Fiche financière Terrains et coûts pour installation de chantier Acquisition de terrains par l’Etat Le PAP JF Kennedy-Sud prévoit la réalisation de 9 bâtiments A à I destinés principalement au logement. Aux rez-de-chaussée, ces bâtiments prévoient également des surfaces mixtes (services et commerces). Les bâtiments A, B et E totalisant 11.385 mètres carrés de surface constructible brute (ci-après « SCB ») destinés au logement correspondent aux 30% de surfaces logements réservées obligatoirement à la location abordable conformément à la législation du Plan sectoriel logement. Pour cette catégorie, le FUAK prévoit une redevance de cession de terrain particulièrement avantageuse au regard de l’utilité publique de ces terrains. Ainsi, l’État a pu acquérir ces assises en décembre 2022 à raison de 319,33 €/m 2 SCB. À ce montant s’ajoutent les frais de viabilisation avancés par le FUAK et qui sont indispensables à la constructibilité des terrains. Ces frais se composent des frais d’études, des frais de dossiers PAG, des frais de viabilisation et des frais d’aménagement côté de l’avenue J.F Kennedy qui ont été inclus lors de l’établissement de l’acte de vente. Les bâtiments C, D, et F totalisant approximativement 12.000 m2 SCB sont destinés à la vente abordable. Ces assises ne tombant pas sous la réglementation du PSL, le coût de cession est intermédiaire et se situait à 984,1€/m2 SCB en décembre 2022 pour le bâtiment D. L’assise du bâtiment D a été cédée seulement en décembre 2024 étant donné que le nombre exact des SCB destinés au logement n’était pas connu plus tôt. À la suite de l’évolution de l’indice de la construction, le prix se situait à ce moment à 1.118,17 €/m2 SCB. L’assise du bâtiment E sera cédée ultérieurement au moment de la finalisation des plans de réalisation de ce bâtiment. Les bâtiments G, H et I, totalisant 11.974 m2 SCB destinés au logement, sont ceux commercialisés par le FUAK et leur assiette ne sera pas cédée à l’État. Afin de permettre à la SNHBM d’agir en tant que maître d’ouvrage pour les bâtiments A à F, l’État a établi une emphytéose au profit de la SNHBM sur les terrains acquis. Les surfaces mixtes de ces immeubles seront cédées ultérieurement par la SNHBM au FUAK et leur gestion incombera à ce dernier. À cet effet, la SNHBM établira une emphytéose pour 1€ symbolique étant donné que le FUAK n’a pas cédé ou facturé à l’État les SCB correspondant. Les frais de réalisation de ces espaces commerciaux seront rétribués par le FUAK à la SNHBM. À l’ensemble de ces frais liés au foncier et à la viabilisation s’ajoutent in fine les frais liés à l’installation de chantier. En effet, étant l’exiguïté des terrains, l’installation du chantier devra se faire sur des terrains publics et privés appartenant au FUAK. Les loyers correspondant à cette occupation momentanée seront à charge du propriétaire du terrain, c’est-à-dire de l’État. Il est dès lors prévu de les prendre en charge à raison de 100% par le biais du Fonds spécial, tout comme les coûts de cession des terrains et les frais de viabilisation. En résumé les frais budgétisés se présentent comme suit : Tour Alcide de Gasperi 4, place de l’Europe L-1499 Luxembourg Adresse postale : L-2916 Luxembourg Tél. (+352) 247-84819 Fax (+352) 247-84840 www.gouvernement.lu/mlog www.logement.lu Page 1 sur 6 Acquisition des assiettes et prise en charge des frais de viabilisation des bâtiments A, B, C et D
(2022)Terrain : 11.411.754,64 € Frais de viabilisation : 5.673.755,31 € Frais de transcription de vente Total 2022 : 15,12 € 17.085.525,07 € Acquisition des assiettes et prise en charge des frais de viabilisation du bâtiment F
(2025)Terrain : Frais de viabilisation 1.660.870,82 € 684.333,31 € Frais de transcription de vente Total 2025 : 15,62 € 2.345.219,75 € Acquisition des assiettes et prise en charge des frais de viabilisation du bâtiment E (au plus tard en 2027, selon l’indice d’avril 2025 de 1.164,15 et d’une marge de 2%) Terrain : 4.086.997,31 € Frais de viabilisation 1.683.977,09 € Total 2027 : 5.770.974,40 € Grand total 25.201.719,22 € Coûts pour l’installation du chantier La location des terrains nécessaires à l’installation des chantiers pour la réalisation des bâtiments A à E s’élève prévisiblement à 2.000.000 € pour la durée du chantier. Réalisation des logements abordables La présente partie de la fiche financière couvre toutes les dépenses étatiques générées par la réalisation des logements abordables du PAP unique du projet « J.F. Kennedy-Sud », à savoir :
