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Projet de loi autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements abordables dénommé « Itzigerknupp » à Bonnevoie, Ville de Luxembour

Projet de loi autorisant l’Etat à participer au financement du projet de logements abordables dénommé « Itzigerknupp » à Bonnevoie, Ville de Luxembourg Table des matières

  1. Exposé des motifs ............................................................................................................................. 2 1.
  2. Préambule .................................................................................................................................... 2 1.
  3. Structure du PL ............................................................................................................................. 2 1.
  4. Présentation du projet « Itzigerknupp » ...................................................................................... 2 1.3.
  5. Bref historique du projet .......................................................................................................... 3 1.3.
  6. Principaux atouts du projet ...................................................................................................... 4 1.3.2.
  7. Atouts urbanistiques ............................................................................................................ 4 1.3.2.
  8. Atouts écologiques ............................................................................................................... 8 1.3.
  9. Phasage du projet ..................................................................................................................... 8
  10. Projet de loi autorisant l’Etat à participer au financement du développement de logements abordables du projet « Itzigerknupp » à Bonnevoie, Ville de Luxembourg............................................. 9
  11. Commentaire des articles............................................................................................................... 10
  12. Fiche financière .............................................................................................................................. 11
  13. Annexe – PAP du projet « Itzigerknupp »....................................................................................... 18 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 18
  14. Exposé des motifs 1.
  15. Préambule Le projet « Itzigerknupp », sis à Bonnevoie, Ville de Luxembourg, prévoit la construction de 786 logements, ce qui, à terme, permettra d’accueillir environ 2000 habitants. La Société Nationale des Habitations à Bon Marché (ci-après « SNHBM »), promoteur public, est le maître d’ouvrage, pour une partie des lots, l’autre partie étant réalisée par des acteurs privés. Comme pour la plupart des projets d’une certaine envergure, la SNHBM prévoit la réalisation du projet par phases. Les grandes lignes de ce projet sont présentées dans les pages qui suivent. 1.
  16. Structure du PL L’enveloppe budgétaire du projet de loi a été finalisée sur base de l’approbation du PAP du projet « Itzigerknupp », ainsi que de différents prix déjà remis ou estimés au niveau des soumissions publiques. En effet, le PAP « nouveau quartier » (ci-après PAP NQ) permet de déterminer pour chaque lot ou parcelle le mode et le degré d’utilisation du sol. Les surfaces construites brutes définies dans le PAP servent comme surfaces construites hors sol. Les surfaces construites brutes dans les sous-sols sont ajoutées par rapport aux surfaces du PAP pour déterminer les prix des constructions souterraines. D’autres paramètres sont également définis, tels que la surface pouvant être scellée, les espaces verts privés, les voies de circulation, l’évacuation des eaux pluviales, y compris les bassins de rétention, le nombre d’unités de logement, les emplacements de stationnement et le nombre de niveaux hors sol et sous-sol. Tous ces éléments permettent au promoteur d’établir une estimation des coûts relativement précise, en se basant sur ses propres valeurs empiriques. Le PAP NQ se base sur le Règlement Grand-Ducal du 25 octobre 2004 concernant le contenu du Plan d’Aménagement particulier. Pour l’aménagement du domaine privé, ce règlement définit le coefficient maximum d’utilisation du sol (ci-après « CMU »). Cela explique pourquoi ce coefficient fait partie du calcul des coûts d’infrastructures. 1.
  17. Présentation du projet « Itzigerknupp » Le présent PAP « Itzigerknupp » répond au principe du développement durable et bénéficie de la proximité du quartier Bonnevoie-Sud où se trouvent des arrêts de transport public, des infrastructures publiques et scolaires, des services et des espaces verts. Avec une densité de logement de 60 logements par hectare, le PAP propose 786 logements pouvant être développés, dont 108 maisons unifamiliales et 32 maisons plurifamiliales distribuées sur 14 lots. Ces maisons plurifamiliales représenteront ensemble 678 appartements. En outre, le PAP prévoit un bâtiment public accueillant une école. La SNHBM va réaliser 74 maisons unifamiliales destinées à la vente abordable et 484 unités dans les maisons plurifamiliales, dont 289 destinées à la location abordable et 195 à la vente abordable. Ce nombre de logements correspond à près de 59% du nombre total de logements. Les 228 unités de logements restantes seront réalisées par des acteurs privés. Page 2 sur 18 1.3.
