. L’article 2 de la Loi est complété par un paragraphe 3 qui retient que le logement abordable est d’utilité publique. Il s’est avéré qu’en pratique, à défaut de cette précision, il n’est point toujours facile pour les promoteurs sociaux de recevoir les autorisations
ministratives nécessaires dans le cadre des projets qui entrent dans le champ d’application de la Loi. Ceci vaut plus particulièrement pour le domaine de la protection de l’environnement. Or, le logement abordable est de nature à « revêtir globalement et en principe un caractère d’utilité publique »1, dans la mesure où il permet de répondre à la pénurie de logements à destination des personnes à faible revenu et qu’il s’inscrit dans une politique ayant pour objectif de remédier à cette pénurie au niveau national. En effet, il est entre autres de la volonté déclarée du Gouvernement de « construire l’avenir du Luxembourg avec ambition et dans l’intérêt général, de façon équitable et à la pointe des défis écologiques »2 que la Loi a vu le jour en 2023. Il appert qu’une approche de concertation publique, responsable et d’intérêt général était indispensable pour faire face notamment à l’évolution des prix du logement, renforcer l’équité dans la société et la rendre résiliente face au changement climatique et au risque d’un clivage sociétale provoqué par l’enchérissement continue des logements du marché privé. Le développement de logements abordables est dès lors à considérer comme un objectif d’utilité publique qui ne saurait être évincé pour des raisons
ministratives et entravant ainsi l’objectif à valeur constitutionnelle inscrit dans la Constitution, à savoir que toute personne puisse avoir accès à un logement approprié. Il est souligné que le législateur a délibérément choisi la notion « d’utilité publique » et non pas celles « d’intérêt général » ou « d’intérêt public » « qui n’équivalent juridiquement pas à celle plus restrictive d’utilité publique, qui seule habilite la puissance publique à imposer des contraintes de droit public » 3.
. Faute de définition légale de la notion de couple – notion reprise à plusieurs endroits à travers la Loi - il est proposé d’insérer une définition claire et précise à l’article 3, permettant ainsi aux acteurs d’avoir une plus grande clarté, voire une sécurité juridique quant à savoir quels types d’union sont concernés par ladite notion. Sont visés plus concrètement deux personnes, soit liées par le mariage, soit unies par un partenariat au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats, soit vivant en union libre. 1 Trib.
m., 16 décembre 2002, n°
m., 12 janvier 2011, n° 26876. Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg 21
resse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur
. Afin d’éviter tout malentendu concernant le prix de vente du logement destiné à la vente abordable ou à la vente à coût modéré, l’article 6 prévoit désormais expressément que le coût de revient inclut un coefficient d’entreprise qui couvre les coûts directs et indirects à supporter par le promoteur social. A titre illustratif, le coût de revient est composé notamment des éléments suivants : - - « des coûts directement affectables à la construction, comprenant les travaux de conception, les frais d’études et de plans d’études, le prix des travaux d’aménagement, de viabilisation et de construction, les frais de surveillance et de réception des travaux, de suivi de levée des réserves, d’organisation de mises en concurrence et d’
judication, les frais de suivi
ministratif du projet et les charges financières de préfinancement, peu importe si ces coûts sont générés par les activités propres du promoteur lui-même ou par des prestataires extérieurs rémunérés par le promoteur ; les coûts indirects à supporter par le promoteur au vu du financement de ses frais de fonctionnement pour autant que ces coûts indirects peuvent être justifiés par une comptabilité analytique
aptée identifiant le cas échéant les différents centres de coûts et une clé d’affectation des frais généraux, notamment lorsque le promoteur dispose de services internes chargés du moins pour une partie substantielle des travaux de conception, d’études, de suivi
ministratif, de réception et de suivi des levées de réserves et qu’il doit veiller au préfinancement de ces activités y compris des assurances et d’une couverture des risques. Le coût de revient peut ainsi inclure un coefficient d’entreprise. »4.
. Il fût constaté que les personnes ayant la nationalité luxembourgeoise ainsi que celles bénéficiant d’une protection internationale au Grand-Duché de Luxembourg et les personnes qui disposent d’une carte diplomatique ou de légitimation en vertu de la loi du 7 août 2012 relative à la carte d’identité pour les membres des Corps diplomatique et consulaire résident et les agents de l’Union européenne et des Organisations internationales ayant leur siège au Luxembourg ne tombent pas sous le champ d’application ratione personae de la loi actuelle. La modification du paragraphe 1 er de l’article 7 vise dès lors à corriger cet oubli et à inclure lesdites catégories de personnes dans le champ d’application de la Loi. En outre, dans le deuxième paragraphe de l’article 7, il est proposé de préciser que le certificat d’éligibilité est établi sur avis de la commission en matière d’aides individuelles, prévue à l’article 48 de la loi modifiée du 7 août 2023 relative aux aides individuelles au logement afin d’assurer le parallélisme avec les décisions similaires ayant trait à la détermination du revenu d’une communauté domestique prises en matière d’aides individuelles. 4 Commentaires des articles du projet de loi n°7937 relatif au logement abordable et modifiant 1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ; 2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ; 3° la loi modifiée du 25 mars 2020 concernant le Fonds spécial de soutien au développement du logement ; 4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0. Page 2 sur 21
. Art. 5. Les montants prévus à l’article 8 de la Loi, relatifs à la redevance d’emphytéose sont réajustés afin de les faire correspondre à la valeur 100 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires.
