Projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen Ta

Projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen Table des matières Projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’État à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen ........................................................................ 2

1. Exposé des motifs ............................................................................................................................. 2 1.
2. Préambule ........................................................................................................................................ 2 1.
3. Elmen, un projet innovatif combiné à des efforts de densification améliorant l’économicité du projet........................................................................................................................................................ 3 1.
4. PAP 1 du projet Elmen – état d’avancement ................................................................................... 3 1.
5. Le PAP 2 « Village Est »..................................................................................................................... 5 1.
6. La Maison pour Tous ........................................................................................................................ 6 1.
7. Rappel des atouts urbanistiques et durable du quartier Elmen ...................................................... 7
8. Projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen....................................................................... 9
9. Commentaire des articles................................................................................................................. 9
10. Texte coordonné ............................................................................................................................ 10
11. Fiche financière .............................................................................................................................. 11 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 21 Projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’État à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen
12. Exposé des motifs 1.
13. Préambule Le présent projet de loi a pour objet d’autoriser la participation de l’État à la réalisation de la deuxième phase du projet Elmen. Il s’agit dès lors d’un projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 par laquelle l’État a été autorisé de participer au financement du premier plan d’aménagement particulier (ci-après PAP) « Village central » du projet Elmen. Le projet Elmen, sis à Olm, sur le territoire de la commune de Kehlen, est un projet d’une taille équivalente à celle d’un véritable nouveau village. La Société Nationale des Habitations à Bon Marché (ci-après SNHBM), promoteur public, en est le maître d’ouvrage. A terme, la réalisation de plus de 800 logements sur ce site permettra d’accueillir plus de 2.000 personnes. Afin de mieux illustrer l’envergure de ce projet, il convient de préciser que près d’un quart des communes du Luxembourg comptent moins de 2.000 habitants. Le caractère innovant et exemplaire de ce projet a été présenté dans les travaux préparatoires de la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen (PL76131). Un résumé se retrouve au point 1.6 du présent exposé des motifs. Comme pour la plupart des projets de logements de plus grande envergure, la SNHBM a prévu la réalisation du projet en phases successives. Dans le cas de Elmen, il avait été décidé de réaliser le quartier en trois phases correspondant aux trois PAP du site. Alors que la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen couvre la participation étatique pour le premier des trois PAP (« Village central »), le présent projet de loi couvre les participations étatiques pour le deuxième PAP « Village Est » ainsi que pour le financement de la Maison pour Tous, noyau central du développement sociétal de ce nouveau quartier qui se situe en jonction entre Capellen et Olm. Le PAP 2 du projet permettra la réalisation de 51 maisons unifamiliales et 103 appartements dans 10 résidences. 1 https://www.chd.lu/fr/dossier/7613 Page 2 sur 21 1.
14. Elmen, un projet innovatif combiné à des efforts de densification améliorant l’économicité du projet Le caractère innovant du quartier Elmen, dont les éléments centraux sont rappelés en fin de l’exposé des motifs, a été amplement décrit dans le dossier du projet de loi
15. Les concepts particuliers développés pour le PAP1 de Elmen sont maintenus lors de la réalisation des PAP2 et
16. Il y a eu néanmoins une série d’efforts de densification qui rendent le projet plus économique en améliorant le ratio des coûts induits par les espaces publics en relation à la surface habitable créée. En vue d’une meilleure mise en œuvre du PAP 2 « Village Est » du projet Elmen, ci-après dénommé « PAP 2 » et en vue d’une minimisation des contraintes rencontrées au fur et à mesure du développement du 1er PAP, les modifications suivantes ont été apportées par rapport à la planification sommaire initialement prévue :  La densité de logement (DL) est portée à 41 logements par hectare (DL=41) au lieu de 35 logements par hectare (DL=35) dans le PAP
17.  Le classement du terrain communal servant comme complexe sportif en zone de bâtiments et d’équipements publics (BEP) au lieu de zone d’habitation.  La réduction de la cession de terrains en main publique est passée de 48% à 32%.  Il sera construit un seul parking centralisé au lieu de deux.  Il a été procédé à une augmentation des unités d’habitation dans les maisons plurifamiliales. En effet, dans le PAP 1, les unités d’habitation se situent entre 3 et 8 unités. Dans le PAP 2, les unités d’habitation seront augmentées entre 9 à 12 unités;  La construction de maisons isolées sera évitée. Les maisons unifamiliales seront construites en maisons jumelées ou groupées en bande.  La répétition des îlots dans le projet sera plus fréquente afin de minimiser les coûts de planification.  Pour la collecte des déchets, des points de collecte sont générés en tête des rues en cul-de-sac.  Il sera procédé à la création de venelles piétonnes derrière les maisons unifamiliales. 1.