  18. Bref historique du projet Le site est classé comme terrain constructible depuis 1993 (Projet Général d’Aménagement, ci-après « PAG »). Page 3 sur 18 Le PAG actuellement en vigueur prévoit une « zone soumise à un plan d’aménagement particulier nouveau quartier » ainsi que la zone « plan d’aménagement particulier approuvé » avec le numéro BO-04 qui contient les zones HAB-1, HAB-2 et BEP. Pour la zone BEP, il est prévu de construire une école. À l’ouest du site, le PAG prévoit une « zone de servitude „urbanisation–coulée verte“ » et une « zone de servitude „urbanisation–éléments naturels“ » Le PAP a été approuvé le 23 avril
  19. Dans la mesure où le site compte une multitude de propriétaires différents, il a fallu procéder à un remembrement qui a pris quelques années avant d’aboutir. L’autorisation concernant la protection de la nature et des ressources naturelles a été délivré fin
  20. Les mesures compensatoires « CEF » ont été mises en place en hiver 2020/
  21. Ensemble avec le INRA, des prospections géophysiques ont été effectuées en
  22. Ensuite, des études géotechniques ont été réalisées en 2022 pour déterminer la composition du sol sur le site et pour avoir une vue plus précise sur les nappes d’eaux souterraines. Suite à ces études, le terrain a pu être libéré. 1.3.
  23. Principaux atouts du projet 1.3.2.
  24. Atouts urbanistiques Contexte du site Le site se situe à la périphérie sud-est de la Ville de Luxembourg, dans le quartier de Bonnevoie, directement à la limite de la commune de Hesperange. D’un point de vue topographique à grande échelle, le site se trouve sur le plateau de grès luxembourgeois à une altitude d'environ 300 m NN au-dessus de l’Alzette dans une boucle de la rivière, qui coupe le plateau en une vallée profonde. Le plateau est caractérisé par une utilisation agricole et par la présence de vergers, bosquets et d’une infrastructure de détente et de loisirs. La rive haute de la vallée de l'Alzette délimite le plateau sous forme de pentes abruptes et boisées. Toute la zone de la vallée de l'Alzette à cet endroit fait partie de la ceinture verte luxembourgeoise et a donc une importance primordiale pour l'équilibre naturel et les loisirs de proximité. Géométrie urbaine La voie principale au tracé courbe – l’épine dorsale – est bordée de résidences disposées parallèlement d’un côté et perpendiculairement de l’autre. Cette alternance génère des séquences et subdivise cet axe principal en différents tronçons aux caractéristiques distinctes. Ceci évite toute impression de monumentalité tout en gardant le caractère urbain du quartier de Bonnevoie adjacent. Au bout de l’axe de la voie principale il est prévu de permettre une construction avec un étage supplémentaire, pour y mettre l’accent et pour signaler le changement de direction. L’architecture de ce bâtiment devra ainsi assurer la fonction d’un repère visuel. Le présent PAP prévoit une répartition dégressive des densités de construction vers les bords non urbanisés. La géométrie urbaine ainsi que la répartition des fonctions et types de bâtiments préfigurent la répartition des densités de construction. En périphérie, les CMU sont en grande partie inférieurs à 1,0, alors que le long de l’axe central du site et aux abords des voies existantes, les CMU se situent entre 1,2 et 1,
  25. Page 4 sur 18 Le but est d’éviter la réalisation de constructions trop massives à la limite entre le quartier et la zone verte et de garantir de nombreuses échappées visuelles, permettant ainsi de percevoir la silhouette de la ville et les espaces naturels en présence. Il y a trois types de constructions : Des maisons en bande (mb), des maisons isolées (mi) et des maisons plurifamiliales. En outre, sur le lot n°11 se trouve l’équipement scolaire. Le Plan Directeur reprend les principales caractéristiques du tissu urbain existant (taille des îlots, espacements des embouchures, orientation et taille des bâtiments, répartition et taille