. Afin d’inciter les promoteurs sociaux encore davantage à l’augmentation du parc de logements abordables, par le biais de la rénovation de logements et de biens existants, une augmentation de 15% des montants maximaux éligibles est introduite, à l’instar des augmentations prévus aux paragraphes 3 et 4 de l’article 11. Sont visés par cette mesure la rénovation profonde et l’assainissement énergétique de logements et de biens existants. La rénovation profonde peut être effectuée à partir d’une échéance minimale de 10 ans dès la date de la réception définitive du logement ou du bien. Les travaux de rénovation profonde englobent inter alia : • • • • • Les travaux sur des éléments structurels ou de gros-œuvre (remplacement d’escaliers ou balcons extérieurs…) ; Les travaux de clos et couvert (travaux de toiture, de façade, le remplacement des menuiseries extérieures…) ; La mise en conformité ou le remplacement des installations techniques (chauffage, ventilation, sanitaire, électricité, ascenseurs…) ; La mise en conformité à l’intérieur de l’immeuble : le remplacement des éléments vétustes intérieurs (menuiseries intérieures, revêtements de sol, installations sanitaires…) ; La mise en conformité des alentours, des accès et des stationnements (escaliers et rampes extérieurs, les locaux extérieurs pour le stockage des déchets ou des vélos…). Les mesures de l’assainissement énergétique sont celles visées par le programme Klimabonus. Il s’agit plus particulièrement d’un assainissement énergétique qui réduit substantiellement les frais de chauffage des communautés domestiques et les émissions de gaz à effet de serre, et partant les charges mensuelles des locataires des logements abordables. Toujours dans le but d’inciter les promoteurs sociaux encore davantage à contribuer à l’augmentation du parc de logements abordables, les trois augmentations des montants maximaux éligibles, chacune de 15%, à savoir
. Etant donné qu’il s’est révélé qu’en pratique, il n’y a que très peu de demandes des promoteurs sociaux de réaliser des logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, cette sous-catégorie de logements dédiés est supprimée de la catégorie des logements dédiés. Par ailleurs, l'Office national de l'accueil (« L’ONA ») est jugé mieux outillé pour répondre aux besoins spécifiques des demandeurs d'asile en matière de logement, plus particulièrement en ce qui concerne les compétences spécifiques requises en la matière. Pour ce qui est des bénéficiaires de la protection internationale, ils tombent – désormais expressément sous le champ d’application ratione personae de la Loi et peuvent donc faire une demande en vue de l’obtention d’un logement destiné à la location abordable relevant de la catégorie « logements tous publics ». Cette réallocation des ressources vise dès lors à améliorer l'efficacité globale du système de logement abordable, en permettant aux promoteurs sociaux de mieux cibler leurs actions. Les auteurs du projet proposent encore de prévoir une définition de l’étudiant, consacrée par le paragraphe 3, point 2 qui, retient qu’il s’agit d’une personne qui est inscrite, à temps plein, à l’Université du Luxembourg ou dans un établissement d’enseignement supérieur spécialisé accrédité pour offrir des programmes d’études menant aux grades de bachelor et de master, en vertu des dispositions du titre V de la loi du 21 juillet 2023 ayant pour objet l’organisation de l’enseignement supérieur. Il est important pour les acteurs de savoir qui est à considérer comme étudiant au sens de la Loi, et d’éviter ainsi tout malentendu éventuel. Il convient de préciser que ces logements sont dédiés aux étudiants vivant seuls ou en couple. Dans le cas où l’étudiant est en couple, le conjoint, le partenaire ou le concubin occupe le logement en tant que membre de sa communauté domestique. La qualité d’étudiant s’apprécie uniquement dans le chef de l’étudiant – titulaire du bail. Quant aux logements dédiés aux jeunes, il est prévu d’augmenter l’âge maximal que doit avoir le jeune pour être éligible à l’obtention d’un logement dédié de 26 à 29 ans, permettant ainsi à un plus grand nombre de jeunes de bénéficier d’un logement dédié au sens de la Loi. Tout comme pour l’étudiant, il est nécessaire de préciser que ces logements sont dédiés aux jeunes vivant seuls ou en couple. Dans le cas où le jeune est en couple, soit au moment de l’attribution du logement, soit en cours du bail abordable, le conjoint, le partenaire ou le concubin occupe le logement en tant que membre de sa communauté domestique. La qualité d’étudiant s’apprécie uniquement dans le chef du jeune – titulaire du bail. En application de la définition du couple introduite à l’article 3 de la Loi, il importe peu que les personnes – étudiants ou jeunes - soient liées par le mariage, unies par un partenariat au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats ou vivent en union libre.
. Le montant de la couverture des frais d’exploitation du promoteur social est réajusté afin de le faire correspondre à la valeur 100 de l’indice semestriel des prix de la construction. Page 4 sur 21 La suppression de l’alinéa 4 du paragraphe 2 est la conséquence nécessaire de la suppression de la catégorie des logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et aux personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire. En outre, il est souligné que la rémunération de capital investi peut désormais être octroyée aux communes et aux syndicats des communes. L’objectif de cette mesure étant de fournir une incitation supplémentaire financière aux communes, leur permettant ainsi de s’engager davantage dans la création de logements abordables, et de mieux répondre aux besoins sociaux croissants de la population en matière de logement. En tant qu'acteurs de proximité, elles sont en première ligne pour identifier les besoins de leurs habitants et développer des solutions
aptées. Le Fonds du Logement bénéficie désormais d’une indemnité mensuelle forfaitaire pour les logements destinés à la location abordable qu’il a réalisés lui-même en tant que promoteur social, mais dont la gestion locative est assurée par un autre bailleur social. Cette hypothèse n’est actuellement pas prévue par la Loi. Il est rappelé que l’exclusion actuelle du Fonds du Logement de la compensation du service public au titre de la Loi s’explique du fait que la loi modifiée du 24 avril 2017 portant réorganisation de l’établissement public nommé « Fonds du Logement » prévoit sa propre compensation de service public. La volonté des auteurs de la Loi actuelle était, en effet, de soumettre tous les logements abordables gérés par le Fonds du Logement à un régime unique de compensation de service public. Or, ni la Loi actuelle relative au logement abordable, ni la loi organique du Fonds du Logement ne prévoient une compensation pour le Fonds du Logement pour les logements dont il est bien le promoteur social mais qui sont gérés par un bailleur social autre que lui-même. Dans ce cas, le Fonds est exclu du paiement de la compensation de service public par les deux textes législatifs. Il est proposé dès lors un système de forfait spécial à titre de compensation de service public pour couvrir ladite hypothèse et permettre au Fonds du Logement de percevoir du bailleur social une indemnité mensuelle forfaitaire déterminée en fonction de la surface utile d’habitation du logement. Quant aux taux de la rémunération du capital investi par le promoteur social dans les coûts éligibles relatifs au terrain viabilisé, à la construction et à la rénovation de logements, il est précisé expressément que si le taux à court terme en euros établi par la Banque centrale européenne est inférieur à zéro, un taux à court terme de référence de zéro est pris en compte, le taux de la rémunération du capital investi ne pouvant jamais être inférieur à zéro. Etant donné qu’il s’avère qu’en pratique il arrive souvent que les taux de rémunération du capital investi varient entre le moment de la signature de la convention prévue à l’article 21 de la Loi et de la première mise en location du logement abordable, les auteurs du projet proposent de prévoir que le montant de la rémunération du capital investi n’est déterminé qu’au moment de la première mise en location du logement abordable, créant ainsi plus de sécurité juridique pour le promoteur social. En dernier lieu, les auteurs du projet entendent donner suite à la remarque du Conseil d’Etat dans son avis du 12 juillet 2024 relatif au projet de règlement grand-ducal relatif à la compensation de service public en matière de logements abordables destinés à la location, soulignant en son article 2 - à juste titre - que l’article 13, paragraphe 5, de la Loi omet à renvoyer à un règlement grand-ducal pour la détermination du coefficient de préfinancement. Il est proposé dès lors d’ajouter une disposition légale particulière prévoyant expressément la faculté du Grand-Duc de prendre une mesure réglementaire d’exécution portant, en l’occurrence, sur la détermination du coefficient de préfinancement.
