Loi »). L’impact budgétaire est estimé comme suit : Montants en € Rémunération du capital investi calculée Impact trésorerie 2023 2024 2025 2026 2027

Fiche financière

1. Elargissement du bénéfice de la compensation de service public Initialement, les communes ainsi que les syndicats des communes ont été exclus de la rémunération sur le capital investi. En raison de l’important rôle joué par les communes dans la création des logements abordables et afin de les inciter à contribuer encore davantage respectivement, de mieux répondre aux besoins sociaux croissants de la population en matière de logement, le législateur souhaite leur accorder la rémunération sur le capital investi (composante de la compensation de service public) de façon rétroactive au 1er octobre 2023 (date de l’entrée en vigueur de la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable, ci-après la « Loi »). L’impact budgétaire est estimé comme suit : Montants en € Rémunération du capital investi calculée Impact trésorerie 2023 2024 2025 2026 2027 2028 760.000 5.350.000 6.200.000 7.200.000 8.200.000 9.000.000 0 0 0 19.510.000 8.200.000 9.000.000 Les montants du tableau ci-dessous ont été calculés sur base d’une hypothèse de 1.096 logements abordables en propriété communale. Ce chiffre est appuyé par l’annexe 9.4 du rapport du Fonds spécial pour le logement abordable de
2. Pour les logements construits à partir de 2023, - Le coût moyen de la quote-part foncier est estimé à 138.889 €. - Le coût moyen de la quote-part construction est estimé à 661.111 €. - La rémunération annuelle s’élève dès lors 8.653 €. - Les taux de rémunération sont de 3,5% p.a. pour le terrain viabilisé et 4,5% p.a. pour la construction (Règlement grand-ducal du 27 août 2024). Pour les logements « historiques » datant d’avant 2023, - Le coût moyen réévalué de la quote-part foncier est estimé à 66.170 €. - Le coût moyen réévalué de la quote-part construction est estimé à 303.950 €. - La rémunération annuelle s’élève, en moyenne et en appliquant les taux respectifs, à 3.570€. - Pour les conventions signées entre 2010 et 2023, les taux de rémunération varient entre 0,93% et 3,5% p.a. pour le terrain viabilisé et entre 1,93% et 4,5% p.a. pour la construction (Règlement grand-ducal du 27 août 2024). Outre ces hypothèses, les promoteurs sociaux peuvent demander l’application du coefficient de préfinancement prévu dans la Loi pour autant que le promoteur ait recours à un prêt bancaire. Le coefficient de préfinancement est appliqué à la moitié des logements conventionnés par année. Une augmentation du nombre de logements abordables dont les communes sont le promoteur a été considérée à hauteur de 80 nouveaux logements pour l’année 2024, et une continuation de la création Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 5 de nouveaux logements abordables pour les années qui suivent. Ainsi, le parc locatif en propriété des communes est estimé à 1.400 logements d’ici
3. Détail de la rémunération estimée : 2.023 2.024 2.025 2.026 2.027 2.028 montants en € Logements réalisés avant 760.000 3.800.000 3.850.000 3.920.000 4.000.000 4.080.000 2023 Logements réalisés après 2023 (y compris 1.550.000 2.350.000 3.280.000 4.200.000 4.920.000 coefficient de préf.) Total par année 760.000 5.350.000 6.200.000 7.200.000 8.200.000 9.000.000
4. Top up pour la rénovation de logements existants Afin d’augmenter davantage le parc de logements locatifs abordables, la rénovation de logements existants est encouragée par un top up à l’instar de celui déjà prévu pour les logements innovants et les logements résilients au changement climatique. Les montants maximaux éligibles pour la rénovation sont donc majorés de 15% dans le cas d’une rénovation profonde et de l’assainissement énergétique de logements. Cette mesure est cumulable jusqu’à hauteur de 25% avec d’autres mesures déjà existantes, à savoir l’augmentation des montants maximaux éligibles pour raison de résilience au changement climatique et l’augmentation des montants maximaux éligibles pour logements innovateurs. Les projets de rénovation sont minoritaires comparés aux projets de nouvelle création de logements. De plus, ces projets concernent en général un faible nombre de logements. Dès lors, le volume financier lié à cette mesure est restreint. La dépense liée à cette mesure est estimée à hauteur de 1.000.000 € pour la mi-année 2026, sur base d’une hypothèse d’entrée en vigueur au 1er juin
5. Ceci correspond à des liquidations relatives à des travaux de rénovation de 65 logements à hauteur de 31.000€ par logement. Un décalage des paiements par rapport à l’approbation du dossier a été tenu en compte. Pour l’année complète 2027, la dépense est estimée à hauteur de 2.300.000€.
