Exposé des motifs 1. INTRODUCTION L’accord de coalition 2023-2028 « Lëtzebuerg fir d’Zukunft stäerken » prévoit sous un

Exposé des motifs

1. INTRODUCTION L’accord de coalition 2023-2028 « Lëtzebuerg fir d’Zukunft stäerken » prévoit sous un titre « Création de logements abordables » qu’« [e]n application du Pacte logement 2.0, le Gouvernement continuera à encourager la création systématique de logements abordables. L’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, tel qu’issu du Pacte logement 2.0, prévoit que pour chaque nouveau plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » (« PAP NQ ») un certain pourcentage de la surface construite brute destinée au logement est réservé au logement abordable. Les terrains sur lesquels seront réalisés ces logements sont cédés gratuitement à la commune ou à l’Etat. En contrepartie, le degré d’utilisation du sol destiné au logement est augmenté de 10% par rapport au plan d’aménagement général (« PAG ») en vigueur. Dans certains cas, cette augmentation du potentiel constructible n’est cependant pas possible pour des raisons urbanistiques, techniques ou réglementaires ». Le prédit accord de coalition prévoit encore que « [l]e Gouvernement évaluera par conséquent en détail ces nouveaux mécanismes institués par le Pacte Logement 2.0, ainsi que les effets de celui-ci sur la création de nouveaux logements. Une solution sera recherchée afin de répondre à la problématique de l’augmentation du potentiel constructible précitée et le cadre légal sera, le cas échéant, adapté ». Le présent projet de loi vise à mettre en œuvre les objectifs ainsi arrêtés par l’accord de coalition en proposant certaines modifications à la loi précitée du 19 juillet 2004, suite aux expériences acquises lors de l’application de l’article 29bis, tel qu’introduit dans la loi précitée par la loi modifiée du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0., tout en en maintenant les grandes lignes, afin de remédier à des problèmes pouvant entraver la création supplémentaire de nouveaux logements abordables.
2. ELEMENTS CLES DU PROJET 2.
3. Une harmonisation des seuils L’article 29bis de la loi précitée du 19 juillet 2004 a pour objet principal la création d’un parc de logements abordables géré par le secteur public en réservant dans chaque PAP NQ, dépassant certains seuils, un certain pourcentage de la surface construite brute dédiée au logement à la réalisation de logements abordables qui sont à gérer par la commune, à l’Etat ou un autre promoteur public. Les fonds réservés pour le logement abordable sont cédés, sans contrepartie financière à payer par la commune, par l’Etat ou le promoteur public. En contrepartie de la cession des fonds réservés au logement abordable ou de la cession des logements abordables à leur coût de réalisation avec cession gratuite concomitante de la quote-part des fonds correspondante, le degré d’utilisation du sol défini dans le PAG pour le PAP NQ en question est augmenté de 10 pour cent. 1 Ainsi, pour chaque PAP NQ qui prévoit un nombre de logements entre 10 et 25 unités, au moins 10 pour cent de la surface construite brute maximale à dédier au logement est réservée à la réalisation de logements abordables. Lorsque le PAP NQ prévoit un nombre de logements supérieur à 25 unités, c’est au moins 15 pour cent de la surface construite brute maximale à dédier au logement qui est réservée aux logements abordables. D’autres seuils s’appliquent lorsque le PAP NQ couvre des terrains reclassés par une modification du PAG d’une zone autre qu’une zone d’habitation ou une zone mixte dans l’une de ces zones. Ces différents seuils ont pu inciter certains propriétaires ou initiateurs de PAP NQ à prévoir un nombre d’unités de logement inférieur à celui qui aurait été admissible et réalisable sur les terrains concernés afin de ne pas se soumettre au mécanisme de l’article 29bis de la loi précitée du 19 juillet
4. Il est dès lors proposé, d’une part, d’harmoniser les seuils à partir desquels l’article 29bis s’applique, ainsi que, d’autre part, d’harmoniser les seuils applicables à la surface construite brute qui est à réserver aux logements abordables. Cette harmonisation contribue également à la simplification administrative. 2.