. Page 5 sur 21 Tous les montants prévus à l’article 14 de la Loi, relatifs aux coûts éligibles à une participation financière sont réajustés afin de les faire correspondre à la valeur 100 de l’indice semestriel des prix de la construction. Etant donné que la localisation géographique d’une commune dans le pays ainsi que la centralité des lieux, synonyme de présence d’infrastructures publiques sont des facteurs déterminant pour les prix du foncier, une segmentation géographique du montant maximal éligible à la participation financière pour l’acquisition d’un terrain sera dorénavant introduite et pour la cession de terrain et pour la redevance emphytéotique. Cette segmentation est réalisée en deux étapes méthodologiques. Il est procédé d’abord à une modélisation hédonique5 des prix des terrains, effectuée à l'échelle communale, permettant d'estimer une valorisation moyenne tout en neutralisant les biais liés aux caractéristiques locales des terrains. Par la suite, il est appliqué un algorithme de partitionnement regroupant les communes en ensembles homogènes, selon les critères suivants : • • • Maximisation de l’homogénéité des prix au sein de chaque groupe. L'algorithme cherche à maximiser la similarité des prix au sein de chaque groupe. Cela signifie que les communes d'un même groupe auront des prix de terrains relativement similaires ; Maximisation de l’hétérogénéité des prix entre les groupes. En parallèle, l'algorithme vise à maximiser les différences de prix entre les groupes. Ainsi, chaque groupe sera distinct l’un de l’autre en termes de prix des terrains ; Intégration d’un critère de contiguïté géographique afin de refléter les réalités territoriales. L’algorithme intègre un critère de contiguïté géographique, assurant que les communes regroupées sont géographiquement proches les unes des autres. Finalement, la segmentation prend en compte les orientations stratégiques définies par le Programme directeur d’aménagement du territoire, dans le but notamment d’assurer une cohérence avec l’objectif politique devant contribuer à l’atteinte de la neutralité climatique et énergétique, à savoir la concentration du développement du territoire aux endroits les plus appropriés. Le paragraphe 5, point 1° est complété en ce sens que les coûts éligibles en vue d’une participation financière dans le cadre de la construction de logements abordables incluent également « toutes les autres surfaces annexes relatives au logement ». Il s’agit plus particulièrement, en guise d’exemples, des caves, buanderies communes, locaux de nettoyage, locaux techniques, etc. En outre, le législateur propose de prévoir 3 nouveaux forfaits, dont notamment : 5 un forfait de 3 410 euros par emplacement pour la réalisation d’emplacements privés dans une structure de parking centralisée ; un forfait de 850 euros pour la fourniture et l’installation des meubles de cuisine ; et « La méthode des prix hédonistes consiste à comparer le prix de deux biens similaires en tous points, à l’exception d’une caractéristique environnementale. La différence de prix entre les deux biens correspond au prix implicite de la caractéristique en question. Cette méthode permet d’isoler la valeur attribuée à cette caractéristique non marchande du prix du bien marchand. Elle est particulièrement
aptée au marché de l’immobilier. » (https://economie.eaufrance.fr/sites/default/files/2020-10/Prix%20h%C3%A9doniques.pdf ; dernière consultation le 19 décembre 2024) Page 6 sur 21 - un forfait de 550 euros pour la fourniture et l’installation des mobiliers de premier équipement dans les logements dédiés aux étudiants. Ce dernier forfait n’est prévu que pour les logements dédiés aux étudiants et destinés à la location abordable. Finalement, il est souligné qu’il n’y a dorénavant plus de participation financière pour la réalisation d’un carport double. Le département du Logement ne prend en charge que les coûts de réalisation d’un carport simple sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 1 820 euros.
. Art. 10. Le montant du loyer mensuel d’un emplacement au sens de l’article 15 de la Loi est réajusté afin de le faire correspondre à la valeur 100 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires.
. Art. 11. Afin d’éviter une surcompensation au profit du promoteur social qui apporte le terrain dans le cadre de la location abordable au sens de l’article 17 de la Loi, il est précisé que les redevances d’emphytéose annuelles touchées par le promoteur social apportant le terrain de la part du promoteur social réalisant les logements sont déduites de la valeur du terrain prise en compte pour déterminer les participations financières pour ce terrain.
. Afin d’aligner la législation davantage sur la durée réelle moyenne des chantiers, la période maximale de la participation financière aux charges d’intérêts d’emprunts est allongée de 24 à 36 mois. Dans un souci de cohérence et d'équité entre les différents volets de la politique du logement, la modification apportée à l’article 18 de la Loi introduit une participation financière qui vise les charges d’intérêt d’emprunts contractés par le promoteur public en vue du préfinancement des coûts éligibles des logements destinés à la location abordable, tels que prévus à l’article 11. Jusqu'à présent, les participations financières pour les charges d’intérêt d’emprunts étaient réservées aux seuls projets de vente -abordable et à coût modéré - tels que prévus par les articles 4 et 5 de la Loi. L'inclusion des projets consacrés à la location abordable aux participations financières dont question reflète l’importance croissante accordée au développement du marché locatif abordable. En équilibrant les incitations financières entre les projets de vente et de location, cette modification promeut un développement harmonieux des différents types de logements et contribue ainsi à renforcer l’efficacité des politiques dans le domaine du logement.
. Les auteurs du projet proposent encore de supprimer le délai de deux années endéans lequel le promoteur social est obligé selon les termes du texte légal actuel de présenter sa demande de participation financière au ministre. Il s’ensuit que le promoteur social n’est plus lié à un délai restrictif en vue de sa demande en l’obtention d’une participation financière lui accordant ainsi une plus grande flexibilité dans la gestion de ses projets de logements abordables. Il s’est révélé qu’en pratique lesdites Page 7 sur 21 demandes furent présentées souvent trop tard, obligeant le ministre de refuser une participation financière en application des termes stricts que revête la disposition actuelle. Par ailleurs, il est prévu de compléter le paragraphe 2 relatif aux informations que doit contenir une demande de participation par plusieurs éléments qui s’avèrent nécessaires en vue d’une gestion efficace du dossier soumis par le promoteur social et qui permettent au ministre d’avoir une vue globale et complète du projet. Dans le même but, la demande de participation doit contenir désormais une description du concept d’exploitation pour les projets : - Pour lesquels le bailleur social est une personne morale autres que le promoteur social ; Gérés par plusieurs bailleurs sociaux ; Comprenant des logements dédiés ; Comprenant des espaces communs favorisant l’habitat. Les espaces communs favorisant l’habitat « sont conçus en premier lieu pour permettre aux habitants des logements abordables de se réunir, à la fois pour prendre en charge la vie quotidienne dans les immeubles et pour exercer leurs activités de loisirs, notamment musicales, sportives, mécaniques ou informatiques. En second lieu ces espaces peuvent favoriser l’instauration des rapports de voisinage et afin de favoriser le développement de la vie de quartier, ces espaces peuvent être mis à disposition d’autres habitants du quartier ainsi qu’à des acteurs sans but de lucre ayant comme objet le soutien à l’intégration sociale. La gestion et l’occupation de cet espace commun est à assurer par le bailleur social des logements abordables qui peut en mandater une autre personne morale. La mise à disposition de ces espaces peut être rémunérée afin de couvrir les frais de fonctionnement et d’utilisation. »6 Il peut s’agir notamment, à titre indicatif et sans être exhaustif, d’une salle polyvalente, d’une chambre d’ami, d’une buanderie commune avec ouverture et accès sur l’extérieur, d’un local atelier/bricolage avec ouverture sur l’extérieur, d’un local télétravail, d’une salle multifonctionnelle (jeux, bibliothèque) avec ouverture sur l’extérieur, etc. La notion du concept d’exploitation est insérée dans la Loi, permettant ainsi au ministre de connaître plus en détail le projet de logement abordable, les objectifs d'exploitation et les modalités de gestion des logements. Finalement, le montant prévu par le paragraphe 3 est modifié afin de le faire correspondre à la valeur 100 de l’indice semestriel des prix de la construction.
