Loi », qui est entrée en vigueur le 1er octobre 2023 a comme ambition majeure « de jeter les bases pour un développement ambitieux de logements aborda

(3)de la Constitution. En même temps, les auteurs de la Loi ont introduit des concepts nouveaux, dont inter alia ceux de bailleur social, de bail abordable, de la compensation de service public et de registre national des logements abordables (ci-après le « RENLA »). Afin de soutenir au mieux l’implémentation de ces nouveaux outils et instruments, une collaboration étroite entre le département du Logement et les acteurs du terrain s’est rapidement avérée comme étant essentielle et indispensable. C’est ainsi que l’article 2, paragraphe 2 de la Loi a été mis en œuvre et que le « dialogue structuré » a vu le jour. Celui-ci témoigne de la volonté d’un échange permanent entre le département du Logement et les acteurs du terrain, c’est-à-dire la Fédération des acteurs du secteur social au Luxembourg (Fedas), le Syndicat des Villes et Communes Luxembourgeoises (Syvicol), ainsi que les promoteurs publics et bailleurs sociaux (Fonds du Logement et SNHBM). C’est entre autres cette coopération systématique qui a permis de mettre en lumière les obstacles rencontrés au quotidien par ces différents acteurs à la suite de l’adoption de la Loi. Le présent projet de loi a dès lors comme objectif principal d’adapter davantage la réglementation existante aux réalités pratiques et besoins rencontrés sur le terrain et de faciliter par là même son application et d’améliorer son efficacité. Les changements majeurs apportés aux différents chapitres par les auteurs du projet de loi peuvent être résumés comme suit : Chapitre I – Le promoteur social 1 Exposé des motifs du projet de loi n°7937 relatif au logement abordable et modifiant 1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ; 2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ; 3° la loi modifiée du 25 mars 2020 concernant le Fonds spécial de soutien au développement du logement ; 4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.

1. Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 8
2. L’introduction de la notion d’utilité publique Il est retenu dorénavant que le logement abordable est d’utilité publique. En effet, le logement abordable est de nature à « revêtir globalement et en principe un caractère d’utilité publique »2, dans la mesure où il permet de répondre à la pénurie de logements à destination des personnes à faible revenu et qu’il s’inscrit dans une politique ayant pour objectif de remédier à cette pénurie au niveau national. Il est entre autres de la volonté déclarée du Gouvernement de « construire l’avenir du Luxembourg avec ambition et dans l’intérêt général, de façon équitable et à la pointe des défis écologiques »3 que la Loi a vu le jour en
3. Il appert qu’une approche de concertation publique, responsable et d’intérêt général était indispensable pour faire face notamment à l’évolution des prix du logement, renforcer l’équité dans la société et la rendre résiliente face au changement climatique et au risque d’un clivage sociétale provoqué par l’enchérissement continue des logements du marché privé. Le développement de logements abordables est dès lors à considérer comme un objectif d’utilité publique qui ne saurait être évincé pour des raisons administratives et entravant ainsi l’objectif à valeur constitutionnelle inscrit dans la Constitution, à savoir que toute personne puisse avoir accès à un logement approprié.
4. Topup pour la rénovation profonde et l’assainissement énergétique de logements et de biens existants Afin d’inciter les promoteurs sociaux encore davantage à l’augmentation du parc de logements abordables, notamment par le biais de la rénovation de logements et de biens existants, une augmentation de 15% du montant maximal des coûts éligibles est introduite. Sont visés par cette mesure la rénovation profonde et l’assainissement énergétique de logements et de biens existants, en vue de la réalisation de logements. La rénovation profonde peut être effectuée à partir d’une échéance minimale de 10 ans dès la date de la réception définitive du logement ou du bien. Les mesures de l’assainissement énergétique sont celles visées par le programme Klimabonus. Il s’agit plus particulièrement d’un assainissement énergétique qui réduit substantiellement les frais de chauffage des communautés domestiques et les émissions de gaz à effet de serre, et partant les charges mensuelles des locataires des logements abordables. Toujours dans le but d’inciter les promoteurs sociaux encore davantage à contribuer à l’augmentation du parc de logements abordables, les trois augmentations des montants maximaux éligibles, chacune de 15%, à savoir

(1)celle pour raison de résilience au changement climatique,

(2)celle pour logements innovateurs et

(3)la nouvelle pour la rénovation profonde 2 Trib. Adm., 16 décembre 2002, n°

1. 3 Accord de coalition 2018-2023, p.
