 f-onr Pttv pt crIperinritft relatif au Projet de loi n°7763

1. portant introduction d'un fonds de travaux ;
2. modifiant la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des Immeubles bâtis et projet de règlement grand-ducal modifiant le règlement grand-ducal prescrivant les mesures d'exécution de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles Page 2 de 8 Par lettre en date du 2 mars 2021, Monsieur Henri Kox, Ministre du Logement, a fait parvenir pour avis à notre chambre professionnelle le projet de loi et le projet de règlement grand-ducal sous rubrique.
3. L'objectif du projet de loi Le projet de loi et le règlement grand-ducal sous avis visent l'introduction d'un Fonds de travaux obligatoire pour les immeubles bâtis en copropriété qui sera alimenté par le biais d'une cotisation annuelle versée par chaque propriétaire. Le montant de cette cotisation annuelle ne puisse être inférieur à 10% de la quote-part des copropriétaires dans la somme des charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes supportées par la copropriété au cours de l'exercice comptable précédent. L'assemblée générale de la copropriété peut fixer une cotisation plus élevée. Ainsi, il sera constitué au fil du temps une réserve financière qui pourra être mobilisée afin de financer rénovations et les travaux d'amélioration au sein de l'immeuble. Notons qu'une fois versées au fonds, les cotisations sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne sont ni récupérables par le propriétaire, ni remboursées par le syndicat lors de la cession d'un lot. L'instauration d'un tel fonds de travaux devrait aider à surmonter plusieurs obstacles qui entravent actuellement la réalisation continue et efficace de rénovations de l'immobilier résidentiel bâti en copropriété au Luxembourg. D'abord, les copropriétaires rencontrent souvent des problèmes à anticiper les dépenses importantes que pourraient engendrer des travaux de rénovation d'envergure. Faute de réserves financières suffisantes, ces travaux sont souvent retardés, voire supprimés. En plus, si aucune réserve a été constituée par les copropriétaires, il s'avère généralement plus difficile de persuader les copropriétaires de voter pour la réalisation de travaux coûteux et de qualité lors d'une assemblée générale. En conséquence, nombreux immeubles plus âgés dégradent et deviennent insalubres au fil du temps ce qui provoque une dégradation progressive du patrimoine immobilier ainsi que des conditions et de la qualité de vie de nombreux locataires. Ces différents facteurs - l'obligation d'instaurer un tel fonds, la fixation d'une cotisation forfaitaire minimale, ainsi que le fait qu'elle sera définitivement cédée au syndicat et par conséquent non récupérable par le propriétaire respectif du lot - devraient dynamiser les investissements réguliers dans la rénovation et l'entretien d'immeubles résidentiels bâtis en copropriété. En plus, dans la lutte contre la crise climatique, l'augmentation de l'efficacité énergétique des immeubles bâtis copropriété est une condition sine qua non de la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Dans le cadre du Plan national intégré en matière d'énergie et de climat 20212030 (PNEC), des objectifs nationaux ambitieux ont été fixés tels qu'une réduction des émissions de gaz à effet de serre de 55% et une amélioration en matière d'efficacité énergétique de 40 à 44% à l'horizon
4. Toutefois, en raison de l'effort économique important qui est nécessaire pour réaliser des rénovations énergétiques, les copropriétaires sont souvent réticents à l'idée d'investir les montants nécessaires. L'introduction d'un fonds de travaux obligatoire en combinaison avec les subventions étatiques accordées dans le contexte du programme « Clever Wunnen » pourraient stimuler les investissements dans l'amélioration de la performance énergétique du parc immobilier luxembourgeois. Vu que la Chambre des salariés souscrit intégralement à une décarbonisation accélérée de notre société et prise en compte du fait que nous avons critiqué à maintes reprises les appartements de plus en plus insalubres qui sont loués à loyers exagérés à des ménages modestes qui n'ont souvent pas le choix, nous soutenons à priori l'introduction d'un tels fonds de travaux obligatoire que nous jugeons un instrument apte à dynamiser les investissements dans les immeubles bâtis en copropriété. Page 3 de 8 Cependant, certains éléments de la réforme nous semblent autant contreproductifs qu'inacceptables et nous revendiquons par conséquent les modifications et précisions suivantes.