. Le promoteur public, qui pour des motifs dûment justifiés doit « délocaliser » les logements locatifs abordables, peut ce faire désormais avec l’accord exprès et préalable du ministre. Il devra proposer un terrain équivalent en valeur vénale et en toutes autres qualités qui accueillera les logements abordables. Ainsi, une commune peut proposer, par exemple, un nouveau terrain équivalent, si elle a besoin de l’ancien terrain pour y ériger une école. 6 Cf. Le cahier des charges institué par le règlement ministériel du 18 octobre 2023 instituant un cahier des charges pour le développement de logements abordables, p. 48. Page 8 sur 21
. Cet article ne nécessite pas de commentaire.
. Cet article ne nécessite pas de commentaire.
. La suppression du paragraphe 3 de l’article 25 relatif au versement des participations financières est la conséquence nécessaire de la suppression du délai de deux années endéans lequel le promoteur social est obligé selon les termes du texte légal actuel de présenter sa demande de participation financière au ministre (cf. commentaire de l’article 13).
. Art. 18. Lors de la rédaction initiale de la Loi, il fût omis de prévoir que dans le cadre d’une inscription hypothécaire, en cas de poursuites de la part d’un créancier inscrit, ce n’est pas seulement le droit de rachat prévu à l’article 9 mais également le droit de préemption au sens de l’article 23 qui n’existent pas. Le législateur entend dès lors compléter l’article 29 en ce sens.
. La modification apportée à l’article 30 vise à compléter la liste des missions que doit accomplir un bailleur social dans le cadre de la gestion locative des logements destinés à la location abordable. Il est désormais explicitement prévu qu’il appartient à chaque bailleur social, dans le cadre de ces missions de gérer les dossiers des demandeurs-locataires et des locataires. Il est encore prévu d’introduire une nouvelle disposition portant sur le principe de la non-discrimination dans le but de promouvoir l'égalité de tous les candidats-locataires et locataires dans l'accès au logement abordable.
. Au vu de la pénurie d’assistants sociaux à laquelle sont confrontés les acteurs du terrain et de leur difficulté rencontrée dès lors d’effectuer les enquêtes sociales imposées par le régime légal actuel dans le cadre de l’évaluation des critères d’attribution d’un logement abordable, des réflexions d’optimisation et de mise en commun des ressources s’imposent. La création d’un groupement d’intérêt économique « mutualisant » les enquêtes sociales s’annonce comme une piste prometteuse. Indépendamment de la réalisation de cette piste, les auteurs du projet de loi proposent ainsi de prévoir la base légale qui permettra au bailleur social de demander le partage du rapport social transcrivant le résultat de l’enquête sociale à l’assistant social qui a effectué l’enquête en application de l’annexe 11 de la loi modifiée du 26 mars 1992 sur l’exercice et la revalorisation de certaines professions de santé. Celle-ci dispose en son point 5 que sur demande des instances publiques, judiciaire et autres, l’assistant social est tenu de rédiger un rapport social transcrivant le résultat de l’enquête sociale effectuée par lui. Page 9 sur 21 Cette nouvelle disposition sur le partage du rapport social transcrivant le résultat de l’enquête sociale effectuée par un assistant social pour le compte d’un bailleur social constitue dès lors une dérogation par rapport à l’article 458 du code pénal qui soumet les assistants sociaux au secret professionnel en vertu de l’article 15 de la loi modifiée du 26 mars 1992 sur l’exercice et la revalorisation de certaines professions de santé qui dispose que « les personnes exerçant une de ces professions et les étudiants en formation sont tenus au secret professionnel dans les conditions et sous les réserves énoncées à l'article 458 du code pénal ». Une telle dérogation, bien limitée et définie par la nouvelle disposition est indispensable pour permettre l’évaluation des critères d’attribution sur base d’une enquête sociale, telle que prévue par l’article 59 de la Loi.
. Art. 21. Cet article ne nécessite pas de commentaire.
. Art. 22. Afin de vérifier l’honorabilité professionnelle d’un responsable visé à l’article 34, paragraphe 2, point 1°, ressortissant non luxembourgeois dans le cadre d’une demande d’agrément du bailleur social, celui-ci est tenu dorénavant de produire et un extrait du casier judiciaire des pays dont il y a la nationalité et du pays où il a résidé au cours des dix années qui précédent la demande d’agrément visée à l’article 36.
. En vue de se conformer à l’article 12 de la Loi qui ne prévoit désormais plus de logements dédiés pour les demandeurs de protection internationale, de réfugiés et les personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire, il y a lieu de modifier l’article 36 en ce même sens. En outre, étant donné que l’Université du Luxembourg dispose d’un certain nombre de logements propres réservés à ses étudiants et à ses chercheurs et fait état d’une expérience de plusieurs décennies dans l’attribution de logements à ce public cible, elle est dispensée de l’agrément pour la gestion des logements dédiés.
. Le législateur introduit le concept d'unité d'hébergement dans le cadre du forfait de gestion que perçoit le bailleur social pour l’exercice de ses missions. Ainsi, le forfait de gestion des logements abordables pour les bailleurs sociaux est désormais octroyé par logement ou par unité d’hébergement. Cette modification s’explique du fait qu’un même logement peut être divisé en plusieurs unités d’hébergements, regroupées et organisées autour d’un espace partagé qui est constitué d’un ensemble de surfaces affectées à la vie collectif (cuisine, séjour, etc.). Ceci est notamment le cas des maisons unifamiliales ou des appartements, sous forme de logements subdivisés en plusieurs unités d’hébergement, permettant à plusieurs locataires qui ne font pas partie de la même communauté domestique d’y résider. Afin d’allouer au bailleur social le bénéfice d’un forfait de gestion pour chaque communauté domestique, qu’elle habite dans un logement, ou dans une unité d’hébergement, dont il assure la gestion locative, les auteurs du projet de loi proposent d’instaurer un forfait de gestion par unité d’hébergement. Page 10 sur 21 Le montant du forfait est ajusté afin de le faire correspondre à la valeur 100 de l’indice semestriel des prix de la construction. Dans la même logique que celle décrite ci-avant sous le commentaire de l’article 19 le forfait de gestion n’est pas dû pour la gestion des logements dédiés aux étudiants dont la gestion est assurée par l’Université de Luxembourg. En effet, l’Université est déjà subventionnée par son ministère de tutelle. Afin d’assurer une cohérence avec la modification de l’article 12, il y a lieu de supprimer de l’article 40, paragraphe 5 également les demandeurs de protection internationale, les réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire. Le forfait de gestion est dorénavant octroyé également pour la gestion des logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire. Finalement, les termes « socio-éducatifs » sont supprimés à travers les différents paragraphes de l’article 40, étant donné que le bailleur social est tributaire de personnel en général et non seulement d’un personnel socio-éducatif.
. A l’article 41, paragraphe 1er, relatif à la procédure de demande de compensation, il est précisé que celleci doit être présentée par le bailleur social au ministre au plus tard le 30 juin de l’année qui suit celle pour laquelle la compensation est demandée. Afin de ne pas imposer de charges supplémentaires aux bailleurs sociaux qui présentent une demande de compensation en application de l’article 41 de la Loi, il est prévu de supprimer l’alinéa 3 du paragraphe 2 dudit article qui retient que le rapport financier que le bailleur social doit soumettre lors de sa demande de compensation respecte un modèle défini par règlement grand-ducal. En effet, en application du paragraphe 3 du même article, le ministre peut demander à tout moment toutes les pièces supplémentaires jugées utiles afin de pouvoir instruire la demande.