des places de quartier). Des fonctions complémentaires à l'habitat peuvent être développées dans les zones d'entrée du quartier, sur le côté nord de la voie principale et à côté de l'école. Nombre de niveaux pleins Le nombre de niveaux pleins varie entre trois et quatre pour les maisons plurifamiliales. Les maisons unifamiliales peuvent être réalisées avec deux niveaux pleins et un niveau supplémentaire sous forme d’étage en retrait ou de combles aménagés. En principe, le nombre de niveaux pleins est identique sur le même côté le long de la même rue, sauf s’il y a une transition entre des différents types de bâtiments ou pour marquer la fin d’un axe visuel. Pour éviter des ruptures d’échelle par rapport aux bâtiments existants aux entrées des deux sites, le nombre de niveaux pleins est adapté au cas par cas à la situation existante. La place bordant la rue d’Itzig a la fonction particulière qu’elle marque l'entrée au site et qu’elle constituera la jonction entre le quartier existant et projeté. Les fonctions proposées, notamment les commerces de quartier, restaurants, brasseries et cafés contribueront à vitaliser le quartier existant par les fonctions et équipements complémentaires. Page 5 sur 18 Un espace de transition important affecté à la récréation de proximité est prévu entre les constructions bordant la rue Anatole France et les futures constructions situées à l’ouest. Cet espace, en raison de la présence d’une végétation importante, présente des dimensions généreuses, afin de proposer un espace vert assez spacieux pour pouvoir y créer un parc de quartier protégé de la circulation motorisée et qui est facilement accessible pour tous les habitants des îlots voisins. Le futur complexe scolaire sera implanté au milieu du site. Ici, la topographie pourra être utilisée pour l’intégration des salles de sports dans le socle du bâtiment. Le point de rencontre des habitants du nouveau quartier sera la place jouxtant l’école où toutes les « commodités urbaines » telles que l’arrêt de bus, les conteneurs papier et verre, la boîte aux lettres, les stations pour vélos etc. se concentreront. Concept des voiries Concept et hiérarchie des voies publiques Le projet d’urbanisation est situé au bout de plusieurs rues à caractère résidentiel aux bords du quartier de Bonnevoie. Le site sera viabilisé à partir de la rue Anatole France (deux accès carrossables et un chemin piétonnier) et de la rue d’Itzig (deux accès carrossables). Un axe principal traversera le site à partir de la rue d’Itzig - à la hauteur de la rue Michel Gehrend - à peu près parallèlement à la rue Anatole France pour rejoindre cette dernière en face du premier accès au site Rue Anatole France. Cet axe constitue la voie de desserte principale. Le réseau de ce lotissement sera complété par des rues résidentielles qui assureront la distribution plus fine des flux et qui auront des dimensions adaptées à leur vocation d’accès aux bâtiments. Rues, trottoirs et chemins Les tailles et espacements des arbres et plantations changent en fonction du type de rue, principale ou secondaire. Les lotissements seront traversés d’un grand nombre de chemins piétonniers et cyclables, assurant la perméabilité du site pour la mobilité douce et active ainsi que le raccord aux espaces naturels des alentours. L’urbanisation projetée sera desservie par les lignes n°2 et n°461 existantes qui seront prolongées sur la rue Anatole France pour passer par le site. Ces lignes relieront le site à la gare, au centre-ville de Luxembourg et en direction d’Itzig. Stationnement En vue d’une répartition équitable des emplacements publics en relation avec la répartition de la densité de construction, les dessertes principales accueilleront une partie d’emplacements publics. Quant aux emplacements sur le domaine privé, pour les maisons plurifamiliales, les emplacements requis doivent obligatoirement être prévus en sous-sol. Les dépendances souterraines à réaliser à ces