5. Les remarques de la Chambre des salariés 2.
6. L'investissement indispensable dans les infrastructures qui facilitent le recours à la mobilité douce Afin de réaliser les objectifs écologiques fixés dans le cadre du PNEC et de promouvoir une utilisation plus rationnelle de l'énergie, les auteurs du projet de loi proposent que les avoirs du fonds de travaux obligatoire puissent, entre outres, être investis dans des « travaux de réalisation d'infrastructures en préparation pour l'installation de gaines techniques dans l'espace commun de l'immeuble, notamment en vue de l'installation de points de charge pour des véhicules électriques (...) »
7. Si nous soutenons les investissements dans l'électrification du parc automobile luxembourgeois, nous tenons également à signaler que le moyen le plus efficace pour réaliser une utilisation plus rationnelle de l'énergie dans le domaine de la mobilité est sans doute la promotion de la mobilité douce. Après tout, le vélo sera toujours moins émetteur en CO2 et moins consommateur en ressources que la voiture. Or, au sein de nombreux immeubles résidentiels bâtis en copropriété, le manque d'infrastructures telles qu'un local de stockage pour les vélos sont une entrave au recours plus régulier des habitants à la mobilité douce. En conséquence, nous proposons de mentionner dans la loi que les avoirs du fonds de travaux puissent également être investis dans l'aménagement d'infrastructures facilitant le recours à la mobilité douce. Dans un contexte similaire, on pourrait même envisager de rendre désormais l'installation d'un local de stockage pour vélos obligatoire pour des immeubles en copropriété nouvellement construits. 2.
8. L'impact de l'introduction d'un fonds de travaux obligatoire sur les propriétaires à faible capacité financière Si les propriétaires immobiliers font, selon les études de l'Observatoire de l'habitat, en moyenne, plutôt partie des ménages à revenus plus élevés contrairement aux locataires qui sont surreprésentés parmi les ménages modestes2, nous tenons à signaler qu'il existe également des propriétaires à capacité financière plus limitée qui ont régulièrement des problèmes à joindre les deux bouts. Ainsi, en raison des coûts financiers importants qui peuvent résulter des travaux de rénovation énergétique, il est tout à fait possible que certains propriétaires rencontrent des difficultés à financer les investissements décidés par les copropriétaires. Le projet de loi propose l'introduction d'une cotisation forfaitaire minimale, mais expose également que de préférence, « les copropriétaires devraient décider du montant nécessaire de cette cotisation en considération d'un plan pluriannuel du besoin en travaux, c.-à-d. sur base d'une analyse spécifique pour le bâtiment en question. »3 En plus, il est proposé que cette cotisation plus ambitieuse que le minimum légal puisse être décidée « par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues à l'article 15 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, c'est-à-dire à la majorité simple, ceci pour encourager le plus possible la constitution et l'alimentation de ce fonds de travaux »4 Ministère du Logement, « Projet de loi portant introduction d'un fonds de travaux » (s. d.),
9. L'Observatoire de l'habitat, « L'évolution du taux d'effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d'occupation et leur niveau de vie entre 2010 et 2018 », 25 (Luxernbourg, juillet 2020). 3 Ministère du Logement, Projet de loi portant introduction d'un fonds de travaux,
10. 4 Ministère du Logement,
11. 1 2 Page 4 de 8 Ainsi, une cotisation plus élevée peut être décidée à la majorité simple des copropriétaires. Par conséquent, les contributions pourraient facilement dépasser les moyens financiers de certains propriétaires sans que ces derniers auraient la possibilité de bloquer cette augmentation décidée par l'assemblée. Si nous comprenons la volonté des auteurs de rendre la constitution d'un fonds de travaux ambitieux le plus facile que possible, nous tenons également à signaler qu'il s'agit d'une arme à double tranchant qui pourrait poser des difficultés financières à nombreux propriétaires plus modestes. Il est donc important que les auteurs prennent en compte que ce système pourrait potentiellement provoquer des effets secondaires néfastes au détriment des propriétaires moins aisés. Dans ce même contexte, afin d'assurer que les investissements dans l'amélioration de la performance énergétique du parc immobilier luxembourgeois restent dynamiques et à un niveau élevé, il nous semble indispensable d'introduire, au moins à moyen terme, des subventions étatiques plus importantes qui seront échelonnées sur base de critères sociaux (revenus, etc.) afin de faciliter aux propriétaires aux revenus modestes le financement des rénovations énergétiques coûteuses. 2.
12. Éviter les augmentations illégitimes de loyers à la suite de l'introduction du fonds de travaux obligatoire 2.3.
13. Contre l'intégration immédiate des cotisations dans le calcul du capital investi La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation est censé plafonner les loyers maximums légaux en limitant le rendement locatif annuel à 5% du capital investi par le propriétaire dans le logement loué. Ainsi, selon l'article 3, 10 et 2°, de ladite loi, le rendement locatif annuel maximal est réglé comme suit : « Art. 3.