Exposé des motifs 1.1. PRÉAMBULE Le projet « J.F. Kennedy-Sud », sis au Kirchberg, Ville de Luxembourg, prévoit la const

Exposé des motifs 1.

1. PRÉAMBULE Le projet « J.F. Kennedy-Sud », sis au Kirchberg, Ville de Luxembourg, prévoit la construction de 245 logements, ce qui, à terme, permettra d’accueillir environ 550 habitants. La Société Nationale des Habitations à Bon Marché (ci-après « SNHBM »), promoteur public, est le maître d’ouvrage pour l’ensemble des lots, dont une partie (32,37%) sera réalisée pour le FUAK et commercialisé par ce dernier. Comme pour la plupart des projets d’une certaine envergure, la SNHBM prévoit la réalisation du projet par phases. Les grandes lignes de ce projet sont présentées dans les pages qui suivent. 1.
2. STRUCTURE DE L’APL L’enveloppe budgétaire du projet de loi a été finalisée sur base de l’approbation du PAP du projet « J.F. Kennedy-Sud », ainsi que de différents prix déjà remis ou estimés au niveau des soumissions publiques. En effet, le PAP « nouveau quartier » (ci-après « PAP NQ ») permet de déterminer pour chaque lot ou parcelle le mode et le degré d’utilisation du sol. Les surfaces construites brutes définies dans le PAP servent comme surfaces construites hors sol. Les surfaces construites brutes dans les sous-sols sont ajoutées par rapport aux surfaces du PAP pour déterminer les prix des constructions souterraines. D’autres paramètres sont également définis, tels que la surface pouvant être scellée, les espaces verts privés, les voies de circulation, l’évacuation des eaux pluviales, y compris les bassins de rétention, le nombre d’unités de logement, les emplacements de stationnement et le nombre de niveaux hors sol et sous-sol. Tous ces éléments permettent au promoteur d’établir une estimation des coûts relativement précise, en se basant sur ses propres valeurs empiriques. Le PAP NQ se base sur le règlement grand-ducal du 8 mars 2017 concernant le contenu du Plan d’Aménagement Particulier. Pour l’aménagement du domaine privé, ce règlement définit le coefficient maximum d’utilisation du sol (ci-après « CMU »). Cela explique pourquoi ce coefficient fait partie du calcul des coûts d’infrastructures. 1.
3. PRÉSENTATION DU PROJET « J.F. KENNEDY-SUD » Le projet « J.F. Kennedy-Sud » changera le visage de l'artère principale du Kirchberg et fera la liaison transversale vers le Weimershof. Le site part de la Place de l’Europe qui s’étend jusqu’à la rue des Coquelicots et constitue le front sud de l’avenue J.F. Kennedy, vis-à-vis du Quartier Européen Nord. Il jouxte par ailleurs la structure quasivillageoise du quartier d’habitation de Weimershof au sud du site, en limite de propriété du FUAK. À l’origine, le FUAK avait lancé un concours international d’idées sur esquisse. Le lauréat qui a développé le plan d’urbanisme est l’association des bureaux « Urbis bureau voor stadsontwerp », « bv urbanistes », « Witteveen + Bos », « Raadgevende ingenieurs », « BV ingénieurs environnementaux » et « Bosch Slabbers paysagistes ». Cette esquisse s’étend au-delà de la rue des Coquelicots jusqu’au carrefour du Bricherhaff. Cette partie plus à l’est de l’avenue J.F. Kennedy ne sera développée que dans une phase ultérieure. Au-delà de la rue des Coquelicots, l’esquisse du plan d’urbanisme est constituée de cinq ensembles plus aérés et agencés en « îlots ». Leur cœur, inaccessible à la circulation, sera destiné à Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 7 accueillir des espaces verts réservés aux résidents. Ces ensembles constitueront donc un espace urbain moins dense vis-à-vis du Parc Central côté Nord de l’avenue J. F. Kennedy et alternent avec des places urbaines, publiques, qui assurent la transition perpendiculaire entre le Plateau et le quartier de Weimershof. Pour le projet faisant l’objet du présent projet de loi, nous n’allons considérer que la partie située entre la place de l’Europe et la rue des Coquelicots. Ainsi, hormis le long de l’avenue J. F. Kennedy où les bâtiments dessinent un front de rue de plus grande hauteur en face des Institutions Européennes, l’esquisse du plan d’urbanisme présente une volumétrie pour des ensembles de plus petite dimension