Commentaire des articles Ad article 1er L’article 1er du projet de loi modifie l’article 9, paragraphe 1er, alinéa 2, de

Commentaire des articles Ad article 1er L’article 1er du projet de loi modifie l’article 9, paragraphe 1er, alinéa 2, de la loi précitée du 19 juillet

1. Il s’agit de créer une base légale permettant au plan d’aménagement général (ci-après « PAG ») de fixer le mode de détermination des emplacements de stationnement, base légale qui fait aujourd’hui défaut. En effet, en application du règlement grand-ducal modifié du 8 mars 2017 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune, le PAG définit le nombre minimal et maximal d’emplacements de stationnement en fonction du mode d’utilisation du sol et, le cas échéant, en fonction de la qualité du transport public. Il est encore fait référence au commentaire de l’article
2. Ad article 2 L’article 2 concerne l’article 25 de la loi précitée du 19 juillet
3. Il est proposé de supprimer l’alinéa 1er, alors qu’il s’agit d’une redite. En effet, le principe que les plans d’aménagement particulier « nouveau quartier » (ci-après « PAP NQ ») et « quartier existant » (ciaprès « PAP QE ») ont pour objet de préciser et d’exécuter le PAG est d’ores et déjà prévu par l’article 26, paragraphe 1er de la même loi. Il y a lieu de préciser à cet égard que le principe que le PAP doit être conforme au PAG persiste malgré cette suppression. Le présent projet de loi prévoit cependant une seule exception à ce principe. Il s’agit en l’occurrence d’un nouveau mécanisme de dérogation qui permet au PAP NQ de déroger au nombre d’emplacements de stationnement fixé par le plan d’aménagement général, à condition qu’une telle dérogation s’avère nécessaire pour améliorer la durabilité en matière de mobilité dans l’intérêt du PAP concerné. Dans ce cas, le rapport justificatif visé à l’article 29 est complété par un concept de mobilité spécifique. Il est encore fait référence au commentaire des articles 1er et
4. Ad article 3 L’article 3 du projet de loi modifie l’article 26, paragraphe 1er, de la loi précitée du 19 juillet
5. Le point 1° a pour objet de redresser une référence erronée. En effet, la loi du 19 janvier 2004 a été abrogée par la loi du 18 juillet
6. Le point 2° complète le paragraphe 1er par un alinéa nouveau. 1 Par analogie à l’adaptation faite à l’endroit de l’article 25 de la loi de 2004, il est proposé de conférer aux communes la faculté de déroger au nombre minimal d’emplacements de stationnement, tel que prévu par le PAG, dans le cadre de l’adoption d’un PAP NQ. Cette proposition contribuera à la simplification administrative en supprimant la nécessité pour les communes de modifier leur PAG préalablement ou concomitamment à l’adoption d’un PAP NQ visant, par exemple, la réalisation d’un quartier sans voiture ou la création de logements abordables qui requièrent un nombre d’emplacements de stationnement réduit. Les motifs justifiant la dérogation au PAG et l’analyse de l’impact de la dérogation devront alors être exposés au rapport justificatif qui accompagne tout PAP NQ en application de l’article 29 de la loi précitée du 19 juillet 2004 et la délibération du conseil communal portant adoption du projet d’aménagement particulier devra être dûment motivée. Ad article 4 L’article 4 modifie l’article 29bis de la loi précitée du 19 juillet
7. Le point 1° ajoute une précision au paragraphe 1er. En effet, pour des raisons de sécurité juridique il est prévu d’y préciser que ne sont visés que les logements abordables, étant donné que le renvoi aux logements visés au paragraphe 2 peut paraître quelque peu équivoque, alors qu'audit paragraphe sont mentionnés tant des logements que des logements abordables. Le point 2° ajouté un alinéa nouveau à la suite de l’alinéa 1er du paragraphe 1er. Il s’agit de répondre à des interrogations survenues lors de l’application de l’actuel article 29bis en ce qui concerne la réservation de surfaces pour le logement abordable à l'intérieur des structures d’hébergement, telles que les centres intégrés pour personnes âgées (CIPA), notamment. En effet, de telles structures ne se prêtent pas, du fait de leur nature et pour des motifs d’ordre urbanistique, à accueillir des logements classiques et a fortiori pas non plus des logements abordables. Le point 3° concerne le paragraphe 2 de l’article 29bis. Afin de contribuer à la simplification administrative, il est proposé d’harmoniser le seuil à partir duquel s’applique l’obligation de réserver une certaine surface construite brute maximale à la réalisation de logements abordables. Il en est de même des pourcentages de la surface construite brute qui sont à dédier à la réalisation de logements abordables. Une telle harmonisation des seuils a également pour effet de ne plus rendre possible des tentatives de « saucissonnage » de projets d’aménagements particulier « nouveau quartier » en vue de contourner les exigences légales en matière de création de logements abordables. Aussi, une telle harmonisation permet, de surcroît, de faciliter la détermination des surfaces construites brutes devant être réservés pour la création de logements abordables. Finalement, il y a lieu de souligner qu’il a été veillé, malgré une harmonisation des seuils, à ne pas diminuer le pourcentage de surface construite brute destinée au logement abordable mais à faire en sorte que ce pourcentage se voit augmenté par rapport à l’ancien régime des seuils prévu par l’article 29bis dans sa mouture actuelle. 2 Le point 4° modifie le paragraphe