fins, devront être recouvertes de végétation afin de renforcer le caractère vert du quartier. En ce sens, pour les maisons unifamiliales, les emplacements requis devront se trouver à l’intérieur des constructions afin de permettre l’aménagement d’espaces verts dans les reculs antérieurs. Concept paysager Page 6 sur 18 Le site se situe à l'interface entre l'espace urbain et l'espace naturel. Des structures interconnectées sous forme d'espaces verts et de plantations, complétées par un réseau de chemins piétonniers, permettent de créer un lien avec les espaces verts publics existants. Le point le plus haut de la zone se situe au sud, sur une crête à 311 m NN, à la jonction avec la rue d'Itzig. Depuis cette crête, le terrain s'incline dans toutes les directions. Le développement urbain prévu intervient dans la topographie en respectant son caractère existant. Pour que la topographie existante reste visible, le concept permet de réduire au minimum les modifications dans les zones fortement inclinées. En vue de générer un maximum de lots privés de forme régulière, l’espace vert situé au nord est en majeure partie parallèle à la nouvelle voie principale et reprend exactement les limites de propriété des parcelles attenantes. Etant donné que l’espace vert sera perçu, ensemble avec les jardins privatifs, comme un grand espace de parc, il a la fonction d’assurer la transition harmonieuse entre le tissu urbain existant et le nouveau quartier. En plus de différentes essences d'arbres indigènes et adaptées au climat ainsi que de structures vertes linéaires, le concept paysager prévoit deux aires de jeux qui sont directement reliées au réseau de chemins piétonniers - une pour les jeunes enfants dans le contexte des maisons unifamiliales situées à l'est et une pour les enfants plus âgés à proximité de l'école. Page 7 sur 18 1.3.2.
  26. Atouts écologiques Concept énergétique L’ensemble des bâtiments est construit selon le règlement grand-ducal modifié du 9 juin 2021 concernant la performance énergétique des bâtiments afin d’atteindre des bâtiments NZEB (Net-Zero Energy Building) que ce soit pour la partie fonctionnelle ou habitation. Le projet sera relié au réseau électrique de la ville et il y aura également une production de l’énergie via des panneaux photovoltaïques. Gestion des eaux pluviales Le système de la gestion des eaux pluviales prévoit la séparation des eaux usées et eaux pluviales. Une installation de rétention des eaux de pluie est prévue dans la partie nord du site, étant donné que cet endroit se prête à des installations destinées à assurer l’écoulement des eaux par gravité naturelle. 1.3.
  27. Phasage du projet Le phasage prévoit la construction des infrastructures du quartier en trois phases, comme marqué dans le plan. La première phase sera la partie au nord qui inclut la rue principale ainsi que les connections à la rue Anatole France. Ensuite, la construction de la partie à l’est est prévu comme deuxième phase. Les infrastructures au sud du quartier seront construites dans la phase trois. Le phasage exact de la construction des maisons plurifamiliales et maisons unifamiliales reste encore à définir. Page 8 sur 18 Les différentes étapes du phasage telles que prévues sont sujettes à des adaptations au fur et à mesure de l’évolution des travaux. Elles pourraient se présenter comme suit : - Travaux d’infrastructure partie Nord : 2023-25 - Travaux d’infrastructure partie Est : 2025-26 - Travaux d’infrastructure partie Sud : 2026-28 - Démarrage de la construction des premiers lots de logements : 2024-25 - Remise de clés des premiers logements : 2027-28 - Travaux d’infrastructures, finitions, mobilier urbain et plantations :2033–34 - Fin estimée des travaux du projet « Itzigerknupp » : 2034-35 Il est à noter que l’avancement dans la construction des logements abordables dépend en partie de la vitesse de développement des logements qui se trouvent dans les mains des propriétaires privés.