5. Une meilleure prise en compte des surfaces des logements abordables L’augmentation du degré d’utilisation du sol de 10 pour cent par l’application du mécanisme de l’article 29bis se fait actuellement par une augmentation à la fois du coefficient d’utilisation du sol (« CUS »), du coefficient d’occupation du sol (« COS »), du coefficient de scellement du sol (« CSS ») et de la densité de logement (« DL »). Or, il est souvent constaté dans les PAG que l’écart entre le CUS et la DL est trop bas. Ceci engendre ainsi la création de logements avec des surfaces habitables importantes ne correspondant pas toujours à la demande du marché immobilier. L’augmentation de ces deux valeurs par le biais de l’article 29bis tend à exacerber ce phénomène et aboutit à des surfaces moyennes particulièrement importantes et non adaptées à des logements abordables. La DL prévue par le PAG ne s’appliquera plus aux logements abordables visés par l’article 29bis. Il est dès lors proposé de limiter l’augmentation du degré d’utilisation du sol prévu par l’article 29bis aux seuls CUS, COS et CSS. Cette proposition de modification – certes très technique – vise à obtenir la réalisation de logements abordables d’une surface d’habitation moyenne adaptée aux besoins du marché du logement. Ceci permettrait ainsi de réduire les surfaces habitables moyennes des logements de 200 m 2 à environ 185 m2 pour les maisons unifamiliales et de 80 m2 à environ 75 m2 pour les logements de type collectif. Ainsi, cette mesure permettrait la réalisation supplémentaire sur le territoire national de quelques 9.300 logements supplémentaires dans les zones PAP NQ non couvertes par une zone d’aménagement différé (« ZAD »), et pour lesquels aucun PAP n’a été approuvé jusqu’à présent, dont quelques 3.600 logements abordables. En prenant en compte également les ZAD qui constituent des zones de réserves désignées dans les PAG, en tout quelques 14.600 logements supplémentaires pourraient ainsi voir le jour, dont environ 5.600 logements abordables. 2 2.
6. Une plus grande flexibilité pour les communes L’augmentation du degré d’utilisation du sol par le biais de l’article 29bis a pu entraîner des problèmes en matière de mise en œuvre de la clé de détermination des emplacements de stationnement telle que définie au niveau des PAG (« Parkraumschlüssel »). L’article 26 de la loi précitée du 19 juillet 2004 prévoit le principe que le plan d’aménagement particulier (« PAP ») précise et exécute les dispositions réglementaires du PAG concernant une zone ou une partie de zone. Le PAP est dès lors un instrument réglementaire hiérarchiquement inférieur au PAG et il ne peut déroger au PAG. Toutefois afin de permettre davantage de flexibilité aux communes, il est prévu d’introduire un mécanisme permettant aux communes de déroger, sous certaines conditions, à la clé de détermination des emplacements de stationnement prévu par le PAG au niveau du PAP NQ. En effet, l’augmentation de la densité de construction admise selon l’article 29bis entraîne, dans certains cas, des problèmes lors de la mise en œuvre de la clé de détermination du nombre d’emplacements de stationnement défini au niveau du PAG (« Parkraumschlüssel »). Afin de remédier à cette problématique, il est proposé, d’une part, de limiter le nombre d’emplacements de stationnement pour les logements abordables à un emplacement au maximum et, d’autre part, d’introduire un mécanisme permettant de déroger à la clé de détermination des emplacements de stationnement prévu par le PAG dans le cadre de la procédure d’adoption d’un PAP. Cette disposition spécifique en ce qui concerne la réduction du nombre d’emplacements de stationnement pour les logements abordables s’explique par deux raisons. Premièrement, il s’avère que les bénéficiaires de logements abordables disposent d’un nombre réduit de véhicules automobiles ce qui justifie un nombre d’emplacement de stationnement moindre. Deuxièmement, les coûts de construction desdits emplacements de stationnement impactent significativement le coût de leur réalisation. 3