. Au cours des dernières années, les coûts de la vie ainsi que les coûts d'exploitation ont continuellement augmenté. Depuis 2021, le taux d'inflation cumulé au Luxembourg est approximativement de 13,61 % 7, ce qui équivaut à un taux annuel de 2,53% pour 2021, de 6,34% pour 2022 et de 3,74% pour 2023. Le forfait de 20 euros par mois et par contrat de mise à disposition supplémentaire si plusieurs communautés domestiques occupent de façon simultanée un même logement dans le cadre de la gestion locative sociale est partant augmenté à 25 euros. 7 https://www.macrotrends.net/global-metrics/countries/LUX/luxembourg/inflation-rate-cpi Page 11 sur 21
. La modification apportée à l’article 53 de la Loi consiste à introduire deux nouveaux « contingents libres ». Le premier nouveau contingent libre est de 10% pour le bailleur social qui gère plus de 100 logements abordables. Ce nouveau seuil vise plus particulièrement à inciter les communes de petites et moyennes tailles à renforcer leurs efforts en vue de la création de logements abordables. Dans le même esprit, pour un parc de plus de 200 logements abordables le seuil du contingent libre passe de 10% à 15%. Le deuxième nouveau contingent libre est de 50% pour le bailleur social qui gère plus de 750 logements abordables, ceci afin de permettre une attribution à une certaine mixité de locataires même pour les bailleurs sociaux qui disposent d’un parc de logements plus important que ce qui est actuellement prévu par la Loi. Il est rappelé que dans ces cas, lors de l’attribution du logement, le bailleur social est autorisé – pour le pourcentage indiqué des logements de son parc - à prendre en considération uniquement les critères de revenu de la communauté domestique et de correspondance typologique du logement.
. Dans le même ordre d’idées que celui développé sous le commentaire de l’article 36, il est proposé de modifier la définition du logement dédié aux personnes âgées de soixante ans ou plus.
. Par analogie à la modification proposée de l’article 7 de la Loi, le champ d’application ratione personae de l’article 55 relatif aux critères d’éligibilité du candidat-locataire et du locataire est élargi de sorte à inclure désormais également : - les personnes ayant la nationalité luxembourgeoise ; les personnes bénéficiant d’une protection internationale au Grand-Duché de Luxembourg, et les personnes qui disposent d’une carte diplomatique ou de légitimation en vertu de la loi du 7 août 2012 relative à la carte d’identité pour les membres des Corps diplomatique et consulaire résident et les agents de l’Union européenne et des Organisations internationales ayant leur siège au Luxembourg.
. Cet article ne nécessite pas de commentaire.
. A l’article 57, un nouveau critère est désormais pris en considération dans le processus d’attribution d’un logement à la location abordable, qui est celui de la monoparentalité. En effet, « les familles monoparentales sont surreprésentées parmi les ménages bénéficiant de logements locatifs sociaux, Page 12 sur 21 représentant de 3 à 5 fois plus de ménages par rapport au marché privé ». 8 Ainsi, les familles monoparentales représentent environ un quart des dossiers du Fonds du Logement (22,3%) et de la Fondation pour l’accès au logement (27,1%) et, plus d’un tiers de ceux de la SNHBM (34,5%), contre 6,5% des locataires privés. L’ajout de ce critère d’attribution vise dès lors à donner une priorité particulière aux familles monoparentales lors de l’attribution d’un logement à location abordable tout en reconnaissant les défis accrus auxquels elles sont confrontées, en termes de pauvreté et de déprivation. Cette mesure ciblée sur les ménages monoparentaux se veut encore un soutien dans la lutte contre la pauvreté infantile. Il est encore proposé d’ajouter un alinéa 2 nouveau au paragraphe 3 de l’article 57 qui retient désormais une conséquence pour le candidat-locataire qui a refusé deux propositions successives d'attribution d’un logement sans fournir de justification valable. Dans ce cas, le bailleur social ne révise les critères d’attribution visés au paragraphe 1er de l’article 57 que lors de la deuxième année suivant celle du deuxième refus. Ce changement est motivé notamment par des considérations pratiques et cherche à améliorer l'efficacité du processus d'attribution des logements abordables. En effet, les refus non justifiés entraînent des retards et des complications
ministratives, augmentant la charge de travail pour les bailleurs sociaux et ralentissant le processus d'attribution au détriment d’autres candidats-locataires dans le besoin. En introduisant cette nouvelle disposition, la loi vise en outre à réduire les abus potentiels, tels que le "forum shopping", où les candidats-locataires pourraient manipuler le système pour obtenir des propositions plus favorables. Il est important de noter néanmoins que cette « sanction » pour le candidat-locataire est nuancée par la possibilité qu’il dispose de fournir au bailleur social une justification dûment motivée pour son refus, qui peut être, en guise d’exemple, de nature professionnelle, familiale ou médicale. La nouvelle mesure permet dès lors de garantir que les candidats ne sont pas sanctionnés en cas de circonstances exceptionnelles, particulières et indépendantes de leur volonté.
. Il s’est révélé depuis l’entrée en vigueur de la Loi que le sens de l’article 58, alinéa 1 er est souvent mal interprété par les acteurs. Les auteurs du projet proposent dès lors de modifier la rédaction de ladite disposition, tout en laissant inchangé son contenu. Il est rappelé ainsi que les critères relatifs à la typologie du logement et à la proximité géographique au sens de l’article 58, paragraphe 1er ne sont évalués qu’à la suite de l’établissement de l’ordre de priorité des candidats-locataires conformément à l’article
. Il est considéré qu’une cohabitation harmonieuse au sein des immeubles est essentielle pour maintenir une qualité de vie élevée pour tous les locataires et éviter des conflits ou des perturbations dans la communauté de vie. Voilà pourquoi, l’assistant social qui est amené à effectuer une enquête sociale en conformité avec l’article 7 et l’annexe 11 de la loi modifiée du 26 mars 1992 sur l’exercice et la revalorisation de certaines professions de santé, dans le cadre de l’évaluation des critères d’attribution, tient désormais compte également des facteurs qui peuvent insinuer ou non une cohabitation harmonieuse au sein de l’immeuble. Cette mesure vise à réduire les sources de conflits potentiels, d’assurer une bonne entente entre les locataires ainsi que l’intégrité du patrimoine mobilier et immobilier mis à leur disposition.
. La modification apportée à l’article 63, alinéa 2 vise à répondre à des situations où des travaux ou services - non prévus expressément par ledit article – mais qui peuvent devenir nécessaires pour maintenir le logement en bon état et assurer un usage normal par le locataire. Dans le cadre de la gestion des logements sociaux, il peut surgir des dépenses qui n'étaient pas prévues dans les charges initiales (ex. réparations urgentes ou nouveaux services essentiels), mais qui s’avèrent indispensables pour garantir le confort et la sécurité des locataires. La nouvelle formulation offre donc une souplesse au promoteur ou au bailleur social leur permettant de couvrir ces dépenses extraordinaires, imprévues et exposées en faveur des locataires.
