Loi doivent être remplies, non pas au jour de l’introduction de la demande d’acquisition, mais au moment de la demande de l’établissement du certifica

COMMENTAIRES DES AMENDEMENTS Commentaire de l’amendement 1 Quant aux points 1° et 2°, il est renvoyé au commentaire de l’amendement 3 ci-après. Commentaire de l’amendement 2 Il va sans dire que les conditions d’éligibilité prescrites par l’article 7, paragraphe1er, de la Loi doivent être remplies, non pas au jour de l’introduction de la demande d’acquisition, mais au moment de la demande de l’établissement du certificat d’éligibilité qui est établi par le ministre au préalable de l’introduction de la demande d’acquisition par un acquéreur éligible. Commentaire de l’amendement 3 Afin de tenir compte des frais extraordinaires engendrés par l’assainissement et la viabilisation de quartiers d’habitation qui se situent sur des sites contaminés, telles des friches industrielles, en vue de la réalisation de logements abordables, le législateur propose d’introduire une augmentation de 15% des montants maximaux éligibles pour les coûts engendrés dans le cadre de la viabilisation particulière, à l’instar des augmentations prévues par les paragraphes 3 (augmentation des montants maximaux éligibles en cas de réalisation de logements innovateurs), 4 (augmentation des montants maximaux éligibles en cas réalisation de logements résilients au changement climatique) et 4bis (augmentation des montants maximaux éligibles en cas de rénovation profonde et d’assainissement énergétique de logements existants et de biens existants) de l’article 11 de la Loi. Ce nouveau « TopUp » est introduit – toujours dans le même but - d’inciter les promoteurs sociaux encore davantage à l’augmentation du parc de logements abordables, par le biais de la réhabilitation des sites contaminés. Il va sans dire que ce nouveau « TopUp » est octroyé au promoteur social sans préjudice quant à l’application du principe du pollueur-payeur, tel que prévu inter alia par la loi modifiée du 21 mars 2012 relative aux déchets et à la loi modifiée du 20 avril 2009 relative à la responsabilité environnementale en ce qui concerne la prévention et la réparation des dommages environnementaux, et appliqué dans le cadre d’une cessation d’activité d’un établissement classé en application de la loi modifiée du 10 juin 1999 relative aux logements classés. Ainsi, la participation financière accordée au promoteur social confronté à des travaux d’assainissement d’un site contaminé en vue de la réalisation de logements abordables n’impacte en rien la responsabilité du pollueur du site qui reste entièrement soumise aux dispositions des lois précitées. Quant à la définition du site contaminé, il est préconisé de retenir celle qui fût retenue par la directive relative à la surveillance et à la résilience des sols, adoptée le 23 octobre 2025 par le Parlement Européen en deuxième lecture. Les catégories des coûts éligibles qui sont visés par l’augmentation des montants maximaux sont précisées pour chacun des quatre « TopUp ». Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 8 Ainsi, dans le cas d’un « TopUp » pour la réalisation de logements innovateurs, prévu à l’article 11, paragraphe 3, de la Loi, les coûts, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent, sont ceux relatifs à la viabilisation ordinaire (article 14, paragraphe 3) ainsi qu’à la construction de logements abordables (article 14, paragraphe 5). Il en va de même du « Top-Up » pour la réalisation de logements résilients au changement climatique. L’augmentation des montants maximaux éligibles prévue pour le cas d’une rénovation profonde et d’un assainissement énergétique de logements existants ou de biens existants de plus de dix ans, s’applique uniquement pour les coûts concernant la catégorie relative à la construction de logements abordables (article 14, paragraphe 5). L’augmentation des montants maximaux éligibles est portée de 15% à 30 % afin de tenir compte davantage des frais importants qu’engendre souvent les travaux de rénovation profonde d’un logement existant. Quant au nouveau « TopUp », introduit pour soutenir les promoteurs sociaux dans les travaux de valorisation, de réhabilitation et de viabilisation particulière d’un site contaminé, l’augmentation des montants maximaux éligibles est introduite pour les coûts concernant la catégorie relative au terrain non viabilisé et à la viabilisation particulière. Enfin, il est noté que les différents « Top-Up » peuvent être cumulés dans leurs catégories respectives jusqu’à concurrence de 25 %. Concrètement et à titre d’illustration, cela veut dire qu’un promoteur social qui bénéficie et d’un « Top-Up » pour la réalisation de logements innovateurs et de celui pour logements résilients au changement climatique se voit augmenter les montants maximaux éligibles jusqu’à concurrence de 25 % des coûts relatifs aux travaux d’infrastructure et des coûts relatifs à la construction des logements abordables. En revanche, le cumul est possible jusqu’à concurrence de 40 % dans le cas où un « TopUp » pour la rénovation profonde et l’assainissement énergétique est cumulé avec un autre « Top-Up » prévu par la Loi. Quant à la définition d’un logement existant ou d’un bien existant de plus