18. PAP 1 du projet Elmen – état d’avancement En 2020, le projet de loi Elmen 1 était le premier projet de loi de financement pour le développement d’un quartier de logements abordables. Il portait sur les participations étatiques pour la réalisation du PAP1, donc de la première phase de développement du site. La SNHBM a débuté les travaux sur le site en juillet 2018 dès que le PAP 1 avait été approuvé. Neuf maisons témoins ont été construites et leur commercialisation a démarré en
19. Entretemps la majeure partie des travaux pour le village central sont en cours. 2 https://www.chd.lu/fr/dossier/7613 Page 3 sur 21 Pour rappel, le PAP 1 « Village central » compte 358 unités de logements au total, dont 185 maisons unifamiliales et 173 appartements. Parmi ces appartements, il y a lieu de mentionner un certain nombre de logements communautaires composés de 37 hébergements au total. A ce jour, 94 unités de logements sont d’ores et déjà habités, dont 36 maisons unifamiliales et 58 appartements et hébergements. 156 logements sont actuellement en cours de construction, à savoir 74 maisons unifamiliales et 82 appartements. Restent encore à construire :  84 maisons unifamiliales et  76 appartements, soit un total de 160 unités de logements. Page 4 sur 21 La SNHBM poursuit la réalisation des logements restants. La prochaine phase est prévue pour le mois de septembre
20. Comme pour le reste du projet Elmen, la construction se poursuivra par lots. Selon le planning prévisionnel de la SNHBM, la réalisation des deux dernières résidences devrait démarrer début 2026 pour s’achever autour de 2029, suivant planning prévisionnel. Dans ce contexte, le Ministère du Logement a depuis 2020 conclu des conventions « Aides à la pierre » pour le projet Elmen, pour un montant total de 52.059.36 EUR et a versé un montant total de 27.251.682 euros à la SNHBM (situation au 1er août 2023). 1.
21. Le PAP 2 « Village Est » Voici les majeures modifications apportées dans la deuxième PAP Elmen : - Réduction des typologies MU (5 à la place de 9) ; - Plus de maisons en bande, réduction aux typologies les plus demander par nos clients phase 1 ; - Maisons plurifamiliales avec 10-12 unités ; - Canalisation des eaux usées en partie enterrée dans la rue ; - Rue plus étroite, meilleures économies dans l’exécution ; - Agrandissement du parking, en réduisant le nombre des parkings - Mise à disposition d’un terrain à la commune pour la construction d’un complexe sportifs. Page 5 sur 21 Phasage Le projet est planifié dans le cadre de son exécution selon des phases définies, afin de permettre la bonne coordination de la réalisation des infrastructures et des réseaux avec la construction des projets résidentiels. Le phasage tel qu’il est prévu à ce stade se décline en différentes étapes qui sont sujettes à des adaptations au fur et à mesure de l’évolution des travaux : Mise en procédure du PAP 2 : Fin 2023-début 2024 Construction infrastructures PAP 2 : 2026-2027 Démarrage construction premiers logements : 2028-2009 Fin estimée des travaux du PAP 2 : 2032-33 1.