. Les auteurs du projet de loi proposent d’insérer un nouvel article 63bis qui retient – à l’instar de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil – l’obligation du locataire de payer à son bailleur social une garantie locative qui vise à garantir le paiement du loyer ou des autres obligations qui découlent du bail abordable. Il est de fait que des dégâts importants sont constatés régulièrement par les bailleurs sociaux à la fin d’un bail abordable ou encore que les locataires omettent de payer le loyer abordable ou les charges. L’objectif de l’introduction d’une garantie locative consiste dès lors à établir de bons usages au sein de la communauté des locataires, à promouvoir un comportement selon le principe du « bon père de famille » et de réduire ainsi les coûts de rénovation dus à des incivilités. Page 14 sur 21 Le système de la garantie locative, inspiré de celui
opté par la loi relative au bail à loyer, est
apté à la situation spécifique du régime relatif au logement abordable en ce qu’il se comprend comme une mesure pédagogique permettant au locataire d’épargner chaque mois un montant fixé par échéancier, établi entre les parties, jusqu’à avoir atteint un plafond de 3 000 euros, indépendamment du loyer réel à payer par le locataire. Il est souligné que la garantie locative ainsi retenue ne pourra engendrer ni des droits, tels d’éventuels intérêts bancaires, ni des frais dans le chef du locataire.
. Face à l’importante pénurie de logements abordables et dans l’optique d’éviter des abus, les auteurs du projet de loi proposent de modifier la définition du logement sous-occupé. En effet, afin d’éviter des situations où un couple se retrouve dans un logement avec deux chambres à coucher une fois que, l’enfant a quitté le domicile, il est disposé dorénavant qu’est un logement sous-occupé un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres ou de couple de la communauté domestique du locataire. Il en résulte qu’une communauté domestique composée d’un seul couple n’a droit désormais à un logement comportant une seule chambre à coucher.
Le paragraphe 2 dudit article prévoit que dans le cas où la typologie d’un logement ne correspond plus à la composition de la communauté domestique du locataire, le bailleur social dispose désormais d’un délai de 3 ans pour proposer un relogement au locataire. Ce délai nouvellement introduit s’applique en cas de changement de la communauté domestique entraînant par-là la non-correspondance entre la typologie du logement et la composition de la communauté domestique du locataire. Tel est le cas si le logement habité ne dispose pas d’autant de chambres à coucher qu’il y a de personnes âgées de douze ans ou plus, ou de couple ou encore d’au moins une chambre à coucher par deux enfants de moins de douze ans. Il peut arriver, à titre d’exemple, qu’un enfant atteint l’âge de 12 ans en cours du bail abordable et que le logement ne dispose ainsi plus du nombre de chambres correspondantes à la composition de la communauté domestique. Or, si le bailleur social dispose d’un avis de la commission consultative visée à l’article 31, paragraphe 3 qui lui conseille de ne pas reloger le locataire qui se trouve dans un logement sous-occupé pour des motifs légitimes, liés à l’état de santé des membres de sa communauté domestique, celui-ci peut décider de ne pas procéder au relogement. L’introduction du délai de 3 ans répond à la demande exprimée par les bailleurs sociaux d’apporter plus de précision quant au délai dont ils disposent pour procéder à un relogement en cas de noncorrespondance de la typologie du logement avec la composition de la communauté domestique du locataire. L’article 67, paragraphe 1er de la Loi ne prescrivant pas de délai pour reloger les locataires dans les cas y prévus, il est utile de préciser que celui-ci doit se faire dans les meilleurs délais. Le paragraphe 2bis est quasi-identique au texte de l’alinéa 4 actuel du paragraphe 1er et s’applique aux locataires à chaque fois que ceux-ci refusent deux propositions de relogement. La conséquence consistant en la perte du droit au maintien dans les lieux concerne les cas de relogement prévus et par le paragraphe 1er et par le paragraphe 2. Page 15 sur 21 L’alinéa 2 du paragraphe 2bis reprend la disposition de l’alinéa 5 du paragraphe 1er actuel. Le nouveau paragraphe 2ter ne fait que reprendre les termes de l’ancien point 2° de l’alinéa 1er du paragraphe 2 et dispose que le bailleur social a encore la possibilité de reloger le locataire, sur sa demande, en cas de changements concernant sa communauté domestique, l’état de santé ou la situation professionnelle ou scolaire d’un des membres de sa communauté domestique, ou en cas d’autres motifs graves et légitimes. Afin de faciliter la situation de relogement, une coopération entre les bailleurs est dorénavant prévue par un paragraphe 4 nouveau et consiste plus précisément dans la possibilité pour un bailleur social qui ne dispose pas de logement correspondant à la typologie de la communauté domestique dans son parc immobilier de proposer un relogement dans un logement
équat faisant partie du parc immobilier d’un autre bailleur social. Dans ce cas, il y a changement du bailleur social et le logement abordable du locataire est géré par le bailleur social responsable de la gestion du nouveau logement. L’objectif de cette modification consiste à faire face à la situation récurrente dans le cadre des relogements où le bailleur social initial ne dispose souvent pas de logement répondant aux besoins spécifiques du locataire, notamment en termes de taille ou de typologie (nombre de pièces, caractéristiques
aptées, etc.) et ne peut dès lors remplir son obligation légale en termes de relogement ayant des conséquences négatives pour le locataire et sa communauté domestique et privant par conséquent l’article 67 de tout son sens. Une telle mesure est d’autant plus importante que « les familles nombreuses, c’est-à-dire les couples avec au moins deux enfants, sont proportionnellement plus nombreuses dans le logement social, entre 17,2 % et 27,5% selon les organismes, contre 10,5% des locataires privés ».9 Il s’ensuit de tout ce qui précède que le bailleur social est obligé de déployer toutes les diligences possibles afin de reloger le locataire dans les conditions prévues par la présente disposition. Or, à l’impossible, nul n’est tenu. Ainsi, le bailleur social qui a mis en œuvre tous les moyens raisonnables et nécessaires afin de reloger le locataire, mais qu’aucun logement correspondant à la typologie de la communauté domestique du locataire n’est disponible, ni dans son parc, ni dans le parc immobilier d’un autre bailleur social, doit être considéré comme ayant rempli les obligations prévues par l’article 67 de la Loi.
. L’objectif de l’article 68 initial consistait à répondre à la demande des bailleurs sociaux, de plus en plus souvent confrontés à des situations problématiques dues à des logements suroccupés à la suite de regroupements familiaux, de leur permettre d’attribuer un logement en considération de la future composition de la communauté domestique du candidat-locataire. Toutefois, il s’est avéré qu’en pratique, une simple demande de regroupement familial ne permet pas de déterminer la composition de la communauté domestique d’un bénéficiaire d’une protection internationale et ceci, pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il est de fait qu’un bon nombre de refus sont émis aux demandes de regroupement familial. Ensuite, il est noté que c’est l’accord de regroupement familial émis par la Direction générale de l’immigration ainsi que l’arrivée effective sur le territoire du Grand-Duché des membres de famille du 9 Cf. l’article « Etude IMPROOF ; Logement abordable : un recours prisé des familles monoparentales », publié par Paperjam le 21.1.2024 : https://paperjam.lu/article/logement-abordable-solution-fa (dernière consultation: 30/01/2025). Page 16 sur 21 bénéficiaire d’une protection internationale suite à l’accord émis qui détermine réellement la composition de la communauté domestique. Il y a lieu de considérer que les membres de famille du bénéficiaire de protection internationale qui reçoivent un accord pour un titre de séjour en tant que membre de famille d’un bénéficiaire de protection internationale disposent d’un droit de séjour de plus de trois mois au sens de l’article 55 de la Loi. Si le bénéficiaire de protection internationale se voit proposer, pour lui-même et les membres de sa famille susvisés, un logement abordable, il y a lieu de vérifier le moment venu si ces membres de famille n’ont pas entretemps déposé eux-mêmes une demande de protection internationale, auquel cas ils seraient exclus du champ d’application de la Loi.