de dix ans au sens du nouveau paragraphe 4bis de la Loi, il fût constaté qu’en pratique le moment de la réception définitive d’un logement ou d’un bien existant est souvent inconnu. Voilà pourquoi, les termes « dès la date de la réception définitive » sont supprimés. Il est proposé de compléter l’article 19 relatif à la procédure de demande des participations financières en ce sens que le promoteur social qui veut bénéficier d’un « TopUp » pour la rénovation profonde doit transmettre au ministre un acte de vente du logement existant ou du bien existant ou tout document émanant d’une administration publique indiquant la date de construction du logement existant ou du bien existant. Commentaire de l’amendement 4 L’amendement 4 est adopté afin de redresser une erreur matérielle qui s’est glissée dans le projet de loi. Page 2 sur 8 Commentaire de l’amendement 5 L’article 13, paragraphe 1er actuel de la Loi dispose que le promoteur social qui réalise des logements destinés à la location abordable, perçoit du ministre une compensation de service public qui comporte d’une part, une couverture des frais d’exploitation, fixée de façon forfaitaire par mois et par logement ou par unité d’hébergement et d’autre part, une rémunération du capital investi par le promoteur social dans un projet de logements abordables. S’il est vrai que la compensation de service ainsi prévue est perçue par le promoteur social moyennant un loyer payé par le bailleur social stipulé dans un contrat entre les parties, la détermination du montant de ce loyer n’est pas laissée à la liberté contractuelle de celles-ci. En effet, les parties (promoteur social et bailleur social) sont obligées, par la Loi, à appliquer les règles fixées par son article 13 ainsi que par son règlement d’exécution. A des fins de précision et afin d’éviter le risque d’une surcompensation du promoteur social, le ministre communique pour chaque projet en cause le montant du loyer (i.e. le montant de la compensation de service public) au promoteur et au bailleur social. Il s’ensuit qu’un promoteur social ne saurait réclamer un loyer plus élevé au bailleur social que la compensation de service public à laquelle il a droit aux termes de la Loi, et dont le montant est communiqué par le ministre. Or, en raison des questions surgies en pratique, des exigences imposées par la réglementation européenne en matière d’aides d’Etat (qui interdit une surcompensation) et afin d’éviter tout malentendu, il y a lieu de prévoir expressis verbis à l’article 13 de la Loi, que le loyer payé au promoteur social par le bailleur social à titre de compensation de service public ne peut être librement négocié entre les parties. Commentaire de l’amendement 6 Le projet de loi n°8535 introduit le concept d’unité d’hébergement dans le cadre du forfait de gestion que perçoit le bailleur social pour l’exercice de ses missions. C’est dans le même ordre d’idées que le législateur propose d’octroyer la couverture des frais d’exploitation prévue par l’article 13 de la Loi au promoteur social soit par logement soit par unité d’hébergement, selon la répartition des lieux. Cette modification s’explique du fait qu’un même logement peut être divisé en plusieurs unités d’hébergements, regroupés et organisés autour d’un espace partagé qui est constitué d’un ensemble de surfaces affectés à la vie collective (cuisine, séjour, etc.). Ceci est notamment le cas des maisons unifamiliales ou des appartements, sous forme de logements subdivisés en plusieurs unités d’hébergement, permettant à plusieurs locataires qui ne font pas partie de la même communauté domestique d’y résider. Page 3 sur 8 Commentaire de l’amendement 7 Afin de garantir une prévisibilité financière adéquate dans les relations contractuelles entre promoteurs sociaux et bailleurs sociaux, la rémunération du capital investi est indexée sur l’échelle mobile des salaires. L’indice des coûts de la vie précédemment référencée par la Loi, est publié mensuellement par le STATEC et ne constitue donc pas une référence adaptée à la régularité et à la stabilité requises pour les engagements contractuels à moyen terme. Son évolution fréquente est susceptible d’introduire des incertitudes dans la gestion financière des promoteurs sociaux. L’échelle mobile des salaires, en tant qu’expression structurée de l’indice des coûts de la vie, présente une fréquence d’ajustement régulière et prévisible. Elle est déjà utilisée dans le cadre de la fixation des loyers abordables, conformément aux dispositions de l’annexe III de la Loi, qui précise que les montants sont exprimés « à la valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948 et adaptés suivant les modalités applicables aux traitements et pensions des fonctionnaires de l’État ». Le présent amendement vise à clarifier la volonté du législateur de fonder la rémunération du capital investi sur un indicateur objectif tout en offrant une certaine prévisibilité. Commentaire de l’amendement 8 Il y a lieu d’augmenter les montants maximaux éligibles des coûts de réalisation d’emplacements publics dans une structure de parking centralisée de 3410 à 3850 euros par emplacement afin de les faire correspondre aux besoins réels du terrain. Commentaire de l’amendement 9 Il y a lieu d’augmenter