  28. Projet de loi autorisant l’Etat à participer au financement du développement de logements abordables du projet « Itzigerknupp » à Bonnevoie, Ville de Luxembourg Art. 1er.

(1)Le Gouvernement est autorisé à participer, conformément aux dispositions de la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement, au financement du développement de logements abordables du projet « Itzigerknupp », sis à Bonnevoie, Ville de Luxembourg et déclaré d’intérêt général.
(2)Les travaux visés au paragraphe 1er sont réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la Société Nationale des Habitations à Bon Marché, société anonyme. Page 9 sur 18 Art.
  1. Les dépenses engagées au titre des travaux visés à l’article 1er, paragraphe 1er, ne peuvent pas dépasser le montant de 193 000 000 euros. Ce montant correspond à la valeur 1 127,38,67 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril
  2. Déduction faite des dépenses déjà engagées par le pouvoir adjudicateur, ce montant est adapté semestriellement en fonction de la variation de l’indice précité. Art.
  3. Les dépenses occasionnées par l’exécution de l’article 1er, paragraphe 1er, sont imputables sur les crédits du Fonds spécial de soutien au développement du logement. Art.
  4. Par dérogation à l’article 16, lettre b), de la loi modifiée du 8 avril 2018 sur les marchés publics, la durée des contrats et marchés relatifs aux travaux, fournitures et services à exécuter en vertu de la présente loi peut excéder dix exercices, y non compris celui au cours duquel ils ont été conclus.
  5. Commentaire des articles Art. 1er. Par la présente disposition, le Gouvernement est autorisé à participer par le biais d’une subvention au financement des travaux nécessaires à la construction de logements abordables du projet « Itzigerknupp ». Le projet « Itzigerknupp », sis à Luxembourg-Ville, dans le quartier de Bonnevoie, est réalisé par la Société Nationale d’Habitation à Bon Marché (ci-après « SNHBM »), société anonyme et promoteur public au sens de l’article 16 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. La participation financière est fixée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement. Aux termes de cette loi, le Fonds spécial peut intervenir dans le financement de logements abordables au sens de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable. Le projet « Itzigerknupp » a été déclaré d’intérêt général par le Gouvernement en conseil en sa séance du 22 septembre 2023, conformément à l’article 2, paragraphe 5, de la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement. Art.
  6. Cette disposition détermine l’enveloppe budgétaire servant au financement des travaux nécessaires à la construction de logements abordables du projet « Itzigerknupp ». Cette enveloppe budgétaire est rattachée à l’indice semestriel des prix de la construction valable au mois d’avril 2023 (valeur 1.127,38). Cet article comporte en outre la clause usuelle d’adaptation des coûts à l’évolution de cet indice. Art.
  7. Page 10 sur 18 Cet article précise que les crédits budgétaires seront inscrits à la charge du Fonds spécial de soutien au développement du logement pour les dépenses relatives à la réalisation du projet de logements abordables « Itzigerknupp ». Art.
  8. En raison de l’importance de la surface du site du projet « Itzigerknupp », la réalisation effective des travaux, fournitures ou services sur ce site dépassera probablement la durée de dix exercices budgétaires.
