Exposé des motifs La loi modifiée du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0. (ci-après la « loi ») a présenté une nouvelle approche pour la politique du logement au niveau communal. Pour cela, la loi a prévu des mesures axées sur des projets et actions concrets des communes afin de favoriser la création de logements abordables et de permettre aux communes de pouvoir bénéficier d’une participation financière du ministre ayant le Logement dans ses attributions (ci-après le « Ministre »). Ces projets et mesures visent à mettre en œuvre les trois objectifs suivants : 1. l’augmentation de l’offre de logements abordables et durables ; 2. la mobilisation du potentiel foncier et résidentiel existant ; 3. l’amélioration de la qualité résidentielle. Afin d’atteindre ces trois objectifs, la loi a prévu les trois catégories suivantes dans lesquelles les projets des communes doivent se situer : 1. Catégorie 1 « Acquisition d’immeubles et projets d’équipements publics et collectifs » 2. Catégorie 2 « Cadre de vie et rénovation urbaine » 3. Catégorie 3 « Ressources humaines, communication et dynamiques sociales » Par ailleurs, ces trois catégories ont des seuils différents pour la participation financière du Ministre; dans les catégories 1 et 2 la participation financière ne peut pas dépasser cinquante pourcents de la dotation financière totale de la commune concernée, tandis que pour la catégorie 3, la commune concernée doit réserver au moins vingt-cinq pourcents de sa dotation financière pour cette catégorie. Or, en pratique, il s’est avéré que ces différents seuils des catégories ne sont pas adaptés aux caractéristiques et besoins de chaque commune. Certaines communes ont, par exemple, parfois du mal à investir au moins vingt-cinq pourcents dans la catégorie 3, surtout si leur dotation financière totale est élevée. D’autres communes, en revanche, ont l’intention de réaliser de nouveaux projets de logements et préfèrent investir toute leur dotation dans l’acquisition de terrains ou la réalisation d’un projet d’équipement public ou collectif. Ainsi, ces trois catégories et leurs pourcentages minima et maxima respectifs de l’enveloppe financière totale sont abolies, car elles constituent en pratique souvent une grande charge administrative ainsi qu’un frein au développement du logement abordable et à des investissements, notamment pour l’acquisition de terrains ou de projets d’équipements publics et collectifs. Cependant, étant donné que les catégories et les seuils pour la participation financière étatique de projets sont abolis, le bilan annuel que les communes doivent établir devient dorénavant plus important et prend une valeur primordiale. Dès lors, il est important et nécessaire que les communes reprennent de façon très détaillée dans le bilan tous les projets qu’elles ont réalisés dans les domaines prévus par la loi, avec des participations financières octroyées par le Ministre. Le bilan se base dès lors sur l’état des lieux et les priorités du Programme d’action local logement qui ont été établis dans les cinq domaines suivants : Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 4
- a)le contexte réglementaire communal concernant les logements abordables et durables et la qualité résidentielle ;
- b)la création de logements abordables et durables ;
- c)la mobilisation du potentiel foncier et résidentiel ;
- d)l’amélioration de la qualité résidentielle ;
- e)les instruments de communication, de sensibilisation et de participation citoyenne en faveur des objectifs du Pacte logement. Par ailleurs, il a été constaté en pratique que les démarches administratives qu’une commune doit effectuer afin de demander une participation financière pour un projet sont trop fastidieuses et complexes. L’objet du présent projet de loi est dès lors de simplifier les démarches administratives du Pacte Logement 2.0 afin d'accélérer la réalisation des projets. Cela permettra de répondre plus rapidement aux besoins des communes dans le cadre du développement du logement abordable. Finalement, avec les nouvelles modifications présentées par le présent projet de loi, les communes auront dorénavant droit aux participations financières suivantes de la part du Ministre : - 25.000.- euros pour tout logement se situant sur leur territoire et dont l’acquisition ou la réalisation bénéficient d’une participation financière sur base d’une convention signée entre le 1er janvier et le 31 décembre de l’année précédente par le ministre dans le cadre des aides prévues par la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable ; - 2.500.- euros pour tout logement se situant sur leur territoire et ayant été affecté au cours de l’année précédente au régime de la gestion locative sociale telle que prévue par la loi modifiée du 7 août 2023 ; - 2.500.- euros pour tout logement se situant sur leur territoire et ayant été mis en location conformément à la loi modifiée du 7 août 2023. A ces participations financières qui existent déjà s’ajoutent les nouvelles participations financières suivantes : - 2.500.- euros pour tout logement se situant sur leur territoire et dont l’acquisition a été faite par l’Etat (généralement sous forme d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) et dont le logement est affecté au logement abordable) ; - 2.500.- euros pour tout logement prévu dans la convention d’exécution du plan d'aménagement particulier exécutant le développement d’une zone prioritaire d’habitation dans le cadre du plan directeur sectoriel logement résultant d’une zone superposée tel que définie à l’article 20, paragraphe 2 de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire reprise dans la partie graphique et la partie écrite des plans d’aménagement général des communes conformément à l’article 38 du règlement grand-ducal du 8 mars 2017 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune. A partir du 1er janvier 2024, afin de bénéficier de cette dotation, la commune doit avoir signé en amont une convention avec le Ministre en vue du Page 2 sur 4 - développement urbain d’une zone prioritaire d’habitation définie par le plan directeur sectoriel « Logement » telle que prévue à la Section 1ere du Chapitre 3 de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l'aménagement du territoire. L’objet de la convention est de déterminer le cadre permettant au ministre d’accompagner la commune dans les différentes phases du projet de développement urbain d’une zone prioritaire d’habitation allant des études préalables à la cession des fonds réservés à la voirie et aux équipements publics conformément à la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain. La signature de la convention prévue au présent alinéa n’est pas exigée pour les conventions d’exécution signées avant le 1 er janvier 2026. Les conventions d’exécution prises en compte pour la dotation du présent paragraphe sont celles qui ont été signées après le 10 février 2021. 