2. Page 2 sur 8 et l’assainissement énergétique de logements existants ou de biens existants, sont désormais cumulables jusqu’à concurrence de 25 %. Que les logements répondent aux conditions de 2 ou 3 catégories d’augmentation des montants maximaux éligibles, le cumul est toujours possible jusqu’à concurrence de 25 %.
3. Suppression de la catégorie des logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et aux personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire La décision de supprimer la sous-catégorie de logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et aux personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire repose sur l'observation qu’en pratique, il n’y a que très peu de demandes provenant des promoteurs sociaux de réaliser cette sous-catégorie de logements dédiés. Par ailleurs, l'Office national de l'accueil (« L’ONA ») est jugé mieux outillé pour répondre aux besoins spécifiques des demandeurs d'asile en matière de logement, plus particulièrement en ce qui concerne les compétences spécifiques requises en la matière. Pour ce qui est des bénéficiaires de la protection internationale, ils tombent – désormais expressément - sous le champ d’application ratione personae de la Loi et peuvent donc faire une demande en vue de l’obtention d’un logement destiné à la location abordable relevant de la catégorie « logements tous publics ». Cette réallocation des ressources vise à améliorer l'efficacité globale du système de logement abordable, en permettant aux promoteurs sociaux de mieux cibler leurs actions.
4. Elargissement du bénéfice de la compensation de service public Une autre modification apportée par les auteurs du projet à la Loi consiste en l’attribution de la rémunération du capital investi, composante de la compensation de service public pour les promoteurs sociaux, aux communes et aux syndicats de communes. L’objectif de cette mesure étant de fournir une incitation supplémentaire financière aux communes leur permettant ainsi de s’engager davantage dans la création de logements abordables, et de mieux répondre aux besoins sociaux croissants de la population en matière de logement. Le Fonds du Logement bénéficie désormais d’une indemnité mensuelle forfaitaire pour les logements destinés à la location abordable qu’il a réalisés lui-même en tant que promoteur social, mais dont la gestion locative est assurée par un autre bailleur social. Cette hypothèse n’est actuellement pas prévue par la Loi. Il est rappelé que l’exclusion actuelle du Fonds du Logement de la compensation du service public au titre de la Loi s’explique du fait que la loi modifiée du 24 avril 2017 portant réorganisation de l’établissement public nommé « Fonds du Logement » prévoit sa propre compensation de service public. La volonté des auteurs de la Loi actuelle était, en effet, de soumettre tous les logements abordables gérés par le Fonds du Logement à un régime unique de compensation de service Page 3 sur 8 public. Or, ni la Loi actuelle relative au logement abordable, ni la loi organique du Fonds du Logement ne prévoient une compensation pour le Fonds du Logement pour les logements dont il est bien le promoteur social mais qui sont gérés par un bailleur social autre que lui-même. Dans ce cas, le Fonds est exclu du paiement de la compensation de service public par les deux textes législatifs. Il est proposé dès lors un système de forfait spécial à titre de compensation de service public pour couvrir ladite hypothèse et permettre au Fonds du Logement de percevoir du bailleur social une indemnité mensuelle forfaitaire déterminée en fonction de la surface utile d’habitation du logement.