  9. Fiche financière Remarques préliminaires La présente fiche financière couvre toutes les dépenses étatiques générées par la réalisation des logements abordables du PAP unique du projet « Itzigerknupp », à savoir :
(1)tous les frais d’études préalables nécessaires à la réalisation future du projet,
(2)les frais de viabilisation dite particulière, càd les frais de forage géotechnique, les diagnostiques et fouilles archéologiques, les frais forestiers, ainsi que les mesures environnementales, compensatoires et « Oekopunkten »,
(3)le coût de réalisation des infrastructures ordinaires, telles que les voiries, réseaux ou l’aménagement d’espaces publics,
(4)le coût de construction des logements destinés à la location abordable,
(5)les charges d’intérêt pour le préfinancement de l’ensemble des logements destinés à la vente abordable et à coût modéré. Ces postes de dépense se basent sur les dispositions de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable, ainsi que sur celles de la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement. Le tableau ci-dessous reprend les surfaces constructibles brutes (ci-après « SCB »), telles qu’elles sont prévues par le PAP « Itzigerknupp », la surface brute du terrain et le nombre total de logements réalisés par la SNHBM avec une ventilation selon leur affectation (location ou vente subventionnée). Ces données ont servi de base pour le calcul de l’enveloppe budgétaire du présent projet de loi. PAP "Itzigerknupp" Surface Constructible Brute (SCB) totale (m2) 2 148.359 SCB logement (m ) 97.776 Nombre unités de logement (UL) SNHBM 558 Nombre de maisons unifamiliales 74 Nombre d'appartements 484 Page 11 sur 18 PAP "Itzigerknupp" Nombre UL location abordable Nombre UL vente abordable 233 325 Part location subventionnée (sur SCB logt) 41,69% Part vente subventionnée (sur SCB logt) 58,31% Il convient de préciser que les différents postes de dépenses s’appuient sur l’indice des prix de la construction du mois d’avril 2023 (ind. 1.127,38) et ont été établis à l’euro près. Ils n’ont pas été arrondis individuellement afin de ne pas gonfler démesurément l’enveloppe budgétaire et seul le montant final a été arrondi au demi-million supérieur. Frais d’études Les frais d’études préalables, notamment ceux liés au développement du PAP, sont calculés au prorata des SCB des logements abordables et se ventilent comme suit : Coûts totaux Coût selon affectation L/V Total participation 684.970 € FRAIS D'ETUDES Etudes liées au PAP (Part location) 188.202 € 141.151 € Réserve et imprévus 10% 10% 75% 75% 18.820 € 14.115 € Honoraires 15% 15% 75% 31.053 € 23.290 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 75% 40.473 € 30.355 € 278.548 € 208.911 € Etudes liées au PAP (Part vente) 263.228 € 131.614 € Réserve et imprévus 10% 10% 50% 26.323 € 13.161 € Honoraires 15% 15% 50% 43.433 € 21.716 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 50% 56.607 € 28.304 € 389.590 € 194.795 € 668.138 € 403.706 € Sous-total frais d'études 50% 684.970 € Frais de viabilisation particulière Les frais de viabilisation particulière, càd les frais de forage géotechnique, les diagnostiques et fouilles archéologiques, les frais forestiers, ainsi que les mesures environnementales, compensatoires et « Oekopunkten », sont calculés au prorata des SCB des logements abordables et ont été estimés comme suit : Page 12 sur 18 Coûts totaux Coût selon affectation L/V Total participation 479.790 € 131.827 € 98.870 € VIABILISATION PARTICULIERE Réseaux et voiries (location) 75% Réserve et imprévus 10% 10% 75% 13.183 € 9.887 € Honoraires 18% 18% 75% 26.102 € 19.576 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 75% 29.089 € 21.817 € 200.200 € 150.150 € Réseaux et voiries (vente) 50% 184.379 € 92.189 € 479.790 € Réserve et imprévus 10% 10% 50% 18.438 € 9.219 € Honoraires 18% 18% 50% 36.507 € 18.253 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 50% 40.685 € 20.343 € 280.009 € 140.004 € 480.208 € 290.154 € Sous-total viabilisation