les montants maximaux éligibles des coûts de réalisation d’emplacements privés dans une structure de parking centralisée de 3410 à 3850 euros par emplacement afin de les faire correspondre aux besoins réels du terrain. Commentaire de l’amendement 10 Etant donné que le champ d’application ratione materiae de l’article 18 de la Loi fût élargi avec les modifications proposées par le projet de loi n°8535 (en ce que la participation financière pour le préfinancement s’applique dorénavant aussi pour les projets destinés à la location abordable), il y a lieu d’élargir également le champ d’application ratione personae et d’accorder le droit à la participation financière pour les charges d’intérêt d’emprunts contractés pour le préfinancement des coûts éligibles non seulement au promoteur public – seul éligible à une participation financière dans le cadre de la vente abordable – mais encore au promoteur sans but de lucre. Il Page 4 sur 8 s’avère dès lors nécessaire de remplacer le terme « promoteur public » par celui de « promoteur social ». Commentaire de l’amendement 11 L’article 18bis introduit la prise en compte des frais indirects supportés par le promoteur social dans le cadre de l’élaboration de projets de logements locatifs abordables. Jusqu’à présent, ces charges n’étaient pas intégrées dans le calcul de la participation financière de l’État, demeurant ainsi entièrement à la charge des promoteurs sociaux. Cette absence de prise en compte constitue un frein aux nouveaux acteurs – surtout aux promoteurs sans but de lucre - qui cherchent à s’établir dans le domaine du logement abordable et qui ne disposent pas des capacités financières nécessaires pour couvrir les frais indirects qui sont engendrés dans le cadre du développement du projet. Les frais indirects visés recouvrent notamment les tâches suivantes : • Administratives : constitution du dossier de demande de participation financière ; • Commerciales : négociation avec le propriétaire ou le promoteur privé ; • Réglementaires : création d’une entité juridique, obtention des autorisations nécessaires ; • Financières : sécurisation des ressources destinées à la réalisation du projet, le cas échéant par recours à un établissement de crédit. Afin de limiter l’impact financier de ces charges sur la période de développement du projet, l’article 18bis nouveau prévoit une prise en charge par l’État pour une durée maximale de trentesix mois. Cette prise en charge est plafonnée à 3 % du montant des coûts de construction éligibles, tels que définis à l’article 14. La demande de prise en charge des frais indirects est faite selon les termes de l’article 19 de la Loi. Il est précisé que, dans l’hypothèse où le promoteur social aliène le projet, ou ne l’affecte pas ou cesse de l’affecter aux fins et conditions convenues avec l’État, le bénéfice de la participation financière au titre des frais indirects est perdu et un remboursement est demandé au promoteur social, en application de l’article 26 de la Loi. Commentaire de l’amendement 12 Quant aux informations que doit contenir la demande de participation financière aux termes de l’article 19 de la Loi afin de permettre au ministre d’avoir une vue détaillée du projet, le point 5° du paragraphe 2 de l’article 19 de la Loi relatif au concept d’exploitation - concept nouvellement Page 5 sur 8 introduit dans la Loi par les modifications proposées par le projet de loi n°8535 – est réagencé afin de rendre la disposition plus intelligible sans pour autant toucher à son fond. Commentaire de l’amendement 13 Afin de pouvoir apprécier si une augmentation des montants éligibles est due pour la rénovation profonde et l’assainissement énergétique des logements existants et des biens existants de plus de 10 ans, le promoteur social doit soumettre au ministre un acte de vente qui indique la date de construction du logement ou du bien. Pour le cas où l’acte de vente ne permet pas de connaître cette date, tout autre document émis par une administration publique indiquant la date de construction du logement ou du bien peut être transmis au ministre. Commentaire de l’amendement 14 Afin de permettre au ministre ainsi qu’à la commission consultative prévue à l’article 20 de la Loi de pouvoir juger du bien-fondé d’une demande en obtention d’une augmentation des montants maximaux éligibles aux termes de l’article 11, paragraphe 4ter, de la Loi, le promoteur social doit transmettre au ministre un devis estimatif détaillé des coûts engendrés par la revalorisation, la réhabilitation et la viabilisation particulière d’un site contaminé. Commentaire de l’amendement 15 Il est précisé que les modalités relatives au calcul de la valeur résiduelle de la participation financière dans le cadre du droit de préemption de l’Etat sont déterminées conformément à l’annexe IV qui est nouvellement introduite dans la Loi. La valeur résiduelle est calculée en fonction des années de service public effectivement prestées par le promoteur social comparée à la durée initialement prévue dans la convention. La participation financière ayant contribué significativement au financement des logements abordables, une quote-part équivalente d’une éventuelle plus-value de cession revient à l’Etat. Le promoteur social retient une quote-part