22. La Maison pour Tous Pour répondre aux enjeux que pose la création d’un nouveau village aux abords de Olm et de Capellen, les parties prenantes du projet ont décidé de créer un tiers-lieu appelé la Maison pour Tous (ci-après « MPT ») sur la place centrale du futur quartier dans le but d'accompagner le vivre ensemble et les transitions écologiques et sociétales en cours. Le rôle central de cette infrastructure villageoise sera multiple : Enrichir la qualité de vie du quartier Participer à l'animation de la place centrale, du quartier et à la qualité de vie. En tant qu'espace de rencontre, faire émerger une vie de village en prolongeant les espaces privatifs. Favoriser l'intégration, la cohésion, l'entraide et la solidarité entre habitants. Promouvoir le bénévolat. Faire le lien avec les quartiers existants Faire le lien entre le nouveau quartier, le village de Kehlen et les quartiers avoisinants. Créer une dynamique avec les acteurs locaux du quartier (école, entreprises, etc.) et hors du quartier (club des jeunes, club séniors, autres acteurs socio-économiques, etc.). Favoriser les usages durables Accompagner les nouveaux usages en réponse aux enjeux sociétaux et environnementaux actuels : mobilité, innovation sociale et urbaine, partage de biens et d'outils, consommation raisonnée et locale, seconde main, etc. Innovation: Être un projet pionner et reproductible Un modèle reproductible sur d'autres projets au Luxembourg, lieu d'apprentissage et de capitalisation. Lien potentiel avec l'Université Page 6 sur 21 La MPT est ainsi un tiers-lieu sur la place centrale du futur quartier dans le but d'accompagner le vivre ensemble et les transitions écologiques et sociétales en cours. Le concept : un tiers-lieu d'innovation sociale La Maison pour Tous est destinée à devenir un tiers-lieu d'innovation sociale exploité par un gestionnaireanimateur, facilitateur de la transition vers des usages inclusifs et durables La SNHBM restera propriétaire des murs et en donne la gestion à la Commune de Kehlen qui assure la gestion de la MTP et l'entretien du bâtiment. Programmation architecturale et usages Au rez-de-chaussée, la salle de quartier de +/-150 m2 est ouverte sur la place du village et accessible à tous les types de publics. Cette salle permet l'organisation d'activités variées grâce à un espace de convivialité organisé autour d'une cuisine centrale et un espace collaboratif multifonctions. Au premier étage, un espace de 120 m2 séparé en 4 salles différentes ainsi que la terrasse de 140 m2 complètent l'espace afin de décliner les usages d'après les besoins et les envies identifiés des habitants et autres acteurs locaux. La commune de Kehlen sera en charge également de la gestion des lieux destinés aux développement sociétaux des quartiers de Capellen, Olm et Elmen. Elle pourra mandater à cet effet un gestionnaireanimateur avec pour objectif d'initier une dynamique collaborative, interculturelle et intergénérationnelle au sein du quartier. A cet effet une collaboration étroite est ms en pace avec ligue HMC dont le siège est situé à proximité. 1.
23. Rappel des atouts urbanistiques et durable du quartier Elmen Le caractère innovant du quartier Elmen a été amplement décrit dans le dossier du projet de loi
24. Les concepts particuliers développés pour le PAP1 de Elmen sont maintenus lors du développement des PAP 2 et
25. Il y a eu néanmoins une série d’efforts de densification qui rendent le projet plus économique en améliorant le ratio des coûts induits par les espaces publics en relation à la surface habitable crée (voir aussi ci-dessus pour plus de détails). Elmen, la création d’un véritable village durable et innovant En 2014, le Gouvernement a donné son aval pour le développement du projet Elmen et l’a déclaré comme projet d’envergure. Le souhait était à l’époque de ne pas réaliser une cité standard, mais bien un projet innovant, durable et avec une meilleure qualité de vie. Ce souhait a été confirmé lors des entretiens initiés par la SNHBM et un bureau d’études urbanistiques avec tous les acteurs concernés, à savoir la commune de Kehlen, la commune de Mamer, la Ligue HMC (voisin du site), le Ministère de l’Intérieur, le Ministère du Logement, l’Administration de la Gestion de l’Eau et le Ministère de l’Environnement. 