5. Segmentation géographique du montant maximal éligible à la participation financière pour l’acquisition d’un terrain ou la redevance emphytéotique Etant donné que la localisation géographique d’une commune dans le pays ainsi que la centralité des lieux, synonyme de présence d’infrastructures publiques est un facteur déterminant pour les prix du foncier, une segmentation géographique du montant maximal éligible à la participation financière pour l’acquisition d’un terrain ou la redevance emphytéotique sera dorénavant introduite. Chapitre II – Le bailleur social
6. Partage du rapport transcrivant le résultat des enquêtes sociales Au vu de la pénurie d’assistants sociaux à laquelle sont confrontés les acteurs du terrain et de leur difficulté rencontrée dès lors d’effectuer les enquêtes sociales imposées par le régime légal actuel dans le cadre de l’évaluation des critères d’attribution d’un logement abordable, des réflexions d’optimisation et de mise en commun des ressources sont en cours. La création d’un groupement d’intérêt économique « mutualisant » les enquêtes sociales s’annonce comme une piste prometteuse. Indépendamment de la réalisation de cette piste, les auteurs du projet de loi proposent ainsi de prévoir d’ores et déjà la base légale qui permettra au bailleur social de demander le partage du rapport social transcrivant le résultat de l’enquête sociale à l’assistant social qui a effectué l’enquête sociale.
7. Forfait de gestion pour unité d’hébergement En outre, l'introduction du concept d'unité d'hébergement dans le cadre du forfait de gestion que perçoit le bailleur social pour l’exercice de ses missions mérite d’être relevée. Le forfait de gestion des logements abordables pour les bailleurs sociaux est désormais octroyé soit par logement, soit par unité d’hébergement. Cette modification s’explique du fait qu’un Page 4 sur 8 même logement peut être divisé en plusieurs unités d’hébergements. Ceci est notamment le cas des maisons unifamiliales qui sont subdivisées en plusieurs unités d’hébergement, permettant à plusieurs locataires qui ne font pas partie de la même communauté domestique d’y résider. Afin de permettre au bailleur social de bénéficier d’un forfait de gestion pour chaque communauté domestique, qu’elle habite dans un logement, ou dans une unité d’hébergement, dont il assure la gestion locative, les auteurs du projet de loi proposent d’instaurer un forfait de gestion par logement ou par unité d’hébergement.
8. Droit au forfait de gestion pour logements dédiés aux salariés du promoteur social et aux étudiants Il est prévu encore de compléter le cadre légal actuel en ce sens que la gestion des logements dédiés aux salariés du promoteur social donne désormais également droit au forfait de gestion. La modification se justifie par la volonté du législateur et d’inciter les promoteurs sociaux d’investir dans la création de tels logements en rendant le régime y relatif le plus avantageux possible et de permettre au bailleur social de couvrir ses frais liés à la gestion de ses logements. Par ricochet, l’existence de logements dédiés aux salariés permet au promoteur social de répondre à son besoin de loger ses salariés, d’améliorer ainsi l’attractivité de son entreprise et d’attirer une main d’œuvre professionnelle au Luxembourg. Dans le même sens, les auteurs proposent d’élargir le bénéfice du forfait de gestion, constituant la compensation de service public du bailleur social pour la gestion des logements dédiés aux étudiants
9. Afin de donner une incitation à la création de tels logements dédiés, il est jugé indispensable de prévoir un forfait pour couvrir les frais résultants de la gestion y relative. Chapitre III – Modes et critères d’attribution des logements destinés à la location abordable
10. Introduction de deux nouveaux « contingents libres » Deux nouveaux « contingents libres » sont prévus par la Loi. Le premier nouveau contingent libre est de 10% pour le bailleur social qui gère plus de 100 logements abordables. Ce nouveau seuil vise plus particulièrement à inciter les communes de petites et moyennes tailles à renforcer leurs efforts en vue de la création de logements abordables. Dans le même esprit, pour un parc de plus de 200 logements abordables le seuil du contingent libre passe de 10% à 15%. Le deuxième nouveau contingent libre est de 50% pour le bailleur social qui gère plus de 750 logements abordables, ceci afin de permettre une attribution à une certaine mixité de locataires même pour les bailleurs sociaux qui disposent d’un parc de logements plus important que ce qui est actuellement prévu par la Loi. 4 A l’exception de l’Université de Luxembourg, qui dispose de son propre système de gestion. Page 5 sur 8 Dans ces cas, lors de l’attribution du logement, le bailleur social est autorisé – pour le pourcentage indiqué des logements de son parc - à prendre en considération uniquement les critères de revenu de la communauté domestique et de correspondance typologique du logement.