6. Forfait de gestion par unité d’hébergement Désormais le forfait gestion est octroyé, le cas échéant, par unité d’hébergement, étant donné qu’un logement peut être divisé en plusieurs unités d’hébergements, de telle manière, que plusieurs communautés domestiques y sont logées. Ceci engendre des coûts supplémentaires pour la gestion des logements concernés dans le chef du bailleur social. Sont concernés principalement les logements réalisés par certaines associations ciblant spécifiquement la colocation, ainsi que certaines communes. D’ici 2026, un volume de 120 hébergements supplémentaires a été considéré dans le budget. L’impact budgétaire est estimé à 250.000€ pour la mi-année 2026, puis de 570.000€ pour la pleine année 2027, y compris un volume supplémentaire d’hébergement complétés. Page 2 sur 5
7. Introduction d’un forfait de gestion pour les logements dédiés aux étudiants pour un bailleur social autre que l’Université et un forfait de gestion pour les logements dédiés aux salariés Afin de compléter la disposition relative au forfait de gestion, il est désormais prévu qu’un forfait de gestion est octroyé pour les logements dédiés aux étudiants lorsque le bailleur social est un autre que l’Université de Luxembourg. L’Université du Luxembourg bénéficie en effet d’un support financier de son ministère de tutelle, ce qui n’est pas le cas des autres bailleurs sociaux de logements dédiés aux étudiants. De plus, le forfait de gestion est désormais également prévu pour les logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire. L’impact budgétaire est estimé à hauteur de 450.000€ pour la mi-année 2026, soit 980.000€ pour la pleine année 2027, y compris un volume supplémentaire de logements étudiants complétés. Cela correspond à 220 logements pour étudiants gérés par un bailleur social autre que l’Université du Luxembourg. En comparaison, le nombre de logements étudiants dans l’inventaire du Fonds spécial pour le logement abordable était de 575 logements en
8. La majorité de ces logements sont affectés à l’université en tant que bailleur social. Cependant, certaines communes (Esch-sur-Alzette et Differdange, notamment) ont souhaité réaliser des logements pour étudiants pour lesquels elles souhaitent assurer la mise en location.
9. Gestion locative sociale Le forfait supplémentaire si plusieurs communautés domestiques occupent de façon simultanée un même logement de 20 euros par mois et par contrat est augmenté à 25 euros par mois et par contrat (+25%) pour tenir compte de l’inflation et de l’augmentation des coûts au niveau des organismes concernés. Cette mesure a un impact budgétaire marginale, estimée à 6.000€ pour la demi-année 2026 et 14.000€ pour
11. Segmentation géographique de certains plafonds Etant donné que la localisation géographique d’une commune dans le pays ainsi que la centralité des lieux, synonyme de présence d’infrastructures publiques est un facteur déterminant pour les prix du foncier, une segmentation géographique du montant maximal éligible à la participation financière pour l’acquisition d’un terrain et pour la redevance emphytéotique sera dorénavant introduite. La capacité de cette mesure à capter une demande latente, c’est-à-dire de générer des acquisitions de terrains supplémentaires qui n’auraient pas été faites sans la mesure, reste difficile à évaluer. C’est pourquoi deux scénarios différents sont à considérer. D’une part, l’approche optimiste tient compte d’une augmentation des opportunités d’achat dans les régions limitrophes à la Ville de Luxembourg, ainsi que d’une introduction et d’un traitement rapide des dossiers par les services en charge. Page 3 sur 5 Dans ce scénario, la mesure de régionalisation implique une offre forte en faveur de l’Etat qui peut faire l’acquisition