assurant le lien tant visuel que physique avec le quartier de Weimershof. La zone est ainsi divisée en deux : côté nord vers l’avenue, des immeubles plus élevés, mixtes, commerces-bureaux-logements et côté sud vers Weimershof, un parc avec des immeubles d’habitation de petite taille. Le fond de vallée (le point bas du projet est la limite de propriété du FUAK le long des jardins des maisons côté nord de la rue des Muguets) est traité en paysage naturel traversé par un fossé végétalisé (oued), destiné à recueillir les eaux de ruissellement pour les évacuer vers les bassins de rétention au niveau de la rue des Coquelicots. Ces bassins végétalisés ne se rempliront qu'en cas de forte pluie, l'eau étant alors amenée dans la canalisation de la rue Fort Thüngen. La coulée qui fera la liaison entre les nouvelles et anciennes liaisons sera propice à la récréation et à l'animation par les riverains (possibilités d'installer par exemple des jardins communautaires, des petites terrasses, une piste de pétanque, des aires de piquenique, ...). Dans un souci de transition douce, le projet met au centre des placettes et cours intérieures reliées par des portails qui permettent aux habitants de se promener à pied entre les bâtiments et de se rencontrer entre voisins. L’architecture en gradins orientée vers le Sud-Ouest, donne l’opportunité de profiter des toits pour y installer des terrasses vertes ensoleillées qui sont ouvertes à la copropriété. Le plan Page 2 sur 7 d’urbanisme à la base permet également la percée des rayons de soleil et assure une vue vers le paysage avoisinant. Le long de la rue Fort Thüngen des maisons de ville en bande donnent directement sur des espaces publics, faisant ainsi le relais avec le quartier existant. Côté avenue J.F. Kennedy, les espaces au rez-de-chaussée sont destinés à des bureaux, commerces et services de petite et moyenne taille. Ainsi, le projet devra encourager une activité urbaine en complément avec les grandes structures déjà présentes sur le plateau. Des bassins au niveau de l’avenue servent à recueillir l’eau de pluie et confèrent un climat agréable dans cette partie à haute fréquentation. Pour les habitants des copropriétés les concepteurs du projet proposent des solutions de partage qui s’organisent autour des cours intérieures. 1.3.
4. PRINCIPAUX ATOUTS DU PROJET Le PAP élaboré pour le FUAK par le bureau néerlandais « Urbis bureau voor stadsontwerp » de Rotterdam a été voté le 21 mars 2016 par le Conseil communal de la Ville de Luxembourg et approuvé par le ministre de l’Intérieur en date du 14 juin
5. Page 3 sur 7 1.3.1.
6. ATOUTS URBANISTIQUES Contexte du site L’avenue J.F. Kennedy passe au centre du Plateau de Kirchberg. Cette ancienne autoroute a été transformée en une large avenue bordée de huit rangées d'arbres. Elle sert à la fois de voie de passage en direction du centre de Luxembourg et de desserte des quartiers du Plateau. La bordure sud-est de la zone de planification est constituée de la structure « villageoise » de Weimershof, avec uniquement des maisons individuelles et des immeubles de quelques étages. Le terrain s'incline vers le sud. Au sud-ouest du Parc Central, au centre sportif d'Coque, le plateau du Kirchberg est encore en développement. Outre les bâtiments de cinq étages qui accompagnent les voies, le Quartier Européen Sud et le Quartier Européen Nord comptent également des immeubles de grande hauteur. Le point culminant est constitué par le « Héichhaus » (le premier bâtiment de l'UE à Luxembourg) et les deux tours à gauche et à droite de l'avenue J.F. Kennedy. Le Secrétariat général du Parlement européen a regroupé ses services sur le terrain situé à côté du bâtiment Konrad Adenauer (KAD). Ce bâtiment est situé en face de la zone d'aménagement de ce PAP. Le projet prévoit une place urbaine représentative le long de l'avenue J.F. Kennedy, délimitée par l'entrée principale et une tour. Cette tour est située sur l'avenue. Au sud de cette concentration de bâtiments commencent les pentes verdoyantes de la vallée. Le Centre Hémicycle Européen est situé en bordure de la grande zone verte qui prend naissance à la limite ouest du Kirchberg, à la hauteur