2.500 euros pour tout logement dans le cadre du développement d’une dent creuse qui se trouve sur leur territoire à partir du moment où la commune a émis une autorisation de construire pour la dent creuse en question. Seules les dents creuses ayant existées au 1er janvier 2022 seront prises en compte pour le calcul de la présente dotation. Il ressort clairement des nouvelles dotations proposées par le présent projet de loi que les communes sont soutenues davantage par le Ministre dans le développement et la création du logement abordable. Il est proposé que les communes obtiennent dorénavant également une participation financière de 2.500.- € pour tout logement que l’Etat a acquis dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès d’un promoteur privé et qui est affecté au logement abordable. Une seconde nouvelle dotation introduite concerne les zones prioritaires d’habitation (ci-après « ZPH ») au Luxembourg. Il s’agit de zones géographiques spécifiquement définies par le plan directeur sectoriel « Logement » (ci-après « PSL ») telles que prévues à la Section 1ere du Chapitre 3 de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l'aménagement du territoire, pour répondre aux besoins croissants de logements, particulièrement dans les zones urbaines où la demande est élevée. Ces zones sont créées dans le cadre des politiques de planification urbaine et de développement durable, visant à encourager la construction de logements dans des secteurs où il existe une forte pression immobilière, tout en respectant l'équilibre entre les espaces urbains et naturels. Les ZPH encouragent la construction de logements dans des zones déjà urbanisées ou proches des infrastructures existantes (transports en commun, services publics, etc.), afin de limiter l'étalement urbain. L'objectif est d'améliorer l'offre de logements, particulièrement pour les familles et les ménages à revenus moyens ou modestes, en contribuant à la création de logements abordables. Les ZPH sont donc une réponse aux défis du logement au Luxembourg, en particulier dans les régions où la demande dépasse l’offre. Ces zones visent à offrir des solutions pour le développement immobilier tout en intégrant des considérations sociales, environnementales et économiques. Le PSL réserve des zones pour la réalisation de projets destinés à titre principal aux habitations (Zones prioritaires d’habitation – ZPH). La définition de ces zones destinées à la Page 3 sur 4 création de logements se fait par le biais de la réservation de surfaces et de contribuer à une répartition de la population aux endroits les plus appropriés du territoire national. Ceci en assurant aux habitants des conditions de vie optimales et en veillant à une utilisation rationnelle du sol. À ces fins, il favorise un développement urbain concentrique, la reconversion de friches industrielles et la mise en œuvre d’une mixité de types de logements. Ces zones, pour lesquelles un droit de préemption est conféré à l’État et aux communes concernées pour l’achat de terrain foncier, serviront à la création de nouveaux logements, partiellement ou entièrement réalisés par des promoteurs publics. Pour encourager les communes concernées d’une ZPH le Ministre envisage cette nouvelle dotation se basant sur les logements prévus dans la convention d’exécution du PAP exécutant la ZPH. Finalement, la dernière nouvelle dotation introduite concernant les dents creuses poursuit un objectif de densification urbaine. La densification urbaine consiste à augmenter le nombre de constructions ou d'unités résidentielles dans un espace déjà urbanisé, plutôt que d'étendre la ville sur de nouvelles zones. Cette approche de plus en plus encouragée dans les communes présente plusieurs avantages. La densification permet une meilleure exploitation des terrains déjà urbanisés. Elle évite l'étalement urbain, qui consiste à consommer de nouvelles terres agricoles ou naturelles pour la construction. Cela préserve les espaces verts, la biodiversité et les écosystèmes tout en répondant à la demande croissante de logements en limitant en même temps l'impact de l'urbanisation sur l'environnement. Par ailleurs, la densification permet de réduire des coûts importants en termes d'infrastructures et de services (routes, réseaux d'eau, énergie, etc.) et augmente l'empreinte écologique des villes. En densifiant les zones urbaines existantes, les infrastructures existantes sont mieux utilisées. Ainsi, la densification permet de produire plus de logements sur une surface donnée, ce qui peut aider à faire face à la crise du logement. Finalement, les quartiers densifiés, bien conçus, ont tendance à devenir plus dynamiques et diversifiés. En concentrant les habitants, on peut créer des environnements plus actifs, où il est plus facile d'accéder à des services de proximité, à des espaces publics et à des lieux de rencontre, contribuant ainsi à la cohésion sociale. En résumé, la densification urbaine est une solution stratégique qui permet de répondre aux défis liés à la croissance démographique et à l'urbanisation, tout en étant plus respectueuse de l'environnement et en optimisant les ressources urbaines existantes. Dès lors, il est primordial d’inciter financièrement et de soutenir les communes dans leur développement afin de créer davantage de logements en vue d’une densification efficace du bâti existant. En résumé, les modifications prévues par le projet de loi ont surtout pour objectif procéder à une simplification administrative et de soutenir davantage financièrement les communes dans la création du logement abordable. Page 4 sur 4