8. Ainsi, sont ajoutés à la suite de l’alinéa 2, l’alinéa 1 er et l’alinéa 3 du paragraphe
9. Procéder de la sorte améliore le dispositif du paragraphe 4, afin qu’il concerne exclusivement la cession des fonds réservés aux logements abordables. Le point 5° a pour objet de remplacer le paragraphe 5 de l’article 29bis. Il est proposé de faire bénéficier tout PAP NQ visé au paragraphe 2 de l’article 29bis du mécanisme d’augmentation du degré d’utilisation du sol prévu par ledit article en modifiant la rédaction du premier alinéa. La rédaction actuelle exclut de ce mécanisme les promoteurs publics et les sociétés de développement à participation étatique ou communale initiant des PAP NQ ou participant à des PAP NQ puisque ces personnes ne procèdent pas à une cession des fonds réservés aux logements abordables. Le paragraphe 10 de l’article 29bis sera également amendé en ce sens. Toujours à l’alinéa 1er du paragraphe 5, il est opté pour une référence plus précise aux coefficients visés par l’augmentation du degré d’utilisation du sol. Les logements abordables ne sont plus pris en compte pour la détermination de la densité de logement (« DL »), tel que prévue par le PAG. En effet, si la DL, telle que fixé par le PAG, est respectée lors de l’élaboration d’un PAP NQ, qui prévoit des logements abordables, l’augmentation du coefficient d’utilisation du sol induite par l’article 29bis a pour conséquence néfaste de générer des logements abordables de taille excessive ce qui ne correspond pas aux besoins et aux pratiques usuelles en matière de logement abordable. Il est précisé que l’augmentation du coefficient d’utilisation du sol (« CUS ») n’est pas forcément de 10%, notamment si le PAP NQ prévoit des surfaces non réservées exclusivement au logement, tels que p. ex. des surfaces dédiées à des activités commerciales. Partant, l’article 29bis n’implique également pas nécessairement une augmentation de 10% du coefficient d’occupation du sol (« COS »), ainsi qu’une augmentation de 10% du coefficient de scellement du sol (« CSS »). Ainsi, il est précisé au niveau du texte que l’augmentation des coefficients précités (le COS et le CSS) se fait proportionnellement à l’augmentation du CUS. Ainsi, par exemple, si l’augmentation du CUS est de seulement 5% en cas de réalisation de surfaces de bureaux et de commerces sur une surface construite brute représentant la moitié de la surface construite brute totale prévue par le PAP, ces coefficients sont également augmentés à hauteur de 5%. Il est dès lors impossible de fixer d’avance et de manière générale un ordre de grandeur. Afin de pouvoir planifier des projets urbanistiques de haute qualité, il convient de laisser la flexibilité nécessaire aux initiateurs de PAP NQ et aux communes de procéder à une augmentation de l’emprise au sol des immeubles projetés, ce qui nécessite une augmentation du COS et du CSS dans le même ordre de grandeur que celle prévue pour le CUS. L’alinéa 2 nouveau exclut les logements abordables, visés par l’article 29bis, de certaines règles prévues par les PAG, qui se sont avérées inadaptées. Ainsi, beaucoup de PAG prévoient un nombre limité de logements admis par immeuble. Bien que ces dispositions s'avèrent souvent utiles pour garantir une structure urbaine fine, voire des gabarits de construction qui s'intègrent de manière harmonieuse dans les tissus urbains et ruraux existants, il n'en reste pas moins qu'une telle disposition peut s'avérer trop contraignante lors de l'augmentation du potentiel constructible en application de l’article 29bis. Ainsi, il est proposé d'exclure les logements abordables à réaliser en application de l’article 29bis d'une telle disposition permettant ainsi aux initiateurs des PAP NQ de planifier des immeubles abritant un nombre de logements légèrement plus important que le seuil prévu au PAG. Il convient toutefois de préciser que les logements abordables ont généralement des tailles plus faibles que les autres logements, de sorte que les gabarits des constructions ne seront que très peu impactés par cette disposition et que le conseil communal pourra refuser l’adoption d’un PAP NQ, dont les 3 gabarits de construction seraient excessifs par rapport à l’objectif d’un développement harmonieux des structures urbaines et rurales, en application de l’article 2 de la loi de