11. La monoparentalité – nouveau critère dans le cadre de l’attribution d’un logement abordable Un nouveau critère est désormais pris en considération dans le processus d’attribution d’un logement à la location abordable, qui est celui de la monoparentalité. En effet, « les familles monoparentales sont surreprésentées parmi les ménages bénéficiant de logements locatifs sociaux, représentant de 3 à 5 fois plus de ménages par rapport au marché privé ».5 Ainsi, les familles monoparentales représentent environ un quart des dossiers du Fonds du Logement (22,3%) et de la Fondation pour l’accès au logement (27,1%) et, plus d’un tiers de ceux de la SNHBM (34,5%), contre 6,5% des locataires privés. L’ajout de ce critère d’attribution vise dès lors à donner une priorité particulière aux familles monoparentales lors de l’attribution d’un logement à location abordable tout en reconnaissant les défis accrus auxquels elles sont confrontées, en termes de pauvreté et de déprivation. Cette mesure ciblée sur les ménages monoparentaux se veut encore un soutien dans la lutte contre la pauvreté infantile. Chapitre IV – Le bail abordable
12. Elargissement des cas de résiliation du bail abordable Afin de tenir compte des revendications des acteurs du terrain qui se voient confrontés régulièrement à des comportements difficilement gérables, de nature différente, de la part des locataires, les auteurs du projet de loi proposent d’élargir les cas de résiliation d’office du bail abordable et de prévoir des motifs graves et légitimes qui peuvent justifier une résiliation du bail abordable dans un délai de quinze jours. Quant au choix des motifs graves qui peuvent donner lieu à une résiliation, les auteurs se sont inspirés de l’ancien règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 fixant les mesures d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie, prévus par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. Il résulte encore des échanges qui ont eu lieu dans le cadre du dialogue structuré qu’il arrive souvent qu’un locataire reste en défaut de paiement de loyer et de charge. En application des 5 Cf. notamment l’article « Portrait des ménages bénéficiaires et candidats à un logement abordable au Luxembourg », par Nathalie LORENTZ et Kristell LEDUC du 21 janvier 2024, publié sur la plateforme de réflexion Improof : https://www.improof.lu/fr/articles/logement-abordable/ (dernière consultation : 27/11/2024) Page 6 sur 8 dispositions actuelles, le bailleur social peut alors déclarer le bail abordable résilié d’office à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la mise en demeure du locataire. Or, il s’avère que ce délai de six mois constitue un réel défi pour le bailleur social qui ne peut agir que très tard, voire pas du tout, contre le locataire qui décide de régler le loyer tout juste avant l’expiration du délai de six mois. Il est une réalité que ce mécanisme mène à des cas d’abus de la part de certains locataires qui retiennent le paiement du loyer et des charges jusqu’à la dernière minute. Une telle situation crée une injustice manifeste vis-à-vis de tous les demandeurs-locataires qui, bien qu’éligibles au sens de la Loi, et le cas échéant, encore plus nécessiteux d’un logement abordable, n’ont pas encore eu la chance d’obtenir un logement destiné à la location. Les auteurs du projet proposent dès lors de baisser le délai actuellement prévu de 6 mois à quinze jours et de prévoir en même temps que le défaut de paiement répétitif du loyer ou des charges constitue un motif légitime de résiliation du bail abordable.