de terrains ou de projets en VEFA qui, autrement, ne lui auraient pas été accessibles. L’introduction d’une segmentation géographique peut également constituer un avantage pour les promoteurs sociaux qui peuvent initier des projets dans des régions en fort développement et desquelles ils auraient été jusque-là exclus en raison des prix au-delà des plafonds applicables. De même, ce scénario optimiste suppose une attitude proactive dans la recherche de projets. Montants en € Acquisition de terrains par l’Etat Acquisition de terrain par promoteurs sociaux Total 2026 2027 2028 2.500.000 8.300.000 12.000.000 2.650.000 10.600.000 10.800.000 5.150.000 18.900.0000 22.800.000 D’autre part, une approche plus prudente peut être considérée en s’appuyant sur l’hypothèse que les acquisitions de terrains restent centrées sur des acteurs privés et que l’augmentation de plafonds dans certaines régions ne résultera que marginalement à une offre supplémentaire envers les promoteurs sociaux et acteurs publics. Cette tendance peut être encouragée par la reprise de l’activité dans le domaine de l’immobilier privé, tel que constatée par l’Observatoire de l’habitat à la suite de la diminution progressive des taux d’intérêts directeurs. De même, ce scénario considère que les acteurs ont besoin d’un temps d’adaptation pour se familiariser avec les nouvelles modalités et que leur recherche d’opportunités est plutôt hésitante et opportuniste. Montants en € Acquisition de terrains par l’Etat Acquisition de terrain par promoteurs sociaux Total 2026 2027 2028 2.500.000 5.000.000 5.000.000 2.650.000 5.200.000 5.200.000 4.000.000 10.200.0000 10.200.000 Au vu de ce qui précède, l’on peut considérer que l’impact budgétaire pour les exercices 2027 et 2028 a été estimé de façon très approximative entre 10,2 et 22,8 millions €.
12. Financement de partenariat public-privé « PPP » Le prix abordable de la location est déterminé selon l’esprit de la Loi. Le delta entre le loyer du locataire (ménage occupant le logement) et du propriétaire (investisseur) sera financé par indemnisation des charges directes et indirectes/du coût de revient du bailleur social. En prenant l’hypothèse d’un projet de 24 logements, le budget est estimé à 250.000€ pour une année pleine. Ce montant se base sur un loyer moyen déterminé par l’Observatoire de l’habitat de 1.771€ par mois en 2024, dont 80% seraient fixé comme loyer de l’investisseur. A ce stade, il n’est pas possible d’évaluer le volume de projets qui pourraient être réalisés dans la cadre de cette mesure. Page 4 sur 5
13. Intérêts sur la location Les charges d’intérêts d’emprunts contractés pour le préfinancement des coûts éligibles sont à présent éligibles à une participation financière de 75% pour les logements abordables destinés à la location. Précédemment, ces charges n’étaient éligibles que pour les logements destinés à la vente abordable. Outre ce changement, la durée de prise en compte est augmentée de 24 mois à 36 mois. Les participations financières liées aux intérêts se chiffrent actuellement en moyenne à 110.000€ par an pour le volet vente uniquement. L’inclusion des logements locatifs augmente le nombre de projets éligibles, l’impact budgétaire pour le volet locatif est estimé à hauteur de 200.000€ pour la mi-année 2026, contre 400.000€ pour l’année
14. Concernant les logements destinés à la vente, l’augmentation de la période de prise en compte de 24 mois à 36 mois génère une augmentation de l’enveloppe budgétaire de 25.000€ en 2026 et 55.000€ en
15. En résumé, l’impact budgétaire de cette mesure est illustré dans le tableau ci-dessous : Montants en € Préfinancement de logements locatifs Préfinancement de logements en vente 2026 200.000 25.000 2027 400.000 55.000 *** Page 5 sur 5 2028 400.000 60.500