3 https://www.chd.lu/fr/dossier/7613 Page 7 sur 21 De même, la volonté était de créer un projet qui favoriserait une vie de quartier à ambiance rurale en créant un nombre élevé de places et de placettes en vue d’accueillir les enfants, les familles, les seniors et de leur offrir des zones de rencontre sans voitures. La version finale du projet, approuvée par toutes les autorités compétentes, présente des atouts de différentes natures : urbanistique, mais également écologique et constructif. Atouts urbanistiques Elmen doit être considéré comme la création d’un nouveau village et non pas uniquement d’un lotissement standard. Elmen comprend de multiples lieux de rencontre et de nombreuses zones vertes. Le projet sera ainsi doté d’une place de village, de places de quartier et de placettes dans les différentes rues. Les trois villages sont séparés par des zones vertes de qualité. Le PAG prévoyait initialement un classement des terrains de la SNHBM en HAB1 avec la restriction que le nombre d’appartements ne soit pas supérieur au nombre de maisons unifamiliales. Pour répondre aux contraintes et exigences du PAP 1 « Village Central », le PAP 2 « Village Est » sera classé dans une zone HAB 2 au niveau du PAG de la commune de Kehlen. Afin d’éviter toute monotonie, il y aura une mixité des types de maisons et immeubles plurifamiliaux et il sera procédé à une implantation aléatoire des différents types de maisons et résidences. Une taille humaine des bâtiments est assurée par une limitation à 3 niveaux au maximum des immeubles. Seulement deux bâtiments auront une hauteur plus importante à savoir le bâtiment plurifamilial avec 3,8 niveaux à l’entrée du quartier et le parking. Le caractère de « village » du projet est assuré par une densité de 41 logements par hectare et de 9 à 12 unités de logement par immeuble résidentiel. Un parking centralisé permet de regrouper les voitures et de les sortir des rues, ce qui assure une meilleure qualité de vie dans les rues. Ce parking central contient les emplacements destinés aux logements, des emplacements pour voitures électriques et également des emplacements publics. Atouts écologiques Les terrassements sont évités au maximum afin de respecter le terrain naturel. Aucune maison individuelle dispose d’un sous-sol. Des débarras seront dès lors aménagés au rez-de-chaussée, mais avec une bonne accessibilité. Des énergies renouvelables sont utilisées avec autoproduction partielle d’énergie, ceci afin d’éviter toute dépendance à l’énergie fossile. La gestion des eaux pluviales correspond aux exigences de l’Administration de la Gestion de l’Eau. Ainsi, uniquement une petite partie des eaux de pluie seront évacuées par des caniveaux vers les bassins de rétention à ciel ouvert, cela en vue de réduire l’entretien à effectuer par l’administration communale. Des biotopes existants sur les terrains ainsi que les terrains de chasse du milan rouge seront compensés. Les immeubles seront dotés de toitures plates vertes afin d’assurer un caractère écologique et de permettre une première rétention des eaux de pluie. Atouts constructifs des logements Les maisons unifamiliales sont réalisées en bois massif avec des façades partiellement en bois en vue de garantir une bonne qualité de vie et une architecture contemporaine adaptée à la philosophie du projet. Page 8 sur 21 La façade des maisons est ventilée, ce qui a un impact positif sur sa durée de vie et sur les coûts d’entretien à long terme. Comme évoqué précédemment, des débarras d’une surface entre 15 et 20 m 2 seront créés, permettant, entre autres, aussi le stockage de vélos (promotion de la mobilité douce). Les maisons plurifamiliales seront construites de façon traditionnelle et la façade sera en fibre de ciment, afin d’éviter tout problème d’entretien à terme. Comme mentionné plus haut, il n’y a pas de garages ou de places de parking à proximité des habitations, les véhicules doivent être stationnés dans le parking centralisé.
26. Projet de loi modifiant la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen Art. 1er. À l’intitulé de la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen, le terme « subventionnés » est remplacé par celui de « abordables ». Art.
27. L’article 2 de loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen, est modifié comme suit : Le montant de « 76 000 000 » est remplacé par le montant de « 188 000 000 » et les termes « la valeur 821,57 de l’indice semestriel des prix de la construction d’octobre 2019 » sont remplacés par ceux de « la valeur 1 121,38 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2023 ». Art.