du Pont Grande-Duchesse Charlotte. Ce pont relie le Kirchberg au centre-ville de Luxembourg en passant par la vallée de l'Alzette. L'avenue J.F. Kennedy présente également un caractère vert prononcé à cet endroit. Page 4 sur 7 La particularité de ce PAP est qu'il se trouve entre deux zones topographiquement décalées l'une par rapport à l'autre, qui présentent en outre un caractère totalement différent. Il représente le lien entre le plateau métropolitain de Kirchberg d'une part et le quartier résidentiel vert de Weimershof à petite échelle d'autre part. À proximité de la zone d'aménagement du Quartier du Parc Central, se trouvent des bureaux et des établissements scolaires. En outre, il y a beaucoup d'espace pour le sport et la détente dans ce secteur. D'une part en plein air (Parc Central et parc du Réimerwee), d'autre part au Centre National Sportif et Culturel d'Coque. Dans la partie nord-ouest du quartier se trouve une zone résidentielle d'environ 40.000 m² d'appartements. Les quartiers situés au nord du plateau (Quartier du Grünewald et du Kiem) abritent, outre des logements (surtout des appartements), diverses autres utilisations telles qu'un centre commercial, des installations de loisirs (p.ex. un cinéma) et l’hôpital du Kirchberg. A l'est de la zone de planification se trouve le quartier résidentiel de Weimershof, avec surtout des maisons individuelles et des appartements de petite taille. L'habitat est presque la seule utilisation du quartier de Weimershof. Topographie, espaces verts et biotopes existants La différence de niveau du terrain est très importante. Entre l'avenue J.F. Kennedy et la rue du Fort Thüngen, il y a une différence d'environ huit mètres. Dans la zone de planification, on trouve actuellement principalement des prairies et quelques arbustes. Les jardins à l'arrière des maisons de la rue du Jules Wilhelm ont un aspect vert et sont situés à quelques mètres au-dessus de la partie adjacente de la zone de planification. On y trouve également quelques groupes d'arbres dans le prolongement des jardins arrière. En 2012, les types de biotopes existants ont été cartographiés par le bureau d'études OEKO Bureau pour le compte de la Ville de Luxembourg. La carte de la « cartographie des biotopes de l'article 17 à l'intérieur du périmètre de construction » de OEKO Bureau (janvier 2012) montre qu'un seul biotope protégé par la loi sur la protection de la nature se trouve dans la zone du plan. Il s'agit d'une haie. En raison du développement du nouveau quartier, cette haie ne peut pas être conservée. Dans le cadre de l'aménagement du parc au sud de la rue du Fort Thüngen, les structures de biotopes perdues par défrichement sont compensées. L'évaluation des incidences sur l'environnement L'évaluation des incidences sur l'environnement (EIE) (phase 1 de l'EES) conclut à l'absence d'incidences notables et, par conséquent, à l'absence d'obligation d'établir un rapport environnemental (phase 2 de l'EES). L'UEP a été approuvée en juillet
7. La priorité lors de la réalisation du projet est de gérer les nuisances sonores élevées de l'avenue J.F. Kennedy. Outre une orientation optimale des plans, des mesures d'insonorisation passive des constructions (fenêtres antibruit, etc.) doivent être envisagées. Objectifs urbanistiques L'objectif du développement au sud de l'avenue J. F. Kennedy est de créer un concept d'urbanisme durable en complément des quartiers voisins du Plateau. Le développement de Kennedy Sud permettra de relier au mieux le quartier de Weimershof au Kirchberg. Dans la zone de planification, la hauteur des bâtiments doit à cet effet présenter un caractère urbain dans le secteur de l'avenue J. F. Kennedy, tout en répondant aux petites constructions du quartier résidentiel adjacent. Page 5 sur 7 La transformation de l'ancienne autoroute en avenue urbaine J.F. Kennedy a déjà eu lieu, mais le caractère vivant de l'avenue doit encore être renforcé. Afin d'obtenir une meilleure intégration urbaine avec les zones situées au-delà de l'avenue J.F. Kennedy, il est prévu que les constructions le long de l'avenue J.F. Kennedy soient perméables et n'agissent pas comme un mur fermé. 1.3.1.