particulière Coûts d’infrastructures On entend par coûts d’infrastructures, les frais dus à l'aménagement de terrains à bâtir résultant de la démolition éventuelle de bâtisses existantes et/ou résultant de l'installation de l'infrastructure technique, notamment de la voirie, de canalisations, de conduites d'eau, de gaz, d'électricité, de télécommunications et de chauffage urbain. Le taux de participation financière des coûts d’infrastructures s’élève à 75% lorsqu’il s’agit de logements locatifs et à 50% lorsque les logements sont destinés à la vente subventionnée. Pour l’estimation des coûts d’infrastructures, on s’est appuyé sur les valeurs de référence internes de la SNHBM. A ce coût estimé ont été ajoutés : - une réserve de 10% pour couvrir d’éventuels surcoûts ou imprévus, - des frais d’honoraires pour ingénieurs et architectes de 18% sur le montant ainsi obtenu, - et une TVA de 17% sur le montant total. La participation financière pour la réalisation des infrastructures ordinaires, calculée au prorata des SCB des logements abordables, a été estimée comme suit : Coûts totaux Coût selon affectation L/V Total participation 12.245.808 € INFRASTRUCTURES ET VIABILISATION ORDINAIRE Réseaux et voiries (location) 3.364.644 € 2.523.483 € Réserve et imprévus 10% 10% 75% 75% 336.464 € 252.348 € Honoraires 18% 18% 75% 666.199 € 499.650 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 75% 742.442 € 556.832 € 5.109.750 € 3.832.313 € Aménagement extérieurs, espaces verts et mobilier urbain (location) 75% 309.679 € 232.259 € Réserve et imprévus 10% 10% 75% 30.968 € 23.226 € Honoraires 18% 18% 75% 61.317 € 45.987 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 75% 68.334 € 51.250 € 470.298 € 352.723 € 5.580.048 € 4.185.036 € sous-total infra (part location) 1.127.095 € Page 13 sur 18 Réseaux et voiries (vente) 50% Coûts totaux Coût selon affectation L/V Total participation 12.245.808 € 4.705.949 € 2.352.974 € Réserve et imprévus 10% 10% 50% 470.595 € 235.297 € Honoraires 18% 18% 50% 931.778 € 465.889 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 50% 1.038.415 € 519.207 € 7.146.736 € 3.573.368 € Aménagement extérieurs, espaces verts et mobilier urbain (vente) 50% 433.132 € 216.566 € Réserve et imprévus 10% 10% 50% 1.127.095 € 43.313 € 21.657 € Honoraires 18% 18% 50% 85.760 € 42.880 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 50% 95.575 € 47.787 € 657.780 € 328.890 € sous-total infra (part vente) 7.804.516 € 3.902.258 € Sous-total infrastructures et viabilisation ordinaire 13.384.564 € 8.087.294 € Coût de construction de logements La loi prévoit les taux de participation financière suivants : - 75% du prix de construction de logements destinés à être loués par des promoteurs publics et 75% des frais d’études y liés, - 50% des frais d’études de programmes de construction dans leurs aspects urbanistique, architectural et technique lorsque les logements sont destinés à la vente subventionnée. Sur base des expériences de la SNHBM et des conditions actuelles du marché, il a été fixé un coût de construction au m2 SCB logement hors-sol de 3.533 EUR et un coût de construction au m2 SCB logement en sous-sol de 2.400 EUR (indice 1.127,38). Il faut ajouter à ce coût de revient : - une réserve de 10% pour couvrir d’éventuels surcoûts ou imprévus, - des frais d’honoraires pour ingénieurs et architectes de 15% sur le montant ainsi obtenu, - et une TVA de 17% sur le montant total. La participation financière pour la construction de logements s’obtient de la façon suivante : Page 14 sur 18 Coût selon affectation L/V Total participation 75% 105.129.445 € 78.847.084 € Coûts totaux CONSTRUCTION LOGEMENTS Construction LOCATION Construction en sous-sol LOCATION 75% 26.425.519 € 19.819.140 € Réserve et imprévus 10% 10% 75% 13.155.496 € 9.866.622 € Frais honoraires constructions 15% LOCATION 15% 75% 21.706.569 € 16.279.927 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 75% 28.290.895 € 21.218.171 € 194.707.925 € 146.030.944 € 194.707.925 € 146.030.944 € sous-total construction (part location) Constructions VENTE Construction en sous-sol VENTE 0% 147.038.973 € - € 0% 36.959.971 € - € Réserve et imprévus 10% 10% 0% 18.399.894 € - € Frais honoraires constructions 15% VENTE 15% 50% 30.359.826 € 15.179.913 € TVA 17% sur travaux et honoraires 17% 50% 39.568.973 € 19.784.486 € 272.327.636 € 34.964.399 € sous-total construction (part vente) 272.327.636 € 34.964.399 € Sous-total construction logements 467.035.562 € 180.995.343 € Charges d’intérêt Les infrastructures de chaque PAP doivent être mises en place dès le début du projet avant que la vente n’ait commencé. Ces frais seront répartis ultérieurement sur les prix de vente des logements. Les frais d’infrastructures doivent donc être préfinancés sur une période de plusieurs années par le promoteur public. Celui-ci devra également financer les frais de construction des logements par l’utilisation d’une ligne de crédit. Pour l’estimation de la charge d’intérêts, une ligne de crédit de 15.000.000 euros a été prise en compte pour une durée de 10 ans avec un taux d’intérêt annuel moyen de 4%. 15.000.000 EUR x 4% intérêts / an =60.000 EUR par an, soit 600.000 EUR sur 10 ans. Le taux de participation financière de la charge d’intérêt est fixé à 75%. La participation financière pour les charges d’intérêt s’élève dès lors à 450.000 EUR. Terrains La participation financière pour les terrains se calcule à partir de la part « logement » dudit terrain, càd la SCB dédiée au logement rapportée à la SCB totale du projet. La loi du 7 août 2023 relative au logement abordable (ci-après « la loi ») fixe un taux de subventionnement de 50% du prix d’acquisition pour la part des logements destinés à la vente abordable et à coût modéré et de 75% pour la part des logements destinés à la location. La participation financière portant sur la totalité des terrains acquis est dès lors estimée comme suit : Page 15 sur 18 Coûts totaux Coût selon affectation L/V Total participation ACQUISITION TERRAINS Terrains LOCATION 75% 4.448.123 € 1.854.430 € 1.390.822 € Terrains VENTE 50% 4.448.123 € 2.593.693 € 1.296.846 € 4.448.123 € 2.687.669 € Sous-total acquisition terrains Tableau récapitulatif de la participation étatique Au vu de ce qui précède et comme l’illustre le tableau récapitulatif ci-dessous, la participation étatique estimée en vue du développement de logements abordables du projet « Itzigerknupp » s’élève à un total de 192.914.166 EUR. Total participation Etudes liées au PAP 208.911 € Viabilisation particulière - Réseaux et voiries 150.150 € Viabilisation ordinaire - Réseaux et voiries 3.832.313 € Aménagement extérieurs, espaces verts et mobilier urbain Construction Terrains Sous-Total Logements abordables LOCATION 352.723 € 146.030.944 € 1.390.822 € 151.965.863 € Etudes liées au PAP 194.795 € Viabilisation particulière - Réseaux et voiries 140.004 € Viabilisation ordinaire - Réseaux et voiries 3.573.368 € Aménagement extérieurs, espaces verts et mobilier urbain Frais d'études et honoraires Constructions Charge d'intérêts 328.890 € 34.964.399 € 450.000 € Terrains 1.296.846 € Sous-Total Logements abordables VENTE 40.948.303 € TOTAL PROJET LOGEMENTS ABORDABLES "ITZIGERKNUPP" 192.914.166 € L’enveloppe budgétaire arrondie au demi-million supérieur et à considérer pour le présent projet de loi de financement est dès lors fixée à 193.000.000 EUR. Répartition pluriannuelle indicative de la participation étatique A titre indicatif et sous réserve de tout changement dans l’avancement du projet, la fiche financière pourrait se répartir dans le temps comme suit : Page 16 sur 18 Année Montant estimé 2023 1.177.459 € 2024 17.389.358 € 2025 19.589.727 € 2026 19.589.727 € 2027 18.917.810 € 2028 16.491.622 € 2029 16.491.622 € 2030 16.491.622 € 2031 16.491.622 € 2032 16.491.622 € 2033 16.895.987 € 2034 16.895.987 € Page 17 sur 18 5. Annexe – PAP du projet « Itzigerknupp » Page 18 sur 18

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