. Le législateur propose de réduire le délai à compter duquel le bail abordable peut être déclaré résilié d’office par le bailleur social pour défaut de paiement de loyer et de charges. Le délai de six mois actuellement prévu par l’article 69, alinéa 3, est jugé beaucoup trop long par les acteurs pour lesquels le défaut de paiement de loyer par les locataires n’est pas chose rare. De plus, il est estimé que la disposition dans ses termes actuels est plutôt de nature à conforter certains locataires dans leur intention de ne pas procéder au paiement du ou des loyers tout en sachant que le bailleur social ne dispose d’aucun moyen réel de résilier le contrat de bail du moment où le locataire
vient au règlement du loyer endéans la période de six mois qui suit la mise en demeure. Finalement, la rédaction du texte actuel permet au locataire d’être en perpétuel retard avec le paiement des loyers du moment où il règle ses dettes avant l’expiration du délai de 6 mois prévu par la disposition actuelle. Il est proposé dès lors de réduire le délai de 6 mois à 15 jours dans l’objectif de minimiser ainsi les risques d’abus par les locataires et de prévoir au paragraphe 3 que le défaut de paiement répétitif de loyers et de charges permet au bailleur social de déclarer le contrat de bail abordable résilié d’office à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la notification au locataire pour motif grave et légitime. Les auteurs du projet proposent également de compléter l’article 69 afin de répondre aux revendications des bailleurs sociaux qui ont souligné l’importance de prévoir dans le cadre des logements dédiés les cas de figure dans lesquels un bail abordable peut être résilié. Ceux-ci seront dorénavant consacrés par le paragraphe 2 de l’article 69. Il est à noter à cet égard que les logements dédiés sont attribués à des locataires qui se retrouvent dans des situations particulières et spécifiques (étudiants, jeunes, salariés, etc.). Lorsque ces critères ne sont plus remplis, il va sans dire que le contrat de bail doit pouvoir prendre fin également. Or, il est souligné qu’il appartient au bailleur social d’évaluer la situation au cas par cas et de décider s’il y a lieu de résilier le bail ou non. Les dispositions nouvelles de l’article 69 retiennent dès lors la possibilité pour le bailleur social de résilier le contrat de bail si les critères pour bénéficier d’un logement dédié ne sont plus remplis, sans pour autant être contraint à ce faire. Cette modification vise dès lors à établir des règles claires et non équivoques pour éviter que des locataires continuent d’occuper un logement dédié, alors que leur situation ne justifie plus ce type de logement spécifique et de permettre à d’autres candidats dans le besoin de bénéficier à leur tour d’un logement approprié à leur situation particulière. Les nouvelles dispositions ont ainsi comme objectif de permettre une meilleure gestion des logements dédiés et d’éviter des ambiguïtés pouvant mener à des litiges. Page 17 sur 21 Ainsi, outres les cas de résiliation qui s’appliquent à toutes les catégories de logements abordables, le contrat de bail d’un logement dédié aux jeunes peut être résilié avec effet à la date du 32ième anniversaire du locataire. Le contrat de bail peut dès lors être résilié du simple fait que le locataire a atteint l’âge de 32 ans. A partir de ce jour, le locataire n’est plus considéré comme un jeune au sens de l’article 12 de la Loi. Il est noté que la résiliation peut prendre effet à la date même du 32 anniversaire ou plus tard. Le contrat de bail conclu dans le cadre d’un logement dédié aux personnes avec accompagnement social peut être résilié avec effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la fin du suivi individuel rapproché. Il est souligné que pour les personnes avec accompagnement social dont le suivi individuel rapproché n’est pas lié à une date finale – ce qui peut être le cas par exemple pour les personnes à mobilité réduite – le contrat de bail abordable continuera à produire ses effets. Quant au contrat de bail d’un logement dédié aux étudiants, il est retenu dorénavant que celui-ci peut être résilié avec effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la fin de l’inscription aux études supérieures du locataire. Le contrat de bail d’un logement dédié au membre d’une société coopérative agissant en tant que promoteur social peut être résilié avec effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la cession des parts sociales de l’associé. Finalement, le contrat de bail d’un logement dédié dit de réserve peut être résilié après trois mois de la première occupation. Or, la période de trois mois est renouvelable autant de fois que la situation de détresse à laquelle est exposé le locataire perdure. Par ailleurs, le nouveau paragraphe 3 introduit une liste exhaustive retenant les motifs graves et légitimes permettant la résiliation d’office du bail des logements abordables dans un délai de quinze jours à compter de la notification au locataire. Ladite liste est inspirée de l’article 35 du règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie, prévus par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, entretemps abrogé. Ces motifs visent à prévenir les abus de la part des locataires et à assurer le respect des conditions d’attribution des logements abordables, tout en protégeant les autres locataires contre des comportements perturbateurs ou contraires à la loi. L’ajout de ces motifs de résiliation est encore justifié par la nécessité de garantir une gestion plus rigoureuse et équitable des logements abordables. En prévoyant une liste des motifs graves justifiant la résiliation du contrat de bail abordable, le législateur offre aux bailleurs sociaux un cadre clair pour gérer les situations d’abus et protéger l’intégrité du parc de logements abordables.
. L’article 72 actuel de la Loi prévoit la faculté pour les propriétaires de logements y spécifiés de soumettre des logements aux dispositions du bail abordable pour une durée minimale de neuf années. Dans ce cas, les propriétaires sont éligibles, le cas échéant, à une compensation de service public, en conformité avec l’esprit de la Loi. Il est proposé de compléter le paragraphe 2 dudit article afin de préciser le montant de la compensation de service public. Pour ce faire, il est différencié entre, d’un côté, les logements qui ont déjà bénéficié des aides à la pierre au sens de la Loi ou encore au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, entretemps abrogée, et pour lesquels la durée de la convention est arrivée à terme, et de Page 18 sur 21 l’autre côté, des logements qui n’ont jamais bénéficié d’une participation financière ni au sens de la Loi ni au sens de l’ancien régime légal. Dans ce dernier cas, la compensation s’élève à 100% du capital investi afin d’inciter les propriétaires visés par ledit article de donner leurs logements sur le marché social permettant ainsi d’étendre le champ d’application de la location abordable.