13. Introduction d’une garantie locative Faisant suite à une autre revendication de différents acteurs, il est proposé de prévoir – à l’instar de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil – l’obligation du locataire de payer à son bailleur social une garantie locative qui vise à garantir le paiement du loyer ou des autres obligations qui découlent du bail abordable. Il est de fait que des dégâts importants sont constatés régulièrement par les bailleurs sociaux à la fin d’un bail abordable ou encore que les locataires omettent de payer le loyer ou les charges. L’objectif de l’introduction d’une garantie locative consiste dès lors à établir de bons usages au sein de la communauté des locataires, à promouvoir un comportement selon le principe du « bon père de famille » et de réduire ainsi les coûts de rénovation dus à des incivilités. Le système de la garantie locative, inspiré de celui adopté par la loi précitée relative au bail à loyer, est adapté à la situation spécifique du régime relatif au logement abordable en ce qu’il se comprend comme une mesure pédagogique permettant au locataire d’épargner chaque mois un montant fixé par échéancier, établi entre les parties, jusqu’à avoir atteint un plafond de 3 000 euros, indépendamment du loyer réel à payer par le locataire.
14. Sous-occupation et relogement Au vu de la pénurie de l’offre des logements abordables et dans l’optique d’éviter des abus, les auteurs du projet de loi proposent de modifier la définition du logement sous-occupé. En effet, afin d’éviter des situations où un couple se retrouve dans un logement avec deux chambres une fois que l’enfant a quitté le domicile, il est disposé qu’est un logement sous-occupé non seulement un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres de la communauté domestique du locataire mais encore un logement qui comporte une chambre à coucher supplémentaire au nombre de couple. D’ailleurs, dans le cas où le locataire occupe un logement dont la typologie ne correspond plus à la composition de sa communauté domestique, à savoir que le logement habité ne dispose pas Page 7 sur 8 d’autant de chambres à coucher qu’il y a des personnes âgées de douze ans ou plus, ou de couple ou encore d’au moins d’une chambre à coucher par deux enfants de moins de douze ans, le bailleur social dispose désormais d’un délai de trois ans pour reloger le locataire et sa communauté domestique.
15. Le partenariat public-privé Dans le but de concentrer ses efforts dans l’augmentation de logements à un prix abordable, l’Etat peut recourir à un système complémentaire à celui des aides à la pierre, qui est celui du partenariat public-privé (PPP). Ce système de coopération entre l’Etat luxembourgeois et le secteur privé permet de mobiliser des terrains privés pour la réalisation de logements abordables locatifs dont les modalités sont fixées dans une convention conclue entre l’Etat luxembourgeois, le propriétaire et le bailleur social Le propriétaire loue les logements à un bailleur social qui lui paie un loyer indexé en dessous du prix du marché. Ces logements sont attribués aux demandeurs-locataires qui remplissent les critères d’éligibilité de la loi relative au logement abordable et qui paient au bailleur social un loyer abordable en application de la loi du logement abordable. L’Etat paie une indemnisation des frais directs et indirects, correspondant au coût de revient, engendrés dans le chef du bailleur social par la gestion de ces logements, le but de cette indemnisation étant de couvrir la différence du loyer abordable et du loyer dû au propriétaire. Le bailleur social attribue ces logements issus d’un PPP aux locataires qui n’ont guère de chance à recevoir un logement dans le cadre de la loi relative au logement abordable. Cette mesure permettra ainsi de diversifier les quartiers par une mixité sociale et évitera des quartiers défavorisés marqués par des stigmatisations et une grande pauvreté. Il est profité d’ailleurs de modifier un article de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil. Il s’agit de remplacer les références à l’ancienne loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement par des références à la loi modifiée du 7 août 2023 précitée. *** Page 8 sur 8