(1)le coût de construction des logements destinés à la location abordable,
(2)les charges d’intérêt pour le préfinancement de l’ensemble des logements abordables. Ces postes de dépense se basent sur les dispositions de la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable, ainsi que sur celles de la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial pour le logement abordable. Le tableau ci-dessous reprend les SCB telles qu’elles sont prévues par le PAP « J.F. Kennedy-Sud », la surface brute du terrain et le nombre total de logements réalisés par la SNHBM avec une ventilation selon Page 2 sur 6 leur affectation (location ou vente abordable). Ces données ont servi de base pour le calcul de l’enveloppe budgétaire du présent projet de loi. Surface Constructible Brute (SCB) totale (m2) PAP "J.F. KennedySud" 58.324 SCB logement (m2) 37.146 Nombre unités de logement (UL) SNHBM 187 Nombre UL location abordable Nombre UL vente abordable 109 78 Part location subventionnée (sur SCB logt) 57,47 % Part vente subventionnée (sur SCB logt) 42,53 % Il convient de préciser que les différents postes de dépenses s’appuient sur l’indice des prix de la construction du mois d’avril 2025 (ind. 1.164,15) et ont été établis à l’euro près. Ils n’ont pas été arrondis individuellement afin de ne pas gonfler démesurément l’enveloppe budgétaire et seul le montant final a été arrondi au demi-million supérieur. Coût de construction de logements abordables La loi prévoit les taux de participation financière suivants : - 75 % du prix de construction de logements destinés à être loués par des promoteurs publics et 75 % des frais d’études y liés, - 50 % des frais d’études de programmes de construction dans leurs aspects urbanistique, architectural et technique lorsque les logements sont destinés à la vente abordable. Sur base des expériences de la SNHBM et des conditions actuelles du marché, il a été fixé un coût de construction au m2 SCB logement hors-sol de 3.117 EUR et un coût de construction au m2 SCB logement en sous-sol de 2.117 EUR (indice 1.164,15). Il faut ajouter à ce coût de revient : - une réserve de 10 % pour couvrir d’éventuels surcoûts ou imprévus, - des frais d’honoraires pour ingénieurs et architectes de 15 % sur le montant ainsi obtenu, - et une TVA de 17 % sur le montant total. La participation financière pour la construction de logements s’obtient de la façon suivante : Page 3 sur 6 Charges d’intérêt Le promoteur public devra préfinancer sur une période de plusieurs années les frais de construction des logements par l’utilisation d’une ligne de crédit. Pour l’estimation de la charge d’intérêts, une ligne de crédit de 155.637.094 euros a été prise en compte pour une durée de 8 ans avec un taux d’intérêt annuel moyen estimé à 4%. 155.637.094 EUR x 4% intérêts / an = 778.185 EUR par an, soit 6.225.484 EUR sur 8 ans. Le taux de participation financière de la charge d’intérêt est fixé à 75%. La participation financière totale pour les charges d’intérêt s’élève dès lors à 4.669.113 EUR. Tableau récapitulatif de la participation étatique Au vu de ce qui précède et comme l’illustre le tableau récapitulatif ci-dessous, la participation étatique estimée en vue du développement de logements abordables du projet « J.F. Kennedy-Sud » s’élève à un total de 103.266.154 EUR. Page 4 sur 6 L’enveloppe budgétaire arrondie au demi-million supérieur et à considérer pour le présent projet de loi de financement est dès lors fixée à 103.500.000 EUR. Répartition pluriannuelle indicative de la participation étatique A titre indicatif et sous réserve de tout changement dans l’avancement du projet, la fiche financière pourrait se répartir dans le temps comme suit : Page 5 sur 6 ANNEXE – PAP DU PROJET « J.F. KENNEDY-SUD » Page 6 sur 6