de la plus-value de cession au prorata de sa contribution au financement du projet. Commentaire de l’amendement 16 Quant aux points 1°, 2° et 3°, il est précisé que dans le cas d’un remboursement des participations financières versées par l’Etat au promoteur social dans les hypothèses retenues par l’article 26 de la Loi, le promoteur social est obligé de rembourser la valeur résiduelle des participations financières dont les modalités de calcul sont déterminées par l’annexe IV, nouvellement introduite dans la Loi par l’amendement 21. La valeur résiduelle est calculée en fonction des années de service public effectivement prestées par le promoteur social comparée à la durée initialement prévue dans la convention. La Page 6 sur 8 participation financière ayant contribué significativement au financement des logements abordables, une quote-part équivalente d’une éventuelle plus-value de cession revient à l’Etat. Le promoteur social retient une quote-part de la plus-value de cession au prorata de sa contribution au financement du projet. Commentaire de l’amendement 17 L’amendement adopté est la conséquence logique de la suppression du paragraphe 4 de l’article 12 de la Loi par les modifications proposées par le projet de loi n°8535. Commentaire de l’amendement 18 Il y a lieu de prévoir une exception quant à la définition de sous-occupation appliquée au logement dédié aux personnes âgées de soixante ans et de retenir la possibilité pour un tel logement de pouvoir disposer d’une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres ou de couple de la communauté domestique des personnes âgées si cela s’avère nécessaire au vu de raisons médicales dûment justifiées ; à titre d’illustration, la condition médicale d’une personne âgée peut requérir un lit médicalisé. Dans ce cas, un couple a droit à deux chambres, respectivement à une chambre pour chaque personne. Commentaire de l’amendement 19 Au titre d’une meilleure clarté et intelligibilité, l’alinéa 6 du paragraphe 2 de l’article 69 est complété et précise désormais que le délai de résiliation de trois mois dans le cadre d’un logement dédié dit de réserve, court à partir de la première occupation du logement par le locataire. Commentaire de l’amendement 20 Le régime facultatif prévu par l’article 72 de la Loi s’applique aux logements autres que les logements abordables qui sont soumis aux dispositions du bail abordable pour une durée minimale de neuf années. Il vise principalement : a) les logements détenus par des promoteurs sociaux dont la convention est arrivée à échéance ou qui n’ont jamais été conventionnés, mais qui ont été mis en location selon des modalités propres au promoteur social ; b) les logements réalisés par des personnes morales autres que des promoteurs sociaux, poursuivant un objectif social en lien avec le développement urbain ou la gestion d’un patrimoine immobilier. Pour les logements existants, la rémunération du capital investi est fixée à hauteur de vingt-cinq pour cent (25 %) du capital investi, tenant compte du fait que ces logements ont déjà bénéficié de participations financières publiques ou de recettes locatives antérieures. Cette disposition Page 7 sur 8 vise à garantir au promoteur social des conditions équivalentes à celles applicables aux logements conventionnés, afin d’assurer le maintien de ces logements dans le parc de location abordable. Pour les logements nouvellement réalisés par des acteurs autres que des promoteurs sociaux, la rémunération du capital investi est calculée sur la base de cent pour cent (100 %) du capital investi. Ces acteurs n’étant pas éligibles aux participations financières prévues par la Loi, cette disposition leur permet néanmoins de contribuer à la création de logements destinés à la location abordable. Les promoteurs sociaux, en raison de leur éligibilité aux participations financières prévues par la Loi, ne peuvent bénéficier du régime facultatif pour la réalisation de nouvelles constructions. Commentaire de l’amendement 21 Pour donner suite aux demandes provenant d’administrations communales cherchant à obtenir des informations relatives à la localisation des logements abordables sur leur territoire en vue de leur permettre notamment un développement harmonieux de l’espace tout en garantissant une certaine mixité sociale dans les différents quartiers des communes, l’amendement adopté prévoit la possibilité pour les agents du Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire de transmettre cette information, sur demande écrite, aux communes. Commentaire de l’amendement 21 L’annexe IV est introduite afin de préciser les modalités de calcul de la valeur résiduelle de la participation financière dans le cas des hypothèses prévues aux articles 23 et 26 de la Loi. La valeur résiduelle est calculée en fonction des années de service public effectivement prestées par le promoteur social comparée à la durée initialement prévue dans la convention. La participation financière ayant contribué significativement au financement des logements abordables, une quote-part équivalente d’une éventuelle plus-value de cession revient à l’Etat. Le promoteur social retient une quote-part de la plus-value de cession au prorata de sa contribution au financement du projet. Page 8 sur 8