. Dans le but de concentrer ses efforts dans l’augmentation de logements à un prix abordable, l’Etat peut recourir à un système complémentaire à celui des « aides à la pierre », qui est celui du partenariat publicprivé (PPP), dorénavant consacré par un nouvel article 72bis. Ce système de coopération entre l’Etat et le secteur privé permet de mobiliser des terrains privés pour la réalisation de logements abordables locatifs dont les modalités sont fixées dans une convention conclue entre l’Etat, le propriétaire et le bailleur social Le propriétaire loue les logements à un bailleur social qui lui paie un loyer indexé en dessous du prix du marché. Ces logements sont attribués à des locataires qui remplissent les conditions socio-économiques de la Loi et qui paient au bailleur social un loyer abordable en application de cette même Loi. L’Etat paie une indemnisation des frais directs et indirects, correspondant au coût de revient, engendrés dans le chef du bailleur social par la gestion de ces logements, dans le but de couvrir la différence entre le loyer abordable qu’il touche du locataire et le loyer dû au propriétaire. Le bailleur social attribue ces logements issus d’un partenariat public-privé aux locataires qui, bien que disposant de revenus modestes allant jusqu’aux déciles 5 et 6, n’ont guère de chance à se voir attribuer un logement abordable par la voie classique. Cette mesure permettra ainsi de diversifier les quartiers et évitera des quartiers risquant d’être marqués par des stigmatisations.
. Les acquéreurs et les membres de leur communauté domestique sont supprimés de l’article 74, paragraphe 1er, points 1° et 2°, étant donné que ceux-ci ne sont pas intégrés dans le RENLA. Il est proposé d’insérer un alinéa 2 nouveau au paragraphe 1er afin de retenir les cas dans lesquels un locataire d’un logement dédié peut être répertorié dans le RENLA à la fois comme locataire et comme candidat-locataire. Ceci est le cas pour les locataires de tous les logements dédiés, à l’exception du logement dédié aux personnes âgées de soixante ans ou plus. L’objectif de cette modification consiste à permettre à tous les locataires qui bénéficient d’un logement abordable dédié d’être inscrit au RENLA en vue de l’attribution d’un logement tous public une fois que leur situation particulière – condition sine qua non ils n’auraient pas pu bénéficier d’un logement dédié – n’est plus donnée. Il y a lieu de souligner la différence de l’alinéa 2 nouveau avec la disposition de l’article 55, paragraphe2, deuxième phrase qui dispose qu’un membre de la communauté domestique d’un locataire peut devenir candidat-locataire à titre personnel. Ce dernier cas de figure vise la possibilité pour un membre de la communauté d’un locataire de quitter cette communauté et de trouver un logement pour lui-même, ce qui peut être le cas par exemple d’un enfant qui quitte le foyer parental pour vivre de façon autonome. Page 19 sur 21 Or, quant à la modification proposée par l’article dont question, il ne s’agit pas d’un membre qui change de communauté mais d’un locataire qui veut passer d’un logement dédié à un logement tous publics. Le promoteur social est supprimé du paragraphe 3, alinéa 1er, le ministre et le bailleur social étant les seuls responsables du traitement des données à caractère personnel dans le cadre du RENLA. Les promoteurs sociaux n’auront pas accès audit registre. Afin de se conformer au règlement (UE) 2022/868 du Parlement européen et du Conseil du 30 mai 2022 portant sur la gouvernance européenne des données et modifiant le règlement (UE) 2018/1724 (règlement sur la gouvernance des données), il est prévu que les données à caractère personnel, une fois anonymisées ou pseudonymisées peuvent servir à des fins de statistiques.
. Art. 43. La modification apportée à l’article 75 a comme objectif de corriger un oubli et de prévoir que ce n’est pas seulement le ministre qui traite les données à caractère personnel énumérées à l’alinéa 1 er mais également le bailleur social qui partage, en vertu de l’article 74 de la Loi, la responsabilité du traitement des données à caractère personnel dans le cadre du RENLA avec le ministre.
. Art. 44. Afin de permettre au bailleur social d’assumer pleinement sa responsabilité dans le cadre du traitement des données à caractère personnel dans le cadre du RENLA, tel que prévu par l’article 74, paragraphe 3 de la Loi, il importe de lui donner également accès, pour chaque membre de la communauté domestique du demandeur-locataire aux renseignements des fichiers et bases de données d’autres autorités de l’Etat, et qu’il obtienne également la transmission des informations et données nécessaires au traitement de la demande de location d’un logement abordable et au réexamen de cette demande. Le paragraphe 1 er de l’article 76 est dès lors modifié en ce sens. Les auteurs du projet proposent encore de modifier le point 8° de l’alinéa 2 de ce même paragraphe en ce sens que le ministre et – désormais -, le bailleur social peuvent demander pour chaque membre de leur communauté domestique au ministre ayant l’Immigration dans ses attributions, la transmission de l’indication si la personne concernée est titulaire d’un droit de séjour de plus de trois mois conformément à la loi modifiée du 29 août 2008 portant sur la libre circulation des personnes et l’immigration. Cette modification est la conséquence logique de la modification apportée aux articles 7 et 55 de la Loi relatifs aux conditions socio-économiques applicables aux acquéreurs éligibles, respectivement aux critères d’éligibilité du candidat-locataires et du locataire. En revanche, il n’est plus nécessaire de prévoir la possibilité pour le ministre et le bailleur social de demander au ministre ayant l’immigration dans ses attributions la transmission de l’indication si la personne concernée est demandeur d’un regroupement familial sur base de l’article 69, étant donné que ledit article est abrogé par le présent projet de loi. L'ajout du nouveau point 9° est également à considérer comme conséquence logique de la modification des articles 7 et 55 et permet désormais pour le ministre ou le bailleur social d’avoir des informations par le ministre ayant les affaires consulaires dans ses attributions de recevoir la transmission de l’indication si la personne concernée dispose d’une carte diplomatique, de légitimation ou consulaire en vertu de la loi du 7 août 2012 relative à la carte d’identité pour les membres des Corps diplomatique et consulaire résident et les agents de l’Union européenne et des Organisations internationales ayant leur siège au Luxembourg. Page 20 sur 21
. Art. 45. Cet article ne nécessite pas de commentaire.
. Art.
. La modification apportée à l’article 94 résulte de la mise en conformité avec le règlement (UE) 2022/868 du Parlement européen et du Conseil du 30 mai 2022 portant sur la gouvernance européenne des données et modifiant le règlement (UE) 2018/1724 (règlement sur la gouvernance des données).
. Les auteurs du présent projet proposent de prévoir expressis verbis que les dispositions de la loi sur le logement abordable sont d’ordre public et par conséquent, il n’est point possible d’y déroger par convention contraire.
. Suite à l’abrogation partielle de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, les auteurs du présent projet profitent de l’occasion afin de modifier l’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil afin de remplacer les anciennes références à la prédite loi de 1979 par les articles nouveaux de la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable. Quant à la suppression de la deuxième phrase de l’alinéa 3 du paragraphe 3 de l’article 1 er de la loi de 1979, il est souligné qu’en vertu de la nouvelle législation sur le logement abordable, les promoteurs publics ne peuvent plus désigner jusqu’à 25% des logements de leur parc locatif qui du fait de leur qualité et/ou localisation exceptionnelles sont à louer conformément aux dispositions de la législation sur les baux à loyer. *** Page 21 sur 21
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.