28. Un nouvel article 4 libellé comme suit est ajouté : « Art.
29. Par dérogation à l’article 16, lettre b), de la loi modifiée du 8 avril 2018 sur les marchés publics, la durée des contrats et marchés relatifs aux travaux, fournitures et services à exécuter en vertu de la présente loi peut excéder dix exercices, y non compris celui au cours duquel ils ont été conclus. »
30. Commentaire des articles Art. 1er. L’intitulé de la loi du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen doit être modifié afin de tenir compte de la terminologie employée dans le cadre de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable. Art.
31. Cette disposition détermine l’enveloppe budgétaire servant à la participation au financement de la 2 ème phase du projet de logements abordables dénommé « Elmen ». Le montant est déterminé sur base de la Page 9 sur 21 fiche financière du présent projet de loi en y incluant le montant prévu initialement par la loi votée actualisé à l’indice actuel des prix de la construction (1.127,38, indice du mois d’avril 2023). En effet, étant donné que le présent projet de loi a pour objet d’étendre l’autorisation financière initiale pour le PAP 1 du projet de Elmen au PAP 2, il y a lieu d’actualiser le montant autorisé initialement à l’indice actuel du coût de la construction afin de pouvoir sommer les deux montants exprimés en relation au même indice. Dans ce contexte, il est rappelé que tant le montant autorisé que les dépenses effectuées au courant de la réalisation des trois PAP seront toujours pris en compte à l’indice de la construction au moment de leur facturation. Ainsi le montant total autorisé évolue en fonction de l’indice tout en respectant strictement et à tout moment le plafond voté en application de l’indice du coût de la construction du moment. La loi du 25 novembre 2020 autorisant l’État à participer au financement du projet de logements subventionnés dénommé Elmen prévoyait une enveloppe financière maximale de 76.000.000 euros. Ce montant correspondait à la valeur 821,57 de l’indice semestriel des prix de la construction d’octobre
32. Rapporté à la valeur de l’indice appliqué pour le présent projet de loi (1.121,38 – indice du mois d’avril 2023), ceci correspond à 104.026.267 euros au moment de l’établissement de la présente fiche financière, correspondant au PAP
33. La participation financière au PAP2 est de 83.631.242 euros à l’indice du mois d’avril 2023 et porte ainsi la somme totale de la participation étatique au projet Elmen à 188.000.000 euros à ce même indice, somme arrondie au demi-million supérieur. Art.
34. En raison de l’importance de la surface du site du projet « Elmen », la réalisation effective des travaux, fournitures ou services sur ce site dépassera la durée de dix exercices budgétaires.
35. Texte coordonné Pour faciliter la lisibilité, les modifications sont marquées en jaune. Loi modifiée du 25 novembre 2020 autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements subventionnés abordables dénommé Elmen Art. 1er. Le Gouvernement est autorisé à participer, conformément aux dispositions de la loi du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement, au financement du projet de construction de logements subventionnés dénommé « Elmen », déclaré d’intérêt général, sis à Olm et mis en œuvre par la Société nationale des habitations à bon marché, société anonyme. Art.
36. Page 10 sur 21 Les dépenses engagées au titre du projet visé à l’article 1er ne peuvent pas dépasser le montant de 76 000 000 188 000 000 euros. Ce montant correspond à la valeur 821,57 1 127,38 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2023 octobre
37. Déduction faite des dépenses déjà engagées par le pouvoir adjudicateur, ce montant est adapté semestriellement en fonction de la variation de l’indice des prix de la construction précité. Art.
38. Les dépenses sont imputables sur les crédits du Fonds spécial de soutien au développement du logement. Art.
39. Par dérogation à l’article 16, lettre b), de la loi modifiée du 8 avril 2018 sur les marchés publics, la durée des contrats et marchés relatifs aux travaux, fournitures et services à exécuter en vertu de la présente loi peut excéder dix exercices, y non compris celui au cours duquel ils ont été conclus.
40. Fiche financière Remarques préliminaires La présente fiche financière couvre toutes les dépenses étatiques générées par la réalisation des logements et des infrastructures nécessaires relatives au 2e PAP du projet « Elmen », à savoir :