8. ATOUTS ÉCOLOGIQUES Espaces verts La création de différents liens physiques et visuels entre les espaces verts existants est un aspect important de la planification. Un exemple important est le lien entre les espaces verts du Parc Central / Römerwegpark via Kennedy Sud et le paysage naturel original de la vallée de Neudorf. C'est pourquoi une nouvelle liaison verte est aménagée sous forme de promenade, la Promenade des Fleurs. Elle commence en face du centre sportif d’Coque et se dirige vers le sud-ouest via Kennedy-Sud jusqu'à la rue Jules Wilhelm. Là, la Promenade des Fleurs se termine par un nouvel espace vert plus grand, le Talpark. Les qualités vertes existantes, par exemple les groupes d'arbres, sont également utilisées et renforcées. Concept énergétique L’ensemble des bâtiments est construit selon le règlement grand-ducal modifié du 9 juin 2021 concernant la performance énergétique des bâtiments afin d’atteindre des bâtiments NZEB (Net-Zero Energy Building) que ce soit pour la partie fonctionnelle ou pour l’habitation. Le projet sera relié au réseau électrique de la ville et il y aura également une production de l’énergie grâce à des panneaux photovoltaïques. Volume et atmosphère des bâtiments Les principes de construction ont été fortement influencés par la topographie existante. La rue du Fort Thüngen se trouve à huit ou neuf mètres en dessous de l'avenue J.F. Kennedy, c'est pourquoi il y a deux faces avant importantes des bâtiments : l’une sur l'avenue J.F. Kennedy et l’autre sur la rue du Fort Thüngen. Toutefois, il existe aussi des différences notables entre les deux côtés : Sur l'avenue J.F. Kennedy règne une atmosphère plutôt urbaine avec des bâtiments plus hauts. Sur la rue du Fort Thüngen, l'atmosphère est plus calme (résidentielle), avec des constructions qui accompagnent la rue. La différence de hauteur est prise en compte dans le projet par les bâtiments eux-mêmes et par les garages situés entre et sous les bâtiments. Grâce à la topographie et au positionnement des volumes bâtis, les bâtiments de l'avenue apparaissent comme des bâtiments isolés, car on regarde par-dessus les bâtiments de la rue du Fort Thüngen, situés plus bas et à une échelle plus petite. L’utilisation des différents bâtiments est prévue comme suit : Bâtiment A : Le bâtiment comprend 42 appartements destinés à la location, dont un aménagé pour la colocation « Inklusiv Wunnen ». Il inclut également deux « townhouses » destinées à la vente, avec un accès direct depuis la rue Fort Thüngen. Deux surfaces commerciales sont situées au rez-de-chaussée. Bâtiment B : Le bâtiment comprend 23 appartements destinés à la location et 3 « townhouses » destinées à la vente. Le rez-de-chaussée possèdera 1 surface commerciale. L’accessibilité des appartements des bâtiments A et B est assurée par des coursives. Page 6 sur 7 Bâtiment C : Le bâtiment comprend 10 appartements, ainsi que 3 « townhouses » accessibles depuis la rue Fort Thüngen. Tous les logements sont destinés à la vente. Le rez-de-chaussée accueillera deux surfaces commerciales. Bâtiment D : Le bâtiment comprend 44 appartements et deux « townhouses » accessibles depuis la rue Fort Thüngen. Tous les logements sont destinés à la vente. Le rez-de-chaussée accueillera deux surfaces commerciales. Les quatre résidences A, B, C et D disposent au total de 141 emplacements de stationnement répartis dans deux parkings souterrains, accessibles à partir de la rue du Fort Thüngen. Parmi ces 141 emplacements, 11 sont destinés aux surfaces commerciales. Bâtiment F : Le bâtiment comprend 13 appartements, ainsi que 2 « townhouses », tous destinés à la vente. Le rez-de-chaussée accueillera une surface commerciale. Bâtiments G, H et I : Ces bâtiments comprennent au total 69 appartements, 3 maisonnettes accessibles depuis la rue des Coquelicots, ainsi que 8 « townhouses ». Le rez-de-chaussée des trois bâtiments accueillera quatre surfaces commerciales. Tous les bâtiments comprennent des « shared place ». Les quatre résidences F, G, H et I disposent au total de 107 emplacements de stationnement, aménagés dans deux parkings souterrains, accessibles à partir de la rue du Fort Thüngen. Le bâtiment E est encore en phase d’étude de faisabilité. 1.3.
9. PHASAGE DU PROJET Bâtiments A, B, C et D: - Travaux terrassement/blindage : 1er semestre 2024 - 2e semestres 2024 - Travaux gros-œuvre fermé, techniques spéciales, TCE. : 1er semestre 2024 – 1er semestre 2028 - Achèvement dernier bâtiment : fin 1er semestre 2028 Bâtiments F, G, H et I: - Travaux de terrassement/blindage : 1er semestre 2025 - 2e semestre 2025 - Travaux clé en main : 1er semestre 2026 - 1er semestre 2029 - Achèvement dernier bâtiment 1er semestre 2029 Bâtiment E - Etudes : 1er semestre 2025 - 1er semestre 2028 - Appel d’offres et adjudication : 2e semestre 2028 - Travaux : 1er semestre 2029 à 1er semestre 2032 Page 7 sur 7