10. Il est pareillement prévu d’exclure les logements abordables à réaliser en application de l’article 29bis de l’application des règles des PAG prévoyant un pourcentage ou un nombre de logements à réaliser sous forme de maisons unifamiliales. En effet, la création de logements sous forme de maisons unifamiliales est sensiblement plus consommatrice d'emprises au sol que la création de logements sous forme de maisons bi-familiale ou plurifamiliale. Dès lors, si l'initiateur d'un PAP NQ pourra bénéficier d’une surface construite brute et d'un nombre de logements plus importants, mais qu’il sera contraint de prévoir un certain nombre de maisons unifamiliales, il se peut que cette augmentation ne soit pas réalisable en pratique, dû à un manque d’espace. Ainsi, l’objectif de création de logements abordables, à la base de l’article 29bis, risque de ne pas être atteint. En conférant à l’initiateur du PAP NQ la possibilité de réaliser la surface construite brute supplémentaire sous forme de logements de type collectif un tel problème ne se posera pas puisque dans ce cas une consommation supplémentaire des emprises au sol n'est pas ou peu requise du fait qu’il peut être recouru à une répartition des logements supplémentaires sur plusieurs niveaux, le cas échéant, moyennant une augmentation du nombre de niveaux. Ces exclusions ne s’appliquent toutefois qu’aux logements abordables à réaliser dans un PAP NQ qui tombe sous le champ d’application de l’article 29bis. Ainsi, dans l’hypothèse où l’initiateur du PAP NQ prévoirait un pourcentage de logements abordables allant au-delà du seuil prévu au paragraphe 2 nouveau de l’article 29bis, ces logements abordables supplémentaires ne seraient non plus soumis aux prescriptions du PAG en termes de densité de logement, de nombre de logements admis par immeuble et de nombre de logements à réaliser sous forme de maisons unifamiliales. Le point 6° fait référence au fait que la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable prévoit des limites claires en ce qui concerne les coûts de construction ainsi qu’un montant maximal éligible pour les logements abordables. Afin d’apporter de la cohérence dans l’approche des logements abordables, il est proposé de faire le lien entre le prix de réalisation dont il est fait mention dans l’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ainsi que le montant maximal éligible prévu par la loi relative au logement abordable. Le rajout de la référence à la loi relative au logement abordable permet ainsi d’éviter qu’une indexation soit effectuée sur le prix de réalisation final et offre dès lors une meilleure sécurité juridique. Le point 8° procède à l’adaptation du paragraphe
11. Il est proposé de ne plus faire référence au paragraphe 5 de sorte que seules les dispositions ayant trait à la cession des fonds pour les logements abordables ne sont pas applicables aux propriétaires publics visés. Ainsi, les dispositions relatives à l'augmentation du potentiel constructible s’appliqueront indistinctement à tous propriétaires privés ou publics et il ne sera ainsi plus nécessaire de tenir compte de la propriété du foncier lors de l'élaboration du PAP en ce qui concerne notamment la surface construite brute maximale admise. Concernant le volet de la cession des fonds, il n'y a pas de modification. Ainsi, si lors de l'exécution du projet, certains lots ou parcelles seront par exemple attribués à un promoteur public lors d’un remembrement urbain, ces fonds ne devront pas être cédés à la commune ou à l’Etat. 4 Ad article 5 L’article 14 de la loi modifiée du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0 a procédé à l’abrogation de l’article 29, paragraphe 2, alinéa 4, de la loi précitée du juillet
12. Cependant, cet article continue à s’appliquer aux PAP NQ dont la procédure d’adoption a été entamée au plus tard dans les six mois après la publication de la loi précitée du 30 juillet
13. Cette disposition demeure également applicable à la modification de ces PAP NQ. Dans une logique de cohérence textuelle, il est procédé, par analogie à l’article 14 de la loi précitée du 30 juillet 2021, à la suppression de l’article 11, paragraphe 2, point 9°, lettre a), tout en demeurant applicable pour les PAP NQ dont la procédure d’adoption a été entamée au plus tard dans les six mois après la publication de la loi précitée du 30 juillet 2021 ainsi qu’en cas de modification de ces derniers (cf. art. 7 du projet). Pour des raisons de cohérence et d’harmonisation textuelles des dispositions du nouvel article 29bis, paragraphe 2, d’un côté, et de l’actuel article 11, paragraphe 2, point 9°, lettre b), de l’autre côté, il est proposé de définir le même seuil à partir duquel s’applique l’obligation de réserver une certaine surface construite brute maximale à la réalisation de logements abordables. De même, le renvoi à l’article 108quinquies est supprimé alors que cette disposition ne figure pas dans les la précitée du 19 juillet 2004, telle qu’actuellement en vigueur. Ad article 6 Il convient de prévoir une transition raisonnable au bénéfice des acteurs concernés à partir du 1er janvier 2026 afin de leur accorder le temps nécessaire pour procéder aux adaptations utiles. Ceci permettra d’assurer ainsi un temps d’adaptation raisonnable, gage de sécurité juridique. L’actuel article 29bis continue ainsi à s’appliquer dans sa teneur actuelle, donc avant l’entrée en vigueur du présent projet, aux PAP NQ dont la procédure d’adoption est entamée à partir du 1er janvier
14. Il s’applique également à la modification de ces PAP NQ. Ad article 7 Il est prévu d’introduire une disposition transitoire qui dispose que l’article 11, paragraphe 2, point 9°, de la loi précitée du 17 avril 2018 continue à s’appliquer, dans sa teneur avant l’entrée en vigueur du présent projet, aux différents plans d’aménagement particulier qui ont été pris en son application. Cette disposition transitoire vaut également pour les modifications des plans d’aménagement particulier précités. 5